Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «2023. Изменения в сфере недвижимости, вступающие в силу в новом году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С января 2023 года меняется состав сведений о назначении объекта, которые вносятся в кадастр недвижимости. Исключаются такие назначения как: жилое строение и жилое. Добавляется «жилой дом». Теперь назначение объекта необходимо указывать из списка: нежилое, многоквартирный дом, садовый дом, жилой дом.
Основания для изъятия
Если лицо имеет землю на праве собственности, в наследуемом владении или в бессрочном пользовании, то оно должно знать – участок могут изъять, то есть “забрать” себе орган местного самоуправления, субъект РФ или государством в целом.
В стат. 49 ЗК РФ указаны правила и законы 2023 года относительно рассматриваемой тематики. Там сказано, что изъятие осуществляется только в исключительных случаях и при наличии следующих оснований:
- если изъятие необходимо в соответствии с нормативными положениями международного договора РФ;
- при необходимости строительства зданий, сооружений, построек и прочих объектов государственной, региональной или местной значимости (см. ниже);
- при признании аварийного дома в качестве подлежащего сносу (п. 4 ч. 2 ст. 56.3. ЗК РФ);
- в случае вынесения вердикта о создании либо же расширении границ особо охраняемой природной зоны (п. 1 ч. 2 стат. 56.3. ЗК РФ);
- при необходимости проведения работ, связанных с недрами земли, в том числе, и добычи полезных ископаемых;
- в иных случаях, установленных законодательством – например, если собственник пользуется землей не по целевому назначению или же с нарушением законодательства РФ (ст. 284, 285 ГК РФ).
Изъятие в связи со строительством важных объектов может осуществляться только в случае, если эти объекты являются:
- автомобильными трассами общефедерального, регионального, межмуниципального или местного значения;
- системами теплоснабжения, газоснабжения, электричества, горячего или холодного водоснабжения;
- относящимися каким-либо образом к сфере космической деятельности или атомной энергетики;
- оборонными комплексами, предназначенными для защиты государства;
- относящимися к железной дороге и всем, что с ней связано.
Ст. 56.2. – ст. 56.12. ЗК РФ регламентируют, какие нововведения 2023 в порядке изъятия предусмотрены:
- сначала государство, орган исполнительной власти российского региона или муниципалитет (ст. 56.2. ЗК России) принимают решение об изъятии при наличии соответствующих оснований – как по собственной инициативе, так и по представлению организаций, включенных в перечень, утвержденный Постановлением Правительства № 442 от 6. 05. 2015 года “Об утверждении…”;
- далее осуществляется выявление лиц, имеющих право пользования, владения или распоряжения изымаемым участком в порядке, установленным в ст. 56.5. ЗК РФ, с целью заключения с указанными лицами соглашений об изъятии;
- затем, в соответствии со ст. 56.10. ЗК РФ, правообладателю направляется проект соглашения об изъятии, который он должен подписать (или отказаться от подписания), а далее отправить в орган, утвердивший вердикт об изъятии;
- потом правообладателю земли выплачивается возмещение за изымаемый участок (ст. 56.8. ЗК РФ);
- наконец, право частной собственности или иное вещное право прекращается в установленном порядке в Росреестре и переходит к муниципальным, региональным или федеральным властям.
Постановление есть, сроков нет
В постановлении Кабинета министров РТ об изъятии земельных участков в Пестречинском районе для государственных нужд — под реконструкцию автодороги М-7 «Волга» — Богородское — Куюки, распределены обязанности заинтересованных ведомств. Минземимущества РТ, в частности, поручено в 30-дневный срок после определения размера возмещения за земельные участки совместно с Главтатдортрансом обеспечить заключение соглашения с собственниками и выплату компенсации. Главтатдортрансу также было поручено проведение связанных с этим кадастровых работ.
«Реальное время» обратилось в Министерство транспорта и дорожного хозяйства РТ с вопросом о причинах, по которым этот процесс забуксовал. Там в ответ выдали справку, в которой говорится, что кадастровые работы проведены, а «в настоящее время Министерством земельных и имущественных отношений РТ и ГКУ «Главтатдортранс» ведутся мероприятия по организации работ по оценке земельных участков, попадающих под полосу отвода для дальнейшего выкупа и заключению соглашения».
