Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора по инициативе арендодателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При наступлении срока прекращения договора аренды по любым основаниям, в том числе, при досрочном расторжении, важно оформить возврат помещения и произвести взаиморасчеты. Арендная плата прекращает начисляться с даты фактического возврата имущества. Поэтому важно задокументировать момент возврата помещения арендодателю в акте, подписанном обеими сторонами.
Расторжение договора аренды в судебном порядке
Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;
– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;
– когда арендатор существенно ухудшает имущество;
– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.
При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.
Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.
Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.
Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.
Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.
Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.
Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.
Комментарии к статье 619 ГК РФ, судебная практика применения
Досудебный порядок урегулирования спора
Вопросам, касающимся досудебного урегулирования споров, посвящено Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства».
В п. 3 Постановления указано, что обязательный досудебный порядок урегулирования спора предусмотрен в том числе по спорам о расторжении договора аренды, проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды (часть третья статьи 619 и статья 625 ГК РФ).
В п. 4 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2016)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016 года содержатся следующие разъяснения:
Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при немотивированном одностороннем отказе от исполнения договора.
Положения ст. 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.
См. подробнее об обстоятельствах дела в извлечении из «Обзора практики» во вложении ниже
В п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения:
Досрочное расторжение договора аренды при невнесении арендной платы
Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
В пп. 5, 25-30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» содержатся следующие разъяснения:
Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.
..Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.
Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отметил, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Кодекса (п. 5 Информационного письма ВАС РФ № 66).
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
Часть первая статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.
Согласно части второй статьи 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Однако то обстоятельство, что часть первая данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.
Следует учитывать, что часть вторая статьи 619 ГК РФ отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением (п. 25 Информационного письма ВАС РФ № 66).
В договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.
Истец в апелляционной жалобе настаивал на том, что спорное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями части второй статьи 619 Кодекса. В силу пункта 3 части первой данной статьи основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в части первой статьи 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как «просрочка уплаты», но и еще два элемента: «более двух раз» и «подряд». С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено пунктом 3 части первой статьи 619 ГК РФ (п. 26 Информационного письма ВАС РФ № 66).
Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором может повлечь расторжение договора
В ст. 619 ГК РФ приведен конкретный перечень нарушений договора арендатором, при наличии которых арендодатель вправе требовать его расторжения. При этом данная норма содержит значительное количество оценочных понятий, например: “пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества”, “существенно ухудшает имущество”. В связи с этим возникает проблема: в каких случаях неисполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора, а в каких нет.
5.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли неисполнение договорной обязанности по оплате коммунальных платежей основанием для расторжения договора, существует две позиции судов.
Позиция 1. Неисполнение договорной обязанности по оплате коммунальных платежей не является основанием для расторжения договора.
Судебная практика:
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд, отказывая в расторжении договора ввиду неуплаты арендатором коммунальных платежей, указал в том числе на то, что арендодатель в нарушение договора не выставил арендатору соответствующие счета.
Постановление ФАС Московского округа от 03.08.2010 N КГ-А41/8080-10-П по делу N А41-2301/09
“…В обоснование требования о расторжении договора аренды Индивидуальный предприниматель Горбачев А.В. указал на систематическое нарушение ООО “Центр” условий договора аренды N 19-04/05-А от 19 апреля 2005 года.
10 октября 2008 года индивидуальный предприниматель Горбачев А.В. направил в адрес директора ООО “Евротехника” запрос о возможных нарушениях со стороны ООО “Центр” обязательств” по договору аренды от 19 апреля 2005 года (л.д. 62 т. 2).
В ответ на указанное письмо ООО “Евротехника” (предыдущий собственник спорного помещения) сообщило ИП Горбачеву А.В. о выявленных нарушениях ООО “Центр” условий договора аренды, имеющих систематический характер: задержка сроков оплаты за аренду; неоправданно затянутые сроки проведения оплаты за предоставление коммунальных услуг; задержка сроков оплаты за телефонные переговоры; неисполнение обязанностей по согласованию работ, проводимых по перепланировке и переоборудованию помещения; другие нарушения (письмо N 085-1 от 03 ноября 2008 года л.д. 85 т. 7).
