Процедура признания договора залога недействительным из судебной практики

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Процедура признания договора залога недействительным из судебной практики». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Основания для оспаривания залоговых договоров прямо предусматриваются в ГК РФ. В кодексе говорится о том, что при несоблюдении требований о форме соглашения, его можно признавать недействительным. В зависимости от основного заключенного сторонами договора форма может быть просто письменной, нотариальной или с государственной регистрацией.

Концепция защиты добросовестного залогодержателя в практике Президиума ВАС

Во второй половине 2011 г. Высший Арбитражный Суд рассмотрел два дела, которые, без преувеличения, создали концепцию защиты лица, добросовестно положившегося на видимость права при установлении залога. Я имею в виду дело Э.В. Лобанова против общества «Медтехника» (№ 2763/11) и дело КИТ Финанс инвестиционный банк против Алтайбизнесбанка (№ 9555/11).

Разберем их по порядку.

А. Дело Э.В. Лобанова против общества «Медтехника» (№ 2763/11).

Обстоятельства дела и позиция истца.

Акционер закрытого акционерного общества «Медтехника» Лобанова Э.В. обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу «Медтехника» и закрытому акционерному обществу «Кавалькада» о признании недействительным заключенного между названными обществами договора от купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий его недействительности.

• В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены общество с ограниченной ответственностью «Фаэтон-Аэро» и закрытое акционерное общество «Банк «Интеза».
• Исковые требования истца основывались на следующих обстоятельствах.
• Обществами «Кавалькада» и «Фаэтон-Аэро» был подписан двусторонний документ, поименованный соглашением о сотрудничестве.

В этом соглашении закреплено, что общество «Фаэтон-Аэро» окажет обществу «Кавалькада» содействие в приобретении зданий и сооружений; общество «Фаэтон-Аэро» вправе давать обществу «Кавалькада» обязательные для исполнения указания, касающиеся приобретения недвижимого имущества. Кроме того, в соглашении содержатся положения о том, что после приобретения недвижимости общество «Кавалькада» передаст их в залог в обеспечение исполнения обществом «Фаэтон-Аэро» (заемщиком) обязательств по кредитному договору, который будет заключен в будущем.

1. После подписания соглашения общество «Фаэтон-Аэро» дало обществу «Кавалькада» указания о приобретении у общества «Медтехника» шести конкретных нежилых зданий и сооружений.
2. При этом общество «Фаэтон-Аэро» являлось мажоритарным акционером общества «Медтехника», владеющим 84,8 процента обыкновенных акций последнего.
3. Выполняя достигнутые в соглашении договоренности, общество «Кавалькада» (покупатель) заключило с обществом «Медтехника» (продавцом) договор купли-продажи всех шести перечисленных в указаниях объектов недвижимости.
4. Продавец передал имущество покупателю, а переход права собственности на проданные здания и сооружения был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
5. Впоследствии, как это и было предусмотрено соглашением о сотрудничестве, приобретенная недвижимость передана обществом «Кавалькада» (залогодателем) в залог правопредшественнику банка «Интеза» (залогодержателю) по договору об ипотеке в обеспечение исполнения обществом «Фаэтон-Аэро» (заемщиком) обязательств по кредитному договору.

Лобанова Э.В.

, владеющая 5,83 процента обыкновенных акций общества «Медтехника» и являющаяся его миноритарным акционером, обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий его недействительности в виде двусторонней реституции, указав на то, что договор является сделкой с заинтересованностью, заключен с нарушением требований статей 81 — 84 Закона об акционерных обществах — без одобрения общего собрания акционеров, является убыточным для общества «Медтехника».

Довод о наличии у оспариваемого договора купли-продажи признаков сделки с заинтересованностью Лобанова Э.В. мотивировала следующим.

Общество «Фаэтон-Аэро» владеет контрольным пакетом акций общества «Медтехника». При этом, по мнению Лобановой Э.В., заключив соглашение о сотрудничестве, общество «Фаэтон-Аэро» и общество «Кавалькада» образовали единую группу лиц.

Поскольку покупателем по сделке выступило общество «Кавалькада», ставшее, как полагала Лобанова Э.В.

