Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разбираемся что лучше ИЖС или СНТ и в чем их отличия в РФ?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
СНТ – садовое некоммерческое товарищество; как и любое объединение, оно имеет устав, в котором закреплены возможности использования входящих в него наделов. Земли под СНТ используются для выращивания с/х культур на грядках и в саду; почва на таких территориях более плодородна. Огород или сад – обязательная составляющая надела, этим он отличается от ДНТ, предназначенного для отдыха, и где грядки появятся только, если захочется владельцу.
Даже выяснив, в чем отличие СНТ от ИЖС, будущие владельцы зачастую не могут сделать окончательный выбор. В этом случае стоит вспомнить о главной цели, из-за которой приобретается надел.
Если вы хотите поставить капитальный дом, настоящее семейное гнездо, предпочтителен участок под ИЖС. Он обойдется дороже, но после строительства стоимость вырастет, а проблемы с электроснабжением и дорогами будут заботой местной администрации.
Если вы мечтаете о копании в грядках и урожае – лучшим решением станет СНТ. Тот, кого не страшат сложности с регистрацией, может возвести добротный дом на фундаменте. Правда, такое решение не всегда себя оправдывает, ведь инфраструктурными вопросами придется заниматься (и оплачивать их) самому или с соседями.
Целевое назначение участков под ИЖС
Чтобы иметь ясное представление о том, чем отличается СНТ от ИЖС, нужно сравнить статус одного и другого надела. Все участки имеют конкретное целевое назначение. Если речь идет о земле городских поселений, то назначение участков будет следующим:
- Строительство объектов недвижимости для жилья.
- Обеспечение необходимыми коммуникациями.
- Работа общественного транспорта.
- Нахождение сельскохозяйственных угодий.
- Другие возможные задачи.
Данные участки могут приобретаться для разных целей, а именно:
- Для ИЖС, то есть строительства капитального сооружения, в котором возможно проживание круглый год.
- Для ведения подсобного хозяйства, а именно: выращивания сельскохозяйственных культур, разведения домашних животных и так далее.
- Для дачного строительства, то есть постройки, предназначенной только для летнего проживания.
- Строительство в данном случае разрешается, если имеется специальный документ для этого. Все постройки должны быть в соответствии с градостроительным планом надела.
Перевод земельных участков
Участки обеих категорий обладают как преимуществами, так и недостатками.
Даже учитывая высокую стоимость, участки под индивидуальное жилищное строительство имеют широкий спрос у населения. Земли в садоводческих и дачных некоммерческих товариществах также достаточно востребованы.
Однако, сопоставляя показатели участков в СНТ и ИЖС, можно прийти к выводу, что положительных качеств больше у земель, предназначенных для жилищного строительства.
На них можно оформить регистрацию, а также построить индивидуальный частный дом, вести хозяйство и др.
Но, что делать, если имеется земельный участок в СНТ, а имеется необходимость постоянного проживания «загородом» и оформления здесь регистрации? Как решить вопрос?
Существует возможность перевода земельного участка в другую категорию, т.е. переменить назначение участка из земель сельскохозяйственного назначения на земли населенного пункта.
Иной раз осуществить это достаточно сложно.
Сложность перевода участка зависит от следующих факторов:
| От месторасположения земли | а также от наличия или отсутствия подведенных сетей инженерных коммуникаций, от расстояния их до земельного участка |
| Развитие инфраструктуры, благоустройство территории | и насколько они развиты |
| Прочих факторов | оказывающих влияние на решение органа местного самоуправления об изменении категории |
Про СНТ: особенности, плюсы и минусы
Если вы рассматриваете приобретение участка в СНТ, то вам безусловно надо знать все особенности этой формы юридического лица. Как уже было сказано ранее, все земли СНТ входят в сельскохозяйственную зону и, в связи с этим, имеют очень высокий уровень плодородности почвы. Назначение таких участков заключается в ведении садоводства и огородничества.
Отсюда следует логичный вопрос: можно ли построить дом на участке СНТ? Да, можно, но не обязательно. Такой дом будет поставлен на учет как садовый домик или хозяйственное строение. Однако это не будет проблемой для желающих построить дачный дом.
Плюсы участка в СНТ:
- С большой вероятностью участки расположены в живописном месте с благоприятной экологической ситуацией;
- Стоимость земли значительно меньше, чем для ИЖС;
- Необязательно строить дом;
- Небольшой размер имущественного налога.
Минусы участка в СНТ:
- Сложно прописаться в дом на участке;
- Подключение коммуникаций происходит исключительно за счет владельцев участков;
- Любой объект на участке в СНТ будет расцениваться как садовая постройка, что значительно снижает цену владения при продаже.
О садовых некоммерческих товариществах (СНТ)
Основным предназначением участков СНТ определено выращивание сельскохозяйственных культур, все остальное находится на втором плане. На такой земле можно возводить дома, постройки для хранения урожая, но это не обязательные требования. СНТ всегда располагаются за пределами населённого пункта, иногда вблизи них, и у владельцев земли есть возможности использования имеющейся инфраструктуры.
