Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Процедура аренды земельного участка с последующим выкупом у администрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Порядок предоставления земли в аренду регулируется в общем Гражданским Кодексом и в частности Земельным кодексом. Статьей 39 ЗК предусмотрены основные условия аренды земли гражданами. Согласно ей, участок земли предоставляется по результатам аукционных торгов (лотом является право заключения договора аренды). Все участники равны, привилегий закон никому не предоставляет.
Порядок аренды земли с правом выкупа
Аренда с правом выкупа земельного участка возможна в отношении участков, которые состоят на кадастровом учете. Именно поэтому, если объекта нет публичной кадастровой карте, то потенциальный арендатор может за свой счет, с разрешения администрации, провести межевание и получить кадастровый паспорт. Только в таком случае арендный договор заключают без проведения торгов.
Для того чтобы взять объект, который не выставлен на торги, можно воспользоваться следующей пошаговой инструкцией:
- Находим подходящую землю. Также потребуется составить его схему.
- Если есть необходимость, то можно осмотреть объект. Но получения разрешения необходимо обратиться к потенциальному арендодателю. Однако если земля находится в свободном доступе, а человек знает, где она расположена, то просто осмотреть участок можно и без разрешения.
- Связываемся с потенциальным арендодателем, подаем заявление о предварительном согласовании аренды.
- Получаем решение от администрации и за свой счет проводим межевание участка, оформляем кадастровый паспорт.
- Собираем документы. Узнать, какие бумаги понадобятся можно у потенциального арендодателя.
- Составляем заявление. Как показывает практика, муниципалитет выдает бланк, который достаточно просто заполнить.
- Заключаем договор. Обычно соглашение готовит администрация. Потенциальному арендатору остается ознакомиться с его положениями, и если все в порядке, подписать его.
- Регистрируем сделку. Долгосрочная аренда предполагает осуществление регистрационных действий.
- Получаем право собственности на участок. На этом этапе заявителю вновь придется готовить документы, подавать заявление.
Варианты аренды земли
Существует несколько вариантов получения права на заключение договора аренды:
- Торги. Важным условием проведения торгов является наличие претендентов на надел в количестве не менее двух. Право заключения договора аренды получит победитель торгов, который предложит большую арендную плату. Информацию о проводимом аукционе местной властью можно узнать в территориальных СМИ (районная газета) либо на сайте администрации минимум за 30 дней до дня проведения. Участники должны подать заявления с документами не позднее, чем за 5 дней до заявленного срока проведения аукциона.
- Без торгов. Такой вариант получения участка возможен, когда торги фактически не состоялись, т.е. с заявлением об участии обратился лишь один гражданин. Без торгов предусмотрен порядок предоставления земли льготным категориям (преподаватели школ и дошкольных учреждений, сотрудники мед. учреждений, лица, ведущие сельское хозяйство) на бесплатной основе. Эти категории могут также арендовать наделы, которые некогда предназначались для сельхоз. целей, целей муниципалитета. В таком случае максимальная сумма аренды ограничена величиной земельного налога на соответствующий надел.
Затраты в основном составит арендная плата. В отношении федеральных земель порядок расчета платы за аренду устанавливается правительством, для региональных субъект федерации, для муниципальных — муниципалитет.
На полученные в аренду в результате аукциона цена будет определятся результатом торгов (та сумма, которая была предложена победителем аукциона перед его окончанием). Стартовая сумма при торгах рассчитывается исходя из кадастровой стоимости и не может превысить 1,5% от нее. При отсутствии кадастровой стоимости за основу берется рыночная.
Ежегодная плата за аренду рассчитывается на основании базовой ставки районной категории земли, с учетом величины надела, вида целевого использования, коэффициентов поправочного и зонального.
Пока дом находится в процессе возведения, аренда рассчитывается с учетом льготного зонального коэффициента.
Аренда сельхозземель, а также наделов под ИЖС, ЛПХ принадлежащих федерации составляет 0,6% кадастровой стоимости.
Включение в договор доп.пунктов, увеличивающих затраты арендатора – незаконны.
Что такое аренда земли с правом выкупа у администрации?
Аренда участка с правом выкупа подразумевает возможность приобретения земли за денежные средства. Это должно быть прописано в договоре, который оформляется между арендодателем и землепользователем-арендатором.
Регулирование таких отношений осуществляется посредством Земельного и Гражданского кодексов РФ. В случае нарушения условий договора аренды правонарушитель может быть привлечен к административной ответственности в соответствии с положениями КоАП РФ.