В Минземимущества РТ, в свою очередь, в ответ на вполне конкретные вопросы нашего издания о причинах, по которым министерство до сих пор не выполнило указанные в постановлении Кабинета министров действия — не определило размер возмещения за изымаемые участки, не заключило соглашение с собственником и не выплатило возмещение, и о том, в какие сроки эти действия планируется завершить, сообщили ровно то, что было уже известно:
— Согласно постановлению Кабинета министров Республики Татарстан от 10.06.2022 №548 «Об изъятии земельных участков для государственных нужд Республики Татарстан», были проведены кадастровые работы, в том числе находящиеся в долевой собственности ООО «Управляющая компания «Простор Инвест», в доверительном управлении у закрытого рентного паевого инвестиционного фонда «Инвестиционный рентный фонд». В соответствии с постановлением под изъятие попадают земельные участки общей площадью 5,7 га. В настоящее время Министерством земельных и имущественных отношений РТ и ГКУ «Главтатдортранс» ведутся мероприятия по организации работ по оценке земельных участков, попадающих под полосу отвода для дальнейшего выкупа и заключению соглашения.
Новый закон об изъятии земель
136 Федеральный Закон «Земельный кодекс Российской Федерации» был принят депутатами Государственной Думы 28 сентября 2001 года. 10 октября того же года члены Совета Федерации одобрили законопроект. Официальная дата вступления в действие закона приходится на 25 октября 2001 года.
Закон о земельных участках регулирует процесс использования земель. Сохранение земель необходимо для ведения хозяйства и быта населения, проживающих на них.
Условия владения землями регламентируется настоящим 136 ФЗ и Гражданским Кодексом России. В соответствии с рассматриваемым земельным законом, выделяются несколько категорий земель в зависимости от целевого назначения. Земли:
- сельскохозяйственного назначения;
- населенных пунктов;
- промышленности, транспорта, радиовещания, информатики, энергетики, телевидения, связи;
- для осуществления космической деятельности;
- оборонительно-стратегические земли;
- других специальных назначений;
- охраняемых территорий;
- охраняемых объектов;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- запаса.
Что произойдет в следующем году?
Действующий Закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ объединил ведение кадастрового учета и регистрацию прав.
Поэтому со дня его введения земельным участкам больше не присваивают статус «временный». А вот что касается тех объектов, которые уже стояли на тот момент на учете как «временные», для их существования отведен конкретный срок — до 1 марта 2022 года.
После этой даты записи о таких земельных участках будут аннулированы. Тогда их владельцам придется заново выделять свои участки (если это удастся, конечно), ставить их на кадастровый учет и оформлять свои права на них.
А до тех пор они не смогут заявить, что этот земельный участок им принадлежит.
Например, мужчина получил участок от администрации в аренду для строительства жилого дома. Участок был со «временным» статусом. В течение отведенных законом пяти лет мужчина не успел закончить строительство дома, и данные об участке исчезли из ЕГРН.
Ему пришлось в судебном порядке доказывать свое право собственности на дом и восстанавливать сведения об участке в базе кадастрового учета (Гаврилов-Ямский р-й суд Ярославской обл. — решение № 2-147/2020).
Чтобы не доводить свой участок до «полного исчезновения», владельцам настоятельно рекомендуется в срок до 1 марта 2022 г. подать документы в МФЦ для государственной регистрации своих прав на участок.
Например, садовый участок, выделенный до 2001 года, можно сейчас оформить в собственность бесплатно, на основании справки СНТ о его выделении.
Ограничения и разрешения
Список ограничений, согласно 299-ФЗ, выглядит таким образом
- Ограничения на размер и вид строения. Фермерский дом должен быть не более трёх этажей. Общая площадь – не больше 500 квадратных метров. Площадь застройки – 0,25 % от всего площади участка.
- Ограничение на деятельность. Фермер, чтобы оформить дом на сельхозземле, реально должен вести деятельность в сфере сельского хозяйства. При этом разрешено строить на всех видах с/х земель – их разрешенное использование может быть как общее (например, для ведения крестьянского хозяйства), так и специализированное (например, растениеводство или свиноводство).