Среди плюсов можно выделить:
- подобный участок обойдется при покупке заметно дешевле, чем территория под ИЖС, но подороже, чем в ДНП;
- дом построить от вас не потребуют;
- окружающая местность нередко очень привлекательная, с хорошими экологическими характеристиками;
- почва более плодородна, чем на участках для дач.
К минусам отнесем:
- небольшие по площади (часто не превышают 15 соток);
- из-за того, что дом построен вне населённого пункта, в нем сложно оформить постоянную регистрацию по месту жительства;
- проведение коммуникаций полностью ложится на счет владельца участка;
- каждый дом в СНТ по документам относится к дачным, включая коттеджи для проживания круглый год, поэтому цена его высокая;
- банки с большим трудом заключают ипотечные договоры на такие участки.
На каких землях разрешено строительство?
По действующим правилам не все участки могут использоваться гражданами для строительства. Принадлежность участков к той или иной категории земель определяет, какие объекты могут на них возводиться и для каких целей. Физические лица могут осуществлять строительство только на землях населенных пунктов или сельскохозяйственных землях.
Помимо категории земель важную роль при определении формата строительства играет вид разрешенного использования участка. К ним могут относиться:
-
индивидуальное жилищное строительство;
-
личное подсобное хозяйство;
-
ведение садоводства.
Сравнительная таблица
Чтобы лучше понять, что же именно лучше в том или ином случае, на каком объекте недвижимости остановить свой выбор и окончательно решить стоит ли переводить землю из одной категории в другую, необходимо тщательно сравнить основные аспекты различия.
| В чём разница | ИЖС | ДНП, СНТ |
|---|---|---|
| Электроснабжение | Находится в чертах энергообеспечения, достаточной мощности и объёма, поскольку относится к населённому пункту. | Подключить можно, если рядом есть линия электропередачи. Подключение происходит за счёт заинтересованного лица, с возможными ограничениями по мощности потребления. |
| Газоснабжение | Зачастую технические возможности позволяют. При этом на владельца земли возлагаются частичные расходы и некоторые льготы. | Подключение возможно лишь при близком расположении газопровода. При этом расходы возлагаются на участников СНТ, ДНП. |
| Водоснабжение | Подключение к центральному водопроводу имеется практически всегда. Либо снабжение происходит за счет индивидуальных колодцев, с учетом льготной оплаты. | Зачастую одна скважина на всех, финансируемая за счёт паевых взносов участников. |
| Система канализации | Большая вероятность подключения к центральной системе или обустройство индивидуального стока с фиксированными тарифами. | Единая система в виде локального очистительного септика с теми же совместными расходами. |
Прежде чем приобретать земельные угодья, необходимо понимать, в чем разница между той или иной категорией земель, например, чем отличается дачный дом от жилого.
В таблице приведены все факты, описывающие, чем отличаются категории друг от друга.
| Отличия | ИЖС | СНТ |
| Расположение | участки располагаются на территории или вблизи муниципальных округов | находятся на территории сельхозугодий |
| Регистрация | возможность оформить постоянную регистрацию | оформление также возможно, но только после признания помещения жилым |
| Строительство | возможно возведение капитальных сооружении, но не выше трех этажей | строительство дачных домов |
| Благоустройство | осуществляется за счет муниципального округа | за счет денежных средств, собранных в товариществе |
Если вы задумываетесь над вопросом — в чем подвох иметь статус земли СНТ, то вас скорее всего беспокоит, сможете ли вы там прописать себя и всю свою семью, построить дом, и не заставят ли вас снести построенное сооружение.
Что можно и нельзя на земле СНТ
Участки в садовом товариществе можно продать или купить, подарить и передать по наследству. Для владельцев существуют ограничения и послабления.
Можно:
- строить дом;
- возводить хозяйственные постройки;
- разводить огород с сельскохозяйственными культурами;
- менять статус участка.
Нельзя:
- заниматься подсобным хозяйством и предпринимательством;
- проводить коммуникации без согласия остальных членов партнерства;
- не подчиняться правилам, принятым на собраниях товарищества.
Что необходимо знать о трех типах
2. Если Вы лично решите провести электроэнергию необходимой мощности к своему земельному участку в СНТ или ДНП, Вам необходимо будет заручиться разрешением всех членов товарищества, а также обойти немало инстанций, получая юридически оформленное разрешение на работы. Так как коммуникации надо будет откуда-то тянуть, ведь рядом может не быть населенного пункта. Поэтому обычно это делает девелопер поселка, а вам нужно в этом удостовериться.
3. При желании прописаться в доме, построенном на участке садовом или дачном, в случае получения отказа о прописке, Вам необходимо будет заниматься проведением экспертизы жилья, получить признание его соответствующим всем нормам, а затем — обратиться в суд для признания своего личного права иметь в данном жилье регистрацию. Поэтому обычно изначально выясняется эта возможность в администрации района.
4. Прописку на законных основаниях в жилье на землях можно получить только в том случае, если сам поселок организован законно.
