Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Несовершеннолетний не имеет права самостоятельно совершать какие-либо сделки с принадлежащей ему недвижимостью. Распоряжаться таким имуществом могут законные представители ребёнка — родители, усыновители или опекуны.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Общие правила купли-продажи
Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.
Порядок организации процесса следующий:
1) проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего договора купли-продажи (ДКП);
2) сбор необходимых документов;
3) составление и подписание ДКП;
4) регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;
5) передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.
Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.
Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми – это реальность или сказка? Ответ на этот вопрос беспокоит многих современных граждан.
Дело все в том, что собственники жилья могут делать с ним все, что угодно. Например, подарить или поделить. Продать квартиру или дом тоже представляется возможным. И дети, прописанные на жилплощади, никак не влияют на это право.
Если же собственником помещения (или его доли) является ребенок, то куплю-продажу тоже удастся провести. Но в этом случае придется изрядно постараться. Подобные сделки требуют огромного внимания.
Однако вы вполне сможете осуществить задуманную сделку даже при наличии несовершеннолетнего. Особенно, если заранее подготовиться. Огромную роль в этом процессе играет подготовка документов. Но об этом позже.
Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком (или с детьми-собственниками) может производиться без помощи посредников. К сожалению, подобный расклад не всегда привлекает клиентов. Покупатели зачастую избегают операций по купле-продаже недвижимости без сопровождения специализированных фирм.
Чтобы продать жилье своими силами, придется вызвать доверие покупателя, а также хорошенько подготовиться к процессу. Он отнимает немало времени.
К плюсам самостоятельной продажи квартиры относят:
- отсутствие дополнительных трат;
- нет риска работы с агентствами-мошенниками.
Недостатками приема, как правило, считают:
- затраты по времени;
- недоверие со стороны клиентов;
- проблемы с заключением договора ввиду юридической безграмотности населения;
- риски сотрудничества с покупателями-мошенниками.
Именно в этом случае продажа квартиры с несовершеннолетними детьми доставляет очень много проблем. В частности, из-за серьезной бумажной волокиты, с которой знакомы далеко не все.
Итак, далее мы рассмотрим пошаговую продажу квартиры. Инструкция поможет не запутаться в том или ином случае. Затем мы рассмотрим пункты более подробно. Алгоритм действий при заключении сделки по жилью выглядит следующим образом:
- Подготовить жилье к продаже. Желательно сделать косметический ремонт и уборку.
- Обратиться в опеку за разрешением установленной формы.
- Подготовить пакет бумаг для дальнейшего проведения операции.
- Дать объявление и подыскать покупателей.
- Показать жилье и договориться о цене с клиентом.
- Произвести выписку зарегистрированных ранее жильцов из квартиры. Сделать это рекомендуется заранее, до сбора документов.
- Составить договор.
- Заключить соответствующее соглашение. Например, у нотариуса или в агентстве недвижимости.
- Получить деньги в оговоренные сроки и выдать покупателю расписку установленной формы.
- Составить акт приемки-передачи жилья.
- Обратиться в Росреестр для проведения перерегистрации прав собственности.
Вот и все. На самом деле, если заранее подготовиться, сделка будет проведена быстро и без каких-либо негативных моментов. Если граждане решили обратиться за помощью в агентство недвижимости, то основная масса работы ложится на плечи посредника. Он же, как уже было сказано, сопровождает сделку при заключении договора.
Могут ли несовершеннолетние распоряжаться недвижимостью?
Нет. Порядок оформления сделок с недвижимым имуществом, которое принадлежит несовершеннолетним, зависит от возраста ребенка.
Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут продать или купить квартиру при наличии письменного согласия законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов). Личное присутствие ребенка при проведении сделки является обязательным. В договоре купли-продажи несовершеннолетний указывается как покупатель, действующий с согласия своего законного представителя.
Все сделки с недвижимостью от имени детей в возрасте младше 14 лет могут совершать только родители (усыновители, опекуны). Ребенок может не присутствовать при подписании договора.
Если несовершеннолетний является собственником квартиры (или доли в ней), то продать такую недвижимость можно только при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Согласовывать свои действия с опекой необходимо независимо от того, есть ли у несовершеннолетнего родители или нет.
Возможна ли продажа объекта, в котором прописаны дети
Государство всегда стоит на стороне детей и всячески защищает их права. Это не значит, что подобные сделки купли-продажи жилья вовсе запрещены. Просто при реализации жилплощади, на которой проживает несовершеннолетний, должны соблюдаться три условия:
- ему будет, где жить. На момент сделки есть конкретный адрес, по которому малыша поставят на регистрационный учет, или он появится в ближайшем будущем. Согласно п. 2 ст. 20 Гражданского кодекса РФ (об обязательном проживании детей до 14 лет с родителями), по новому адресу должны быть зарегистрированы и законные представители ребенка;
- условия проживания не ухудшатся. В идеале – станут лучше, но как минимум, новое место жительства должно соответствовать санитарным требованиям и элементарным нормам безопасности;
- не будут нарушены имущественные права. В случае, если доля реализуемой недвижимости находится в собственности несовершеннолетнего, нужно убедиться в том, что в новой квартире она будет не меньше. Еще один вариант – перевести деньги на счет ребенка в Сбербанке.