Арендовать участок можно в результате проведения торгов или без них. Как бы не происходила передача прав, использовать землю можно только в соответствии с ее целевым назначением. Так, например, на участке, предназначенном под ИЖС, не допускается возведение многоквартирного дома, а на сельскохозяйственных землях не допускается строительство чего-либо вообще.
Для получения земли в пользование с последующим выкупом необходимо обратиться в муниципалитет для предварительного согласования и проведения межевых работ, если границы интересующего участка не были установлены ранее. После этого составляется заявление на аренду без торгов.
Дальнейшие действия зависят от того, появятся ли другие претенденты на оформление земли в пользование. Срок ожидания других заявок составляет 30 дней.
Если претендентов нет, администрация заключает с заявителем договор аренды. Если есть – проводятся торги.
Документы и условия аренды с последующим выкупом
Граждане и организации, которые имеют недвижимость в собственности на арендованных участках, вправе выкупить эту землю. Такое право предоставляется им ст. 36 ЗК РФ. Когда никаких строений нет, выкуп осуществляется посредством предварительного проведения торгов. Это нежелательная для землепользователя процедура, так как стоимость земли в результате участия в аукционе может резко подрасти.
Чтобы избежать проведения аукциона следует заблаговременно обзавестись строением. Это может быть баня, летняя веранда и т.д. Постройка регистрируется в Росреестре, после чего оформляются документы на выкуп участка.
Плюс такой манипуляции в том, что при наличии на земле собственной недвижимости, арендатор имеет исключительное право на приобретение надела. При этом выкупная цена не может быть выше кадастровой стоимости участка.
Если планируется приобретение земли сельскохозяйственного назначения, следует учесть, что такая возможность наступает только по прошествии трех лет с момента подписания договора аренды. Главное условие, которое должно быть соблюдено в этом случае – надлежащее использование земельного участка с учетом особенностей его целевого назначения.
Для заключения договора аренды потребуется подготовить следующие документы:
- кадастровый паспорт;
- межевой план земельного участка;
- заявление с указанием цели использования земли.
Кадастровую документацию и межевой план можно получить в уполномоченном отделе муниципалитета. Если участок не был поставлен на учет должным образом и не имел установленных границ, потребуется осуществить межевые работы за собственный счет.
В свою очередь муниципальный орган для заключения договора аренды должен предоставить следующие бумаги:
- документ-подтверждение права собственности на земельный участок – свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН;
- официальное разрешение о выделении участка без проведения аукциона.
Без этих бумаг заключение договора аренды невозможно. В свою очередь арендатор обязан иметь на руках общегражданский паспорт.
Способ №4 — аренда без аукциона по упрощенной процедуре
В Статья 39.6. ЗК РФ под название «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» сказано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Но не все так плохо. Ниже вы узнаете, почему у людей далеких от фермерства, тоже есть все шансы взять участок в аренду у государства без проведения торгов.
Порядок предоставления земельного участка в аренду по новой «упрощенной» процедуре (без аукциона для обычных граждан) предлагаю рассмотреть на примере участка под ИЖС. Однако, вы можете использовать данный алгоритм для участков в границах населенного пункта под ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства, а также для крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ) и любого другого вида бизнеса (кафе, автомойки, магазины и тд).
В некоторых регионах РФ минуя процедуру торгов можно получить земельный участок под огородничество. О наличии такой возможности уточняйте в Администрации.
Как взять землю в аренду в Московской области
Московская область является субъектом Федерации, а все законодательные акты государства распространяются на субъект в равной степени — значит различий в процедуре аренды нет. А вот кадастровая стоимость земель в Подмосковье и, как следствие, стоимость аренды — в несколько раз ниже, чем в Москве.
Кроме того, с марта 2019 года Администрация Московской области бесплатно осуществляет муниципальную услугу «Предоставление информации об объектах недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности для сдачи в аренду» через интернет. В рамках оказания услуги заинтересованному лицу предоставляется информация о свободных объектах не обремененными правами 3-их лиц, имеющихся в муниципальном фонде и предназначенных для сдачи в аренду. Срок предоставления информации не более 3-х дней. Для обращения вам потребуется только заявление установленной формы и паспорт.
В соответствии с административным регламентом основания для отказа в предоставлении данной Муниципальной услуги отсутствую. Однако заявитель может получить уведомление об отсутствии у Муниципалитета земельных участков предназначенных для сдачи в аренду.
Далее выбираете себе из списка, предоставленного Администрацией, земельный участок и подаете заявление на его аренду. Предоставление в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Московской области (как и любых других регионов РФ), осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона. Но мы с вами уже знаем, что взять землю в аренду можно и без торгов.
Обратите внимание, что территории с кадастровыми номерами, которые начинаются на 77 — относятся в городу Москва (Новая).
