Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Важные нюансы при измерении площади квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Значение площади, указанное в проектной документации, может различаться с итоговой. Эта ситуация часто приводит к возникновению конфликтных ситуаций между застройщиком и покупателем (дольщиком). Решить проблему можно несколькими способами в зависимости от того, на каких условиях заключалась сделка между сторонами.
Знание законов позволит вам выйти из любой ситуации с минимальными потерями. Если застройщик нарушил условия договора, но не соглашается на мировое разрешение спора, можете смело подавать на него в суд. Как узнать о нарушении ваших прав?
Вопросы, которые относятся к помещениям жилого назначения, регулируются Жилищным Кодексом РФ. В этом нормативном акте содержится вся необходимая информация, которая может потребоваться при отстаивании своих интересов в досудебном и судебном порядке.
Кроме ЖК РФ стоит ознакомиться с такими документами:
- СНиП от 2003 года;
- ФЗ №384 от 30.12.2009 года (регламентирует безопасность многоэтажных домов).
При ознакомлении с Жилищным Кодексом особое внимание уделите 15-й статье. Именно в ней определено, что такое объект жилищных прав. В этой же статье содержится информация о том, что такое общая площадь.
Что не входит в общую площадь?
Общепринятое определение ОП – совокупная квадратура всех помещений в квартире. Но оно не совсем точное. Есть некоторые исключения, которые важно учитывать. При расчете ОП в новостройке метраж некоторых частей жилья во внимание не принимается.
- Лоджии и балконы. Законодательством определено, что площадь этих пристроек не считается при определении ОП. Подробное рассмотрение вопроса читайте ниже.
- Террасы и веранды. Это пристройки, предназначенные для отдыха и расслабления. Здесь можно обустроить живой уголок, выращивать растения. Но при подсчете ОП площадь их не принимается во внимание.
- Ниши, если их высота не превышает 1,8 метра, то есть, низкие стенные шкафы тоже не считаются.
- Место под лестницей. Этот показатель относится к двухуровневым квартирам. Не учитывают его в том случае, если высота пролета до пола составляет менее 1,6 метра. Для проведения замеров используют рулетку. Замеряют высоту под прямым углом до пола.
- Камины, котельное оборудование и отопительные печи внутри квартиры. Место под этими объектами не учитывается при определении общей площади квартиры, даже если они полноценно функционируют.
- Двери и арки шириной до 2 м.
Если цель проведения расчетов – определение суммы платежей за отопление, в ОП не включают также площадь неотапливаемых помещений.
Как рассчитать площадь квартиры?
Площадь квартиры в нашем онлайн-калькуляторе рассчитывается по формуле:
- Sобщ = (a × b)1 + (a × b)2 + .. + (a × b)n, где а, b – длина стен комнаты.
Если вы хотите рассчитать площадь квартиры с помещениями неправильной формы – вам следует разбить поверхность комнаты на простые фигуры (квадрат, прямоугольник, треугольник, трапеция), воспользоваться стандартными математическими формулами и сложить полученные значения.
- Формула расчета площади квадрата: S = a2, где а – сторона.
- Формула расчета площади прямоугольника: S = a × b, где а, b – стороны.
- Формула расчета площади треугольника: S = (a × h) / 2, где а – основание, h – высота.
- Формула расчета площади трапеции: S = ((a + b) × h) / 2, где a, b – основания, h – высота.
Специалисты, ответственные за измерение квартирной площади
Со слов генерального директора компании NPV было сказано, что оценщики не имеют отношения к замерам жилья. Специалисты этой сферы работают уже с готовыми цифрами, прописанными в справках и техпаспортах. Сотрудники оценочной компании не замеряют комнаты и не занимаются правками площадей квартир. Эта обязанность принадлежит определённым сотрудникам из БТИ с определённой компетенцией в таких делах. И это очень правильно. Если замерами займутся заинтересованные компании, тогда начнутся факты злоупотребления служебным положением и добавлением квадратов.
Часто проявляются неточности замеров в квартирах с нестандартной планировкой. Также площадь может быть искусственно увеличена. Поэтому такими вопросами занимаются только инженеры из БТИ.
К разряду вспомогательных помещений относят балконы и пристроенные террасы. Если нужно оценить такую площадь, то вызывают сотрудника соответствующие отрасли. Это особенно необходимо, если приобретается квартира со вторичного рынка. В техпаспортах такого жилья цифры часто занижены, что вызовет дальнейшие трудности с перепланировкой и даже перепродажей. Балконы также не включаются в выполненные замеры старых квартир. Поэтому процедуру рекомендуется провести заново с участием экспертов. Такой подход к делу гарантирует новым владельцам правильность выполненных замеров и позволит сэкономить на установленном налоге. Размер последнего прямо пропорционален площади приобретённого жилья. Также позволяет независимым оценщикам «накручивать» налоги на больших квартирах.
