Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Является ли придомовая территория собственностью жильцов?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Становиться собственниками участка — дело добровольное. На общем собрании жильцы коллективно решают, нужны ли им дополнительные заботы или лучше оставить их на совести местных властей. Ведь, как и в любом деле, здесь есть плюсы и минусы.
Какие плюсы и минусы дает контроль над придомовой территорией
Преимущества в том, что собственники контролируют, какие объекты могут быть на территории, а какие нет: кафе и винные магазины теперь без ведома жильцов в доме не откроют. Также они сами могут решать, как благоустроить территорию, какие детские и спортивные площадки поставить, установить ли шлагбаум, сколько выделить мест под парковку. Жильцы даже могут сдавать в аренду объекты и землю во дворе. То есть это своего рода инвестиция в собственное жилье — при продаже квартиры она будет оцениваться выше. А если дом признают аварийным, то при назначении компенсации жильцам выплатят не только за квартиры, но и за придомовой участок.
Так, что нам все это даст?
После оформления земли в собственность вы с соседями сможете:
- самостоятельно принимать решения о строительстве на участке детских площадок, а также благоустраивать его по своему усмотрению, организовывать парковки и т. д.;
- сдавать часть земли в аренду (и получать прибыль);
- гарантировать себе защиту от неожиданного вмешательства в жизнь дома местных властей: без согласия собственников власти не смогут передать придомовой участок под строительство, организовать на нем прокладку новых дорог или коммуникаций;
- регулировать вмешательство на территорию: без согласия собственников будет невозможно организовать коммерческие предприятия (например, открыть автомойку, построить гаражи и т. п.).
Что говорят законы о придомовой территории
К сожалению, ни один закон Российской Федерации не дает четкого определения термину «придомовая территория». Даже если в каких-то документах указывается, что нужно понимать под придомовой территорией, то сам стиль изложения туманный и не предоставляет человеку исчерпывающий ответ на вопрос.
Если обобщить все определения из разных источников, можно получить следующее приемлемое толкование.
Придомовая территория – это участок земли, прилегающий к домовладению или многоквартирному дому и используемый по усмотрению владельца.
Сложнее всего дать четкое определение придомовой территории частного дома. Если понимать законы буквально, то получается, что придомовая территория – это участок, необходимый для полноценного обслуживания и обеспечения инфраструктурой самого дома. Эта территория может находиться в собственности, безвозмездном использовании или в аренде. В большинстве случаев по границе этого участка устанавливается забор. Территория за забором придомовой территорией не является. Чаще всего эта земля муниципальная.
Кто может пользоваться землей за забором на законных основаниях? Тот, кто сможет доказать свое право на пользование. Например, если эта территория необходима для подъезда автомобиля.
Как определяется придомовая территория многоквартирного дома
Размеры придомового участка определяются при строительстве жилого дома на основе нормативных требований Градостроительного кодекса РФ, окружающей застройки, количества квартир и этажей, наличия предусмотренных проектом встроенных помещений общественного назначения, подъездных путей и т.п. Размеры придомовой территории определяют по специальным формулам.
Границы и площадь придомового земельного участка фиксируются в градостроительных планах города, техническом паспорте дома. Перед вводом дома в эксплуатацию все помещения дома и земельный участок проходят инвентаризацию, при этом составляется технический паспорт, а помещения дома и земельный участок ставятся на кадастровый учет.
В реальной практике в силу несовершенного учета объектов недвижимости или недобросовестности исполнителей в субъектах и муниципальных образованиях возникает ситуация, когда план отведенного при строительстве придомового земельного участка оказывается утерян или уничтожен, когда администрация муниципального образования, например, в силу только ей известной “целесообразности”, решила “оптимизировать” земельные участки вокруг многоквартирных домов, обрезав их по край наружной отмостки.