Получение права собственности на земельный участок и построенное на нем сооружение – это удачное вложение средств для каждого человека, ведь понятие «собственность» подразумевает полноправное распоряжение недвижимостью:
- сдача в аренду;
- продажа земли и строения;
- использование участка в личных целях.
Выкуп земли из аренды в собственность считается одним из самых удачных приобретений, ведь с каждым днем стоимость недвижимости, и в частности земли, становится выше.
Важно! На сегодняшний день вклад средств в землю приравнивается к банковским вложениям и покупке драгоценных металлов, потому как актуальность и спрос на территорию никогда не уменьшается, скорее даже наоборот, возрастает.
В любом случае, какой бы не была первоначальная причина данного приобретения, в последующем ценность этой покупки однозначно возрастет.
В чем же главные плюсы регистрации земли и получения прав на собственность?
- В последующем землю и сооружение на ней можно использовать в качестве пассивного дохода предоставляя его в аренду третьим лицам.
- Земельный участок может послужить залогом при оформлении кредита.
- Право собственности дает владельцу возможность продать эту территорию или подарить ее (дарственная, завещание).
Как было выше оговорено, приобретение может стать не только выгодным сохранением собственных средств, но и принести прибыль. Данные преимущества столь выгодны только для физических лиц, юридические компании при использовании такого метода рискуют потерять вложенные средства.
Что такое арена с правом выкупа?
Законодатель наделил собственника широкими возможностями. Участок, который принадлежит на правах собственности лицу, может быть продан, подарен, заложен, передан в аренду и так далее. Но при этом не запрещается заключение смешанных договоров, предполагающих различные права и обязанности сторон.
Аренда с правом выкупа предполагает, что собственник передаёт во временное пользование земельный надел (или другой объект), на коммерческой основе, то есть за оговоренную плату, но помимо этого арендатор получает возможность выкупить землю у собственника.
Договор при этом может предусматривать разные условия:
- объект может быть выкуплен в любой момент или по окончании оговоренного срока;
- арендная плата может идти зачётом в стоимость объекта или нет;
- расторжение договора может быть реализовано на различных условиях.
В целом, сделка ничем не отличается от обычной аренды, за исключением одного момента – земля в итоге может быть выкуплена у собственника арендатором.
Когда выкуп невозможен по закону и могут отказать
Прежде чем обратится в администрацию следует помнить о существовании реальных причин отказа в приобретении участка.
Выкупу не подлежат следующие территории (даже, если участки на них используются долгое время):
- Арендуемый участок внесен в план застройки, выполняемой в государственных или муниципальных целях
- Участок земли входит в территорию обеспечения безопасности морских и речных портов, аэропортов, железнодорожного и автомобильного сообщения
- Используемые участки включены в состав зон отдыха, парков или городских садов;
- Арендуемые участки земли официально отнесены к охраняемым водозаборным территориям, охранным зонам очистных сооружений и газопроводов
- Участок включён в территории подведомственные Минобороны, ФСБ и ФСО России
Отсутствие законодательных ограничений на арендуемый вами участок позволяет воспользоваться ниже изложенной пошаговой инструкцией.
Вопросы аренды и покупки регулируют Гражданский и Земельный Кодексы РФ. Человек через 3 года после заключения договора получает приоритетное право выкупа участка в частную собственность. Лицу достаточно обратиться к владельцу с просьбой о продаже земли.
Если в роли владельца выступает государство, то процедуру покупки осуществляют в виде аукционов. Право собственности получает тот, кто предложит большую сумму. Без предварительных торгов и по фиксированной стоимости участок могут выкупить люди, которые:
- подписали договор, сроком более чем 3 года;
- наследники пожизненных арендаторов;
- построили на территории капитальное здание (дом, баню).
Финансовые расходы при оформлении договора
Любая процедура оформления земельных участков в аренду предусматривает уплату госпошлины, а также оплату составляемой на арендуемый объект технической документации.
Размер госпошлины для частного лица будет составлять 2000 рублей, для юридического лица такая сумма равняется 22000 рублей.
Разработка технической документации специалистами Росреестра на арендуемый участок повлечет за собой растраты для физических и юридических лиц в размере 5-6 тысяч рублей. Стоимость зависит от размера, условий, особенностей, места расположения и сложностей земельного участка.
ВАЖНО! Соглашение на аренду земли у государственных или муниципальных органов власти у нотариуса не регистрируется. Такое соглашение на аренду земли с правом выкупа это прерогатива государственного реестра.
Но перед тем, как заключить договор арендатор может обратиться к хорошему нотариусу, чтобы он помог определиться с выгодными условиями заключения такого соглашения.