, в силу соглашения о сотрудничестве аффилированным лицом мажоритарного акционера продавца, договор купли-продажи является сделкой с заинтересованностью на основании пункта 1 статьи 81 Закона об акционерных обществах, статьи 4 Закона РСФСР о конкуренции, пункта 5 части 1 статьи 9 Федерального закона о защите конкуренции.

Позиции судов.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указал на то, что приведенные Лобановой Э.В. обстоятельства не позволяют квалифицировать договор купли-продажи как сделку с признаками заинтересованности, в том числе ввиду отсутствия группы лиц.

Суд апелляционной инстанции с данным выводом не согласился, признав доводы Лобановой Э.В. о совершении сделки с заинтересованностью обоснованными.

Суд установил, что оспариваемая сделка в установленном порядке не была одобрена и является убыточной, поскольку имущество отчуждено по цене значительно ниже рыночной.

Исходя из указанных обстоятельств, суд апелляционной инстанции признал исковые требования подлежащими удовлетворению.

• Суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.
• Позиция Президиума ВАС РФ.
• С заявлением о пересмотре судебных актов в порядке надзора в ВАС РФ обратился банк, который утверждал, что судебные акты ошибочны, они затрагивают его интересы как залогодержателя спорного имущества.
• Президиум ВАС, рассмотрев дело, счел, что судебные акты судов подлежат ��астично отмене по следующим основаниям.

Президиум признал верными выводы судов апелляционной и кассационной инстанций относительно возникновения группы лиц, состоящей из обществ «Фаэтон-Аэро» и «Кавалькада», и об аффилированности названных хозяйственных обществ, поскольку общество «Фаэтон-Аэро» являлось акционером общества «Медтехника» — одной стороны договора купли-продажи (продавца) — и владело более чем 20 процентами его акций, а аффилированное ему общество «Кавалькада» выступило другой стороной этой же сделки (покупателем). Суды апелляционной и кассационной инстанций правильно, по мнению Президиума ВАС, указали на то, что оспариваемый договор купли-продажи для общества «Медтехника» являлся сделкой с заинтересованностью, а вывод суда первой инстанции об обратном был признан ошибочным.

1. Так как договор купли-продажи заключен с нарушением требований статьи 83 Закона об акционерных обществах о порядке одобрения сделок, в совершении которых имеется заинтересованность, и является для общества «Медтехника» убыточным, суды апелляционной и кассационной инстанций обоснованно признали его недействительным.
2. Далее внимание Президиума ВАС сосредоточилось на последствиях признания недействительной спорной сделки.
3. Президиум признал, что ипотека, установленная в пользу банка лицом, не являвшимся собственником спорного имущества (обществом «Кавалькада»), тем не менее, сохраняется. В обоснование этого вывода были положены следующие доводы:

(а) Исходя из положений статьи 84 Закона об акционерных обществах (в том числе в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи) с учетом пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.06.

2007 № 40 «О некоторых вопросах практики применения положений законодательства о сделках с заинтересованностью» при рассмотрении иска о признании сделки с заинтересованностью недействительной подлежит исследованию вопрос о добросовестности контрагента акционерного общества.

Сделка с заинтересованностью не может быть признана недействительной, если будет установлено, что другая сторона не знала и не должна была знать о наличии признаков заинтересованности и о несоблюдении установленного порядка совершения сделки.

