Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выселить соседа из коммунальной квартиры: основания и условия для выселения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так часто бывает, что добрососедские отношения между проживающими в коммуналке не складываются. Причины могут быть разными. Нередко соседи могут вести асоциальный образ жизни, причиняя остальным жильцам массу неприятностей. Вопрос о выселении таких соседей возникает на повестке дня и законные основания для такого рода действий имеются.
Выселение непрописанных соседей
Законно проживать в коммунальной квартире можно на основании постоянной регистрации в ней. Отсутствие регистрации по месту жительства и даже отсутствие договора найма жилья с собственником, все это делает проживание в коммунальной квартире незаконным и служит веским основанием для принудительного выселения.
Если сосед по коммуналке не имеет на пребывание в ней никакого законного основания, то можно вначале уведомить его о требовании покинуть квартиру. В ответ на отказ можно смело менять замок на входной двери.
Без документа, дающего законное основание на проживание в данной квартире, нежелательный сосед не сможет как-либо осуществить повторное вселение в нее. При возникновении конфликта, тем более с рукоприкладством и угрозами, следует незамедлительно вызвать полицию. При отсутствии желания идти на конфликт с соседями, можно подать исковое заявление в суд, подкрепив его документами, удостоверяющими противоправность проживания ответчика на данной жилплощади.
Как обратиться в суд?
Чтобы подать в секретариат суда иск о выселении, сначала потребуется собрать минимальный пакет документации:
- Исковое заявление: формулируется, опираясь на требования ГК РФ и ЖК РФ;
- Правоустанавливающий документ, подтверждающий право истца проживать в квартире;
- Паспорт;
- Документы, удостоверяющие наличие веской причины для выселения;
- Свидетельские показания;
- Квитанция об оплате госпошлины.
Самое пристальное внимание истцу следует обратить на сбор доказательной базы. Необходимость доказывать наличие законного основания для выселения соседа лежит в данном случае только на истце. В качестве доказательной базы пригодятся следующие документы:
- Копии протоколов полиции, составленных по фактам вызовов в коммунальную квартиру из-за нарушения общественного порядка.
- Акт осмотра коммуналки профильной комиссией, в котором фиксируется факт нанесения ущерба общему имуществу.
- Копии официальных обращений в муниципалитет, городскую администрацию, к собственнику жилья, как удостоверение выполненных действий для решения спора мирным путем.
- Выписка из лицевого счета с указанием суммы задолженности по оплате услуг ЖКХ.
✅ Основания и способы выселения жильцов из коммунальной квартиры
Прежде, чем описывать порядок действий, разберемся, кого и на каких основаниях можно отселить. Начнем с определения статуса жильцов:
Квартиранты – арендаторы коммунальных квартир, имеющие временную регистрацию в жилом помещении (комнате).
Собственники (соседи) – жильцы, которые приватизировали комнату в коммунальной квартире и владеют ею на праве общей долевой собственности (ст. 41 ЖК РФ). Отличаются от квартирантов особым статусом – постоянной регистрацией.
Сегодня чаще встречается смешанный тип коммуналок – когда в квартире проживают одновременно жильцы-собственники и квартиранты. Впрочем, встречаются и полностью частные типы коммунальных хозяйств.
Существует несколько оснований выселить жильцов из коммуналки:
- истечение срока действия договора социального найма (нанимателям);
- систематическое нарушение тишины в коммуналке (шум после 23:00 и до 7:00 утра);
- задолженность за коммунальные услуги – свыше полугода;
- антисанитарные условия, захламление жилья;
- создание из комнаты нежилого помещения (склада, магазина, кальянной, офиса);
- вселение жильцов не незаконных основаниях (например, самовольно без согласия наймодателя);
- употребление алкогольных напитков, дебоши, курение запрещенных смесей, наркомания;
- лишение родительских прав отца или матери.
