Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сделка купли-продажи доли в ипотечной квартире относится к числу рискованных. Помощь хорошего юриста потребуется на всех этапах ее проведения. В первую очередь она нужна покупателю, т.к. он рискует больше остальных.
Можно ли продать долю ребенка в квартире в ипотеке
Зачастую при приобретении недвижимости созаемщиками являются несовершеннолетние дети. Это возможно, например, при задействовании сертификата на материнский капитал. Стоит отметить, что препятствий для продажи доли нет. Однако, чтобы не нарушить статьи законодательства и права ребенка, во время процедуры необходимо соблюсти довольно много условий.
Так, продажа доли возможна с согласия органов опеки и попечительства. Получить их одобрение можно только при предоставлении детям жилья, равноценного тому, что планируется продать. Важно помнить, что при использовании сертификата материнского капитала, за использование средств придется отчитываться еще и перед ПФР. Малейшие нарушения условий могут стать причинами судебных разбирательств.
Как уже было сказано выше, не каждый решится купить жилье, обремененное ипотекой. Разберем этот момент подробнее.
Продавец практически не рискует. Залоговые права зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не сможет лишить его жилплощади до тех пор, пока сделка не будет завершена, а обременение не будет снято.
Больше всех рискует именно покупатель. Так, если продавец не согласовал сделку с банком, ее могут оспорить. Кроме того, бывают случаи, когда продавец «сбегает» после получения задатка и снятия залога, и получить деньги назад становится очень сложно. Причем это может произойти и без злого умысла продавца – форс-мажорные обстоятельства, проблемы с документами, органами опеки, болезни или даже смерть могут помешать планам продавца. В любом случае вернуть задаток будет крайне проблематично.
Поэтому для максимального комфорта всех сторон сделки мы рекомендуем сотрудничество с банком и проверенными риелторами. Таким образом сделка станет выгодной и для покупателя, и продавца.
Как продать залоговую недвижимость?
Оформить документы без участия банка не получится. А значит, и продать квартиру.
Чтобы решить этот вопрос, сообщите банку, что собираетесь продать квартиру покупателю, которого уже нашли. Банк откроет две ячейки: в одну вы внесете остаток долга, а во вторую — сумму, которую получите после заключения сделки купли-продажи.
Сделка оформляется при участии трех сторон: кредитор, покупатель и продавец. Когда договор купли-продажи подписан, деньги поступают в ячейки. Но воспользоваться деньгами получится только после того, как покупатель зарегистрирует права собственности в Росреестре.
Если досрочно оплатите ипотеку или кредит — автоматически снимите обременение и продадите квартиру без участия банка.
Кратко: как продать квартиру, если она в залоге у банка?
-
Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.
-
Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.
-
Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.
-
Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.
-
Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.
-
Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки.
-
Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.
Как передать свой долг новому собственнику доли
Заемщик не имеет права производить какие-либо действия с принадлежащей ему залоговой недвижимостью без согласия банка. Поэтому если вы планируете продать долю в ипотечной квартире, в первую очередь обратитесь к кредитору. При соблюдении всех формальностей банк может разрешить перевод долга с должника на другое лицо. Если заемщик нашел покупателя на свою долю, а покупатель хочет взять ипотеку, как раз произойдет смена должника.
Например, гражданин Иванов является собственником комнаты в коммуналке и выплачивает за нее кредит. Однажды Иванов потерял работу и решил продать комнату гражданину Петрову. Петров имеет небольшие накопления, но этих средств недостаточно на покупку комнаты. Поэтому Петров подает заявку на ипотеку в банк, где взял некогда кредит гражданин Иванов. Если банк признает Петрова подходящим и благонадежным заемщиком, Иванов может рассчитывать на одобрение смены должника по кредиту. Вряд ли Иванов получит выгоду от этой сделки, зато с банковскими долгами он точно рассчитается.
Процедура продажи доли в ипотечной недвижимости
Продать долю в ипотечной квартире можно только с согласия других собственников. Кроме того, эта сделка считается одной из самых рискованных на рынке. Решиться приобрести такое жилье может только человек в крайне безвыходном положении. Поэтому найти покупателя на долю очень сложно. Значительно упрощает ситуацию, если покупателем выступит другой собственник доли в ипотечной квартире.