• Поскольку в рассматриваемом случае разрешение вопроса о действительности сделки купли-продажи, послужившей основанием для регистрации права собственности покупателя (залогодателя), поставлено в зависимость от добросовестности последнего, исходя из общего принципа равенства участников гражданских отношений (статья 1 ГК РФ) и необходимости обеспечения стабильности гражданского оборота следует признать, что залогодержатель вправе самостоятельно использовать аналогичный способ защиты своего права залога, ссылаясь на собственную добросовестность.
• (б) Спор о недействительности договора купли-продажи имущества, обремененного впоследствии ипотекой, обусловлен конфликтом интересов, возникшим внутри самого акционерного общества — продавца: между заинтересованным в отчуждении недвижимости акционером, обладающим контрольным пакетом акций, и миноритарным акционером.
• В случае признания залога невозникшим (в связи с тем, что договор залога, заключенный несобственником, является ничтожным) на добросовестного залогодержателя при отсутствии к тому должных оснований будут возлагаться риски последствий, связанных с нарушением обществом «Медтехника», его акционерами и органами управления при отчуждении имущества по договору купли-продажи требований, предусмотренных Законом об акционерных обществах и определяющих, прежде всего, внутренние взаимоотношения в обществе «Медтехника».
• (в) Банк «Интеза», предоставляя обществу «Фаэтон-Аэро» денежные средства под залог недвижимости, полагался на записи о праве собственности другого лица — залогодателя (общества «Кавалькада») — на указанные объекты в государственном реестре, которые в силу закона являются единственным подтверждением существования зарегистрированного права, пока судом не будет установлено иное (пункт 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
• В деле нет доказательств того, что банк «Интеза», принимая недвижимость в залог, знал о существовании связывающего залогодателя (общество «Кавалькада») и заемщика (общество «Фаэтон-Аэро») соглашения о сотрудничестве, которому участники соглашения придали конфиденциальный характер, включив в его текст положения о неразглашении условий договоренности третьим лицам.
• Также в деле отсутствуют документы, свидетельствующие об осведомленности банка «Интеза» о факте владения заемщиком (обществом «Фаэтон-Аэро») контрольным пакетом акций предыдущего собственника объекта залога (общества «Медтехника»).
• Из материалов дела не следует, что банк «Интеза», действуя разумно и проявляя требующуюся осмотрительность, мог установить наличие признаков приобретения залогодателем объекта ипотеки по сделке с заинтересованностью.
• (г) Обоснованно признав договор купли-продажи недействительным, суды апелляционной и кассационной инстанций при применении положений пункта 2 статьи 167 ГК РФ о последствиях недействительности сделки не приняли во внимание, что спорное имущество, являвшееся свободным от прав третьих лиц до исполнения договора купли-продажи, в настоящее время обременено действующей ипотекой добросовестного залогодержателя.

Исходя из того, что резолютивная часть постановления суда апелляционной инстанции по настоящему делу является основанием для внесения ��аписи в государственный реестр (пункт 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.

2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), суду в этой части постановления следовало указать не просто на возврат недвижимого имущества продавцу, но и на то, что имущество возвращается собственнику с сохранившимся обременением в виде ипотеки, чтобы постановление не вызывало затруднений при исполнении .

Какие выводы могут быть сделаны из комментируемого дела?

Во-первых, Суд вовсе не смутило отсутствие в действующих законах положений о защите лица, добросовестно положившегося на записи реестра о праве собственности залогодателя и потому заключившему с ним залоговую сделку.

Вывод о защите такого лица был сделан Президиумом ВАС на основе принципа равенства всех участников гражданского оборота (по всей видимости, имеется в виду равная защита покупателей и залогодержателей), а также публичной достоверности реестра прав на недвижимое имущество.

Во-вторых, Президиум ВАС подчеркнул, что такая защита доступна только добросовестному залогодержателю.

В-третьих, высшая судебная инстанция обозначила и еще один критерий предоставления защиты – внесение записи о праве собственности залогодателя было осуществлено в результате согласованных действий мажоритарного акционера общества, его директора и лица, ставшего залогодателем.

То есть, в деле имелись согласованные волевые действия (хотя впоследствии и признанные не имевшими юридической силы) собственника-отчуждателя и приобретателя-залогодателя.

К сожалению, в постановлении по делу Президиум ВАС не подчеркнул, что собственник лишился записи о праве собственности на свое имущество в результате собственных волевых действий.

В-четвертых, Президиум ВАС специально подчеркнул, что имущество возвращается к его собственнику (в рамках применения последствий недействительности сделки с заинтересованностью), обременное ипотекой в пользу банка, то есть, будет иметь место конструкция залога имущества третьего лица (общества «Медтехника») по долгам должника (общества «Фаэтон-Аэро»).

Таким образом, в деле А.Э. Лобанова против общества «Медтехника» Президиум ВАС, следуя европейской правовой традиции, впервые в новейшей российской юридической практике предоставил защиту залогодержателю, приобретшему право залога от несобственника.

