Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сохранить ипотечную квартиру, если вы банкрот». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
К банкротству физического лица приводит ухудшение его финансового положения и увеличения платежной нагрузки. Причинами чаще всего становятся потеря работы, чрезмерная закредитованность или другие жизненные ситуации.
Что приводит к банкротству?
Как следствие, если доходов и имущества гражданина не хватает для того, чтобы платить по долгам, он может быть признан банкротом. Вид кредитования при этом значения не имеет: это могут быть долги по ипотечным, потребительским или автомобильным кредитам. Также сюда входят обязательства по уплате алиментов и выплате компенсации за причинение вреда — они учитываются в общей сумме, но не подлежат списанию.
Что будет с ипотечной квартирой при банкротстве гражданина?
Объявление физического лица неплатежеспособным чаще всего предполагает продажу недвижимости и транспортных средств. Для соблюдения конституционного права граждан на жилище законодатель наделил единственное жилье получателей займов иммунитетом от реализации. Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации существует определенный перечень собственности, которая сохраняется у гражданина как при взыскании долгов, так и при объявлении его неплатежеспособным. На этом положении и строится основное заблуждение тех, кто хочет законно списать долги – полагают, что если жилье заложено банку, но иного места для проживания не имеется, она не будет продана. Это не так. Положения Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, подтвержденные многочисленной практикой судов арбитражных и общей юрисдикции, устанавливают, что кредитор, который предоставил заемщику денежные средства на покупку дома под передачу его в залог, при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств заемщиком может обратить взыскание на объект, несмотря на то, единственное ли это место проживания или нет.
Если дом или комната являются залоговыми и принадлежат банку, то гражданин может распоряжаться ими лишь ограниченно: он не может подарить, продать или каким-либо иным образом переуступить права. Ипотечное помещение заложено банку, а залог — это гарантия возврата денежных средств кредиторам. Если дело доходит до взыскания долгов, то ипотечное жилище изымается у должника и выставляется на торги или судебным приставом, или арбитражным управляющим в рамках проведения процедуры несостоятельности.
Часто нас спрашивают: “Если вместе с банкротом зарегистрированы его несовершеннолетние дети, защищает ли это как-то квартиру от перехода прав другим лицам?”. Можем с уверенностью говорить о том, что ответ на этот вопрос однозначный — “нет”, жилище бескомпромиссно будет выставлено на торги и продано.
Если вы живете в ипотечном жилье, процедура банкротства будет для вас эффективна и целесообразна только если размер ваших обязательств по кредитам и займам значительно превышает его стоимость. Принимая решение об объявлении себя банкротом, оцените риски лишения имущества, если ипотека еще не погашена.
Дадут ли ипотеку после банкротства?
Много факторов влияют на одобрение займа для покупки жилья, но основной из них — чистота кредитной истории.
Если вы объявили себя банкротом, значит уже есть хотя бы один платеж банку вы уже задолжали. С момента невнесения платежа по кредиту информация об этом оперативно передается в бюро кредитных историй (БКИ), и ваша история уже запятнана. Но при успешном завершении процедуры, все долги будут списаны, а в истории они будут отображаться как погашенные, а не просроченные.
Завершение процедуры несостоятельности предполагает, что в течение пяти лет вы должны сообщать предполагаемым кредиторам о своем новом статусе банкрота — по закону, новый статус не создает препятствий для получения новых займов, но на практике они не торопятся снова давать деньги человеку, подтвердившему свою неплатежеспособность в судебном порядке.
Данные в БКИ обнуляются через 10 лет — по истечении этого срока шансы получить одобрение по ипотеке значительно возрастут.
Как реализуют ипотечную квартиру?
Ипотечную квартиру включают в имущество для реализации на торгах. Такая же процедура предусмотрена и при продаже квартиры собственника, если он объявляет себя банкротом. Но по закону, нельзя продавать с торгов единственное жилье собственника. На реализацию ипотечной квартиры с торгов выделяется шесть месяцев, но при необходимости срок продлевают после решения суда. Схема продажи ипотечной квартиры выглядит так:
-
оценивается объект продажи, во внимание принимается оценка независимых экспертов;
-
назначается дата электронных торгов;
-
проводятся торги, продается квартира новому собственнику;
-
вырученные деньги возвращаются банку, а оставшаяся сумма распределяется между кредиторами и финансовым управляющим.
