Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «§ 3. Иные вещные права на землю». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Понятие прав на чужое имущество было известно еще древнему римскому праву, когда под ними понималось юридическое господство, принадлежащее одному лицу относительно некоторых сторон вещи, находящейся в собственности другого лица.
Характеристика иных прав на землю
Всем известно, то российское гражданское и земельное законодательство предусматривают права собственности.
Однако это не все вопросы, которые входят в его компетентность. Существуют и иные права на участки земли, то есть иными словами, права лиц, которые не представляют собственников земельных участков.
Право собственности и иные права на землю позволяют обеспечить наибольшую эффективность и выгодное для собственника применение участков земли. Помимо этого правом собственности и иными правами на землю могут удовлетворяться в определенных случаях интересы публичного и частного характера, которые обладают тесной связью с необходимостью использования чужих земельных участков. Иные права на землю регулируются земельным и гражданским законодательством.
Регулировка прав отношений в области формирования, исполнения и прекращения иных прав на землю реализовывается нормами земельного и гражданского законодательства. Земельное и гражданское законодательство Российской Федерации имеют определенные учрежденные законы, в которые выделены права и обязанности, а также иные права на землю и различные земельные участки.
Причем, подобные нормы земельного и гражданского законодательство образуют некую совокупность, которая представляет собой комплексный институт права.
Гражданский кодекс Российской Федерации содержит определенные статьи, в которых прописаны требования к иным правами на землю.
Например, согласно статье 264 Гражданского кодекса Российской Федерации, если собственники земельных участков не являются таковыми, то ими происходит осуществление принадлежащих им прав владения и пользования участками на условиях, которые предопределяет закон и договор с собственником. Согласно подобному договору либо подписанному соглашению, определяются также и пределы владения участками.
Общее правило не позволяет таким лицам обладать правом распоряжения данными участками. Исключение могут составлять случаи, которые предусматриваются законодательными органами.
Предметом земельного права как отрасли российского права являются общественные отношения по поводу земли как основы жизни и деятельности на соответствующей территории (земельные отношения).
Специфика этих отношений как самостоятельного предмета правового регулирования обусловливается их объектом – землей. Земля является природным объектом, природным ресурсом, основным средством производства в сельском и лесном хозяйстве и базисом для иной деятельности. Земля как природный объект находится в органической связи с иными природными объектами: недрами, водами, лесами, животным и растительным миром. Это обусловливает связь земельных правоотношений с иными правоотношениями по поводу пользования и охраны иных природных объектов и ресурсов в целом и каждого в отдельности, чем, в свою очередь, определяется наличие такой связи земельного права с другими природоресурсными отраслями законодательства.
Объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.
Земля как природный объект и природный ресурс может выступать в качестве объекта земельных отношений в целом. Выделение земли как природного объекта связано с отношениями по охране земель и контролю за соблюдением требований по охране и рациональному использованию земли. Земельный участок как объект земельных отношений – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Данное понятие земельного участка следует считать основным для включения земельного участка в земельно-правовые отношения.
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.
Особенности земли порождают специфику как земельных правоотношений, так и предмета земельного права.
Таким образом, предметом земельного права являются общественные отношения по использованию и охране земель в РФ как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
К отношениям по использованию и охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природных территорий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов применяются законодательство о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране и использовании других природных ресурсов, об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и иные специальные федеральные законы.
К земельным отношениям нормы указанных отраслей применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды.
1. Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование земельных отношений осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей части природы, используемом в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности, и одновременно как о недвижимости, об объекте права собственности и иных прав на землю.
2. Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимости, согласно которому собственники земельных участков осуществляют свои правомочия свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде.
3. Приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни или предотвратить негативное воздействие на здоровье человека.
4. Участие граждан, общественных организаций и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому они вправе принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель, а органы государственной власти, местного самоуправления, субъекты хозяйственной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия.
5. Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков.
6. Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий РФ, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель с/х назначения, земель, занятых защитными лесами, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается.
7. Платность использования земли, согласно которому использование земли осуществляется за плату, если иное не установлено законом.
8. Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями закона.
9. Разграничение государственной собственности на землю на собственность РФ, субъектов РФ и муниципальных образований, согласно которому правовые основы разграничения устанавливаются федеральными законами.
10. Дифференцированный подход к установлению правового режима земель, согласно которому при определении их режима должны учитываться природные, социальные и другие факторы.
11. Сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование земельных отношений осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий граждан на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащими им участками.
12. Разграничения действия норм гражданского законодательства и земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.
13. Государственное регулирование приватизации земли.
Субъектами данного права являются физические и юридические лица. Земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности. Частные лица передавать земельный участок на этом праве не могут (после введения в действие Земельного Кодекса земельные участки предоставляются на данном праве строго ограниченному кругу юридических лиц).
