Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Часть дома или квартира? Как оформить земельный участок, прилегающий к дому?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случае если на земельном наделе расположен одноэтажный дом, который содержит от двух до восьми квартир, при этом каждая из них имеет отдельные точки входа на прилегающие к нему участки, то такие наделы можно разделить с помощью выделения в натуре.
Зачем нужна собственность на землю у дома
Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.
«Собственники квартир могут распределить между собой землю под наземную стоянку во дворе, построить или снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор или ограждение всей территории, сдать часть земли в аренду», — приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, они могут обезопасить себя от точечной застройки, ведь нередко, если земля остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит интересам и комфорту жильцов близлежащих домов, считает она.
Какие документы нужны
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на земельный участок под многоквартирным домом, установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иными нормативными правовыми актами:
- заявление о государственном кадастровом учете и о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (при представлении заявления посредством личного обращения);
- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
- документы о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (межевой план и т. д.);
- решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31 января 1998 года (если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости помещений в многоквартирном доме в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав указанных собственников);
Предварительный раздел одноэтажных жилых домов
Если на участке земли расположен многоквартирный жилой одноэтажный дом, в котором находится две, три, четыре квартиры, который, в свою очередь имеют отдельные выходы на земельные участки, прилегающие к дому, их можно разделить путем выдела долей в натуре.
Но… На практике зачастую происходит следующее: жилой дом имеет несколько отдельных квартир, каждое жилое помещение имеет свой, отдельный от других вход, отдельный адрес, вроде бы нет никаких препятствий для раздела, но земля под строением относится к категории ИЖС, а дом имеет статус многоквартирного.
Выходом станет:
- предварительное оформление всего дома в общую долевую собственность, этим собственники подтверждают целевое использование земельного участка;
- последующее выделение долей в натуре.
Процедура раздела достаточно сложная, но возможная. Сначала совладельцы должны установить возможность раздела в техническом плане, то есть определить – имеется ли техническая возможность реального раздела многоквартирного дома. Ответ на этот вопрос даст независимая строительно-техническая экспертиза.
Какие документы нужны, чтобы оформить общую долевую собственность?
Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.
Регистрация недвижимости в Росреестре предполагает постановку жилья на учет и запись о вашем праве на него. Причем по упрощенной процедуре это может быть сделано одновременно. Для оформления ОДС должны быть соблюдены три условия.
Во-первых, надо заручиться согласием всех будущих хозяев или получить его через суд. В ряде случаев оформить соглашения по законодательству возможно лишь нотариально. Однако с 31 июля 2019 года, после вступления в силу Федерального закона № 76 от 1 мая 2019 года, для многих сделок с долями участие нотариуса больше не требуется.
Во-вторых, недвижимость должна быть поставлена на кадастровый учет в ЕГРН с присвоением уникального номера. Если ее там нет — надо внести. Многоквартирные дома там есть точно, а деревенского и дачного домика, перешедшего вам по наследству, вполне может не оказаться. Тогда необходимо подать заявление и вызвать кадастрового инженера. Без постановки недвижимости на кадастровый учет регистрация прав на нее невозможна.
В-третьих, у вас должны быть правоустанавливающие документы. То есть такие, на основании которых возникает право оформить часть жилья в собственность (они так и называются — документы-основания). Какие именно — зависит от способа приобретения. Это может быть:
- договор купли-продажи;
- договор приватизации;
- дарственная;
- завещание;
- решение суда о признании права на недвижимость.
Процедура регистрации общей долевой собственности
Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.
Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:
- паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
- документы, подтверждающие право собственности;
- нотариально заверенное соглашение (если нужно);
- решение суда о праве на долю (если был суд);
- квитанции об уплате госпошлины.
Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.
Что дает доля собственности в общем имуществе дома
Вычисление права в общем имуществе МКД имеет большую роль при принятии решений по управлению комплексом дома. После того, как будет выявлена часть, принадлежащая владельцу, он сможет голосовать на общих собраниях и принимать непосредственное управление в пределах своей доли, взамен придется нести расходы на обслуживание территории и ее благоустройство.