Между тем задолженность по арендной плате ООО “Центр” полностью погашена. На момент вынесения судебного акта по делу арендатор устранил указанное нарушение договора.
Следовательно, оснований для расторжения договора аренды по указанному основанию не имелось.
Ссылка индивидуального предпринимателя Горбачева А.В. на неуплату ООО “Центр” коммунальных платежей (письмо от 04 июля 2007 года N 068/33, л.д. 84, т. 5), не может служить доказательством, подтверждающим систематическое нарушение условий договора по уплате арендной платы.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 Информационного письма от 11 января 2002 года N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” разъяснил, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Кроме того, по условиям договора аренды, денежные средства в счет оплаты коммунальных платежей перечисляются на расчетный счет арендодателя после выставления последним соответствующего счета. ИП Горбачев А.В. не представил доказательств выставления и получения ООО “Центр” такого счета.
Так как основания для расторжения договора отсутствуют, следует признать договор аренды N 19-04/05-А от 19 апреля 2005 года действующим (не расторгнутым)…”
Позиция 2. Неисполнение договорной обязанности по оплате коммунальных платежей является основанием для расторжения договора.
Судебная практика:
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд прямо указал, что неуплата коммунальных платежей является существенным нарушением договора, а также на то, что договор содержал условие о праве арендодателя отказаться от договора при неисполнении арендатором данной обязанности.
Существенное изменение обстоятельств как основание досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя
Пункт 1 ст. 451 ГК РФ предусматривает право на расторжение договора при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ договор аренды является платным. Поэтому на практике суды расторгают договор аренды в случае такого изменения обстоятельств, при котором арендатор фактически безвозмездно пользуется арендованным имуществом.
10.1. Вывод из судебной практики: Резкое ухудшение финансового состояния арендодателя, сокращение его штата не признаются существенным изменением обстоятельств.
Другой комментарий к статье 619 ГК РФ
По общему правилу ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств по договору не допускается. Исключение составляют случаи, прямо установленные законом или договором. Одним из них является комментируемая статья. В ней определены условия, при возникновении которых арендодатель получает право на досрочное расторжение договора аренды. Такое возможно, если арендатор нарушает условия договора путем:
— использования имущества с существенным нарушением условий;
— использует имущество не по назначению;
— существенно ухудшает имущество;
— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату;
— не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки или в разумные сроки, если это входит в обязанность арендатора.
Договором аренды могут быть установлены другие основания досрочного расторжения договора. Кроме того, арендодатель вправе обратиться в суд для решения вопроса о досрочном расторжении договора, если:
— арендатор существенно нарушает условия договора;
— в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Например, часть 2 статьи 687 ГК РФ дает право наймодателю расторгнуть договор найма жилого помещения в судебном порядке в случаях:
— невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
— разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Перед досрочным расторжением договора арендодатель обязан письменно потребовать от арендатора исполнить свои обязательства в разумный срок.
Ошибки при заключении и исполнении договора аренды недвижимости
Договор аренды недвижимости (далее — договор аренды) очень распространен и в каждой организации хоть раз с ним сталкивались. Несмотря на это, при его заключении и исполнении стороны часто допускают ошибки, что подтверждает и судебная практика. Давайте рассмотрим некоторые из них.
Ошибка 1. Нарушен порядок совершения сделки
По общему правилу юрлицо совершает сделки через свои органы, которые действуют в соответствии с законодательством и учредительными документами .
В законодательстве закреплено общее правило, что хозобщество вправе совершать крупные сделки по решению общего собрания его участников . Сделка по сдаче в аренду недвижимости может быть отнесена к крупной сделке.
Об этом часто забывают стороны договора и, как результат, нарушают порядок совершения крупной сделки.
В учредительных документах обычно указаны полномочия исполнительного органа и иных органов управления, а также ограничения этих полномочий .
