Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие налоги платит инвестор и как на них сэкономить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основные факторы, на которые следует обратить внимание при выборе объекта инвестирования, — перспективность локации проекта (что могут открыть в районе в ближайшее время), его транспортная доступность, обеспеченность объектами инфраструктуры и сами характеристики комплекса (архитектура, дизайн общественных пространств, благоустройство придомовой территории и т. д.). И если последние могут быть рассмотрены по остаточному принципу, то та же близость к метро/остановкам общественного транспорта, наличие магазинов, школ и детских садов в районе всегда подкупают и будут востребованными.
Сведения о неиспользовании земельного участка для сельскохозяйственного производства будут представляться в налоговые органы
С 01.07.2020 ст. 396 НК РФ дополняется двумя новыми пунктами – 18 и 19. Второй касается физических лиц, имеющих трех и более несовершеннолетних детей. Мы оставим этот нюанс за кадром и рассмотрим суть п. 18. В нем указано, что орган, осуществляющий государственный земельный надзор, обязан в течение десяти дней со дня выдачи предписания об устранении выявленного нарушения требований земельного законодательства, связанного с неиспользованием для сельскохозяйственного производства земельного участка, принадлежащего организации или физическому лицу на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, отнесенного к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах, представлять в налоговый орган по субъекту РФ сведения о неиспользовании такого земельного участка для сельскохозяйственного производства.
Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость
На недвижимость всегда есть спрос, но не в каждый объект выгодно вкладывать деньги. Разберёмся, какие достоинства и недостатки имеют инвестиции в недвижимость.
Плюсы
- Стабильность. Жилые и коммерческие помещения при правильном подборе пользуются спросом.
- Пассивный доход. Чтобы получать прибыль с купленной квартиры, не нужно много усилий.
- Минимальные риски. Даже в кризис недвижимое имущество реально продать или сдать в аренду.
- Рост цены. На недвижимость не влияет инфляция, как и на золото. Стоимость только увеличивается.
- Многовариантность инвестиций. Есть разные варианты, как получить прибыль: сдавать посуточно или на долгий срок, перепродать, разделить на мелкие сегменты и другие.
Минусы
- Высокая стоимость. На покупку недвижимости нужна внушительная сумма.
- Долгая окупаемость. Недвижимое имущество начнёт приносить доход сверх стоимости через 5–10 лет.
- Дополнительные расходы. Сюда входят коммунальные услуги, капитальный ремонт и налог 13% от суммы сделки.
Порядок инвестирования в недвижимость
Чтобы инвестиции приносили доход, следуйте алгоритму:
- Изучите ситуацию на рынке — на какую недвижимость есть спрос, что ищут покупатели, какие средние цены на объекты, где есть интересные локации или районы с развивающейся инфраструктурой.
- Убедитесь в надёжности продавцов, застройщиков, арендаторов и посредников. Проверьте документацию, отзывы, рейтинг, репутацию. Посмотрите наличие судебных споров, простоев.
- Подберите для покупки ликвидный объект.
В целом сфера недвижимости стабильна. При правильном подходе даже новичок увеличит капитал.
Апартаменты, в среднем, на 10–20% дешевле, чем квартиры с аналогичными характеристиками. Разница обусловлена юридическим статусом апартаментов: чисто формально это нежилые помещения. Поэтому застройщик, с одной стороны, не должен менять назначение земельного участка для возведения жилья, а с другой, не обязан строить внутреннюю инфраструктуру. Отчасти это недостаток апарт-комплексов, однако сегодня девелоперы все чаще предусматривают социальные объекты даже в таких проектах.
«В самом выигрышном положении оказываются покупатели апартаментов в комплексах смешанного типа, где продаются оба формата недвижимости: они будут иметь доступ ко всей инфраструктуре. Сдавать такие апартаменты можно по той же цене, что и квартиры, но вход в проект (цена лота – прим. ред.) будет заметно ниже», — отмечает генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.
На рост популярности апартаментов у инвесторов сейчас влияет и активное обсуждение их «правовой амнистии» на уровне Правительства РФ: с начала года спрос на этот вид недвижимости уже вырос на 15%. Такие цифры приводит директор по продажам жилой недвижимости AFI Development Федор Ушаков, который также подчеркивает, что если закон о приравнивании апартаментов к жилым помещениям будет все же принят, спрос на них в краткосрочной перспективе увеличится еще на 30–40%. «Следствием станет удорожание этих лотов, в том числе и за счёт \»вымывания\» с рынка самых дешевых вариантов. В результате их стоимость может вырасти на 25–30%», — дополняет Ушаков.