Что учитывать, если недвижимость в ипотеке?
При подаче документов о банкротстве, когда есть ипотечная квартира, не забывайте о следующих моментах.
- Даже когда ипотечная квартира является единственным жильем, недвижимость все равно продадут на торгах.
- Стандартная процедура банкротства занимает около 11 месяцев.
- Подавать заявление по стандартной схеме банкротства разрешается только при долгах свыше 500 тыс. руб.
- В соответствии со статьями 196, 197 УК РФ за фиктивное банкротство грозит лишение свободы сроком до шести лет.
Как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве?
Довольно-таки часто, сталкиваясь с финансовыми трудностями, люди перестают оплачивать все кредиты, кроме ипотеки. Решение вполне логичное, не хочется терять квартиру, за которую был оплачен первоначальный взнос, израсходован материнский капитал и длительное время вносились платежи. По аналогии у людей возникает желание объявить себя банкротом по всем кредитам, кроме ипотеки:
«Ипотеку буду платить, остальные долги хочу списать через банкротство!»
К сожалению, банкротом «наполовину» быть не получится. Процедура банкротства распространяется на все обязательства. И после подачи заявления на банкротство запрещается оказывать предпочтение отдельным кредиторам: кому-то я плачу, кому-то не плачу. Если подобное произошло, финансовый управляющий отзовет (оспорит) платеж.
Теоретически, возможен и другой вариант: ипотеку в банкротстве может оплачивать поручитель или созаёмщик. В этом случае платежи не будут оспорены, но, скорее всего, окажутся бессмысленными. Дело в том, что с даты введения процедуры банкротства срок возврата всех кредитов, включая ипотечный, считается наступившим. Т.е. Вы должны вернуть все и сразу, а не по тому графику, который Вы подписали при заключении кредитного договора. Оплата по изначальному графику ипотечного кредита поручителем или созаёмщиком, скорее всего, не остановит банк от участия в процедуре банкротства основного заемщика. Ведь если ипотечный банк откажется принимать участие в процедуре банкротства, то по правилам банкротства он лишится статуса залогового кредитора. Это лишит его прав на ипотечную квартиру (дом) в процедуре банкротства. Чего банк, скорее всего, не допустит!
Созаемщики и ипотечное банкротство
Как только должник признал себя банкротом, он освобождается от обязательств перед кредитором, но сами обязательства не аннулируются. Они переходят на законных основаниях к поручителям или созаемщикам по кредиту. Судебная практика показывает, что подобные ситуации чаще всего решаются по такому алгоритму:
- Должник инициирует процедуру банкротства, этап реструктуризации пропускается (или невозможен), поэтому банк сразу приступает к реализации имущества. Часть проблемного долга таким образом аннулируется, но кредитор теряет право предъявить финансовые требования к банкроту.
- Остаток долга предъявляется поручителям или созаемщикам.
- По итогам банкротства последним приходится возвращать средства за несуществующую квартиру, которая уже реализована по решению суда.
Чтобы избежать такой ситуации, нужно инициировать процедуру банкротства одновременно и должнику, и его созаемщикам. В случае с ипотекой это второй супруг/супруга. Рекомендуется прибегнуть к совместному банкротству супругов, это позволяет избежать перехода долга на второго члена семьи.
Полезные советы должникам
-
Не паникуйте. Помните, что уважающий себя банк заинтересован в том, чтобы вы вернули долг, и будет по возможности помогать вам в этом.
-
Не ждите, что проблемы исчезнут сами собой. Банки не забывают долгов. А пока вы тянете время, капают проценты, пени и штрафы, долг увеличивается, ваша кредитная история ухудшается и шансы сохранить залоговую квартиру уменьшаются.
-
Брать новый кредит, чтобы расплатиться со старым, — не лучшее решение. Особенно если вы приняли его необдуманно. Новый кредит может оказаться еще тяжелее старого.
-
Не прячьтесь от банка. Займите активную позицию. Продемонстрируйте свою готовность выплатить кредит: напишите, позвоните, а еще лучше сходите в банк и побеседуйте с кредитным специалистом. Честно объясните ситуацию и вместе ищите решение проблемы.