О документах для сделки
Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка мы уже изучили. Теперь стоит рассмотреть список необходимых бумаг, который потребуется для реализации поставленной задачи.
Перечень документов можно представить себе следующим образом:
- разрешение от опеки на заключение сделки;
- паспорта;
- свидетельства о рождении;
- согласие на продажу жилья (при долевой собственности) от всех хозяев имущества;
- свидетельства о браках совершеннолетних участников-продавцов;
- разрешения от супругов, если речь идет о совместно нажитом имуществе;
- выписка из ЕГРН;
- свидетельство о праве собственности на квартиру (при наличии, не выдается с 2017 года);
- справка об отсутствии задолженностей;
- форма 9 (с информацией о зарегистрированных гражданах в квартире).
Желательно все перечисленные документы предоставлять вместе с их копиями. Заверять выписки нет необходимости.
Купля-продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком – это реальная, но не самая простая задача. И если не подготовить перечисленный пакет документов, справиться с поставленным вопросом никак не получится.
Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком (или с детьми-собственниками) подразумевает заключение соответствующего договора. В случае с обращением к посредникам все просто – достаточно прийти в выбранную контору, поставить подписи на соглашениях и забрать свою копию бумаги.
Если же граждане решили действовать через нотариуса, то придется немного постараться. Следующие этапы помогут справиться с поставленной задачей:
- Подготовить ранее перечисленные документы.
- Составить текст договора. За помощью можно обратиться напрямую к нотариусу.
- Оплатить нотариальные услуги.
- Подписать соглашение установленной формы.
- Дождаться, пока уполномоченное лицо поставит свою подпись и штамп на всех копиях договора.
С этого момента сделка будет признаваться действительной. Теперь останется только передать ключи от квартиры, деньги продавцу и расписку в получении средств покупателю. Желательно последние 2 операции проводить у нотариуса.
Если ребенок – владелец жилья
Самая сложная сделка – когда нужно продать объект недвижимости, одним из собственников которого (или даже единственным собственником) является несовершеннолетний гражданин. Особенно сложной такая сделка становится, когда семья пытается продать квартиру, купленную за материнский капитал, а деньги использовать как первый взнос по ипотеке на более дорогую квартиру.
Основное условие – если хотя бы небольшая доля жилого помещения принадлежит ребенку, для его продажи нужно получить согласие органов опеки. Ребенок мог получить долю в собственности любым способом – в порядке наследования, дарения, распределения по условиям программы материнского капитала (или родители просто решили записать на него часть квартиры). Процедура оформления продажи такого объекта недвижимости во всех подобных случаях будет одинаковой.
Сложные случаи, на которые нужно обратить внимание
Любая сделка купли-продажи, в которой так или иначе участвует несовершеннолетний – более рискованная по сравнению со сделками, где все участники взрослые. А может быть и так, что ребенок никак не относится к покупаемой квартире, но потом оказывается, что он все же имеет право на долю.
Такое бывает, например, при приватизации квартиры. Право бесплатно приватизировать квартиру (полученную по договору социального найма) имеют все, кто зарегистрирован в ней, причем в равных долях. Но так как право приватизации – одноразовое, семьи обычно предпочитают записать квартиру на 1-2 членов семьи, а не на всех. Все остальные при этом пишут нотариально заверенные отказы от приватизации.
Если в муниципальной квартире зарегистрирован ребенок, то приватизировать квартиру без его участия будет крайне сложно – органы опеки просто не дадут на это своего согласия. Поэтому ребенка перед приватизацией могут выписать в другую квартиру – например, к родственникам, и провести приватизацию без него.
Но это – бомба замедленного действия для покупателя такой квартиры, ведь такой ребенок может вырасти и решить, что его обделили. Срока давности по этому нарушению нет – и обратиться в суд он может в любое время. А в суде потребовать возместить ему долю, которую он потерял – и с большой долей вероятности суд он выиграет.
Необходимые документы для оформления продажи квартиры с ребенком
После одобрения сделки органами опеки, можно приступить к сбору пакета документов. Начать сбор документов лучше заранее, так как некоторые справки готовятся не за один день.
В органы опеки необходимо предоставить:
- заявление от обоих родителей, опекунов или попечителей с просьбой о разрешении совершения сделки,
- согласие несовершеннолетнего старше 14 лет проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки (при этом органы опеки и попечительства в некоторых районах требуют согласие несовершеннолетних с 10 лет),
- копии финансовых лицевых счетов отдельно с места продажи и места покупки жилых помещений,
- свидетельства о собственности на жилое помещение и документ — основание права собственности — отдельно с места продажи и с места покупки,
- справки из налоговой инспекции, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость по двум адресам (требуются не везде),
- справки из БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения (по двум адресам),
- поэтажный план и экспликация (по двум адресам),
- кадастровые паспорта, а в Московской области еще и технические паспорта на обе квартиры,
- выписки из домовых книг (по двум адресам),
- справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам,
- свидетельство о рождении несовершеннолетнего и паспорта представителей.