Юридические лица могут быть разделены на 3 группы по отношению к этому праву:
1. юридические лица, которым и после введения в действие Земельного Кодекса, предоставляются земельный участки на данном праве и которые могут использовать земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования (органы государственной власти, органы местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры исторического наследия президентов России, прекративших исполнение своих полномочий);
2. юридические лица, которые продолжают использовать земельные участки ранее предоставленные до введения в действия Земельного Кодекса на праве постоянного (бессрочного) пользования и вправе их переоформить в собственность:
ü гаражные (потребительские) кооперативы;
ü организации, при которых до 23 апреля 1998 г. были созданы садоводческие, огороднические, дачные некоммерческие объединения граждан;
ü юридические лица, которые имеют земельные участки, на которых расположены линии связи, электропередачи, трубопроводы, железные дороги, иные подобные линейные сооружения – они вправе переоформить право постоянного (бессрочного) пользования до 1 января 2015 г. в соответствии с Законом “О введении в действие Земельного кодекса”;
3. все остальные юридические лица, обязанные до 1 января 2012 года переоформить право постоянного бессрочного пользования земельными участками на право аренды, либо выкупить в собственность, а религиозные организации – также могут переоформить на право безвозмездного срочное пользование.
По общему правилу переоформление права постоянного бессрочного пользования юридическими лицами осуществляется за плату.
Исключения составляют:
1. в соответствии с Законом “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” субъекты РФ вправе устанавливать случаи бесплатного переоформления данного права религиозными организациями;
2. если на земельном участке находится здание, строение, сооружение, закрепленное в собственность Общероссийской организации инвалидов, либо организации, единственным учредителем которой является Общероссийская организация инвалидов до введения в действие ЗК, то такие организации оформляют данное право бесплатно
Основаниями возникновения являются:
1. административно-правовой акт, который принимается в отношении юридических лиц, предусмотренных в Земельном кодексе;
2. правопреемство при реорганизации юридического лица, которому земельный участок принадлежал на праве постоянного бессрочного пользования;
3. переход права собственности на здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке, принадлежащего собственнику здания, строения, сооружения (отчуждателю) на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст.35 ЗК).
Распоряжение возможно одним способом – путем добровольного отказа от права постоянного (бессрочного) пользования.
Также землепользователь может строить здания, строения, сооружения, если это не противоречит целям использования земельного участка, приобретать право собственности на них.
При разрушении зданий, строений, сооружений, землепользователь сохраняет право постоянного (бессрочного) пользования в течение 3х лет, если более длительный срок не предусмотрен федеральным законом. Право постоянного пользования автоматически не прекращается, а возможно изъятие земельного участка в рамках земельно-правовой ответственности.
Главенствующее вещное право на земельный участок – это право собственности. Оно включает в себя весь спектр правомочий, в том числе право на владение, использование и распоряжение наделом (п. 1 ст. 209 ).
Право на собственность подлежит государственной регистрации в Росреестре, фиксируется в ЕГРН и подтверждается соответствующим свидетельством или выпиской из ЕГРН.
Собственниками могут быть как частные (физические или юридические) лица, так и государство (субъект, муниципалитет). Согласно п. 2 ст. 214 ГК, если земля не является собственностью частных лиц или муниципалитета, она принадлежит государству.
Собственник, если это не противоречит закону и его обязательствам, вправе:
- осуществлять фактическое владение наделом;
- эксплуатировать участок, извлекать из него любые полезные свойства, получать за его счет прибыль;
- определять дальнейшую судьбу участка: передавать в пользование третьим лицам, продавать и так далее;
- накладывать обременения, передавая под залог, в аренду или иным образом распоряжаться участком.
В зависимости от того, кто является владельцем надела, определяются и основания возникновения права собственности. Физические лица приобретают участок по гражданским сделкам (купли-продажи, дарения, наследования) или в порядке приватизации – регистрации права собственности на переданные им земли государственной или муниципальной собственности.
Категория вещных прав, помимо права собственности, включает в себя иные (ограниченные) вещные права. Они являются производными от права собственности. Ограниченное вещное право предоставляет управомоченному лицу непосредственное господство над чужой вещью, оно имеет тот же самый объект (индивидуально-определенную вещь), что и право собственности. При наличии ограниченного вещного права собственник обычно лишается возможностей свободного пользования своей вещью, но, как правило, сохраняет возможности распоряжения ею, например продажи.
Иными словами, права лиц, не являющихся собственниками, т.е. ограниченные вещные права, представляют собой право на чужую вещь.
Ограниченные вещные права, в отличие от обязательственных прав, могут возникать только в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом.