Коммерческая недвижимость
Коммерческая недвижимость серьезно пострадала от кризиса, который во многом подорвал ее инвестиционный потенциал. Однако некоторые ее сегменты по-прежнему способны приносить стабильный доход. Залог их устойчивости в том, что они связаны с насущными потребностями как бизнеса, так и потребителей.
«В период пандемии резко вырос спрос на складские помещения в связи с расширением индустрии доставки. Свой шанс получили коворкинги и гибридные рабочие пространства. Этому способствовал перевод значительной части офисных сотрудников на удаленную работу. Соответственно, при необходимости организовать встречу с партнерами или быстро мобилизовать коллектив именно аренда коворкинга стала наиболее подходящим вариантом. Впрочем, определенная категория классических офисов остается привлекательной для инвестора — компактные многофункциональные помещения в центрах с хорошими показателями транспортной доступности», — комментирует руководитель премии Urban Awards Ольга Хасанова.
Также возможно вложить деньги и в коммерческие объекты в новостройках. Независимо от экономической конъюнктуры жители новых кварталов будут нуждаться в магазинах, салонах красоты и бытовых сервисах.
Самые распространенные вопросы
- Открытие ИИС госслужащими или военнослужащими допускается? В законах не прописаны ограничения, но нужно учитывать, что не все активы можно купить. Для некоторых госслужащих выставлены ограничения на покупку иностранной валюты. Не допускается покупка при появлении конфликта интересов. Если нельзя приобретать у брокера какие-то активы, можно воспользоваться услугами ДУ.
- Страхуются ли деньги? Нет. АСВ пока что не покрывает этот тип счетов страховкой. Но, этот вопрос обсуждается.
- Нужно ли закрывать ИИС через 3 года, можно ли в дальнейшем получать вычеты? Можно, отсутствуют какие-то ограничения в сроке и автоматически счет не закрывается. Существует только минимальный срок в 3 года.
Если вы индивидуальный предприниматель или пенсионер, отсутствует основание согласно законодательству РФ получение средств согласно схеме А, если отсутствуют другие источники заработка облагаемые налогом. При этом ИП и пенсионер при желании могут завести счет и рассчитывать на возврат по схеме Б. Когда нет белой зарплаты, клиент может оказаться в ситуации когда вычет А возможен:
- сдача квартиры в аренду, при декларации прибыли с недвижимости. Поскольку уплачен НДФЛ;
- продажа квартиры, с суммы также оплачивается налог.
- Возможно ли совмещение нескольких типов вычета? Например, вычет социальный и имущественный. В теории можно, ограничений нет. Не забывайте, что государство не вернет больше денег, чем оплачено налогами. Поэтому если на протяжении года оплачено 32 тыс. НДФЛ, больше данного лимита клиент получить не сможет. Когда имеется имущественный вычет и ИИС, лучше сразу использовать второй вариант, после имущественный. Поскольку имущественный можно задействовать на протяжении всего срока вашей жизни.
- Пользуйтесь надежными сервисами для выбора недвижимости и перепроверяйте документы;
- Изучите деятельность инвестиционной компании, в которую планируете вложить деньги, проверьте ее регистрацию в ЦБ;
- Инвестируйте только в те инструменты, алгоритмы работы которых вам понятны;
- Нанимайте независимых оценщиков и консультантов прежде, чем решиться на крупную сделку;
- В случае физической покупки недвижимости имейте дело только с собственником или экспертами в недвижимости, без доверенных лиц и родственников;
- Проверяйте «репутацию» квартиры, говорите с соседями, изучите историю собственников.
Налогообложение сделок с недвижимостью
При инвестировании в недвижимость платить НДФЛ приходится в 2 случаях: с дохода от сдачи объекта в аренду и с дохода от продажи объекта по более высокой цене. При сдаче в аренду весь доход облагается 13%-ным налогом, но при продаже недвижимости возможны нюансы. Прежде всего, учитывается дата вступления в права собственника: до 01.01.2016 или после. При продаже объекта, купленного до 01.01.2016, налог начисляется на положительную разницу между ценами продажи и покупки, только если объект находился в собственности менее 3 лет. По прошествии 3 лет и более НДФЛ не взимается.