Согласно п.2 ст. 37 ЖК РФ, после перехода квартиры к новому хозяину, часть общедомового имущества, включая земельный участок, также переоформляется на нового собственника.
Наличие возможности влиять на решения относительно дома, его обслуживание, управление, не означает возможности выдела этой доли в натуре. Это зафиксировано в п.4 ст.37 ЖК РФ. Ни жильцы, ни отдельные хозяева жилья не вправе пользоваться территорией равной объему общедомового имущества, если это не согласовано с остальными жильцами или нарушает их права и интересы. Имущественные претензии на часть земли под многоэтажным домом, как и площади, используемые для нужд всех жильцов, на практике применить не получится. Недопустимо и отчуждать часть совместной собственности в пользу посторонних лиц, сохраняя квартиру в МКД.
В многоквартирном доме
37 статья ЖК РФ определяет порядок распределения имущества. Согласно которому все объекты делятся между жильцами пропорционально в зависимости, от площади которой они владеют.
То есть:
При расчете размера части совместного имущества МКД для жильцов коммунальных квартир, следует учитывать коридоры, кухни, ванные комнаты и другие объекты совместного пользования.
Для этого существуют специальные формулы:
В которых:
Определив по вышеуказанной формуле размер своей доли в коммунальной квартире, собственник может рассчитать принадлежащую ему по закону часть совместного имущества МКД, делается это следующим образом:
Определение долей в квадратных метров может потребоваться, например, для расчета коммунальных платежей. Знать размер в процентном соотношении необходимо для подсчета голосов при принятии решений по важным вопросам на собрании жильцов.
Права участников долевой собственности земельного участка
Если в документах на домовладение указан земельный участок с конкретной площадью, то в соответствии со cтатьёй 35 ЗК РФ при переходе права собственности на дом новому владельцу ему переходит и право собственности на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего владельца. И наоборот, «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами» (п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ).
Участники долевой собственности могут воспользоваться правом определения порядка пользования жилым домом и участком, которое не прекращает общую собственность и не влечет утрату преимущественного права покупки долей совладельцев.
Порядок определения долей в общей собственности установлен cтатьей 245 ГК РФ. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников, доли считаются равными. Следовательно, при разделе земельного участка право собственности на него обычно пропорционально доле в праве собственности на домовладение.
Участники долевой собственности могут заключить соглашение о порядке определения и изменения долей в праве собственности, в зависимости от вклада каждого совладельца в образование и приращение общего имущества. Таким образом, земельный участок при домовладении не обязательно должен делиться в равных долях между сособственниками. Далее рассмотрим, как можно изменить причитающуюся одному из владельцев долю при разделе.
Как произвести расчет долей для земельного участка под многоквартирным домом
Площадь ЗУ под ним — 5467 кв.м. А если нужен просто математический расчет, то ловите: 17223,2/5467 = 3,15 ( на каждые 3,15 кв.м здания приходится 1 кв.м ЗУ) 311,2/3,15 = 98,79 кв.
м. ( на долю ваших ооо приходится 98,79 кв.м. ЗУ) Итого на долю ООО ромашка приходится 58,22 кв.м. (1834/3112=0,589; 0,589* 98,79= 58,22) на долю ООО колокольчик 98,79-58,22= 40,57.
Практически все цифры округлены до сотых (кроме подчеркнутого). Колокольчик: 40,57/5467= 4057/546700 (не сокращается) Для сравнения между собой можно оставить 5822/546700 и 4057/546700 Но это с учетом всех округлений.
Легендарная фраза из романа Булгакова «Мастер и Маргарита» о том, что людей испортил квартирный вопрос, звучит актуально и спустя более семидесяти лет с момента написания произведения.
Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (ст.
390 Налогового кодекса РФ). Кадастровая стоимость земельного участка определяется оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации.
Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать: Ставка в данном случае составляет 0,3 % от кадастровой стоимости, а расчет окончательной суммы налога выглядит так: 150 000 * 0,3 = 450.
, которую нужно отчуждать при продаже квартиры?