Различают два способа выселения: добровольное и принудительное. Первый способ не вызывает сложностей, а со вторым придется потрудиться. Судебная процедура обычно занимает несколько месяцев, а квартиранты все это время продолжают жить в коммуналке.
Если выселение все же случается, возможно два сценария:
- жильцам предоставят другое жилое помещение – комнату в общежитии (ст. 85 ЖК РФ);
- новое жилье не предоставят – выселение «в никуда» (ст. 91 ЖК РФ).
Могут ли выселить из коммунальной квартиры?
Выселяют из квартиры за неуплату коммунальных услуг или при наличии других нарушений со стороны жильцов?
Согласно 83 статье ЖК РФ, если гражданин, проживающий в коммуналке, имеет задолженность по оплате ЖКУ и квартплаты за шесть месяцев и более, с ним может быть расторгнут договор соцнайма. По решению муниципалитета должник вправе переселяться в другое жилое помещение, в соответствии с 84 и 90 статьями ЖК РФ.
К другим основаниям для принудительного выселения жильцов из коммуналки относят:
- регулярное нарушение прав соседей;
- причинение ущерба чужому имуществу;
- несоблюдение договорных правил проживания в помещении;
- использование жилплощади не по основному назначению;
- нарушение противопожарных или санитарных норм.
Расторгнуть договор соцнайма и покинуть квартиру граждане могут по собственному желанию. Если договориться с «проблемными» соседями мирным путём не получилось, придётся обращаться в суд.
Как выселить соседей из коммунальной квартиры?
Выселить соседа, который не соблюдает установленные правила, позволяют нормы, описанные в Гражданском и Жилищном кодексе. Но тем, кто сталкивался с такими вопросами на практике известно, что сделать это не так просто. Основания должны не только присутствовать и быть запротоколированы, но и иметь систематический характер. Устроенная жильцом несанкционированная вечеринка или пьяный дебош могут повлечь административное наказание или просто предупреждение. Для выселения же потребуется несколько составленных к ряду протоколов, а также общее выраженное недовольство всех жильцов коммунальной квартиры.
Чтобы выселить человека необходимо прибегнуть к законным методам – обращаться в правоохранительные и судебные органы. Нельзя предпринимать действия запугивающего или угрожающего характера. Такое поведение может легко обернуться против самого истца. По отношению к алкоголикам и наркоманам, живущим по соседству, сложно сохранять хладнокровие, но действовать все же нужно исключительно по закону.
Могут ли выселить из коммунальной квартиры
Коммунальные квартиры согласно действующему законодательству могут находиться в частной (общей или долевой) или муниципальной собственности. Но Гражданский и Жилищный кодексы не содержат каких-либо ограничений возможности сдавать их в найм (аренду) физическим лицам.
Правовой статус квартиранта состоит в следующем:
- физическое лицо, которое является временным пользователем жилого помещения;
- не является его собственником;
- обязан оплачивать предоставленные коммунальные услуги;
- вносить обязательную плату за пользование жилым имуществом его владельцу (главному квартиросъемщику, если жилье является муниципальным).
Исходя из этих правовых оснований, можно прийти к однозначному выводу, что квартиранты — это граждане, которые временно пользуются жильем для своего проживания, и не имеют каких-либо прав на получение его в собственность. Поэтому их можно как вселять, так и выселять из занятого жилого помещения.
Другая сторона данных правоотношений состоит в том, что, как и собственники, квартиранты имеют свои права, поэтому если они вселены на законных основаниях и на определенный срок, владелец жилого помещения может их выселить только по определенным в Законе основаниям.
В российском законодательстве четко указаны все основания, которыми вправе руководствоваться владелец комнаты, чтобы выселить нанимателей:
- Неоднократное грубое нарушение режима тишины в вечернее время. Никто не вправе устраивать шумные празднования и прием гостей без согласия остальных жильцов, поэтому претензии в данном случае будут вполне обоснованными.