В случае, если дата вступления в права собственника объекта наступила после 01.01.2016, освобождение от уплаты НДФЛ при продаже возможно только через 5 лет, т.е. с 01.01.2021. После продажи нужно заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ и сдать её в налоговый орган с 1 января по 30 апреля следующего года. Если затраты на покупку объекта не подтверждаются документально, то НДФЛ рассчитывается не с разности цен, а со всей суммы продажи. В этом случае уменьшить величину налога можно другим способом: воспользовавшись вычетом в размере 1 млн руб. Сравним оба варианта. Предположим, недвижимость была куплена за 1 млн 500 тыс. руб. а через 2 года продана за 2 млн руб. Тогда по 1 варианту сумма налога составит (2000000-1500000)*0,13=65000 руб. По второму (2000000-1000000)*0,13-130000 руб.
Инвестиционных сделок на рынке новостроек стало меньше
Новые правила налогообложения прежде всего касаются собственников готового жилья. Если говорить о новостройках, подавляющая часть инвесторов реализует квартиры до ввода дома в эксплуатацию — они заключают ДДУ на стадии фундамента и продают квартиры на высоких стадиях готовности дома. Продажа квартир осуществляется через договор уступки права требования до подписания актов приема-передачи. Таким образом, инвестиционные дольщики платят налог от реализации имущественных прав, а не от продажи недвижимости.
Однако количество подобных сделок на рынке новостроек все же уменьшилось. Как рассказала Ольга Павлова, директор департамента продаж риэлторской компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»), классических инвесторов вида «купил на котловане – продал после ввода» примерно 15% из общего числа клиентов. Для этого есть целый комплекс причин, и новые налоговые правила – одна из основных. Они удлиняют инвестиционный цикл до 7-8 лет: непостроенная квартира по закону не оформляется в собственность. В условиях неопределенности в экономике это не самые приятные новости. Тем более не каждый проект сохранил доходность на докризисном уровне.
«Сегодняшний рынок — это рынок реального покупателя, поэтому инвестиционные сделки с недвижимостью сейчас не настолько популярны»
Светлана Кондачкова, Trade-in Realty
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», согласна с тем, что количество инвестиционных сделок на рынке недвижимости снизилось. Но, по ее мнению, это связано прежде всего с ситуацией на рынке первичной недвижимости, а не с новыми правилами налогообложения. Увеличить капитал в разы, приобретая квадратные метры, уже не так просто, как раньше. Если в докризисный период на растущем рынке с начала строительства до момента ввода дома в эксплуатацию средняя цена «квадрата» увеличивалась на 40-50%, то сейчас за весь период строительства (1-3 года) стоимость может вырасти в пределах 20-30%.
Таким образом, сейчас среди инвесторов чаще встречаются клиенты, для кого важен не столько доход, сколько сбережение средств. Те же, кто намерен получить прибыль в максимально сжатые сроки, выбирают другие активы.
В зоне риска – инвестиционные квартиры
По мнению экспертов, новые налоговые нормы, в частности база для начисления налога от кадастровой стоимости, существенно повлияют на рынок бизнес- и премиум-класса. В настоящий момент отсутствует грамотная методика кадастровой оценки, поэтому реальная цена продажи зачастую может оказаться ниже кадастровой оценки.
Также есть риск массового ухода инвесторов с первичного рынка. Как считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», сейчас рынок волатильный, сроки экспозиции квартир увеличились, и часть инвесторов будут опасаться не успеть перепродать квартиры до ввода в эксплуатацию. Однако крупные инвесторы останутся, так как при инвестировании в большие объемы на самом старте можно заработать до 30% от первоначальных вложений, иногда больше. Такие инвесторы могут часть объемов перепродавать даже после ввода в эксплуатацию.
«Новые правила не добавляют привлекательности инвестициям в недвижимость из-за слишком долгого срока заморозки активов»
Ольга Павлова, РК «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)
Также пострадают те покупатели, которые при уступке своих паев в ЖСК вынуждены платить со всей суммы продажи, так как они не имеют прав на применение имущественных вычетов путем уменьшения доходов (от уступки) на сумму произведенных расходов (приобретение пая).
Однако новые нормы вряд ли отразятся на количестве покупателей, приобретающих квартиру для последующей сдачи внаем. Их тоже можно отнести к инвесторам, так как их основная цель – получение прибыли из недвижимости, пусть и растянутой по времени.
Таким образом, новые правила налогообложения, снижение цен на квартиры и резкий рост предложения жилья в новостройках в некоторых регионах существенно сокращают привлекательность инвестирования в первичный рынок. Как отметил Василий Шарапов, в Московской области сейчас наблюдается затоваривание рынка новостроек: жилья строится много, объем ввода бьет рекорды.