В данном деле Президиум ВАС, впервые обосновывая конструкцию защиты добросовестного залогодержателя, не мог описать все ее тонкости, в частности, связанные с особенностями разрешения спора между собственником заложенного имущества и залогодержателем в ситуации, когда записи, которым доверился залогодержатель (о праве собственности залогодателя), были внесены в реестр в результате подлога. Однако именно такое дело через полгода оказалось на рассмотрении Президиума ВАС. Переходим к его обсуждению.

1. Б) Дело КИТ Финанс инвестиционный банк против Алтайбизнесбанка.
2. Обстоятельства дела и позиция истца.
3. Открытое акционерное общество «КИТ Финанс Инвестиционный банк» обратилось с иском к открытому акционерному обществу «Акционерный коммерческий банк «АлтайБизнесБанк» о взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи закладных.
4. Истец обосновывал исковые требования следующими обстоятельствами.

Признание договора недействительным

Согласно законодательству, регламентирующему выдачу кредита и жилищное право, ипотечное соглашение может быть признано недействительным только, если будет доказано, что заемщик:

• был намеренно введен заблуждение кредитором;
• неправильно понял условия договора.

Судебный иск по данному основанию возможен также в том случае, если заем был оформлен по фальшивым либо утерянным документам.

Признание договора ипотеки недействительным, согласно судебной практике, производится, если нарушены требования к существенным условиям сделки, согласно № 102-ФЗ, а именно:

• к предмету соглашения;
• к полной стоимости займа;
• к порядку погашения долга.

Судебная практика по ипотеке

При возникновении спорной ситуации банк стремится вернуть заемные денежные средства.

Основная часть судебных споров по ипотеке связаны с возвратом кредитного долга.

В соответствии с практикой возможны следующие пути решения конфликтной ситуации:

Расторжение кредитного договора	а также признание его недействительным
Взыскание	путем реализации заложенной недвижимости
Мировое соглашение	Может быть заключено в любой момент судебного производства, но до момента оглашения решения

Судебные дела, по которым заявляются требования о признания ипотечного кредита недействительным, рассматриваются редко. Большинство дел связаны со взысканием денежных средств.

Срок, отведенный на подачу иска

Согласно юридической практике, опираясь на положения 167-й статьи ГК РФ, недействительной сомнительная сделка может быть признана не позднее, чем через три года после начала ее исполнения. Исключением являются случаи, когда в процесс вступает третья заинтересованная сторона – в этом случае исковая давность начинает исчисляться с момента, когда поступила информация о начале исполнения. К слову, статистика говорит о том, что от 5 до 15 процентов сделок с недвижимостью оспариваются в суде и признаются недействительными, поэтому при покупке квартиры или другого недвижимого объекта надо быть крайне осторожными, а лучше привлечь к процессу профессиональных юристов.

Это важно! Сроки оспаривания сделки третьим лицом рассматриваются в 181-й статье ГК РФ, но в любом случае суд не будет рассматривать материалы по истечении 10 лет после начала исполнения.

В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора

Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.

В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.

Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.

Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.

Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.

Комментарии к ст. 352 ГК РФ

1. Договор залога создает между залогодержателем и залогодателем дополнительное (акцессорное) обязательство по отношению к основному, обеспеченному залогом. Исполнение обеспеченного залогом обязательства либо иное его прекращение прекращает договор залога. Право залога прекращается в случаях гибели или повреждения предмета залога, прекращения права собственности (хозяйственного ведения) залогодателя на предмет залога, если договор запрещает замену предмета залога либо залогодатель не воспользовался своим правом заменить заложенное имущество.

2. Комментируемая статья в отличие от Закона о залоге предусматривает исчерпывающий перечень оснований прекращения залога. Вместе с тем могут быть и иные основания прекращения договора залога. Например, залог прекращается с переходом прав на заложенное имущество к залогодержателю, поскольку имущество кредитора не может являться предметом залога. В соответствии со ст. 356 ГК залог прекращается с переводом долга по основному обязательству на другое лицо в случаях, когда залогодатель не дал согласия отвечать за нового должника. Право залога прекращается по истечении срока действия заложенного имущественного права. Так, если заложено право аренды какого-либо имущества на срок до 1 августа 1997 г., то после этой даты договор залога прекращается.