Решение суда о выделе доли нужно будет исполнить, т. е. поставить вновь образованные объекты на кадастровый учёт и зарегистрировать на них право собственности. Для этого они должны иметь правовой статус, определённый законодательством.
Этот вопрос разрешается в резолютивной части судебного решения. А для того, чтобы суд правильно написал резолютивную часть, нужно правильно сформулировать просительную часть иска.
На практике по этому вопросу всегда много формализма из серии «кто что просит, тот то и получит/не получит». Также, в качестве судьи может попасться молодой или малограмотный «экземпляр», а разгребать проблемы потом вам. Поэтому, если хотите получить нужный результат, то правильно формулируйте исковые требования и позицию.
Как мы писали в начале статьи, при выделе доли в натуре образуются два или более новых объекта:
- вновь созданные объекты из выделенных долей;
- исходный объект в изменённом состоянии, т. е. та часть первоначального объекта, которая остается после «отрезания» выделяемых долей.
И все эти объекты должны иметь такой статус, который будет соответствовать законодательству, позволит поставить их на кадастровый учёт и использовать по назначению.
Соответственно, принимая решение о выделе, суд должен в решении указать:
- площадь, назначение и вид вновь образуемых объектов (а также иные характеристики, в зависимости от самого объекта);
- площадь, назначение и вид оставшейся части исходного объекта (а также иные характеристики, в зависимости от самого объекта);
- прекратить право общей долевой собственности на изначальный объект.
При этом, всё это «счастье» должно соответствовать градостроительным требованиям, целевому назначению земельного участка и т. п.
Совладелец, заинтересованный в прохождении процедуры, заключает с остальными сособственниками соглашение. В нем они не противятся обращению в специализированную компанию, занимающуюся геодезическими работами. Компании частные, за услуги берут оплату, главное – чтобы имели разрешение на этот вид деятельности.
Далее, мероприятие проходит ряд этапов:
- Кадастровый инженер и геодезисты приезжают на участок. Они производят фотосъемку, обозначают границы доли, уточняют их. В результате составляется межевой план, который выступают частью межевого дела.
- Гражданин составляет новый пакет документов, обращается с ними и межевым планом в две на выбор организации: МФЦ или Росреестр.
- Передает документы. Ожидает некоторое время: примерно 10 дней. После – получает выписку из ЕГРН на новый объект недвижимости.
Расчет доли земельного участка пропорционально занимаемой площади
расчет долей для налоговой на два многоквартирных дома на одном земельном участкеНарушены ли мои права если расчитаны доли для налоговой на два многоквартирных дома суммируя общие площади двух домов.
Дома находяться на одном земельном участке поставленным на кадастр в 2005 году а в 2010 с увеличением площади зем уч Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности (п.
4 ч. 1 ст. В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс)
ООО «Ромашка» и ООО «Колокольчик» имеют в данном доме в долевой собственности нежилое помещение — 311,2 кв.м.
(при этом у ООО «Ромашка» — 1834/3112 долей . у ООО «Колокольчик» — 1278/3112 долей).
Никакие) доли бывают в праве собственности на ЗУ, но не в самом ЗУ.
А если нужен просто математический расчет, то ловите: 17223,2/5467 = 3,15 ( на каждые 3,15 кв.м здания приходится 1 кв.м ЗУ) 311,2/3,15 = 98,79 кв.
В многоквартирном доме проживают 4 собственника и семья муниципалов.
В выписке из ЕГРИП указаны три собственника (только те, кто получил свидетельство на землю). Муниципалитет и 1 собственник в выписке не указаны.
Вы не правильно понимаете эту норму права. Общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире неразрывно связано с судьбой этой комнаты.
И площадь общего имущества не учитывается при определении нуждаемости.
Наверное, я не точно излагаю суть дела. При постановке на очередь — действительно не так важно сколько у меня метров (хотя я была вынуждена предоставить, как мне видится, «незаконный» рассчёт своей доли от этого земельного участка).
Однако денежная компенсация пропорциональна площади, на которую я могу претендовать. В частности, при подсчёте занимаемой площади в коммунальной квартире, к моей комнате (по свидетельству о собственности) плюсуется площадь от мест общего пользования.