- Неоплата за ЖКУ. В договоре найма может быть указано, что оплату за коммунальные услуги будет производить сам владелец комнаты, но в остальных случаях наниматели обязаны сами своевременно вносить оплату и предоставлять владельцу комнаты оплаченные квитанции.
- Антисанитарные условия в комнате. Поддерживать чистоту в комнате – обязанность нанимателей, которую они не могут не исполнять.
- Использование комнаты по иному, нежели указано в договоре найма, назначению.
- Незаконное проживание. Помимо перечисленных в договоре найма лиц, в комнате не могут проживать иные лица.
- Асоциальное поведение. Это может быть пьянство, употребление наркотиков, грубое или непристойное обращение с остальными жильцами.
Эти причины чаще всего становятся основанием для расторжения договора найма, но не только они. В любом случае перед тем, как необдуманно вступать в конфликт, лучше посоветоваться с опытным жилищным юристом.
Сам процесс вселения жильцов в комнату, сдаваемую собственником внаем, имеет некоторые важные нюансы:
- Договор найма продолжительностью действия более 1 года надлежит регистрировать в ЕГРП. С этого момента комната будет находиться под обременением. Любая сделка с комнатой не будет возможна без учета этого обстоятельства.
- Всякий, кто проживает в комнате без регистрации дольше 1 недели, нарушает законодательство. На оформление временной регистрации в комнате закон дает срок 90 суток, а на оформление постоянной – 7 дней. Это означает, что при отсутствии какой-либо постоянной регистрации у нанимателей, они обязаны после вселения в срок до 7 дней получить постоянную регистрацию в комнате, либо при наличии какой-либо постоянной регистрации где-либо, в срок до 90 дней они обязаны получить временную регистрацию в комнате. В противном случае УФМС вправе выписать штраф.
Проживание в коммунальной квартире с большим количеством жильцов неизбежно приводит к возникновению конфликтов. Отгородиться от соседей, не позволяющих комфортно проживать в законном жилье, можно только при помощи норм законодательства.
Освободить квартиру соседа может заставить исключительно судебное решение, в котором чётко прописаны используемые причины. Порядок освобождения жилья предусмотрен Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 14 от 02.07.2009.
Влияние на решение способны оказать такие факторы:
- находится ли комната соседа в его собственности;
- получено ли жильё по договору соцнайма;
- арендуется ли эта квартира.
Каждый конкретный случай предусматривает использование определённых причин для выселения соседа. Список оснований, доступных для использования при законном принудительном освобождении жилья, выглядит так:
- комната (или несколько помещений) используются не по назначению;
- сосед наносит ущерб собственности;
- гражданин не поддерживает жильё в надлежащем виде, довёл его до антисанитарного состояния (по заключению СЭС);
- нарушаются нормы пожарной безопасности;
- сосед нарушает законные права остальных жильцов;
- гражданин не оплачивает услуги ЖКХ или имеет долги по арендной плате;
- нарушается общественный порядок;
- гражданин сдаёт комнату в аренду без согласия прямого владельца;
- сосед не появлялся в квартире более полугода без обоснования;
- нарушены условия соцнайма;
- сосед попытался выполнить несанкционированную с ответственными органами и другими жильцами перепланировку.
Любой из представленных выше пунктов может быть использован для инициации процесса по выселению соседа. Перед тем, как начинать процедуру, нужно позаботиться, чтобы в распоряжении были документально подтверждённые доказательства нарушений:
- заключения санэпидемстанции;
- экспертизы службы пожарного надзора;
- полицейские протоколы;
- заключения экспертов о сумме ущерба квартире и т.п.
В дополнение к документам можно использовать показания свидетелей. Переходим к рассмотрению конкретных вариантов выселения.
Вызывайте полицию при каждом факте нарушения соседями общественного спокойствия. Обязательно сохраняйте у себя копию протокола — документ в дальнейшем вам пригодится.
