Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Претензия застройщику при переносе сроков сдачи дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет
Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.
Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.
Шансы и риски в спорах с застройщиком
Ни одна статья не может в полной мере раскрыть все тонкости защиты прав в сфере долевого строительства. Если вы попали в число обманутых дольщиков, и вопрос касается такого дорогостоящего актива как недвижимость, советуем не рисковать, а обращаться к высококвалифицированным юристам.
Не стоит надеяться, что судебный процесс — это простая формальность, и на то, что судья будет на вашей стороне. На самом деле воевать придется с опытными юристами, которые всеми силами будут доказывать отсутствие нарушений со стороны застройщика.
Юридическое бюро «Кахиев и партнеры» проконсультирует вас по возникшим вопросам, достаточно лишь принести с собой все документы. Наши специалисты проведут анализ рисков, расскажут о перспективах дела и, в случае необходимости, выступят в суде в качестве защитника. Мы готовы применить все свои знания опыт для удачного разрешения спорной ситуации в вашу пользу.
Как взыскать неустойку, если застройщик нарушил сроки сдачи объекта?
Распространенная ситуация, нарушающая права клиента — несвоевременный ввод жилого дома в эксплуатацию. В этом случае владельцы будущих квартир имеют право взыскать с застройщика неустойку. Такая норма предусмотрена Федеральным законом о долевом строительстве и защите прав потребителей.
Если новая дата передачи строительного объекта не согласована, дольщик может взыскать с недобросовестной компании неустойку. Она включает в себя пени и штраф за нарушение сроков оказания услуг.
Размер неустойки, который можно взыскать с застройщика за каждый просроченный день, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (Центрального банка России). Если участник долевого строительства — рядовой гражданин, недобросовестная компания обязана уплатить штраф в двойном размере.
Последний этап взыскания неустойки с застройщика
Последняя стадия взыскания денежной компенсации, штрафов и пени с застройщика — возбуждение исполнительного производства. Ответственность за нее лежит на судебных приставах. Здесь можно выделить три ключевых этапа. Первая ступень исполнительного производства заключается в подготовке к принудительному изъятию суммы с застройщика. Судебные приставы принимают решение о возможности начать дело, заставить компанию добровольно выплатить установленную сумму, начинают поиск должника.
Принудительное взыскание денежной компенсации с застройщика осуществляется на втором этапе. Завершающая стадия — прекращение исполнительного производства в связи с неисполнением или исполнением.
Практика показывает, что получить компенсацию с застройщика за нарушение сроков ввода жилья в эксплуатацию и несоблюдение других условий договора долевого участия не просто, но можно. На сумму выплаты и результат судебного процесса сильно влияет юридическая грамотность истца, опыт и квалификация его представителя, честность строительной компании.
Если вы решили привлечь застройщика к ответственности, не забудьте о соблюдении претензионного порядка перед обращением в суд. Это обязательное условие разбирательств подобной категории. Государственные органы не удовлетворят требование потерпевшего, если он предварительно не направил прошение о выплате штрафных санкций ответчику.
Как грамотно подать претензию застройщику по нарушениям сроков сдачи дома
В этой ситуации нам важна отметка о том, что мы выполнили действие по передаче претензии. Поэтому вариантов несколько:
| Лично в руки | Здесь важно понимать, что нужно получить отметку о получении документа. Причем эту отметку нужно поставить сразу на двух копиях, в том числе на той, которая останется у вас. Также нужно проследить, чтобы эту отметку сделало не постороннее лицо. Лучше всего, если вы сможете получить отметку либо от директора, либо юриста организации. Максимум – от секретаря директора. Надеяться на легитимность отметки от менеджера по продажам не стоит – да, в результате его может ждать ответственность, но в вашем случае нужно результата это не принесет. |
| Услуги курьера | Можно воспользоваться специализированной услугой, но заранее убедиться, что курьер достаточно компетентен в вопросе получения специальной пометки от представителя строительной организации. В нашем случае просто отдать первому попавшему человеку в фирме документ-претензию будет ошибкой. |
| Отправка по почте | Распространенный в юридической сфере вариант. Это не так дорого, письмо обязательно должно быть заказным. Не забудьте сделать оформление получения уведомления о доставке. В дальнейшем это убережет вас от множества проблем. |
Как передать претензию? По почте или принести в офис застройщика лично?