ИЖС и ДНП – в чем разница и насколько она существенна?
Про ИЖС я писала в другой статье. Кратко повторимся
ИЖС – индивидуальное жилищное строительство
Это один из способов возведения гражданами жилых домов в городах, рабочих поселках, сельской местности. В пользовании и собственности граждан могут находиться участки земли, предоставляемые в установленном законом порядке для индивидуального жилищного строительства. Как правило, на ИЖС строятся только жилые дома.
Преимущества ИЖС
- Земли под индивидуальное жилищное строительство должны быть расположены в непосредственной близости от населенного пункта
- Наличие милицейского адреса. Как следствие – возможность без проблем «прописаться» в своем доме. В каком случае это будет важно?
- Если Вам необходима постоянная регистрация (без которой в России человек не может полноценно жить и работать), а другого места нет.
- Если для Вас важна, например, доставка почты (газеты, журналы, письма из налоговой инспекции), курьерская доставка, заказы из интернет-магазинов. Без четкого адреса все это представляет определенные трудности.
- Муниципалитеты должны обеспечить ИЖС необходимой инфраструктурой: дороги, транспорт, школы, больницы, магазины. Правда не всегда это так. Поэтому большинство так называемых новых земель бывает в статусе дачного. Построиться, узакониться и прописаться можно, а остальное – извольте сами скидывайтесь и бегайте по инстанциям, или ваш девелопер поселка вам должен – чаще так.
- Сама земля и, соответственно, возведенный на ней дом, изначально предназначены для проживания, поэтому все будет намного проще.
Недостатки ИЖС
- Ограничения на возможный размер участка. Для различных областей установлены свои ограничения, которые нужно уточнять.
- Необходимость согласования проекта дома: Вы строите полноценный жилой дом – к нему в полной мере применяются все правила ГОСТов и СНиПов. Вам нужно будет не только согласовать проект дома со всеми инстанциями, но и ввести его в эксплуатацию.
- Более высокая цена участка, выше налоги и тарифы.
Категория типа участка имеет очень важное значение при их приобретении и последующем использовании. Вообще, всем. заинтересованным в приобретении загородной недвижимости следует четко знать, что земельные участки могут подразделяться на четыре основных категории, а именно: ДНП, ИЖС, СНТ, ЛПХ.
Чтобы определиться с их различиями, преимуществами и недостатками, необходимо понимать значение перечисленных аббревиатур, которые могут ввергнуть в ступор любого неискушенного покупателя, подбирающего по объявлениям участок для последующего возведения на нём загородного дома.
- ДНП – не что иное, как дачное некоммерческое партнерство, самая прогрессивная на сегодняшний день категория.
- ИЖС – «классика», представляющая собой индивидуальное жилищное строительство
- СНТ – аналог ДНП, с некоторыми отличиями, означает садовое некоммерческое товарищество
- ЛПХ – такая устаревающая категория, постепенно выходящая с рынка, как личное подсобное хозяйство
Ознакомившись с расшифровкой типов земельных участков можно очень отчетливо разобраться с тем, для каких целей и как тот или иной конкретный участок земли должен использоваться, тем не менее, нельзя забывать и о существовании различных нюансов, а также имеющихся преимуществах и недостатках каждого из существующих типов земли.
При подборе вариантов с целью приобретения необходимо учитывать, что, если земля вам нужна для возведения на ней частного загородного дома или коттеджа, вас должна интересовать земля только таких категорий, как земли сельхоз назначения, а также земли поселений. Категории, которые име��т соответствующие разрешенные виды использования, это как раз и есть ДНП, ИЖС, СНТ и ЛПХ.
- ИЖС должны находиться на землях поселений
- ДНП исключительно на землях сельхозназначения
- СНТ также на землях сельхозназначения
- ЛПХ могут быть расположены как на землях поселений, так и на землях сельхозназначения
Каждая из территорий имеет свои плюсы и минусы.
Плюсы ИЖС:
- возможность оформления льгот;
- обустройство ближайших территорий;
- возможность простой регистрации;
- инфраструктура.
Минусы ИЖС:
- высокая стоимость;
- налог;
- ограничение по площади, которое определяется в каждом регионе страны в индивидуальном порядке;
- участок будет принудительно выкуплен, если в течение пяти лет после приобретения на участке не появится объект;
- все строения должны соответствовать нормам и стандартам.
Читайте, можно ли перевести земли сельхозназначения под ИЖС. Возможна ли отмена разрешения на строительство ИЖС? Информация здесь.
В чем разница между ИЖС и ЛПХ? Подробности в этой статье.
Плюсы СНТ:
- низкая стоимость;
- низкая сумма налога;
- экология.
Минусы СНТ:
- требуется развитие СНТ;
- невозможность получения регистрации;
- в редких случаях участок будет принят в качестве залога;
- любой дом без должного разрешения будет являться «дачным».
Плюсов и минусов намного больше, но все они будут определяться в зависимости от цели, под которую приобретается участок. Также это повлияет на то, что лучше: ИЖС или СНТ в каждой ситуации индивидуально.