ГК предусматривает прекращение залога в случаях изъятия заложенного имущества у залогодателя законным собственником, а также когда имущество изымается в порядке санкции за совершение залогодателем преступления либо иного правонарушения (см. п. 2 ст. 354 и коммент. к нему).

3. При прекращении обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель обязан незамедлительно вернуть имущество залогодержателю.

Последствия признания недействительным залога

Договор залога ГК РФ признается судом недействительным в полном объеме либо в какой-либо его части. Результатом принятия решения будет возврат сторон в тот период, когда соглашение ни одной из сторон еще не было подписано.

Признание сделки недействительной грозит кредитору прекращением обеспечения займа, предоставленному согласно договору. Залогодатель практически не страдает от подобной процедуры.

Также следует иметь в виду, что залогодержатель при изменении условий по обеспечению кредита, может потребовать изменений условий данного договора. И заемщику потребуется возвратить денежные средства, которые были предоставлены.

Для взыскания заложенного имущества потребуется помощь судебных органов, если заемщик не захочет возвращать его добровольно. После того, как судья вынесет решение и обяжет передать имущество, контроль за передачей искомого ляжет на судебного пристава.

Признание недействительным договора залога – судебная практика:

1.В качестве залога рассматривался автомобиль, ПТС которого находился на руках у залогодержателя. После того, как заемщик не смог выполнить условия договора, в суд было подан иск о взыскании долга с обращением на заложенное имущество. Требования по иску были удовлетворены, но в процессе исполнительного производства выяснилось, что на транспортное средство изготовлен дубликат ПТС, оно было снято с регистрационного учета по написанной от руки доверенности и реализовано.

Бесплатная юридическая консультация:

После этого последовало очередное обращение в суд с просьбой наложить арест и обращение взыскания на заложенное имущество, которое было частично удовлетворено. Новыми собственниками был подан иск о признании договора залога незаключенным и потому ничтожным.

Согласно ст. 353 ГК нужно наложить арест на автомобиль, чтобы он не был перепродан во время судебного разбирательства. Свою добросовестность покупатели должны доказать в суде, поскольку их поведение свидетельствует об обратном (покупка автомобиля у лица, действующего по доверенности, использование дубликата ПТС и т.д.)

Согласно п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6 , Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» , размеры и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемые залогом, отнесены к существенным условиям договора о залоге, без согласования которых договор о залоге не считается заключенным.

Когда залогодателем является заемщик-должник, чьи обязательства по заключенному договору займа обеспечиваются залогом, для определения размера и срока исполнения обязательства по соглашению достаточно отсылки на соответствующий договор займа.

П.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» гласит, что даже, если изменяются сроки договора займа, срок исковой давности по договору залога никак не меняется, а исчисление начинается от даты окончания договора займа, установленной первоначально и прописанной в договоре о залоге. Это одно из оснований, которое определяет дату исполнения обязательств по договору займа в полном объеме.

Бесплатная юридическая консультация:

2.Истец обратился в суд о признании недействительным договора ипотеки в силу ничтожности. Гражданин ссылается на то, что условия договора залога не находится в соответствии с требованиями настоящего законодательства.

В первой инстанции судебные органы в иске отказали, а суд второй инстанции оставил решение суда неизменным. Основанием явилось то, что в договоре залога недвижимого имущества (договоре ипотеки) оговорены существенные обстоятельства, размеры и сроки исполнения кредитных обязательств относительно суммы основного долга и внесения рассчитанных процентов за использование кредитных средств.

Решение суда первой инстанции, постановившее, что оснований для признания договора залога в отношении имущества недействительным не имеется, полностью обоснованно.

О договоре залога имущества в обеспечение договора займа читайте тут.