- Ограничения на право распоряжаться собственностью. Дом, построенный фермером, остается в составе имущества КФХ.
Основания для изъятия земли
Согласно тексту статьи № 49 ЗК РФ, земельный надел может быть изъят у собственника в пользу государства или муниципалитета, но лишь при исключительной необходимости в этом, а также при наличии следующих оснований:
- Выполнение соглашений международного уровня РФ.
- При строительстве, реконструкции объектов, имеющих важное государственное значение (федеральное и региональное), либо объектов муниципальной значимости. Но при условии всякого отсутствия иных вариантов ведения застройки, работ по реконструкции таких объектов, как:
- объект атомной энергетики;
- объект энергетической системы;
- оборонный объект;
- транспортный объект;
- линейный объект;
- трассы федеральные, муниципальные и региональные.
- При наличии иных оснований, которые прописаны в ФЗ РФ:
|
Ст. № 15 |
ФЗ от 01.12.2007 № 310 – ФЗ «Об организации и проведении зимней Олимпиады в Сочи в 2014 году» |
|
П.10, ст. № 32 |
Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004г. № 188 — ФЗ |
|
П.9,10, ст. № 95 |
Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001г. № 136 — ФЗ |
|
Ст. № 25.2 |
Закон от 21.02. 1992г. от 21 февраля № 2395 – 1 «О недрах» |
Порядок изъятия земли
Согласно статье № 279 ГК РФ, изъять землю для нужд государственного уровня можно лишь в порядке, который регламентирует ЗК РФ.
Но, при этом статья № 282 ГК РФ вводит весьма важное уточнение о том, что если собственник земли не заключает добровольный договор об изъятии (даже по причине своего нежелания отдавать землю), тогда данная земля изымается в принудительном порядке.
Данное требование является прямым противоречием статье № 8 Конституции РФ, так как нарушает принцип равнозначной защиты любой собственности в России.
Дело в том, что ни частное, ни юридическое лицо не могут подать судебный иск по поводу изъятия своей земли.
При изъятии участка собственник получает денежное возмещение (ст. № 281 ГК РФ). При этом заключается соглашение об изъятии земли для муниципальных нужд и государственных с указанием сроков, суммы возмещения и прочих условий.
Изъятие земли происходит в три этапа:
- Сначала осуществляется предупреждение землевладельца.
- Затем со стороны органов местного самоуправления, принимаются меры по изъятию надела.
- Далее происходит продажа земли: когда владелец, соглашаясь на продажу, осведомляет о своём решении местное самоуправление.
Также вступают в силу отдельные нормы, касающиеся узаконения самовольно занятых земель (так называемая «земельная амнистия»). Согласно новым нормам граждане будут вправе оформить ранее самовольно занятые земельные участки.
«Чтобы попасть под „земельную амнистию“, гражданам с заявлением необходимо обратиться в соответствующий местный исполнительно-распорядительный орган. Все будет зависеть от того, какой вид нарушения совершен и на каких землях. Если было осуществлено полное самовольное занятие всего земельного участка, а также нарушение границ земельных участков, например сельскохозяйственных земель либо лесного фонда, то тогда нужно будет обращаться в областной исполнительный комитет и решения будут приниматься с согласия главы государства.
Если же речь идет о землях населенных пунктов, тогда нужно будет обращаться в соответствующий исполнительный комитет. В частности, в границах Минска, областных центров, городов областного подчинения — в областной исполнительный комитет. Если мы говорим о районных центрах, городах районного подчинения, городских поселках — то в районный, если говорим о сельских населенных пунктах (кроме агрогородков) — то в сельский, если же об агрогородках — то в районный исполнительный комитет», — пояснила специалист.
Что разрешат с 1 января
- Оставить землю в наследство иностранцам
С января 2023 года земельные участки на территории Беларуси можно будет передавать в наследство иностранным гражданам. Согласно действующему Кодексу о земле, передать по наследству иностранцу можно только дом.
- Получить дополнительный участок по заявлению
По старому законодательству можно было предоставить дополнительный земельный участок только с аукциона, по новому — по заявлению гражданина.