В таких домах права собственников оказываются нарушенными, они утрачивают возможность, предоставленную жилищным законодательством, по распоряжению своим первоначальным участком, ставится под угрозу качество проживания, возникает вероятность, что вблизи дома или даже вместо детской площадки появится торговый киоск, либо под лукавым предлогом развития предпринимательства будет выстроена коммерческая автомобильная стоянка. Соседние многоквартирные дома одного двора, где было создано общее ТСЖ (или могло бы быть создано), оказываются разделенными узкой полоской муниципальных земель, проходящих прямо через детские городки, спортивные площадки, места отдыха. Товарищества собственников жилья в таких домах, как бы хорошо они ни работали, государственная жилищная инспекция закроет при первой же проверке, поскольку дома утратили смежные границы, а это основное требование ст. 136 ЖК РФ при создании многодомных ТСЖ). В ситуации, когда хороших управленцев мало, особенно в малых городах России, такая практика бьет по самому чувствительному – вредит росту активности граждан, становлению ответственного собственника. У жителей исчезает интерес и практическая возможность создания специального счета капремонта. Словом, такая практика муниципального управления наносит ущерб сохранению жилого фонда в надлежащем состоянии и незаконна.
Помимо нарушения нормативных положений Градостроительного кодекса РФ, определяющего размеры земельного участка, для таких домов исчезают и смежные границы земельных участков с соседними домами, что формально приводит к нарушению требований ст. 136 ЖК РФ, установленных для многодомных ТСЖ (ТСН).
Если такое произошло, собственникам необходимо принять все меры для восстановления своих прав на землю.
Можно ли оформить придомовой участок в собственность?
После того, как разметка и межевание участка выполнено, возможно провести его приватизацию, для того, чтобы оформить право собственности на участок. Для этого потребуется собрать достаточно большой пакет документов:
- Собранием жильцов определяется ответственное лицо.
- Подается официальный запрос в комитет по регулированию земельных вопросов.
- Выполняется межевание и определение границ участка, если процедура не была выполнена заранее.
- Выполняется постановка на учет и занесение в кадастровый паспорт сведений об объекте.
- Юридическое оформление перехода земли в собственность.
- Государственная регистрация и получения свидетельства о долевой собственности.
Приватизация придомовой территории многоквартирного дома имеет ряд преимуществ и недостатков.
| Положительные стороны | Отрицательные стороны |
| Повышение стоимости жилья | Возрастут затраты на ремонт |
| Возможность сдавать площадь в аренду и получать прибыль | Необходимо содержать территорию в порядке, иначе может быть назначен штраф |
| Возможность благоустройства территории по усмотрению жильцов | Необходимо платить налог за землю в долевой собственности |
| Уточнение границ участка | |
| Защита от незаконной застройки участка |
Особенное право собственности
Жилищный кодекс и другие федеральные законы (см. Приложение) говорят нам о том, что собственникам помещений в многоквартирном доме на правах общей долевой собственности принадлежит общее имущество, в которое включается в том числе и земельный участок, на котором стоит дом.
Это право (на придомовую территорию) чрезвычайно специфично, потому что основанием его возникновения является прямое указание закона, а не сделка. Но, с другой стороны, таким же основанием можно считать и документ, удостоверяющий факт приобретения жилых помещений в многоквартирном доме. Поскольку право общей долевой собственности лишено самостоятельной оборотоспособности (возможности купли/продажи), оно всегда соответствует праву собственности на помещение в многоквартирном доме. Выделение доли этой общей собственности или выплата денежной компенсации за нее невозможны.
Третий, и весьма важный, момент в данном виде собственности таков: размер придомового участка определяется нормативными актами, а не соглашением собственников. Законодательством определяются три варианта определения площади владений (один – для новостроек, два других – для существующих домов).
В первом случае многоквартирный дом сдается в эксплуатацию только после прохождения обязательного государственного кадастрового учета, то есть при установлении размера и границ земельного участка, на котором он расположен.
В случае когда жильцам в общую долевую собственность бесплатно переходит придомовая территория дома, построенного до введения в действие Жилищного кодекса (до 01.03.2005 года), то порядок перехода определен ст. 16 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» от 29.12.2004 года.
Закон предусматривает два варианта перехода: когда участок уже прошел кадастровый учет, и иное.
А теперь самое интересное, касающееся момента возникновения прав на участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, даже если участок сформирован до введения в действие ЖК РФ. Права на него не требуют никаких особых распоряжений для перехода в собственность жильцов. Дело в том, что согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации, если иное не установлено законом. Наш случай – то самое «иное», установленное законом. Право собственности на земельный участок возникает вне зависимости от момента государственной регистрации права общей долевой собственности на него с 01.03.2005 года.