-
Если совсем растерялись, обратитесь к юристу или кредитному адвокату.
Будет ли продано единственное жилье при банкротстве?
Могут ли отобрать единственное жилье за долги — вопрос очевидный. За исключением редких случаев, прямо предусмотренных действующим законодательством, продать такой объект не получится. Он останется в собственности должника. Даже если у него нет иной собственности, за счет которой возможно исполнение обязательств перед кредиторами.
Забрать единственное жилье за долги и, впоследствии, реализовать его с торгов могут только если оно куплено в ипотеку. В 2021-2022 годах начала появляться судебная практика, согласно которой продавалась единственная жилая недвижимости, при условии, что ее площадь явно превышает потребности семьи должника. При этом ему приобретался иной объект, соответствующий действующим нормативом. Точку в спорах на тему “могут ли банки забрать единственное жилье” поставил Конституционный суд в постановлении №11-П.
Как оформить банкротство
Сразу следует оговориться, что обычный гражданин обязан начать процедуру банкротства при наличии долга свыше 500 тыс. руб., погашение которого не осуществлялось на протяжении 3 и более месяцев. Основанием для признания его банкротом служит решение судебной инстанции.
И вот здесь начинается самое интересное. Для обращения в суд физическое лицо предоставляет не только стандартный перечень документов (паспортные данные, свидетельство о браке, справку о семейном составе с указанием несовершеннолетних детей), но и сведения о:
- доходах и выплаченных налогах за 3 последних года;
- наличии собственного имущества;
- сумме долга по ипотеке;
- счетах и депозитах в разных банковских учреждениях.
Сколько стоит процедура личного банкротства
Банкротство физического лица – достаточно дорогостоящая услуга, еще больше загоняющая гражданина в долговую яму. В среднем процедура обойдется в 30-100 тыс. руб.
| Статья расходов на личное банкротство | Стоимость |
| Госпошлина | 300 руб. |
| Депозит в арбитражный суд (средства на оплату услуг конкурсного управляющего) |
25000 руб. |
| Публикация сведений в ЕФРСБ (ст. 213.7. 127-ФЗ) | 430,17 руб. |
| Расходы, связанные с делом о банкротстве (на организацию торгов, оплату эксперта-оценщика) |
10000 — 15000 руб. |
| Юридическое сопровождение (по желанию) | 50000 — 60000 руб. |
Иногда расходы по делу о банкротстве оплачиваются из конкурсной массы, но если средств недостаточно, то остаток погашается должником.
Стоит ли инициировать банкротство, если есть ипотека?
Если вы оказались в трудной финансовой ситуации, то банкротство — единственный способ освободиться от долговых обязательств. Мы рекомендуем его даже в случае, если единственная недвижимость находится под обременением, ведь выплачивать долги все равно придется: лучше подать на банкротство, пока размер долговых обязательств не увеличился.
Банкротство физических лиц даже с ипотекой — законный способ избавиться от всех долгов и начать финансовую жизнь заново. В зависимости от ситуации, юристы нашей компании предложат вам на консультации несколько вариантов сохранения ипотечной квартиры и вы сможете выбрать один из них. Также мы поможем вам правильно подготовиться к процедуре: успех банкротства физических лиц при ипотеке во многом зависит от грамотной стратегии и своевременного принятия решений.
Описание процедуры банкротства
Этапы санации при банкротстве ипотечного заемщика вовлекают в процесс судебную инстанцию, банк, оценочных экспертов, управляющих.
Ввиду серьезности последствий нового статуса необходимо правильно оценить возможные риски и перспективы заемщика. Рекомендуется перед подачей заявления обратиться к юристу и проконсультироваться по вопросу банкротства. Схема может быть выгодна только там, где клиенту нечего терять, а стоимость имущества в разы меньше суммы финансовых требований.
Судебное разбирательство потребует времени. Около 9 месяцев уходит на рассмотрение заявления в суде, вынесение постановления и реализацию имущества. Дополнительно еще 3 месяца потребует сбор и подготовка документации.