Как показывает практика, для совершения сделок с недвижимостью, в т.ч. для сдачи в аренду, зачастую требуется одобрение общего собрания участников.
Этот момент стороны также могут упустить и соответственно заключить сделку с нарушением установленного порядка.
Если нарушен порядок совершения сделки, договор аренды может быть признан недействительным .
Судебная практика
Стороны заключили договор аренды недвижимого имущества. Согласно уставу арендодателя необходимо предварительное одобрение подобных сделок общим собранием участников общества. Одобрение получено не было.
Суд признал сделку недействительной.
Решение экономического суда Брестской области
от 07.02.2018 (дело N 89-7/2017)
Таким образом, рекомендуем убедиться в том, что представитель контрагента вправе подписывать конкретный договор аренды без соответствующего решения общего собрания участников или иного органа управления, контроля.
Это можно сделать, ознакомившись с учредительным документом арендатора/арендодателя. Если решение общего собрания или иного органа контрагента необходимо, то перед подписанием договора следует попросить его предоставить.
Ошибка 2. В договоре четко не определен объект аренды
При описании объекта аренды указываются данные, которые точно позволяют идентифицировать имущество, передаваемое в аренду. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте аренды считается несогласованным, а соответствующий договор — незаключенным .
Судебная практика
Стороны подписали договор субаренды. Согласно ему субарендатор 1 передает субарендатору 2 часть асфальтированной площадки, находящейся на АЗС А-100. Иной информации, позволяющей идентифицировать объект аренды, текст договора не содержал. Суд пришел к выводу, что договор субаренды не заключен.
Постановление апелляционной инстанции экономического суда
Источник: https://ilex.by/oshibki-pri-zaklyuchenii-i-ispolnenii-dogovora-arendy-nedvizhimosti/
Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке
Разорвать отношения по договору аренды можно в одностороннем порядке. Сделать это допустимо по инициативе арендатора или арендодателя на законных основаниях только в ряде случаев.
Намного проще решается вопрос прекращения договорных отношений по аренде недвижимого или движимого имущества при обоюдном согласии сторон. В случае его отсутствия обоснованность расторжения договора аренды решается судебным органом. Сегодня мы рассмотрим ситуацию, когда инициатором является арендодатель.
- Письмо о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя в одностороннем порядке нежилого помещения: скачать Образец и бланк
- Уведомление о расторжении договора аренды образец от арендодатора 2018 года: скачать бланк
- Стороны вправе заключить договор аренды с указанием в нем конкретного срока или бессрочно.
Как оформить уведомление
Установленной формы для письма о прекращении договора аренды нет, применяем общие правила для деловых документов:
- используем фирменный бланк или указываем собственные данные;
- обозначаем реквизиты контракта, контрагента;
- четко прописываем намерение отказаться от дальнейшего сотрудничества и основания для отказа со ссылками на соответствующие пункты соглашения и нормы закона;
- ставим число и подпись уполномоченного лица, печать — при наличии.
Если определенной формы для отправки уведомления сторонами не предусмотрено, выбираем способ, при котором возможно подтвердить дату получения документа другой стороной, например:
- нарочно;
- заказным письмом с уведомлением;
- доставкой курьером.
Какие документы понадобятся
Все юридические тонкости процесса преждевременного прекращение аренды по инициативе съемщика предусмотрены статьей 622 ГК Российской Федерации. Этой же статьей предусмотрен перечень документов, которые предстоит собрать арендатору, решившему выйти из договора.
- Акт приема–передачи, а, согласно законодательству, после того, как договоренности перестают быть актуальными, имущество возвращается арендодателю. В документе должно быть описано состояние объекта с имеющимися недостатками, сроки его возврата собственнику, а также место прекращения аренды.
Чем подробней будет описано состояние объекта, тем меньше спорных моментов возникнет в ходе судебных слушаний.
- Договор о досрочном прекращении действия основного документа, а понадобится он в случаях, если один из подписантов отказался от выполнения своей части обязательств, при автоматической пролонгации соглашения и в случае, если сроки прекращения договора в положениях документа не оговорены.