Но, несмотря на данный момент, жильцам в реальной жизни надо посетить Федеральную регистрационную службу и зарегистрировать данное право общей долевой собственности на земельный участок за собственниками помещений многоквартирного дома. Эта регистрация будет не правоустанавливающей, а правоподтверждающей, и все права и обязанности собственника по отношению к участку собственник приобретет независимо от регистрации. Такой точки зрения придерживался ФАС Московского округа, признав незаконным отказ регистрационной службы в регистрации права общей долевой собственности на придомовой участок.
Второй случай, более частый: если земельный участок не сформирован (и на него нет документов кадастрового учета) до введения в действие ЖК РФ, то уполномоченное собранием дома лицо, на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, вправе обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Для бесплатного перехода в общую долевую собственность такого земельного участка необходимо соблюсти общий (заявительный) порядок его формирования и оформления. То есть:
— принять решение о формировании участка и проведении его кадастрового учета,
— обратиться в компетентные органы с заявлением о передаче участка из государственной или муниципальной собственности в общую долевую собственность собственников помещений,
— подать документы на государственную регистрацию права общей долевой собственности на земельный участок.
Но федеральное законодательство – не единственное, что надо знать собственникам домов. Есть еще и местные правила и законы. Что же происходит в реальности в столице России – Москве?
Меньше бюрократии – меньше проблем для жильцов
В Московской области к решению указанных проблем подошли менее бюрократично. Например, в Рузском районе уже в 2006 году было разработано и утверждено «Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков многоквартирных домов» (Постановление главы Рузского муниципального района МО от 13.09.2006 №2461), в котором достаточно трепетно отнеслись к мнению собственников многоквартирного дома и владельцев прилегающих земельных участков.
В других же районах области определение границ участка оставляется на усмотрение заявителя. (Решение Совета депутатов городского округа Фрязино МО от 14.06.2007 №239). А местные органы власти подключаются к процессу согласования границ только после подачи заявления с приложением всех необходимых документов, в числе которых и план придомового участка.
В обоих вариантах мы видим крайние формы организации процесса. В первом случае происходит совместная работа граждан и чиновников, во втором – минимизация возможностей граждан и конкретных чиновников влиять на принятие решений.
Подводя итоги, необходимо еще раз упомянуть основные спорные моменты процесса оформления прав на придомовую территорию.
* Законодательные основы процесса оформления прав на придомовую территорию:
Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации;
Статья 36, 37, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации;
Статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»;
Статья 6 Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»;
Федеральный закон от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
Приказ Минземстроя РФ от 26.08.1998 №59 «Об утверждении методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах»;
Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 14.02.2007 №29 «Об утверждении инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества».
Об аренде земли за забором
Если по каким-то причинам это пространство нельзя оформить в собственность, остается возможность получить его в аренду у государства. Порядок действий ничем не отличается – от хозяина требуется заявление о предоставлении территории в аренду, подкрепленное техническим планом и документами на основной участок.
Если заявление одобрено, хозяину остается заключить договор с муниципалитетом на долгосрочную аренду данной площади. Аренда подразумевает выплаты за использование придомовой территории; закон устанавливает размер суммы, которая каждый месяц вносится в государственную казну.
Взять землю за забором в аренду удается не всегда. Органы власти могут отклонить заявление по следующим причинам:
- Участок обладает историческим значением, является частью культурного ландшафта.
- По участку проходят коммуникации.
- На него претендует кто-то еще.
- Передача в аренду приведет к значительному сужению уличного пространства (проезда).
Пространство придомовой территории: стандартные размеры
Основополагающий вопрос заключается в том, сколько метров от забора считается частной собственностью. Другими словами, какая площадь прилегающего к забору пространства может стать придомовой территорией. В каждом регионе правила разрабатывают самостоятельно, с учетом местной специфики (верхней границы формально не существует).
В среднем увеличить земельный надел за счет прилегающей территории можно не более чем на полтора-два метра от ограды. Хозяин, желающий распоряжаться этой полосой земли, должен сначала оформить ее в собственность или арендовать. После приватизации в кадастровом паспорте появляется соответствующая отметка.
При определении ширины полосы вдоль забора в расчет берут площадь уже имеющихся владений. Иногда такое пространство передается в общее пользование соседям. Что касается многоквартирных домов, придомовой считается территория, которая может передаваться в общее пользование владельцам квартир без ущемления прав жильцов соседних МКД.
Кому принадлежит придомовая территория МКД?