3.Истец обратился в органы суда с исковым заявлением (обе стороны – физические лица) об использовании последствий недействительности сделки. Он потребовал признать договор ипотеки недействительным, вернуть положение сторон в первоначальное положение и снять залоговое обременение с нежилого помещения. Истцом было замечено, что согласно ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) « ипотека сооружения возможна лишь с одномоментной ипотекой земельного участка, на котором расположено это здание. Вышеназванный договор не указывает на залог земельного участка, не указано также место заключения соглашения, в отношении которого заключался договор ипотеки.

Бесплатная юридическая консультация:

Суды обеих инстанций в иске отказали на том основании, что истцом не представлены доказательства оформленных прав собственности на земельный участок, где расположен многоквартирное здание. Доказательства истца о ничтожности договора ипотеки суду не предоставлены, поскольку отсутствует договор залога земельного участка. Нельзя согласиться с требованиями истца о несоответствии договора статье. 9 ФЗ «об ипотеке» ввиду того, что документ имеет описание обязательств по ипотеке и в пункте 2 договора отмечено место совершения платежа.

В видео рассматривается общие условия недействительности сделок

Банк произвел реорганизацию путем присоединения, первоначальный залогодержатель ликвидирован — отсутствуют сведения о госрегистрации договора залога новым залогодержателем — условиями договора предусмотрено внесение изменений в закладную (в нашем случае новая организация в порядке реорганизации) осуществляется при выдаче новой закладной и ее регистрации. Возможно ли признать старую накладную недействующей — а требование банка о о реализации залога с торгов незаконным?

Нет, к сожалению, старую накладную нельзя признать недействующей, а требования от банка о реализации залога с торгов незаконными, так как сведения все равно остались.

Бесплатная юридическая консультация:

Юрист с 7-летним опытом работы в области Гражданского законодательства. Окончил Российскую правовую академию.

Информация на сайте предоставлена исключительно в ознакомительных целях. Перед принятием какого-либо решения проконсультируйтесь с юристом.

Руководство сайта не несет ответственности за использование размещенной на сайте информации.

Коп��рование материалов допускается только при использовании активной ссылки на этот сайт или источник информации.

Обращение взыскания на единственное жилье. Особые обстоятельства. Отсрочка.

Суть спора : залогодатель считает, что невозможно обратить взыскание на единственное жилье людей. Особенно если проживающий в ипотечном жилье человек смертельно болен. Или проживающий — несовершеннолетний ребенок.

Норма закона : ч. 1 ст. 446 ГПК РФ запрещает обращать взыскание по исполнительным документам на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственно пригодным для постоянного проживания помещением. Исключение из этого составляет жилье, являющееся предметом ипотеки. На него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно ч. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Порядок реализации жилья, на которое обращено взыскание, предусмотрен той же ст. 78 ФЗ «Об ипотеке». Порядок выселения проживающих в ипотечном жилье лиц урегулирован ст. 107 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Позиция суда : закон позволяет обратить взыскание на любое жилье, предоставленное в залог по договору ипотеки, в том числе и на единственное. С личностью зарегистрированных в жилье лиц закон обращение взыскания никак не связывает. Выселять всех зарегистрированных в жилом помещении лиц также закон разрешает. Но с учетом конкретных обстоятельств дела, при наличии соответствующего заявления от заинтересованных лиц суд может отсрочить исполнение судебного решения. Например, решения о выселении.

Пример из практики : сын взял в банке кредит, решив попробовать себя на ниве предпринимательства. А в залог предоставил квартиру, в которой проживал он и его родители. Родители не возражали. Когда же горе-заемщик не расплатился с кредитом и банк стал требовать его возврата, а также обратить взыскание на предмет ипотеки, и сын, и его родители, выступая в суде, стали доказывать, что заложенная квартира — их единственное жилье. Кроме того, в квартире за это время был зарегистрирован и поселился несовершеннолетний ребенок, над которым родители заемщика оформили опеку. Все указанные обстоятельства не помешали суду не только взыскать сумму кредита с заемщика, но и обратить взыскание на это единственное жилье. И вышестоящая инстанция посчитала данное решение законным и обоснованным (Кассационное определение Саратовского областного суда от 09.08.2011 по делу N 33-4014).