Если по вине соседей в вашей квартире сложились антисанитарные условия, составьте жалобу в управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека. Сделать это можно онлайн. В течение месяца жалоба будет рассмотрена, а по адресу направят специалиста для проведения проверки.
Старайтесь самостоятельно фиксировать каждый факт нарушения при помощи фото- или видеотехники.
После сбора на протяжении определенного временного периода доказательной базы по факту асоциальности вашего соседа финальной инстанцией станет суд. В рамках процесса вам будет необходимо использовать все собранные ранее документы, протоколы, фото- и видеоматериалы, показания свидетелей. Кстати, чтобы увеличить шансы на положительный вердикт по вопросу отселения вредного жильца, рекомендуется обсудить ситуацию с другими соседями.
Разнообразие жизненных ситуаций обязывает суды изучать конфликт с разных точек зрения. Но практики сходятся в одном: проще выселить квартирантов по договору аренды, сложнее – собственников.
Пример:
Симонов имел в собственности комнату в коммунальной квартире. Соседи стали замечать, что жильем распоряжается третье лицо, вероятно родственник Симонова и без договора аренды. Новоявленный жилец стал разводить антисанитарные условия, таскать всякий хлам с улицы и не убирать за собой в местах общего пользования. Замечания соседей проходили мимо, родственник чувствовал себя хозяином, огрызался, матерился и угрожал физической расправой. Доходило до того, что квартирант не контролировал эмоции в припадках гнева, а соседи стали бояться за свою жизнь – в квартире жили маленькие дети. Жалобы собственнику ни к чему не приводили. Пришлось вызывать участкового и составлять акт о незаконном проживании. Симонову пришлось выселить агрессивного родственника.
Пример:
Хозяйка комнаты в коммунальной квартире Онуфриева обратились с жалобой в муниципалитет. Как следовало из заявления женщины, ей надоели алкогольные застолья Попова, а также его задолженность по квартплате на сумму 14 тысяч рублей. Муниципальный орган принял жалобу, после чего провел проверку по факту обращения: Онуфриева действительно проживала в коммунальной квартире, имела правоустанавливающие документы (договор приватизации и выписку из ЕГРН), по соседству жил Попов – на основании договора соц найма. Шумный сосед нигде не работал, имел проблемы с законом и не оплачивал коммуналку на протяжении 5 месяцев. Представитель муниципального объединения составил акт о нарушении, предупредил жильца и обязал погасить задолженность в течение ближайшего месяца. Реакции не последовало, сумма долга только росла – пришлось обращаться в суд за принудительным отселением Попова. Иск о выселении был подкреплен показаниями Онуфриевой, выпиской из лицевого счета о 6-месячной задолженности и копией уведомления жильцу. Требование о выселении было удовлетворено – Попова обязали съехать из комнаты и найти новое жилье.
Выселение при отсутствии договора найма
Как правило, практика показывает, что с выдворением арендаторов, с которыми не заключен договор социального найма, особых проблем никогда не возникает. Такая ситуация связана с тем, что, позволяя квартирантам проживать на территории помещения нелегально, собственники нарушают законодательство Российской Федерации. Его нарушает также и тот, кто снимает данную жилую площадь, поэтому никаких оснований на проживание, в соответствии с законодательством, у данного квартиросъемщика нет.
В том случае, если гражданин отказывается самостоятельно и добровольно покидать жилое помещение, когда собственники намерены выселить этого человека, то необходимо произвести одно из следующих действий:
- вызвать местного участкового;
- вызвать представителей правоохранительных органов или представителей органов социальной защиты населения;
- вызвать сотрудников МЧС.
Могут ли выселить из коммунальной квартиры
Коммунальные квартиры согласно действующему законодательству могут находиться в частной (общей или долевой) или муниципальной собственности. Но Гражданский и Жилищный кодексы не содержат каких-либо ограничений возможности сдавать их в найм (аренду) физическим лицам.