Когда могут отказать в продаже доли?
В ряде ситуаций представители органов опеки могут отказаться предоставлять соответствующее разрешение.
Отрицательный ответ может быть дан, если:
- недвижимость приобретается в рассрочку, а все другие помещения продаются;
- покупаемое жилье значительно меньше приватизированной квартиры, которая была реализована;
- в купленной недвижимости отсутствуют какие-либо коммуникации;
- инфраструктура в районе, в который переезжает семья, плохо развита или вообще отсутствует;
- приобретаемое жилье не достроено;
- заключаемая сделка является одновременно продажей и дарением.
Получать разрешение в органах опеки необходимо до достижения детьми совершеннолетия. Когда человек достигает 18 лет, он становится дееспособным и может заключать все сделки самостоятельно.
Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми?
Закон дает возможность каждому распоряжаться своей собственностью. Свою квартиру или долю в ней вы можете подарить, обменять, продать или завещать. Но наличие несовершеннолетнего ребенка накладывает ряд ограничений и дополнительных условий. О них необходимо помнить, чтобы продажа квартиры с ребенком прошла гладко и быстро.
Дети до 18 лет не могут в полной мере распоряжаться своим имуществом. Эти функции выполняют за них родители либо опекуны и попечители (если родителей нет, либо они лишены прав). Органы опеки и попечительства следят за тем, что родители не злоупотребляли своим положением и соблюдали права детей при продаже квартиры.
Поэтому, согласно п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ, органы опеки должны дать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества несовершеннолетних.
Если ребенок – в числе собственников квартиры
Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?
За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют (т.е. расписываются вместо них) их родители или представители (п.1, ст.28, ГК РФ).
Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей (п.1, ст. 26, ГК РФ).
А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства (об этом ниже).
Кроме того, если для сделки вообще требуется разрешение Органов опеки, и/или несовершеннолетний ребенок указан в числе собственников квартиры (согласно данным Выписки ЕГРН), то сделка по отчуждению такого жилья обязательно должна удостоверяться у нотариуса (п.2, ст.54, ФЗ-218, от 13.07.2015).
Разрешение Органов опеки и попечительства
Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия. Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего.
В таком разрешении должны быть ясно указаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже). Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.
Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной. Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см. по ссылке)
В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней. Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю. Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.
Несовершеннолетний прописан в квартире
Если ребенок не является собственников недвижимости и не имеет на нее юридических прав, но при этом прописан в ней, продажа имущества происходит без уведомления ООП. Однако, есть нюанс: если интересы подопечных затрагиваются, то сделка также осуществляется с разрешения органов. Положение закреплено в п. 4 ст. 292 ГК РФ «Права членов семьи собственника жилых помещений».
Проблема с продажей такой квартиры заключается в другом – ребенок обязательно должен быть где-то прописан. Нельзя продать квартиру и выселить несовершеннолетнего в «никуда». Всех юных граждан нужно прописать в другой квартире: у друзей, родственников, в новом жилье, если таковое уже имеется, и только после этого выписать из продаваемого дома.
Причем, если ребенок еще не получил паспорт, на новом месте он должен быть прописан вместе с одним из родителей, что отражено в п. 2 ст. 20 ГК «Место жительства гражданина».
Выписку несовершеннолетнего нужно осуществлять до продажи квартиры, так как присутствие в ней маленьких детей накладывает на жилплощадь обременения. Покупатель может запросить выписку из Росреестра с данными по вашей недвижимости, увидеть, что она обремененная, и отказаться от покупки.
Вывод: если нужно продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, перед тем, как выставлять объявление о продаже, пропишите маленького члена семьи в другом доме и выпишите из продаваемого.
В каких случаях продать квартиру точно не удастся
Продать недвижимость, принадлежащую ребенку, полностью или частично, а также квартиру, в которой он проживает, нельзя, если вследствие продажи несовершеннолетний понесет ничем не обоснованные убытки. Основные причины для отказа ООП:
- Стоимость и квадратура доли ребенка в новой квартире будет меньше, чем в той, которая у него была.
- Ухудшение жилищных условий не обосновано тратой вырученных средств на благо ребенка: лечение, обучение.
- Нарушен порядок выписки ребенка из старой квартиры (запомните, сначала вписываете в новую, затем выписываете из старой).
- Отсутствие новой квартиры, в которой должна быть выделена доля несовершеннолетнему, за исключением переезда в другую страну и участия в долевом строительстве.
- Родители собираются выделить ребенку долю в строящемся доме, которой готов меньше, чем на 50%.
- Отказ одного из законных представителей ребенка в продаже его имущества.
- Новая квартира непригодна для проживания: находится в аварийном состоянии, отсутствуют необходимые для жизни коммуникации (электричество, водоснабжение).
Каждое заявление рассматривается индивидуально. Например, если ребенок – астматик, то органы опеки не разрешат купить новый дом на территории с постоянным загрязнением воздуха, даже если цена новой квартиры будет выше.
И наоборот, если родители хотят перевести ребенка из загазованной местности поближе к чистому воздуху, органы могут дать положительный ответ, несмотря на то, что стоимость нового имущества будет меньше.