В чем различия между лоджией и балконом? Лоджия обладает потолком и боковыми стенками, она как бы «утоплена» в постройке, а балкон «выглядывает» за границы дома, поэтому их расчёт совершается по-разному.
Эти отличия на первый взгляд малопонятны и излишни, однако не стоит оставлять их без внимания, они имеют юридические последствия.
Какие документы нужны для возврата налога при покупке квартиры? Описание этой процедуры вы найдёте в данной публикации.
Существует еще несколько значительных моментов, которые затрагивают балкон. Распоряжаться вы имеете право только внутренней стороной балкона, наружная часть является общей собственностью всех жителей здания. Здесь можно найти как плюсы, так и минусы.
Например, объединившись жители дома имеют возможность передать наружную часть всех балконов в пользование под рекламную натяжку и зарабатывать на этом приличные деньги.
Аналогично работает закон, если кто-то из жильцов решил посадить вьющийся куст, для того чтобы он мог «переползать» по стене дома, в этом случае ему будет нужно письменное разрешение остальных владельцев балконов.
Подготовительная работа
Из инструментов потребуется ручка или карандаш, блокнот для проведения вычислений, калькулятор, а также, обыкновенная рулетка, обычная и длинная металлическая линейка, необходимая для проверки кривизны стен.
Для начала профессионалы советуют убедиться, что комната имеет правильную геометрическую форму. Квадратное помещение промеряют вдоль стен, при прямоугольной форме нужно просто сравнить диагональные линии её противоположных сторон, они должны быть параллельны и равны, тогда можно говорить о равностороннем прямоугольнике.
В последнем случае мебель из середины пространства надо будет отодвинуть. Это же следует сделать, если вы надумали воспользоваться лазерной рулеткой – прохождению её луча ничто не должно препятствовать. Работать с таким прибором, безусловно, удобнее, но при сложной конфигурации, множестве выступов, её использование сопряжено со многими трудностями.
Интересный факт! Самым дорогим считается жильё в Гонконге – за 150 $ там можно снять клетушку с метражом 2,5 кв. м, приобрести однокомнатную квартиру возможно за 1 млн. руб.
Сколько квадратных метров в квадратном сантиметре. Как посчитать?
Ну и коротко о конвертации единиц измерения площади. Чаще всего в быту, мы сталкиваемся с метрами и сантиметрами. Их мы и покажем.
Вычисляем: Сколько квадратных метров, если знаем квадратные сантиметры?
Например, мы «намерили» рулеткой и вычислили площадь в сантиметрах. Получилось к примеру 87 000 кв.см. Чтобы получить из этого числа метры, нужно всего лишь разделить его на 10 000.
S = 187 000 кв.см : 10 000 = 18,7 квадратных метров.
Вычисляем: Сколько квадратных сантиметров, если знаем сколько квадратных метров?
Например, у вас есть площадь в метрах. Например 6,3 квадратных метра. Чтобы получить из нее квадратные сантиметры, нужно умножить это число на 10 000:
S = 6.3 кв.м * 10 000 = 63 000 квадратных сантиметра.
Расчёт площади пола, потолка и стен квартиры
В процессе ремонта, для того чтобы рассчитать точное количество необходимого материала и стоимость отделочных работ в первую очередь нужно вспомнить о том, как определить квадратный метр стены, вычислить площадь полов и потолка. Все эти вычисления будут зависеть не только от формы комнаты, но и от наличия окон и дверей. В том случае если комната прямоугольная, то вычисления квадратного метра будет выполняться по следующим формулам:
Для того чтобы узнать площадь пола и потолка требуется умножить ее длину на ширину;
Для вычисления периметра, то есть, чтобы узнать общую длину стен нужно длину и ширину сложить, а потом умножить на два;
Чтобы выполнить расчет площади стен комнаты потребуется умножить периметр на высоту и вычесть из полученного результата площадь дверных и оконных проемов.
Но так как большинство стен оснащены окнами или дверью, то для того чтобы посчитать ее квадратные метры необходимо пользоваться формулой. Рассчитать кв.м. можно по следующей схеме:Площадь стены = периметр х высоту – ширина проема х на высоту.
Как посчитать площадь комнаты: порядок действий
Итак, что же нужно сделать, чтобы рассчитать площадь пола в комнате? Порядок действий:
- Подготовительный этап. Необходимо приготовить все инструменты и приспособления, а так же расчистить комнату.