Нужно ли составлять дополнительное соглашение?
В ситуациях досрочного прекращения договора аренды жилья следует оформить дополнительный документ – соглашение о расторжении. Его составление необходимо в тех случаях, когда одна из сторон принимает решение о расторжении отношений раньше срока, и является отражением позиции сторон.
В нем можно отразить состояние квартиры и предметов интерьера, если они имеют повреждения, наличие задолженности за арендатором или возможную переплату в виде залога. Но это имеет смысл, если спорные вопросы имеют место. В противном случае в соглашении указывается информация о том, что стороны претензий друг к другу не имеют.
Дополнительные договоренности и особые условия аренды, такие как, проведение ремонта, уплаченные сборы в ТСЖ и прочее, также нужно отразить в соглашении.
Подписание подобного соглашения снимает ответственность с арендатора в момент подписания, а также позволяет собственнику или его представителю удостовериться в том, что после квартиросъемщика не осталось неприятных сюрпризов.
Комментарий к статье 619 Гражданского Кодекса РФ
По общему правилу ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств по договору не допускается. Исключение составляют случаи, прямо установленные законом или договором. Одним из них является комментируемая статья. В ней определены условия, при возникновении которых арендодатель получает право на досрочное расторжение договора аренды. Такое возможно, если арендатор нарушает условия договора путем:
— использования имущества с существенным нарушением условий;
— использует имущество не по назначению;
— существенно ухудшает имущество;
— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату;
— не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки или в разумные сроки, если это входит в обязанность арендатора.
Основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке по ГК РФ
Законодательство построено так, что обеспечивает защиту интересов обеих сторон по гражданским договорам и, в частности, по договору аренды. Это вполне логично, ведь договор аренды недвижимого имущества – двухсторонняя сделка. Чтобы продолжительность арендных отношений прекратилась до прописанного срока действия, требуется заручиться согласием как арендатора, так и арендодателя.
Для защиты участников арендных отношений в ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что расторжение договора по инициативе одной из сторон возможно только в результате вынесения на то соответствующего судебного решения.
Добиться расторжения договора аренды можно только при наличии существенных на то оснований.
В ст. 450 ГК РФ указываются основания общего характера, которые могут стать причиной прекращения арендных отношений:
- Существенное нарушение положений договора аренды.
- Неправомерные действия одной из сторон, которые также могут служить основанием.
Законодательно, существенными нарушениями договора аренды называют действия одной из сторон, повлекшие за собой причинение ущерба, и вследствие которых другой участник арендных отношений понес значительные потери. Фактически, было ли нарушение существенным или нет, определяется судом.
Арендодатель может потребовать прекращения арендных отношений по основаниям, указанным в ст. 619 ГК РФ. Согласно статье, арендодатель может стать инициатором процедуры расторжения, если съемщик:
- использует имущество, которое является предметом договора, не по назначению (оно оговаривается в договоре или определяется характеристиками вещи);
- своими действиями существенно ухудшает изначальные характеристики имущества;
- не перечисляет арендную плату за два периода подряд (сроки и период перечисления платежа регулируются договором);
- не исполняет обязательств, возложенных при оформлении договора аренды (например, не делает ремонт).
Участниками договора при оформлении могут быть учтены условия, по которым возможно расторжение арендных отношений досрочно. Наличие таких условий значительно упрощает процедуру расторжения в досрочном порядке.
Подписание соглашения
В некоторых случаях добиться расторжения договора можно, проведя переговоры между сторонами и подписав дополнительное соглашение о прекращении взаимных прав и обязанностей. Хотя это нельзя в полной мере назвать односторонним расторжением, именно этот путь часто оказывается самым быстрым и надёжным для тех, кого больше не устраивают условия по договору.
Стороны могут подписать соглашение:
- О порядке исправления нарушений (например, наниматель, просрочивший оплату по договору, принимает на себя обязательство погасить долг в установленные сторонами сроки).
- О расторжении договора. В этом случае отношения прекращаются с того момента, как соглашение вступает в силу.