Напомним, что понятие обязательственного права следует из нормы п. 1 ст. 307 ГК РФ, определяющей понятие обязательства: в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Как и любое другое право, вещное право следует определить в объективном и субъективном смысле.
В объективном смысле вещное право представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по принадлежности вещи определенным субъектам, осуществление правомочий владения, пользования и распоряжения вещью в пределах, установленных законодательством, путем непосредственного воздействия на вещь.
В субъективном смысле вещное право представляет собой юридически обеспеченную возможность управомоченного субъекта — обладателя вещного права владеть, пользоваться и распоряжаться индивидуально-определенной вещью своей волей и в своем интересе в пределах, установленных действующим законодательством.
Вещное право — 1) субъективное гражданское право, объектом которого является вещь. Лицо, обладающее вещным правом, осуществляет его самостоятельно, не прибегая к содействию других (обязанных) лиц. Собственник вещи владеет, пользуется и распоряжается ею по своему усмотрению в пределах, установленных законом; 2) одна из главных подотраслей гражданского права; совокупность норм, регулирующих субъективное право собственности и иные субъективные вещные права. (Большой юридический словарь. — М.: Инфра-М. А. Я. Сухарев, В. Е. Крутских, А.Я. Сухарева. 2003.).
Некоторые ученые считают залог вещным правом, другие — обязательственным.
Право залога прямо не названо законом в качестве вещного. Более того, в Гражданском кодексе РФ параграф 3 главы 23 ГК РФ о залоге находится в разделе, посвященном обязательствам, а не вещным правам. Это, формально, дает определенные основания отнести залог к обязательственным, а не вещным правам.
В то же время, согласно ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу залог сохраняется. А согласно ст. 347 ГК РФ залогодержатель может также защищать свое право от всяких посягательств любых лиц, включая и собственника-залогодателя, от которого залоговый кредитор при определенных условиях вправе даже истребовать заложенную вещь или добиваться устранения препятствий в осуществлении своего права. Таким образом, праву залога в силу прямого указания закона присущи как свойство следования (ст. 353 ГК РФ), так и вещно-правовая защита (ст. 347 ГК РФ).
Кроме того, залог предоставляет преимущественное право залогодержателя на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами залогодателя (п. п. 1, 2 ст. 334 ГК РФ), что также характерно для вещных прав. В отношении залога недвижимости (ипотеки) прямо указано, что к нему применяются в том числе правила о вещных правах (п. 4 ст. 334 ГК РФ).
Все приведенные свойства-признаки свидетельствуют о вещно-правовой природе залога.
Сервитут на земельный участок
Сервитут, согласно ст. 274 ГК, – это ограниченное право собственника земли на использование соседних или других земельных наделов. Необходимость в его установлении часто обусловлена обеспечением проезда или прохода к участку, осуществлением строительства на нем, или иных форм эксплуатации, не противоречащих целевому назначению и не нарушающих прав третьих лиц.
Сервитут на участок возникает на основании договоренности с собственником участка и подлежит обязательной государственной регистрации.
По решению государственных или местных органов власти может быть установлен публичный сервитут. При этом он не ограничивает собственника в его вещных правомочиях, позволяя свободно распоряжаться, владеть и пользоваться участком.
Сервитут обладает следующими характеристиками:
- основанием для его возникновения является невозможность надлежащей эксплуатации надела без вмешательства в пользование другого участка, вызванная безысходностью ситуации;
- предполагает узкоцелевое использование участка, условия которого оговариваются соглашением, например, только проезд или обустройство инженерных коммуникаций;
- не может выступать самостоятельным предметом – его нельзя продать, внести в качестве залога или иным образом отчуждать;
- это придаточное вещное право, с момента прекращения собственности на землю он также прекращается;
- сам по себе не наделяет дополнительными правами на земельный участок.
Как правило, такое правомочие устанавливается до устранения причин, которыми он был обусловлен.
Право собственности и иные вещные права на жилые помещения
Жилые помещения, предназначенные для проживания граждан, могут быть использованы только по своему назначению. Права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику. В соответствии со ст. 288 ГК РФ жилые помещения могут сдаваться другим лицам в целях проживания на основании договора аренды. Размещение любых коммерческих организаций допускается только после выведения этих помещений из жилого фонда. Собственник, чье жилое имущество располагается в многоквартирном доме, также обладает правом собственности на общее имущество дома (без отчуждения от права собственности на квартиру), в том числе, несущие конструкции, общие помещения, санитарно-техническое и электрическое оборудование. В целях обеспечения эксплуатации многоквартирного дома собственник квартиры вправе создавать товарищества собственников жилья (ТСЖ), действующие как некоммерческие организации. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования этим помещением в соответствии с нормами жилищного законодательства. В случае перехода права собственности на жилое имущество к другому лицу, за каждым из членов семьи прежнего собственника не сохраняется право пользования этим жилым помещением, кроме случаев, установленных законом.