В случае если основной участок выкупался, за дополнительный придется заплатить по кадастровой стоимости. Если же земельный участок находился у гражданина на ином виде права — пожизненное наследование или аренда без внесения платы, — то дополнительно платить не нужно: участок будет предоставлен на том же праве, что и основной.
Это касается и садовых товариществ (СТ): как правило, участки на них разбиты, поэтому необходима была корректировка проекта организации СТ — эту процедуру проводили через исполкомы. Норма нового законодательства позволяет это делать без корректировки на основании заявления.
Кроме того, юрлица и ИП, которым дополнительная земля нужна для расширения производства, также смогут получить дополнительные земельные участки без проведения аукциона и без реконструкции жилых домов.
- Отчуждать пустые участки
Если раньше нельзя было продавать пустые земельные участки, то теперь это станет возможным при соблюдении ряда условий. К примеру, срок строительства объекта на таком участке не будет меняться: покупатель обязан будет построить, например, дом в те сроки, которые были определены первоначально при выдаче участка его первому владельцу.
Предоставление муниципального земельного участка в аренду
В государственной собственности находятся массивы, принадлежащие федеральным или муниципальным органам, управляющим земельной собственностью. Это наделы, которые не оформлялись в собственность физических или юридических лиц. Земельная государственная собственность может передаваться в аренду физическим и юридическим лицам, в том числе, если они являются представителями иностранных государств. Случаи передачи земель в аренду установлены в статье 39.6 ЗК РФ. Процедура передачи арендных прав может происходить:
- при участии в торгах;
- без участия в торгах.
Обозначенная статья Настоящего кодекса не претерпела изменений. Зато изменения были внесены в статью 39.7 ЗК РФ, указывающую на назначение суммы арендной платы. Он оглашает в п. 5 указанной статьи, что в определённых случаях арендная плата не должна превышать размер земельного налога. К таким случаям относится передача земельного участка:
- Если он передаётся для использования в государственных или муниципальных интересах. Или земли ограничены в обороте.
- Когда территория застройки относится к территории развития населённого пункта.
- Для некоммерческих организаций, социальных домов и учреждений.
- Если граждане имеют право на получение участка вне очереди на иных льготных основаниях.
- Если с застройщиком заключён договор об освоении территории.
В перечисленных случаях земли передаются без организации торгов. В статье 38.9 ЗК РФ, устанавливающей сроки аренды участков, появились небольшие изменения. В силу изменения земельного законодательства был упразднён п. 5 настоящей статьи, а также изменились некоторые сроки аренды для разных категорий арендаторов.
Эта же статья в п. 7.1 дополнена следующими положениями: если на арендуемой территории расположен объект недвижимости, подлежащий сносу, арендатор обязан провести его демонтаж за счёт собственных вложений.
Как подтвердить собственность на земельный участок с 1 января 2022 года
Изменения в законе об ускоренном изъятии земельных участков Ни для кого не является большим секретом, что призвание средств массовой информации является раздувание даже, казалось, бы ничем не примечательной новости в масштабный апофеоз, который по факту представляет из себя всего лишь поправки в законодательстве, введение в силу которых продиктовано развитием общества. Информационные ресурсы, направленные на получение максимально возможных рейтингов, активно публикуют данные о лишении права собственности на участки земли. Главным образом, упоминая эту тему, СМИ указывают на 251-ый Закон 2022 года. Однако, как нам известно, на дворе 2022 и 251-ый Закон утратил свою актуальность с появлением в прошлом году ФЗ под номером 361.
Как происходит изъятие земли в пользу государства?
Но сначала орган, планирующий изъять участок, обязан узнать о его собственнике и направить в Росреестр соответствующий запрос. Правила прописаны в статье 56.5 Земельного кодекса (п. 10).
Зарегистрировавшим право собственности на землю до 1998 года и до появления единого Росреестра (ЕГРН) стоит помнить, что велика вероятность появления по этой причины проблемы с вычислением вас в качестве собственника. А в таких случаях для права признания собственности Российской Федерации уполномоченный орган обратится в суд.
Во избежание этого и судебных разбирательств следует проверить ваши права по информацию ЕГРН. Она будет точно зафиксирована, если право было зарегистрировано после 1998 года.