В таком случае нотариус возьмет за свои услуги определенную оплату.
Для каких целей можно взять землю в аренду с последующим выкупом
Аренду землевладения в некоторых случаях могут сопровождать торги, подразумевающие проведение аукциона, в результате которого надел переходит тому, чья предложенная сумма выкупа будет выше. Обычно проведение торгов актуально в отношении землевладений с нецелевым использованием. Например, это может быть аренда сельскохозяйственных участков для ИЖС.
Помните, что арендовать надел с дальнейшим выкупом без проведения аукциона, можно при землепользовании в определенных целях, предусмотренных государственными органами:
- оформление аренды сельскохозяйственной земли. Государством допускается аренда с дальнейшим выкупом без проведения аукциона при условии, что на участке намечается постройка сельскохозяйственного поселения или организация КФХ;
- аренда землевладения для индивидуального жилищного строительства или возведения многоэтажки. Постройка многоэтажных домов, как правило, осуществляется на основании соглашения, согласно которому можно впоследствии приобрести надел;
- осуществление социальной застройки. Постройка дошкольных и общеобразовательных учреждений, а также прочих объектов, направленных на удовлетворение социальных нужд. Если вы хотите получить землю в аренду для одной из перечисленных целей, обратитесь к местной администрации за предварительным согласованием, исполнением межевальных работ и регистрацией.
Далее подготовьте заявление в отношении аренды надела у муниципальных органов без проведения аукциона. После этого в региональных СМИ публикуется сообщение о планировании аренды надела. При условии, что через месяц после этого не появилось прочих претендентов на участок, оформите договор об аренде землевладения с последующим выкупом.
Земля под зданием, чья она?
На самом деле на написание статьи с подобной тематикой натолкнул звонок человека, обратившегося за консультацией, который полагал, что ему необходимо (далее терминология соблюдена) отмежевать земельные участки, привязать строения к данным наделам и будет ему счастье в виде права собственности на все это богатство.
После небольшого опроса обращающегося всплыли некие детали: если в двух словах без подробностей, то оказалось, что участки давно уже «отмежеваны», но находятся в собственности муниципалитета, а права на строения зарегистрированы, но сами здания на учете не стоят. В конце разговора консультируемый искренне, вопрошал: «но ведь по закону под здания положена земля, значит после привязки зданий к участкам, земля будет наша?». От такого неожиданного вывода (как оказалось только для меня), я порядком опешила, но потом вспомнила, что несмотря на то, что закон один, даже сотрудники органов государственной власти трактуют, казалось бы, очевидные вещи «кто во что горазд», молчу уже про Росреестр (кто знает, тот поймет).
Отвечая на поставленный вопрос, скажу: «Нет, не будет!». Действительно, по закону, здания, строения, сооружения не могут «висеть в воздухе», земля под ними должна быть оформлена, однако право собственности на объекты капитального строительства (далее – «ОКС») не дает права собственности на землю под ними, это не прямая зависимость. Разберемся со всем по порядку.
Порядок выкупа земельного участка из аренды
В случае выкупа земельного участка из аренды у государства, вся процедура значительно упрощается. Поскольку в таком случае участок уже имеет кадастровый номер, определен в границах и в виде разрешенного использования, соответственно предварительное согласование его предоставления не требуется.
Как мы уже писали ранее, если на арендованной у государства земле расположены ОКСы, то продажа данных земельных участков собственникам ОКСов осуществляется без публичных торгов.
Соответственно по истечению 3 лет использования земельного участка достаточно обратиться к арендодателю (местная администрация или уполномоченный государственный орган) с соответствующим заявлением и выждать 30 дней, в течении которых арендодатель рассмотрит ваше обращение.
Если решение по заявлению будет положительным, арендодатель направит в ваш адрес договор купли-продажи земельного участка на подписание.
Земельные отношения в Российской Федерации регулируются Земельным кодексом РФ. Кодифицированный нормативно-правовой акт определяет порядок приватизации земельных участков.
- Гражданским кодексом РФ, определяющим предельный срок, на которой возможно арендовать землю без ее выкупа в собственность. Максимальные сроки необходимы для прекращения соглашения (договора) в случае, если стороны не отказываются от аренды, но при этом и не хотят ее продлевать;
- 606 и 624 статьей ГК РФ, закрепляющей что такое договор аренды земли, правила оплаты за аренду по такому договору, право дальнейшего выкупа арендованного имущества, в том числе земельного участка в собственность;
- КоАП РФ (Кодекс об административных правонарушениях) — статья 7, пункт 34, где указаны размеры штрафов за нарушение порядка процедуры приватизации земельного участка либо оформления бессрочной аренды.