Вещные права на земельный участок
История развития вещных прав на земельный участок берет начало во времена возникновения государственно-правовых образований. Исторически первым и важнейшим из вещных прав является право собственности Никишин В.В. Вещные и обязательственные права на землю. — М.: Юристъ, 2003. — С. 34..
В Риме завоеванная земля поступала обыкновенно в общую собственность всего государства. В качестве общественной такая земля отводилась под пастбища, или же отдавалась в аренду, или, наконец, желающим предоставлялось право обрабатывать и селиться на общественной земле с обязательством уплаты в казну части дохода. Потом завоеванной землей стали пользоваться для устройства колоний, а еще позднее допускали распродажу ее в частные руки, взамен оставления в руках государства. Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. — М.: Статут, 2003. — С. 59.
Право пожизненного (наследуемого) владения (ППНВ) – это право на владение земельными участками, практика распространения которого имела место в советские времена. Сегодня земля по ППНВ больше не передается, но лица, которые получили ее по этому основанию, свои правомочия по отношению к ней сохраняют и могут оформить на нее право собственности.
Для пожизненного владения характерны следующие признаки:
- такое право могло возникнуть и действовать лишь в отношении земли, находящейся в государственной или городской (муниципальной) собственности;
- пожизненно владеть участком могут лишь физлица-граждане РФ;
- пожизненные владельцы могут пользоваться землей, в том числе осуществлять на ней капитальное строительство, производить иное движимое и недвижимое имущество или иным образом пользоваться наделом;
- сведения о таком владении вносятся в ЕГРН, однако те, кто получил такое право на землю до введения обязательной регистрации недвижимости регистрировать его не должны;
- распоряжение землей для владельцев ограничено. Исключением является лишь передача участка по наследству. Владелец не вправе продать его, передать под залог, подарить или совершить отчуждение другим образом.
Если соблюдены все градостроительные и иные законные требования, владелец может возводить на участке жилые строения, оформляя их в свою собственность. В случае их продажи, земля, согласно ст. 35 ЗК, переходит к новому собственнику на тех же основаниях, что и у продавца. Таким образом, ППНВ может быть передано вместе со строением – получать дополнительное разрешение для этого не нужно.
Право хозяйственного и оперативного управления
Государственное или муниципальное предприятие без права собственности (унитарное предприятие — УП) может распоряжаться владеть и пользоваться ЗУ по праву хозяйственного управления (Ст. 294, 296 ГК РФ).
- Собственник создаёт УП, намечает цели его деятельности, избирает руководящий состав реорганизует и ликвидирует предприятие.
- Собственник может претендовать на часть прибыли.
- УП не вправе распоряжаться земельным участком и другими объектами недвижимости: сдавать землю в аренду, использовать в качестве залога, отчуждать в пользу другого лица и т.д. (ст. 295 ГК). Другим принадлежащим ему имуществом УП может свободно распоряжаться.
Земля может быть предоставлена казенному учреждению под оперативное управление (ст. 296 ГК РФ). При этом использование разрешается только в соответствии с видом разрешенного использования и по согласию собственника.
- Собственник может изъять излишки земли, если учреждение их не использует, либо использует не по назначению.
- Автономное или казенное предприятие имеет право осуществлять деятельность, приносящую доход.
Сервитут на земельный участок
Сервитут, согласно ст. 274 ГК, – это ограниченное право собственника земли на использование соседних или других земельных наделов. Необходимость в его установлении часто обусловлена обеспечением проезда или прохода к участку, осуществлением строительства на нем, или иных форм эксплуатации, не противоречащих целевому назначению и не нарушающих прав третьих лиц.
Сервитут на участок возникает на основании договоренности с собственником участка и подлежит обязательной государственной регистрации.
По решению государственных или местных органов власти может быть установлен публичный сервитут. При этом он не ограничивает собственника в его вещных правомочиях, позволяя свободно распоряжаться, владеть и пользоваться участком.
Сервитут обладает следующими характеристиками:
- основанием для его возникновения является невозможность надлежащей эксплуатации надела без вмешательства в пользование другого участка, вызванная безысходностью ситуации;
- предполагает узкоцелевое использование участка, условия которого оговариваются соглашением, например, только проезд или обустройство инженерных коммуникаций;
- не может выступать самостоятельным предметом – его нельзя продать, внести в качестве залога или иным образом отчуждать;
- это придаточное вещное право, с момента прекращения собственности на землю он также прекращается;
- сам по себе не наделяет дополнительными правами на земельный участок.
Как правило, такое правомочие устанавливается до устранения причин, которыми он был обусловлен.