Правовой статус квартиранта состоит в следующем:
- физическое лицо, которое является временным пользователем жилого помещения;
- не является его собственником;
- обязан оплачивать предоставленные коммунальные услуги;
- вносить обязательную плату за пользование жилым имуществом его владельцу (главному квартиросъемщику, если жилье является муниципальным).
Исходя из этих правовых оснований, можно прийти к однозначному выводу, что квартиранты — это граждане, которые временно пользуются жильем для своего проживания, и не имеют каких-либо прав на получение его в собственность. Поэтому их можно как вселять, так и выселять из занятого жилого помещения.
Другая сторона данных правоотношений состоит в том, что, как и собственники, квартиранты имеют свои права, поэтому если они вселены на законных основаниях и на определенный срок, владелец жилого помещения может их выселить только по определенным в Законе основаниям.
Нормативно-правовая база
Практически любое действие регулируется правовыми нормами. Не исключение и рассматриваемая тематика. Данный вопрос регулируют три кодекса: Гражданский, Жилищный, об Административных нарушениях.
Незаконная перепланировка и реконструкционные работы, неправильное использование жилого помещения запрещено в соответствии с п. 4 ст. 687 ГК РФ.
Другое основание – использование квартиры не по назначению, запрещено в соответствии со ст. 288 ГК РФ и ст. 17 ЖК РФ.
В отношении неправомерной деятельности, нарушающей порядок общежития, действует уже КоАП РФ, который устанавливает санкции за нарушение статей ГК и ЖК РФ.
Так ст. 6.4. КоАП — нарушение санитарно-эпидемиологических условий проживания, и ст. 7.21. КоАП — нарушение правил пользования жилым помещением.
Существуют отдельные статьи, регулирующие порядок выселения — ст. 293 ГК РФ, когда лицо собственник, а ст. 91 ЖК РФ — проживает в социальном жилье.
Особенности выселения соседей
Сначала любой конфликт важно попытаться уладить мирным путем. Так составляется коллективное письмо с просьбой устранить проблему. Если уговоры не действуют, придется обратиться в суд с требованием принудительного выселения. Существуют небольшие отличия, как выгнать соседа из общежития, съемной, муниципальной и приватизированной квартиры.
Особенности выселения нерадивых соседей:
- Учитывается состояние здоровья ответчика, состав семьи, наличие несовершеннолетних детей.
- Берется во внимание наличие другой недвижимости для проживания у гражданина.
- Используются отдельные процедуры, как выселить квартирантов соседей и владельцев.
Чтобы подать в суд, причины должны быть уважительными, причём именно с юридической точки зрения. От того что жильцы просто не сошлись характерами, даже если дело доходит едва ли не до драки, выселения не произойдёт. Нужны более веские основания.
Уважительными для суда могут быть следующие причины:
- Поведение, которое может быть признано антиобщественным. Сюда относятся нарушения порядка. Их необходимо зафиксировать документально, через участкового.
- Любые действия, направленные на разрушение помещения. Они могут быть как преднамеренными, так и случайными. Суд рассматривает любые подобные ситуации наиболее охотно.
- Использование помещения в коммерческих целях. Сюда же можно отнести любые ситуации, когда жильё применяется не по назначению: в качестве склада, например.
- Нарушение санитарных норм также может стать основанием для выселения. Но сначала человек будет предупреждён, и ему дадут время на исправление ситуации. Если по истечении назначенного срока ничего не изменится, можно рассчитывать на положительный ответ суда.
Нарушение санитарных норм также относится к несоблюдению правил пользования жилым помещением. Если соседи не считают нужным убираться в своей комнате, развели клопов и тараканов, содержат большое количество животных, чем вызвали жуткий запах в квартире, суд вполне может принять положительное решение по иску.
Важно! Не имеет значения, прописан человек в квартире или нет. Даже «постороннего», то есть формально не имеющего отношения к жилью, выселить не всегда просто. Причины нужно указывать обязательно и подкреплять как можно большим количеством доказательств.