- Измерения. Измерьте длину всех стен в комнате. При этом обратите особое внимание на углы, если они не прямые, непременно запишите их значение.
- Запись результатов. Можно пойти двумя путями: начертить план на листке или нанести размеры непосредственно на пол (если комната находится в стадии черновой отделки).
- Вычисления. При этом если вычисления осуществляются путем расчета отдельных фигур, сложите их очень внимательно, ничего не забыв и следя за тем, чтобы фигуры не находили друг на друга. Основные формулы и порядок расчетов описаны выше, поэтому с данным пунктом проблем возникнуть не должно.
Пропорции между площадью пола и окон
Согласно СНиП 31-01-2003 параметры окон и их количество должны зависеть от квадратуры пола. Так для жилых многоквартирных построек соотношение между площадями оконных проемов и напольной поверхности будет составлять, начиная от 1:5,5 до 1:8. Что касается верхних этажей, то там допускается минимальная пропорция 1:10.
Для частных домовладений эту норму регламентирует СНиП 31-02-2001. Согласно данной документации, на каждые 8 «квадратов» поверхности пола приходиться должно не менее одного «квадрата» источника естественного светового потока. На мансардных этажах эта пропорция не может быть менее 1:10.
Чтобы обеспечить качественное проведение ремонта нужно заранее выяснить, как вычислить площадь пола и другие необходимые размеры помещения. Подготовительный этап также предусматривает приобретение стройматериалов и тогда в процессе ремонта затраты будут сведены к минимуму, поскольку не получится больших остатков и стоимость доставки обойдется недорого.
Варианты разрешения спора о метраже квартиры в новостройке
Есть много случаев, когда люди правомерно получали назад деньги за уменьшение площади по ДДУ. Сначала дольщик направляет претензию застройщику, предоставляет план. Наиболее вероятные варианты развития событий после этого:
- Застройщик сравнивает проектную площадь с площадью, указанную в плане, берет калькулятор, высчитывает разницу проектной и фактической площади и безоговорочно выплачивает причитающуюся сумму, Такой исход возможен, но маловероятен.
- Застройщик вызывает кадастрового инженера из организации, осуществившей подготовку документов для постановки на кадастровый учет, или же какого бы то ни было кадастрового инженера. Тот обмеряет помещение и подтверждает сведения, указанные в плане кадастровых инженеров. Застройщик выплачивает причитающуюся сумму. Это самый вероятный исход.
- Застройщик вызывает кадастрового инженера из организации, осуществившей подготовку документов для постановки на кадастровый учет, или же какого бы то ни было кадастрового инженера. Тот обмеряет помещение и не подтверждает сведения, указанные в плане кадастровых инженеров. Человек обращается к юристу, тот готовит иск для предоставления его в суд. Суд назначает третье лицо проверить сведения о метраже квартиры в новостройках. Подтверждаются сведения, указанные в плане кадастровых инженеров. Застройщик выплачивает причитающуюся сумму.
|
В спорных вопросах нужно быть готовым к любому из возможных исходов и внимательно оценивать ситуацию. В случаях, когда решение может оказаться на стороне застройщика, принимать решение о подаче судебного иска нужно только после консультации с профильным юристом. |
Особенности измерений нестандартных комнат
Для расчета размеров нестандартных помещений обычной формулы будет недостаточно. Комната будет иметь неправильную форму, если в ней есть такие элементы:
- эркеры;
- ниши;
- углы между смежными стенами больше или меньше прямого угла;
- срезанные углы;
- выступающие углы или другие элементы;
- скошенные стены.
То есть если одна стена будет длиннее противоположной на несколько сантиметров, то форма помещения будет неправильной, что повлечет изменения в расчетах. Для таких расчетов применяется простой метод:
- все помещение делится на несколько правильных фигур: трапецию, круг, треугольник;
- рассчитывается размер каждой фигуры в отдельности;
- полученные величины складываются между собой;
- величина переводится из квадратных сантиметров в квадратные метры.
Приказ Министерства экономического развития РФ от 30 сентября 2011 г. № 531 “Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения”
11 ноября 2011
В соответствии с частью 10 статьи 41 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” (Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, № 31, ст. 4017; 2008, № 30, ст. 3597, 3616; 2009, № 1, ст. 19; № 19, ст. 2283; № 29, ст. 3582; № 52, ст. 6410, 6419; 2011, № 1, ст. 47; № 23, ст. 3269; № 27, ст. 3880; № 30, ст. 4563, 4594) приказываю:
Утвердить Требования к определению площади здания, помещения согласно приложению.
| Министр | Э. Набиуллина |
Зарегистрировано в Минюсте РФ 7 ноября 2011 г.