Если в течение последних 3 лет истец переоформлял собственность в пользу других лиц, дарил, продавал, делил имущество, процесс усложняется оспариванием сделок и признанием их недействительными по инициативе финансового управляющего или кредитора. Чтобы исключить затягивание и риск отмены ранее проведенных сделок, стоит дождаться, пока истечет трехлетних период с момента последнего распоряжения собственностью.
Последовательность действий представлена следующими шагами:
- Сбор документов для суда: личные документы (паспорт, свидетельства о рождении детей, о регистрации брака, личные бумаги иждивенцев), ИНН, справка об отсутствии регистрации в ФНС в качестве ИП, справки с места работы, из банка о размере остатка на счетах, движениях по ним. Если человек трудоустроен, берут заверенную копию трудовой книжки, если работы нет – оформляют справку с подтверждением статуса безработного. Для рассмотрения имущественного положения готовят правоустанавливающие документы, свидетельства о собственности. Финансовое состояние должника оценивают по справкам и выпискам из банка-кредитора о суммах финансовых требований, договорам кредитования.
- Отдельное внимание уделяют подготовке обоснований, почему заемщик считает невозможным полный расчет с кредиторами. Дополнительными справками из медучреждения или работодателя подтверждается инвалидность, ухудшение состояния здоровья, потеря работы или снижение заработка.
- Вопрос о банкротстве рассматривается Арбитражным судом по месту жительства человека. Помимо личного обращения допускается подача нотариально заверенных копий вместе с заявлением через почтовую отправку, либо в электронном виде через сайт Арбитражного суда. При невозможности участия в процессе в силу плохого здоровья или длительного вынужденного отсутствия по веским обстоятельствам, полномочия передают представителю, действующему на основании подписанной нотариальной доверенности.
- Помимо заявления для суда готовятся экземпляры для кредиторов. Банк, которым задолжал заемщик, должны быть оповещены о предстоящем судебном разбирательстве, затрагивающем их финансовые интересы.
- По реквизитам депозитного счета судебного органа вносят средства для расчетов с управляющим, оплачивают госпошлину. Квитанции об уплате сохраняют.
- С момента принятия решения о рассмотрении иска имущество должника арестовывают, банки и должник оповещаются о данном факте. В объем арестованного имущества включают депозитные счета, в том числе зарплатные. Заявитель вправе списывать с арестованных счетов небольшие суммы на жизнь в пределах 10 тысяч рублей. Выдача наличных производится по отдельному запросу владельца счета.
- В процессе разбирательства суд знакомится с позицией кредиторов и финансовым положением должника, оценивая возможные перспективы по урегулированию долга. Продажа имущества – одна из мер, предусмотренная процедурой. Другими вариантами решения проблемы может стать заключенное стороной кредитора и должника мировое соглашение, либо договор о реструктуризации долга.
- После вынесения решения и вступления его в силу объявленный банкротом человек обращается в службу приставов с просьбой прекратить исполнение вынесенных ранее решений о принудительном взыскании.
На основании нового постановления о признании банкротства стороны договариваются о дальнейшей процедуре. И первым вопросом, который будет волновать несостоятельного заемщика, это судьба квартиры, которая была куплена за деньги банка.
Решение проблемы зависит от наличия дохода и имущества у должника
Банкротство физических лиц при наличии ипотеки зависит от того, имеет ли гражданин постоянный доход или имущество в собственности. Если имеется постоянный доход, то вводится процедура реструктуризации задолженности. Это означает, что корректируется существующий график погашения задолженности. Изменяется размер ежемесячной выплаты, а также срок погашения кредита. При этом заемщик реабилитируется: снимаются ограничения, имущество не забирают, а гражданина несостоятельным не признают.
Но не всегда удается расплатиться с долгами. В этом случае процедура банкротства «Реализация имущества» неизбежна. Ипотечную квартиру финучреждение может отнять, при этом не имеет значения, прописаны там несовершеннолетние дети или нет. Стоимость реализации имущества составляет 80% от ее рыночной цены. Должник и сам может найти более выгодного покупателя на свою жилплощадь, однако сделки по продаже жилья обязательно нужно согласовать с кредиторами. Без их разрешения продать жилплощадь нельзя. Должник не увидит денег от продажи ипотечной квартиры, зато их увидит финучреждение, ведь вырученная сумма пойдет в счет погашения ипотечной задолженности:
· 80% получает кредитная организация;
· 7% причитается финансовому управляющему;
· вся остальная сумма остальное передается другим кредиторам.