Если же право собственности у вас возникло по годам раньше 1998 года, закажите на свой участок и дом выписку из ЕГРН. Собственник может обратиться в отделение Росреестра, МФЦ или на сайте Росреестра заказать в электронном виде выписку с ЕГРН. Электронная выписка, как правило, дешевле обычной (250 рублей). А обычная в письменном виде выписка стоит 400 рублей, и в течение 3 рабочих дней документ будет готов.
При отсутствии информации о праве собственности в ЕГРН подавайте заявление для регистрации в МФЦ или на регистрацию ранее учтенного права в Росреестре. Обязательно оплатите 350 рублей (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Существует дополнительный вариант, как позаботиться заранее о собственных интересах – это подача на земельные участки заявления об учете прав. Придется внимательно отследить на сайте региона и муниципалитета официальное извещение про изъятие земель. Как только заметили, так сразу подать заявление, а куда именно и когда, будет расписано в публикации (пп. 4 п. 5 ст. 56.5 ЗК РФ).
Как только будет установлена информация о собственниках, орган власти принимает решение об изъятии. И там указывают все изымаемые земельные участки с расположенными объектами недвижимости на них, а также ссылка на документы и цель изъятия (п. 4 ст. 56.6 ЗК РФ).
В течение 10 дней после принятия о своем решении обязан сообщить уполномоченный орган: распространить информацию в СМИ, разместить на официальном сайте, направить копию правообладателям изымаемой недвижимости и копию в Росреестр.
Несогласие с размером компенсации необходимо обосновать
Должна быть веская причина и приложена копия договора купли-продажи с заключением независимой экспертизы или то, что участок этот куплен по цене выше, чем предлагается. Можно подать свой проект соглашения, в котором прописать ответ: «подписать соглашусь, если измените условия таким-то образом».
Но помните, что за экспертизу вам нужно с собственного кармана заплатить. А если дело доходит до суда и мирно изменить условия не выходит, то взыскать с органа власти стоимость за экспертизу.
Если вы согласны с условиями в проекте соглашения, тогда обратно один экземпляр можете отправить. При получении проекта собственником или правообладателем и игнорированием без отправления своего возражения и отсутствия подписи – орган обращается с иском в суд для принудительного изъятия земельного участка.
Порядок изъятия участка в 2019 году
Изъятию земельного участка для государственных нужд в Земельном кодексе посвящена глава VII.1. При переходе собственности государству совершается следующая последовательность действий:
- Решение госоргана или муниципалитета в рамках полномочий (ст.56.3 ЗК).
- Подача заинтересованной организацией ходатайства в муниципалитет (если потребность выходит за рамки прямых полномочий властных органов). Направить такой запрос имеют право подразделения естественных монополий, предприятия-недропользователи, компании, осуществляющие деятельностью, для которой требуется произвести отчуждение участка.
- Выявление при помощи запросов в Росреестр всех лиц, чьи участки будут переданы в госсобственность, а недвижимость изъята. При необходимости информацию запрашивают в архивах.
- Принятие официального решения, позволяющего однозначно идентифицировать отчуждаемые объекты. Одновременно изымают недвижимость, расположенную на отчуждаемой площади.
- Подготовка соглашения об отчуждении земель и передача его на рассмотрение собственникам. Проект документа должен содержать существенные условия договора, с которыми может согласиться или не согласиться собственник.
Для строительства дороги
Когда производится изъятие участка у собственника с целью строительства на нем дороги, то последнему выплачивается возмещение. В его сумму включается стоимость, действующая на рынке, право собственности, которое прекращается. Либо это может быть рыночная стоимость иных правомочий, которые прекращаются. Также возмещают убытки, которые причинены таким изъятием и упущенная выгода.
Когда совместно с участком изымаются расположенные на нем строения, то они также подлежат оценке и выплачивается их рыночная стоимость. Если собственник участка выразил согласие, то взамен возмещения ему могут выдать иной разнозначный объект недвижимости вместо того, что изъят с целью строительства.
Законодатель указывает на то, что допускается изъятие надела в принудительном порядке, когда заранее проведено равноценное возмещение. Срок, в течение которого орган государства, произведет возмещение, определяется в соответствии с заключенным соглашением. Если производится принудительное изъятие – условия определяются судом.