Самая большая ошибка, которую совершают дольщики, это доставка претензии лично в офис застройщика с передачей её доверенному лицу с отметкой о входящем номере.
Никогда не отправляйте претензии подобным образом! На суде застройщик может объявить, что никакой претензии не было, либо её получило лицо, доверенность на которое была отозвана ранее, либо и вовсе не выдавалась.
ОТПРАВКА ПРЕТЕНЗИИ возможна только почтовым отправлением заказным письмом с описью вложения!
Да, это займёт дольше времени, но в будущем вы сможете доказать факт получения застройщиком вашей претензии и сможете рассчитывать не только на взыскание неустойки, но и на выплате с застройщика штрафа в размере 50% от суммы присуждённой неустойки.
Срок ответа застройщика на претензию по ДДУ
Сроки рассмотрения претензий в законе № 214-ФЗ не регламентированы. Как правило, срок ответа застройщика на претензию указывается в самом договоре.
Если таких сроков в договоре нет, то дольщики-физлица могут использовать положения закона о защите прав потребителей (ЗоЗПП) по аналогии. Например,
- в ст. 22 закона устанавливается срок для удовлетворения требований потребителя — 10 дней с даты предъявления претензии;
- в ст. 30 закона указано, что в случае предъявления требований об устранении недостатков, все дефекты ликвидируют в разумное время, назначенное клиентом.
Штраф за невыплату неустойки в досудебном порядке
Но сумма компенсации может быть и увеличена. Закон предполагает, что дольщик может обратиться к застройщику с требованием о выплате компенсации во внесудебном порядке и застройщик обязан ее выплатить.
То есть, согласно ст. 6 ФЗ-214 застройщик, после получения письма с информацией о том, что дольщик желает разорвать договор в одностороннем порядке и претензией на выплату неустойки, обязан вернуть дольщику сумму, указанную в договоре, а также выплатить неустойку. И сделать все это застройщик обязан в течение 10 рабочих дней с момента получения письма. А вот если застройщик откажется это сделать, то, кроме выплаты суммы неустойки, ему придется также выплатить сумму штрафа, который составляет 50% от общей суммы, указанной в претензии.
Как составить претензию застройщику
Претензия застройщику о выплате неустойки оформляется по общим правилам составления претензионных документов. Шапка претензии должна содержать следующие сведения:
- наименование и юридический адрес застройщика;
- сведения о заявителе — ФИО, адрес проживания, контактный телефон;
- название документа — «Претензия», можно дополнить, указав полное наименование документа — «Претензия об уплате неустойки за…» (основание для подачи претензии).
Затем оформляется основная часть документа. В ней нужно указать:
- информацию, что между застройщиком и потребителем был заключен договор долевого строительства (указывается номер договора) либо покупателем был заключен договор уступки права требования;
- подробное описание обстоятельств дела — если претензия составляется в связи с нарушением сроков передачи помещения дольщику, то нужно указать пункт основного договора о сроке сдачи объекта и т. д.;
- ссылки на законодательные акты, в соответствии с которыми потребитель имеет право на получение неустойки;
- расчет размера неустойки (если неустойка длящаяся, то ее размер за каждый день просрочки исполнения обязательств);
- реквизиты для перевода денежных средств.
В окончании документа проставляется дата его составления и ставится подпись.
Сроки направления претензии
Законодательство никак не ограничивает покупателя по вопросу сроков направления претензии. Ее можно направить застройщику на следующий день после того, как были пропущены сроки передачи объекта недвижимости. Можно даже направить претензию до того, как срок передачи истечет, если существует уверенность в том, что помещение не будет передано покупателю. Чем раньше потребитель обратится с претензией, тем быстрее он в случае отказа может подать на застройщика в суд. Это может иметь важное значение, если строительная компания находится в предбанкротном состоянии.