Она принадлежит собственникам жилых помещений в многоквартирном доме. То есть они могут распоряжаться ею по собственному усмотрению – парковать машины, разбивать клумбы, высаживать деревья, организовывать зоны отдыха (устанавливать беседки, лавочки и пр.). Однако право собственности наделяет владельцев не только правомочностями, но и обязанностями.
Каждый жилец должен оплачивать налог за пользование придомовой территорией. Его сумма определяется по количеству лиц, проживающих в квартире. Он относится к услугам ЖКХ и уплачивается обычно ЖЭКу или управляющей компании.
То есть исходя из природы права собственности, обязанность убирать придомовую территорию и поддерживать ее чистоту возложена на проживающих в доме. Однако обычно они, приняв решение на общем собрании, делегируют эту задачу какой-либо организации, на счет которой и поступают ежемесячные выплаты от владельцев жилых помещений.
Как оформить право собственности на землю возле дома?
- ШАГ 1. Проведение общего собрания. На его повестку выносится вопрос о создании общей придомовой территории. По результатам проведения собрания составляется акт. В нем должно быть отражено количество голосов «за» и «против», а также проставлены подписи всех присутствующих.
- ШАГ 2. Пока все в сборе желательно сразу выбрать доверенное лицо, которое будет выступать от имени коллектива и представлять его интересы в диалоге с госструктурами, другими организациями и даже физлицами. Что именно значит «представлять»? Давайте говорить на чистоту – готовить и собирать документы, ходить в необходимые инстанции, стоять в очередях, общаться с чиновниками. Так как время работы госорганов совпадает с временем работы большинства граждан, лучше выбирать для этой миссии неработающего представителя.
- ШАГ 3. Представитель относит или направляет по почте (но все же лучше лично, так как чего-то может не хватать и придется уточнить, чего именно) папку с бумагами в администрацию:
- техпаспорт здания с согласованным проектом;
- план придомовой территории;
- заявление;
- данные владельцев недвижимости в МКД;
- доверенность от доверителей;
- квитанция по госпошлине.
- ШАГ 4. На основании этого выдается распорядительный акт, которым устанавливаются граничные пределы участка с учетом кадастровых и градостроительных актов.
- ШАГ 5. Получение разрешения о выделении конкретной площади под нужды собственников МКД в Департаменте земельных ресурсов.
Обратите внимание, что процедура «узаконивания» может отличаться в зависимости от региона. Например, получение распорядительного акта не во всех районах является обязательным этапом этой процедуры. Поэтому лучше начать взаимодействие с администрацией с консультационного визита.
Жилищный кодекс, как и Земельный, по этому поводу молчит, так как такой порядок не является общей нормой, а утверждается на местах решениями местной власти.
Кому принадлежит земля под домами и придомовая территория
По словам юриста компании Century 21 Россия Дамира Хакимова, ранее Земельный кодекс предполагал заявительный порядок для оформления права собственности. Потом эту норму упразднили, поэтому на сегодняшний день право собственности на земельный участок имеют собственники квартир по умолчанию (с момента образования участка, то есть его постановки на кадастровый учет), отдельно регистрировать права не нужно, отмечает эксперт.
Если формирование участка происходило до принятия Жилищного кодекса (то есть до 1 марта 2005 года), владельцы помещений могут подать в органы государственной власти или местного самоуправления заявление, где просят поставить земельный участок на кадастровый учет и оформить право собственности на него.
Если говорить о новостройках, то дольщики получают право на земельный участок под домом еще при его строительстве. Но необходимо отдельно узнать, сформирован ли и придомовый участок, включающий инфраструктуру и элементы благоустройства. Если он не сформирован, жильцы также могут стать его владельцами, оформив соответствующие документы.
Итак, мы выяснили, что приватизировать придомовую территорию возле МКД можно и даже нужно. Самое время обратиться к законодательным положениям и выяснить – на каких условиях жильцы могут перевести участки в долевую собственность?
Основным сводом законов по нашему вопросу выступает Жилищный кодекс РФ, который был принят в 2005 году. Приватизация уже шла полным ходом, однако введение новых правил упростило перевод земель в частную собственность. Вместе с тем земельные правоотношения регулируются Земельным кодексом РФ, который вступил в законную силу в 2001 году. Нас интересуют оба свода правил, т.к. дворовая территория возле дома относится и к жилищному, и к земельному фонду муниципалитета.