Ипотечная квартира продается с молотка
Возникает вопрос: за какую цену. Ведь стоимость имущества в этом случае значительно падает. Остается шанс спасти жилье, если должник сможет собрать средства, чтобы выкупить квартиру. Если средств нет у самого должника, то выкупить недвижимость могут родственники при наличии такой возможности. Продается имущество с торгов в три этапа:
1. Первую стоимость определяет финучреждение. Она не должна быть менее рыночной стоимости. Стоимость согласовывается между финучреждением и должником. Принимать участие в аукционе должно не менее двух человек. Если желающих купить объект не находится, то начинается второй этап.
2. Во время проведения второго аукциона стоимость снижается на 10%.
3. На третьих торгах снова снижается на 5-10% и может упасть до 50%. Если имущество так никто и не купил, то оно остается у кредитной организации.
Важно! Преимущество банкротства в том, что с даты объявления гражданина несостоятельным перестают начисляться штрафные санкции и пени. До тех, пока жилье не будет продано, должник вправе в нем оставаться. Причем процедура может длиться до двух лет, если не ускорить ее.
Материнский капитал сгорит
Зачастую семьи с детьми используют средства материнского капитала для покупки жилья. Но средства маткапитала не возвращаются в случае процедуры несостоятельности. Т.е. гражданин утрачивает жилье и деньги, выданные государством для улучшения жилищных условий. Отказываться выписываться из квартиры бесполезно. Банк все равно добьется снятия должника с учета в судебном порядке. Оставаться в квартире можно до тех, пока у нее не появится новый владелец.
Банкротство физических лиц при ипотеке
Сначала нужно понять — подходит ли ваша ситуация под банкротство, то есть можете ли вы подать заявление в Арбитражный суд о признании вас банкротом. Условия банкротства физических лиц по ипотеке такие же, как если бы ипотеки не было:
- просрочка платежей по долгам — не менее трех месяцев;
- сумма задолженности по всем кредитам — не менее 500 000 рублей.
В случае, описанном выше, вы обязаны обратиться в АС (Арбитражный суд) с иском о банкротстве.
Если вы еще не допускали просрочек, но уже предвидите финансовые трудности — попробуйте спасти ситуацию, не доводя дело до банкротства. Для этого есть два варианта:
- 1. Обратиться в банк за реструктуризацией.
Когда финансовые проблемы — временные, это — лучший вариант. Если же навстречу не пошли, можно намекнуть или прямо заявить, что вы будете банкротиться. Иногда это помогает, потому что банку выгодно получить обратно свои деньги, да еще и с процентами. При банкротстве заемщика выгоды для банка чаще всего нет, а судебные тяжбы длятся долго и создают для банка неопределённость, которой он хотел бы избежать.
- 2. Рефинансировать ипотеку в другом банке под более выгодный процент, что уменьшит ежемесячный платёж.
Оба эти варианта возможны только в ситуации, когда у вас стабильный доход, достаточный для внесения ежемесячных платежей. Или же вы обоснованно рассчитываете, что он скоро появится. Если такого дохода нет, то придётся идти на банкротство.
Если вы уверены, что банкротство — единственно верный вариант, не медлите с подачей заявления, иначе вас опередит банк. Он тоже имеет право подать в суд на ваше банкротство.
Возможно, вы спросите — какая разница? Пусть банкротит, а я сэкономлю. Однако на деле это может выйти вам боком.
Дело в том, что Финансового управляющего (того, кто контролирует имущественные вопросы на всех этапах процедуры банкротства и по сути ведёт эту процедуру) выбирает инициатор банкротства. Разумеется, ваш ФУ будет более лоялен по отношению к вам, чем ФУ, защищающий интересы банка.
Процедура банкротства с ипотекой проходит в общем порядке:
- Сбор документов и написание заявления о банкротстве;
- Подача заявления в суд;
- Суд решает, что заявление обосновано;
- Введение процедуры реструктуризации долга или реализация имущества (чаще всего);
- Реализация имущества на торгах.