Существует несколько способов продажи доли в ипотечной квартире, которые не противоречат текущему законодательству РФ:
- оформление дополнительного кредита и полное погашение ипотеки заемными средствами;
- оформить продажу ипотечной недвижимости через банк-кредитор;
- полностью переоформить кредит на покупателя;
- взять оплату за долю недвижимости заранее.
Что такое ипотека на долю в квартире
Долевая собственность означает, что у жилья несколько владельцев, и каждый может распоряжаться своей частью имущества по личному усмотрению: дарить и продавать. Закон разрешает брать ипотечный кредит на долю в квартире. Но сделка имеет некоторые нюансы, к тому же банки вправе выдвигать к клиентам дополнительные требования.
Условия для заемщиков:
- гражданство РФ;
- прописка в регионе, где покупают жилье;
- возраст от 21 до 65 лет;
- официальное трудоустройство;
- стаж работы от 1 года (на последнем месте — не менее 6 месяцев);
- хорошая кредитная история.
Прежде чем купить долю в квартире в ипотеку, важно убедиться, что продавец получил согласие от остальных собственников жилья. Нотариус составляет договор, все участники сделки ставят подписи.
Требования к приобретаемой части помещения:
- площадь — не менее 12 кв.м.;
- соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам;
- оснащено коммуникациями;
- не находится в залоге или обременении.
Банк откажет, если дом, в котором расположено жилье, признан аварийным или подлежит сносу. Кредит не дадут и в том случае, когда в квартире проведена незаконная перепланировка. Можно ли купить долю в ипотеку у родственников? Да, это не станет препятствием для сделки.
СПРАВКА:
| Пока не закончился срок кредита, владелец части квартиры не может продать или подарить свою долю, так как она будет в залоге у банка. |
Плюсы и минусы сделки
Основным преимуществом называют цену: доля стоит намного дешевле, чем отдельная квартира. Свои квадратные метры впоследствии можно продать и расширить жилплощадь.
Минусы сделки:
- выбор недвижимости ограничен;
- нужно получить согласие всех владельцев;
- жить придется на одной территории с посторонними людьми;
- имущество находится в обременении до полного погашения долга.
Покупая долю в квартире, человек должен понимать: вопросы по жилью решают с другими собственниками. Главное, чтобы попались адекватные соседи, тогда совместное проживание будет мирным и комфортным.
Возможно ли оформление дарственной
Поскольку вами уже вносятся денежные платежи за квартиру, хотя титульным собственником ее является ваша родственница, а кредитный договор с банком-залогодержателем заключен у нее, то такой способ переоформления доли в квартире, как договор дарения, вам не подходит.
По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств. Таким образом, даритель (в нашем случае – собственник квартиры) должен не получать финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости, что не соответствует тем реальным отношениям, которые сложились в ситуации, описанной в вопросе.
Отвечает помощник юриста АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Вячеслав Кожанов:
В соответствии с гражданским законодательством, ипотечная квартира находится в залоге, а совершать какие-либо действия по распоряжению залоговым имуществом разрешено только с разрешения залогодержателя. Соответственно, переоформление ½ доли на вас возможно только с согласия банка (как залогодержателя).
Для начала вам необходимо обратится в банк, в котором оформляли ипотеку, для получения их письменного согласия на отчуждение доли квартиры. Аргументируйте тем, что вы собираетесь погасить кредит своими денежными средствами. После этого вам необходимо составить нотариально заверенный договор дарения или купли-продажи доли этой квартиры, для чего нужно пойти к нотариусу для заверения данной сделки. Далее следует оформить переход права собственности на долю квартиры в Росреестре.
Одобрит ли банк заявку по ипотеке, если еще предыдущая не погашена
Очень многие люди сталкиваются в своей жизни с необходимостью получить последующую ипотеку без конечного расчета по первой. Причинами такой необходимости могут стать различные ситуации, например, рождение детей у семейной пары. Давайте рассмотрим, как продать ипотечную квартиру и в ипотеку купить жилье большего метража, какие существуют важные моменты в такой операции.
Возможность выдачи повторной ипотеки есть, но в таком случае человек столкнется с дополнительными сложностями. Банки всегда стремятся свести свои риски к нулю, поэтому будут более тщательно проверять повторную заявку, тем самым увеличивая срок ожидания решения.