Согласно ст. 16 ЖК РФ, жильцы дома имеют право на оформление придомовой территории только в общую долевую собственность. Если участок не поставлен на кадастровый учет, нужно получить разрешительные документы. Делается это бесплатно со стороны кадастровых инженеров Росреестра. Впоследствии, придомовую территорию можно приватизировать.
✅ Особенности приватизации:
| Многоквартирных домов | Малоэтажных домов | Частных домов | |
|---|---|---|---|
| Кто собственник | Владельцами придомовой территории многоквартирного дома выступают все жильцы на праве долевой собственности | Жильцы, имеющие квартиры на нижних этажах дома | Владельцы частных домов или недостроенных зданий на земле муниципалитета |
| Кто может приватизировать | Оформлением земли занимается застройщик – строительная организация, отвечающая за ввод дома в эксплуатацию. Приватизированная площадь сразу переходит в долевую собственность жильцов. Основной принцип: купленная квартира в новостройке включает в себя долю в придомовой территории МКД. Если здание построено до введения в силу Жилищного кодекса РФ, а земля принадлежит муниципалитету – инициатором приватизации выступают сами жители | Правом на приватизацию обладают жильцы малоэтажного дома, если они хотят использовать землю для своих нужд (создание грядок с овощами, посадка цветов, плодовых деревьев, возведение забора, строительство кладовых, сараев и т.д.) | Правом на приватизацию придомовой территории частного дома обладают собственники здания. Обычно они получают землю под индивидуальное строительство (ИЖС). Кроме того, можно получить землю в аренду (например, на 20-30 лет). Впоследствии участок переводится в собственность на бесплатной основе |
| Особенности | — Границы придомовой территории вносятся в кадастровый паспорт, а при отсутствии документа – в технический план дома. — Заявление на приватизацию участка подается от имени всех владельцев квартир в МКД. Однако допускается заявка от отдельных инициативных групп и даже от одного человека. После оформления они смогут рассчитывать на долю в расчете из своих квадратных метров. — Обслуживание земли многоквартирного дома возлагается на жильцов, которые делегируют полномочия ТСЖ или Управляющей компании. — Приватизированная недвижимость облагается налогом на имущество. Территория используется на усмотрение жильцов МКД. |
— Придомовая территория малоэтажного дома не должна создавать препятствия для свободного прохода людей и проезда транспорта. — Собственники участков имеют право на компенсацию в случае отчуждения земли местными властями. — Территория может использоваться для сдачи в коммерческую аренду. — Сведения об участке заносятся в кадастровый паспорт, а также отражаются в техническом паспорте на малоэтажный дом. |
— Собственник должен предоставить правоустанавливающий документ (акт о бессрочной передаче придомовой земли, договор о вступлении в садовое товарищество, членскую книжку, договор аренды и др.). — Запрещается приватизировать земли, отнесенные к лесному, водному или заповедному фонду, места общего пользования, а также ограниченные в обороте наделы (ст. 27 ЗК РФ). — Допускается платная и бесплатная приватизация участка под частным домом. — Информация о придомовой территории фиксируется в кадастровом паспорте на землю (выписка из ЕГРН). Если паспорта нет, потребуется запросить архивную выписку в Росреестре. |
Особенности использования участка перед домом
Нельзя полностью ограничивать доступ к территории вокруг дома. Он нужен для проезда скорой помощи, пожарной и аварийной службы, проведения инженерных коммуникаций. Но они могут устанавливать ограждения с передачей информации о доступе на объект для соответствующих служб. Также допускается оборудование платной стоянки и установка рекламных щитов.
Средства, вырученные за коммерческие услуги, направляют на частичную оплату коммунальных платежей, благоустройство или своевременный ремонт общих мест. На собрании владельцы решают следующие вопросы:
- установка спортивных и детских площадок;
- высадка деревьев, цветов и кустарников;
- установка ограждений;
- обустройство парковочных мест, в том числе с навесами.
Полученная прибыль может распределяться только коллективно. Для этого требуется решение, принимаемое на общем собрании со сбором подписей. Важно, чтобы в голосовании участвовало не меньше половины лиц, проживающих в доме. Если после установки ограждений нарушаются права жильцов соседних домов, они могут обратиться в администрацию или суд. В результате соседи получают право свободно перемещаться по участку.