Взыскание было обращено, помещение с торгов продано не было, и залогодатель-банк принял его на баланс, оформив соответствующие документы в Росреестре. И только после этого настал черед фактического выселения и сына, и его родителей, и опекаемого несовершеннолетнего ребенка.

Единственным плюсом в указанной ситуации стала отсрочка исполнения решения суда о выселении: проиграв дело об обращении взыскания на предмет залога в кассационной инстанции, равно как и дело о выселении из единственного жилья, выселяемые из ипотечного жилья люди обратились снова в суд, но уже с заявлением об отсрочке исполнения решения суда. В обоснование они представили справки о том, что один из проживающих в квартире родственников заемщика тяжело болен раком и его транспортировка может привести к его смерти. Суд пошел на уступки, отсрочив выселение на целых 1,5 года, но обязав заемщика выплачивать хотя бы по 5000 руб. долга в месяц в счет задолженности по кредиту и, естественно, оплачивать все коммунальные услуги. Впоследствии уже и банк пошел навстречу обездоленным людям, разрешив на тех же условиях, что и в решении суда, пожить еще 1 год в квартире. Давая людям, так сказать, возможность и время поискать новое место для проживания.

А люди привыкли… И когда по окончании всех отсрочек (зафиксированных документально!) их все-таки выселили с помощью службы судебных приставов, они недоумевали: «А разве банк не мог дать нам здесь всем дожить свой век?». Для справки: родителям заемщика на тот момент было около 65 лет, самому заемщику — 40, а опекаемому ребенку — 14 лет. Сколько же банк должен был еще подождать? Полвека или более?

Справочно: указанная ситуация (включая период рассмотрения дела) длилась более пяти лет. В конце концов банк реализовал квартиру и «закрыл» задолженность неудавшегося бизнесмена .

Рассмотрим судебную практику о признании договора залога недействительным.

Случай 1

Предметом залога служило транспортное средство, паспорт которого находился также у залогодержателя. При систематическом невыполнении обязательств заемщиком кредитор подал в суд исковое заявление о возвращении денежных средств с обращением взыскания на заложенное движимое имущество.

Судья удовлетворил требования кредитора, но на стадии исполнительного производства было установлено, что недобросовестный заемщик сделал дубликат ПТС и продал транспортное средство, которое числилось к тому времени снятым с учета в органах ГИБДД.

Кредитор вновь обратился в суд с заявлением о наложении обременений на автомобиль, а также о взыскании средств за счет предмета залога. Судья удовлетворил иск частично.

Новый владелец транспорта подал исковое заявление о признании соглашения о залоге ничтожным ввиду того, что оно не было заключено.

Первое, что необходимо сделать – это заявить о наложении ареста на транспортное средство в силу положений ст. 353 ГК РФ. Эта мера позволит сохранить имущество от реализации в то время, пока идет судебный процесс.

Что делать если кредитный договор недействителен но деньги снимают

В каких случаях кредитный договор можно признать недействительным? К кредитным договорам применимы общие основания признания сделок недействительными (ничтожными или оспоримыми), но с поправкой на особенности данных правоотношений. Таких оснований много:

• нарушение договором требований нормативно-правовых актов или противоречие им;
• заключение договора лицом, не имевшим на это право, например, ограниченно дееспособным, недееспособным либо несовершеннолетним;
• несоблюдение при заключении договора установленного порядка (не получено согласие супруга, родителя, когда оно обязательно, и т.п. обстоятельства);
• действие под влиянием заблуждения, насилия, угрозы, обмана;
• совершение сделки в условиях стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальный договор);
• мнимость или притворность сделки;
• другие основания.

Несоблюдение письменной формы договора и другие нарушения при его оформлении.

Оформление договора заемщиком, который не имел на это право или был в нем ограничен. Аналогичное применимо и к кредитным организациям, которые могут не иметь или быть лишенными лицензии на момент заключения договора.

Заключение договора под влиянием обмана.

Признание договора ипотеки недействительным: спорные моменты юридической практики

Понятие «ипотека» подразумевает под собой залог не­движимого имущества владельца для получения займа и кре­дита.