Намного меньше проблем будет у тех лиц, которые могут внести первоначальную сумму по второй ипотеке, имеют достаточный уровень заработной платы, и у которых не было просрочек по первому договору. Решающим критерием будет и остаток по ипотечному договору. Как показывает практика, первая ипотека должна быть погашена процентов на 70 или более.
Право на ипотечное жилье
Ипотека – это одна из разновидностей залоговых кредитов. Заемщик получает деньги в долг под залог приобретаемой жилой недвижимости. При регистрации объекта в органах Росреестра делается отметка о наложенном обременении, снять которое можно только после полного расчета с кредитором.
Все права и обязанности сторон договора ипотечного кредитования регулируются Законом РФ №102-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ст. 29 Закона разрешает залогодателю извлекать из объекта залога доходы. Иными словами, жилье можно сдавать в аренду, проживать в нем, регистрировать новых жильцов и завещать наследникам. Продажа (отчуждение объекта) возможна лишь при получении согласия от залогодержателя (ст. 37 Закона).
Начинать процедуру продажи ипотечного жилья нужно с посещения офиса банка, в котором оформлялся договор. Обойти кредитора в таком вопросе не получится. Согласно нормам ст.346 ГК РФ, сделка без участия банка будет признана недействительной, заемщика обяжут возместить финансовому учреждению убытки.
Чтобы получить согласие от кредитора, нужно иметь веские аргументы для проведения такой сделки:
- смена места жительства. Это может быть переезд не только в другой город РФ, но и в другой район города, из которого легче добраться к месту работы или учебы;
- изменение семейного положения (развод, рождение детей, заключения брака, усыновление детей);
- потеря работы;
- невозможность выплачивать ипотеку в связи с ухудшением финансового положения или состояния здоровья.
Продажа жилья вместе с долгом по ипотеке
Результатом такой сделки является переоформление ипотечного соглашения на покупателя и передача ему недвижимости. Главным действующим лицом здесь выступает банк, который переоформляет кредитный договор на другое лицо и начинает с ним сотрудничество. Процедура проходит быстрее, если перекредитование происходит в одном банковском учреждении.
Пошаговый алгоритм:
- Залогодатель ищет покупателя.
- Банку сообщается о желании сторон оформить переуступку долга.
- Покупатель собирает стандартный пакет документов для оформления ипотечного соглашения с банком. Банк проверяет его платежеспособность.
- Заключается договор о переуступке прав и требований (цессии). Кредитное учреждение может пойти навстречу новому владельцу недвижимости и провести предварительно рефинансирование долга, снизив процентную ставку.
- Составляется и подписывается договор купли-продажи жилой площади между покупателем и продавцом.
- В государственных органах регистрируется переход права собственности.
- На жилье накладывается обременение по условиям договора цессии.
Согласование потенциальной сделки с банком
Не смотря на заверения банковскими служащими о возможности досрочного погашения ипотеки, банки на это идут неохотно. Им выгодно получить проценты за пользование кредитом.
Поэтому, если ипотека оформлена в ВТБ или Сбербанке, получить согласие на продажу будет сложно. Перед обращением необходимо внимательно изучить ипотечный договор. В нем может быть пункт.
При досрочном погашении ипотеки, заемщик обязан полностью выплатить проценты. Или указываются штрафные санкции, которые сводят на нет предполагаемую продажу. Для того чтобы банк дал согласие должна быть весомая аргументация.
Например, рождение ребенка и в связи с этим необходимо приобрести другую квартиру. Банк охотнее выдает разрешение, если недвижимость продается с небольшим остатком срока по ипотеке.
Плюсы и минусы оформления долевой ипотеки
Основным преимуществом сделки выступает возможность гражданина приобрести недвижимость, даже если собственные средства отсутствуют. Дополнительно объем задолженности по ипотеке будет значительно меньше, чем при покупке целой квартиры. Единовременная нагрузка на бюджет клиента снизится.
Однако недостатков так же много:
- за пользование денежными средствами взимается переплата;
- выбор недвижимости существенно ограничен;
- чтобы оформить ипотеку на долю в квартире, необходимо получить согласие всех остальных собственников жилья;
- квартира будет находиться в обременении до полного расчета по обязательствам.