Крайние сроки для обращения с претензией также не определены. Взыскать неустойку можно и через несколько лет, если все это время застройщик не исполнял свои обязанности по договору. Однако нужно учитывать, что за это время может накопиться очень крупная сумма неустойки, которую вряд ли получится взыскать через суд. Поэтому в таком случае имеет право на жизнь вариант с поэтапным взысканием — сначала взыскивается неустойка за один период, потом за другой и т. д.
Законодательное регулирование
Этот вопрос регулирует ФЗ №214 от 30 декабря 2004 года. По закону застройщик обязан передать квартиру не позже срока, прописанного в договоре. Эта дата общая для всех участников долевого строительства.
Если застройщик не успевает закончить объект в установленный срок, он предупреждает дольщиков минимум за два месяца до истечения договора и вносит изменения в соглашение. Если дольщик подпишет его, то не сможет подать жалобу на просрочку, так как согласился с новыми условиями. Принуждать к подписанию договора нельзя, это право, а не обязанность дольщика.
В случае нарушения этого требования застройщик должен выплатить владельцам квартир пеню. Она увеличивается ежедневно, процент равен 1/300 от ставки рефинансирования на день исполнения обязательств, установленной Центробанком. Исключение – если дольщик сам уклоняется от подписания акта передачи.
Претензию необходимо направить на официальный адрес застройщика, который указан в ЕГРЮЛ. Если фактически застройщик находится по другому адресу, это не имеет значения. Исключением являются случаи, когда другой адрес для переписки был указан в ДДУ. В этих случаях имеет смысл направить претензию на оба адреса одновременно.
Узнать официальный адрес застройщика можно в специальном разделе сайта Федеральной налоговой службы России.
Почтовое отправление необходимо направить с описью вложений. Это позволит доказать, что направлена была именно претензия, а не какой-либо другой документ.
Вручить претензию лично также возможно. Однако в этом случае необходимо удостовериться, что лицо, которое расписалось в приеме документа от имени застройщика, имело на это необходимые полномочия. В связи с этим направление по почте в большинстве случаев будет являться предпочтительным.
Направлять претензию в электронном виде закон не запрещает. Однако этот способ все еще не признан в полном объеме в практике. Кроме того, при электронной отправке будет затруднительно подтвердить получение. Поэтому этот способ пока еще является делом будущего.
Оставить комментарий к документу
Считаете документ неправильным? Оставьте комментарий, и мы исправим недостатки. Без комментария оценка не будет учтена!
Спасибо, ваша оценка учтена. От вашей активности качество документов будет расти.
| Здесь вы можете оставить комментарий к документу «Претензия о нарушении обязательств по договору долевого строительства», а также задать вопросы
, связанные с ним. Если вы хотите оставить комментарий с оценкой , то вам необходимо оценить документ вверху страницы Ответ для |
Споры по нарушениям сроков сдачи объекта
Смещение сроков сдачи строительного объекта в эксплуатацию – это право застройщика, закрепленное в любом договоре долевого участия.
При этом закон закрепляет за застройщиком и обязанность известить как дольщиков, так и инвестора о смещении срока за 60 дней до даты, с которой предполагается смещение. Извещение должно содержать в себе изложение причин, в силу которых увеличение срока сдачи объекта является обоснованным.
Однако обоснование смещения, приведенное застройщиком, может быть расценено дольщиками и инвестором совсем не обоснованным. Поэтому, даже при условии того, что застройщик исполнил обязанность по извещению своих договорных контрагентов о продлении срока, как дольщики, так и инвестор имеют право предъявить застройщику претензию.
Разумеется, претензия в данном случае не изменит запланированное застройщиком смещение срока, и целью ее направления может быть только взыскание с застройщика неустойки, предусмотренной ДДУ за нарушение срока сдачи объекта в эксплуатацию.