В соответствие с Федеральным законом, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обя­зательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимуществен­но перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижи­мое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

• земельные участки, за исключением земельных участ­ков, указанных в статье 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное не­движимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, кварти- Фирсова Н. В. ры и части жилых домов и

Право собственности на заложенное имущество

Соглашение о залоге может быть заключено только с собственником вещи, которая передается залогодержателю – это общее правило, установленное гражданским законодательством.

Договор нередко признается недействительным в случае, когда залогодатель передал залогодержателю имущество, на которое не имел права собственности.

Суды в своей практике часто сталкиваются с ситуациями, когда залогодержатели являются добросовестными лицами, не имеющими понятия, что залогодатель, передавая вещь, нарушал чьи-то интересы. То же касается и собственников заложенных вещей.

Гражданское законодательство защищает права добросовестных залогодержателей, где новый собственник вещи является залогодателем в силу закона (п.2 ст. 335 ГК РФ).

Положения указанной статьи содержат в себе отсылку на недобросовестное завладение чужим имуществом. Например, если вещь украдена у предыдущего собственника либо выбыла из его обладания вследствие неправомерных действий, то вышеуказанные нормы неприменимы.

В судебной практике бывают случаи, когда и залогодержатель являлся добросовестным с точки зрения законодательства, и новые собственники не были в курсе о подписании договора залога, предметом которого являлась уже их вещь по праву.

Суды могут встать и на сторону добросовестных новых собственников имущества, невзирая на то, что залогодержатель не был уведомлен о корыстных целях фактического залогодателя.

Договор ипотеки единственной квартиры признали недействительным. Что делать?

В России трудно найти человека, который бы ни разу не брал кредит в банке. Ипотека так же широко распространена – это возможность быстро решить жилищный вопрос. Существенный недостаток – это залог квартиры под заем.

Брать деньги на 20 – 30 лет – это большой риск как для самого банка, так и для заемщика. Тем не менее граждане подписывают договоры, составленные банками не всегда понимая, что кроме обязательств заемщика, они обладают и правами потребителя. А банки, в свою очередь, не имеют право вносить в договор пункты, которые противоречат закону.

В случае нарушений законодательства одной из сторон, ипотечный договор может быть расторгнут. В статье вы узнаете, на что следует обращать внимание при подписании договора, когда ипотечный кредит признается недействительным и что происходит в реальности судебной практики.

Можно ли выиграть дело у банка?

К сожалению для тех, кто надеется решить все в судебном порядке, случаев, когда суд принял сторону истца, признав недействительным заключенный с банком договор, крайне мало. Кредиторы уже давно научились составлять юридически грамотные соглашения, а также наводить справки о дееспособности тех, кто решил обратиться к ним за ссудой. В связи с этим думать о том, что вам удастся подловить банк на неправильно составленном соглашении или заявить о том, что вы не осознавали всей полноты ответственности и возможных негативных последствий даже не стоит. Сегодня договор любого из них содержит не только установленный законом обязательный минимум, но и детально описывает все обязанности клиента, его ответственность, информацию о полной стоимости займа и порядке его возврата — все это защищает банкиров от тех, кто захочет ввести суд в заблуждение.

Конечно, исключения есть, но относятся он к спорами по признанию договора ипотеки недействительным, возникающим между кредитором и заемщиками, являющимися юридическими лицами. При этом основная причина удовлетворения исков со стороны таких клиентов связана не с ошибками банков, а с тем, что лицо, подписывающее соглашение от имени юридического лица было не правомерно совершать такие действия, например, пошло на сделку вопреки отсутствию согласия на ее осуществление со стороны совета директоров. Среди жалоб со стороны физических лиц, как правило, подлежат удовлетворению лишь те, которые связаны с тем, что при предоставлении займа не были учтены интересы сторон, имеющих определенные права на часть недвижимости, переданной в ипотеку. Наиболее часто в качестве таких третьих лиц выступают либо супруг/супруга заемщика, передавшего в ипотеку их совместную собственность, либо лица, владеющие частью такой недвижимости на правах долевой собственности.

Похожие записи:

• Точное число субъектов Российской Федерации предлагается не указывать
• Проверка и оплата налогов по ИНН
• Северные надбавки и районные коэффициенты по регионам