Это старые проекты, которые были начаты до начала экономического кризиса и теперь «выстреливают». Если же цены снижаются, те инвесторы, которые рассчитывают на перепродажу прав на квартиры в новостройках, уже не могут получать ту маржу от подобных сделок, которую они имели ранее, когда цены на недвижимость росли.
Государство своими действиями фактически снижает спрос на рынке новостроек, в том числе и за счет того, что держит ключевую ставку по-прежнему на довольно высоком уровне. Это в свою очередь уменьшает для населения доступность ипотечных кредитов. Однако все вышеперечисленное все же имеет существенный плюс – в настоящий момент очень выгодно приобретать квартиру для собственного длительного проживания. Этому способствуют разнообразие предложения и доступные цены на жилье.
Налог от экономии на процентах по займу/кредиту
Делая покупку жилья за границей за счет кредитных средств, у россиян могут возникнуть налоговые обязательства. Речь идет о кредитах, полученных во взаимозависимых лиц (ст. 105.1 НК РФ):
- прямое или косвенное участие в капитале организации в размере более 25%;
- подчинение одного физлица другому по должностному положению;
- наличие семейных или родственных связей;
- физлицо выполнять функции единоличного исполнительного органа компании;
- одни и те же физлица вместе с родственниками составляют более 50% коллегиального исполнительного органа или совета директоров или же оказывают влияние на избрание не менее 50% членов исполнительного органа компании.
Налогообложение драгметаллов (ОМС, золотые слитки и монеты)
Налогообложение дохода по драгоценным металлам происходит по ставке 13%. Налоговая база рассчитывается как разница между суммой дохода от продажи и суммой расходов на приобретение. Однако есть отличия в налогообложении в зависимости от формы драгметалла.
Золотые слитки при покупке облагаются налогом на добавленную стоимость 20% (НДС включается в цену). Избежать уплаты НДС можно, оставив золотой слиток на хранение в банке, но эта услуга платная. При продаже золотого слитка необходимо заплатить 13% НДФЛ, при этом уплаченный ранее НДС не уменьшает налоговую базу. Монеты из драгметаллов и обезличенные металлические счета НДС не облагаются.
В соответствии с п.17.1 ст.217 Налогового Кодекса РФ, если драгметаллы находились в собственности физлица более трех лет (и есть подтверждающие это документы) то сумма, полученная физическим лицом от их продажи, не подлежит обложению НДФЛ. Необходимости подавать налоговую декларацию в этом случае тоже не возникает.
Если драгметалл находился в собственности менее трех лет, то необходимо уплатить налог. При этом сумму дохода от продажи драгметалла можно уменьшить на сумму расходов либо воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме 250 000 рублей согласно ст. 220 НК РФ. Рассчитать налог и перечислить его в бюджет является обязанностью самого инвестора.
Как платить налог на доход по акциям
Налоги от сделок с акциями удерживает брокер.
Если компания-эмитент зарегистрирована в России, то инвестор заплатит 13% с дохода от купли-продажи ее ценных бумаг, и столько же с дохода по дивидендам. Если компания иностранная, то инвестор заплатит 13% от купли-продажи ее ценных бумаг, но в рублевом эквиваленте, а не в валюте сделки.
Например, 10 июля 2019 года инвестор купил 1 акцию за 10$ при курсе Центрального банка РФ 1$ = 70 рублей. 20 августа 2020 года он продал эту акцию за 11$ при курсе Центрального банка РФ 1$ = 80 рублей. Налог инвестора будет равен (11х80 — 10х70) *13% = 23 рубля
Предоставляются при инвестировании в свое будущее (образование, здоровье, пенсионное обеспечение, страхование жизни), а также при перечислении средств на благотворительность.
Размер вычета на благотворительность не может превышать 25% налогооблагаемого дохода. Вычет на остальные цели предоставляется в размере расходов на образование, лечение, негосударственное и/или дополнительное пенсионное обеспечение, добровольное страхование жизни, добровольное пенсионное страхование.
При некоторых ограничениях получить социальный вычет можно также при осуществлении расходов на своих детей (подопечных), супругов, родителей, братьев/сестер.
Ежегодная сумма вычетов по всем видам в совокупности не должна быть выше 120 тыс. рублей. Размер налоговой экономии составит 13% от суммы произведенных расходов.
Например, налогоплательщик оплатил в 2016 году свое обучение и лечение в размере 90 и 60 тыс. рублей соответственно. Общая сумма его расходов составила 150 тыс. рублей, что больше предельного размера вычета. Соответственно, он может претендовать на возврат налога только в размере 15,6 тыс. рублей (120 тыс. × 13%).