Покупаем жильё в рассрочку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупаем жильё в рассрочку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для этого у нотариуса составляется обычный договор купли-продажи, но в том пункте, где говорится о цене и порядке оплаты, указываются: общая продажная стоимость; сумма, уплаченная при подписании (или до подписания) договора; оставшаяся сумма, подлежащая уплате, и срок, в который эта сумма должна быть уплачена.

УСЛОВИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ С РАССРОЧКОЙ ПЛАТЕЖА

---

Договор считается заключенным, когда между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые признаны существенными законодательством или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Обычными условиями Договора могут быть:

1. наименование договора (купля – продажа, услуги, подряд и т.д.)

2. место, а также дата заключения договора

3. наименование организации и лиц уполномоченных подписывать договора обеих сторон

4. предмет договора;

5. обязанности сторон;

6. цена, общая стоимость услуг, а также порядок оплаты услуг

7. сроки поставки товара

8. порядок разрешения споров

9. форс – мажор;

10. прочие условия, согласованные сторонами в рамках действующего Законодательства;

11. адреса, реквизиты и подписи сторон (адреса, банковские реквизиты, подписи сторон).

Рассрочка — реальный выход для тех, чья зарплата позволяет ежемесячно выплачивать равными долями стоимость жилья.

В редакцию газеты «Крыша» поступает много вопросов от читателей, которые интересуются, как купить-продать квартиру или дом в рассрочку и насколько такая сделка безопасна для обеих сторон.

Способ приобретения недвижимости в рассрочку сегодня становится популярным и часто предлагается в объявлениях, в частности в нашем издании. Дело в том, что сегодня на рынке недвижимости возникла ситуация, когда многие покупатели квартир и домов сталкиваются с отказами банков в предоставлении ипотечного кредитования или процентные ставки очень высоки. Рассрочка — это реальный выход для тех, чья зарплата позволяет ежемесячно выплачивать равными долями стоимость жилья.

Истории, рассказанные читателями

Александра, 42 года:
«Я купила полдома в пригороде Алматы в частном секторе и прожила там с семьёй несколько лет. Потом наши соседи решили переехать в Россию, и мы договорились, что купим у них вторую половину дома. Но всей суммой наша семья не располагала, поэтому мы заключили договор купли-продажи с условием выплаты небольшой части денег сразу и большей части долга в рассрочку равными частями в течение трёх лет. Соседи после этого сразу уехали и оставили нам документы на дом (мы стали собственниками по условиям договора с момента вы-платы первых денег). Между нами было большое доверие, и мы соседей не подвели: всю сумму аккуратно выплатили. Деньги мы пересылали им в Россию через банк».

Дина, 30 лет:
«У меня был неприятный опыт продажи жилья в рассрочку. Уезжая учиться за границу на долгий срок, я решила продать 2-комнатную квартиру в Алматы в рассрочку организации, в которой до этого работала. Продать напрямую своё жильё мне быстро не удалось, а отъезд был назначен на ближайшее время. За-ключив договор купли-продажи с этим юридическим лицом, я уехала. Сначала организация выплачивала деньги, но потом у неё начались финансовые трудности, и платежи прекратились. Официально они ссылались на форс-мажорные обстоятельства.

В результате через полгода мне пришлось специально вернуться в Алматы, чтобы подать на них в суд. Мне выплатили неустойку, и мы расторгли наш договор.

К счастью, переход права собственности был предусмотрен только после выплаты всей суммы, и я осталась хозяйкой жилья. Потом удачно сложилось, что я быстро продала квартиру обычным способом и опять уехала учиться за границу.

Но всё это оставило у меня неприятное впечатление. Я думаю, что у нас преждевременна такая форма продажи недвижимости, как рассрочка».

Как составляется договор рассрочки

Покупатель может стать собственником недвижимости сразу после подписания договора купли-продажи и его регистрации в Центре по недвижимости, если это оговорено в договоре. Но продавец может настоять на включении в договор купли-продажи условия о том, что право собственности на приобретённое имущество у покупателя возникает с момента полной уплаты покупной цены или в какой-то другой момент (например, при выплате двух третей суммы). Распорядиться имуществом покупатель не может до полной уплаты.

При окончательном расчёте стороны вновь встречаются у нотариуса, на договоре делается отметка о полном расчёте, которая заверяется подписями сторон и печатью нотариуса. Пока такой отметки не сделано, у покупателя существует долг перед продавцом. Полноправным собственником недвижимости покупатель станет только после регистрации договора купли-продажи в Центре обслуживания населения.

Как составить договор купли-продажи с отсрочкой платежа

Для того, чтобы договор с таким условием был не только удобен, но и безопасен для его сторон, нужно правильно прописать следующие условия предоставления отсрочки :

• Прежде всего, в условиях оплаты, следует указать, что оплата будет произведена с применением отсрочки платежа. Например, «Стороны договорились, что оплата Товара производится на условиях отсрочки платежа.» Если заключается долгосрочный договор поставки товара или предоставления услуг, следует предусмотреть возможность изменения стоимости или порядка оплаты путем заключения дополнительных соглашений к договору.
• указать общую сумму платежа (например: «Транспортное средство продается за 300 000 рублей.) ;
• важно правильно и максимально четко прописать «точку отсчета» для оплаты — с момента заключения договора, с момента поступления Товара на склад Покупателя, с момента регистрации права собственности на имущество и т.п. Это позволит избежать разногласий по сроку оплаты и началу начисления штрафных санкций.
• указать количество платежей и сумму каждого платежа (например, «Покупатель вносит оплату 2-мя платежами: по 150 000 руб. каждый»);
• обозначить срок каждого платежа. Можно указать конкретную календарную дату или количество дней (календарных, рабочих или банковских). Важно, чтобы конечный срок платежа легко определялся как Покупателем, так и Продавцом. Например: «1-й платеж Покупатель вносит не позднее 2-го сентября 2021 года, 2- платеж — не позднее 30 октября 2021 г.» Или: «1-й платеж Покупатель вносит в течении 20 календарных дней с момента подписания договора, 2-й платеж — в течении 50 календарных дней с момента подписания договора». Чтобы избежать путаницы и недопонимания, используйте одинаковый критерий: например, только календарные дни. Не смешивайте в одном договоре банковские, календарные и рабочие дни, т.к. порядок расчета срока по ним значительно отличается.

Следует учесть, что в случае заключения договора поставки в отношении продовольственных товаров, отсрочка платежа не может быть произвольной. Необходимо руководствоваться предельными сроками, которые указаны в части 7 статьи 9 Федерального Закона № 381-ФЗ от28.12.2009 г. «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации». Максимальный срок отсрочки оплаты зависит от срока годности продукции:

• если срок годности составляет менее 10 суток- срок оплаты не может превышать 8 рабочих дней с момента получения такого товара;
• для продовольственных товаров со сроком годности от 10 до 30 суток установлен предельный срок — 25 календарных дней со дня получения товара;
• для алкогольной продукции, произведенной на территории РФ и товара со сроком годности свыше 30 суток максимальная отсрочка платежа составляет 40 календарных дней.

Финансовая сторона договора

Одним из главных условий сделки является цена продаваемой квартиры. Она должна быть чётко прописана в договоре. Коль скоро речь зашла о рассрочке, то продавец и покупатель обязаны оговорить график внесения платежей за приобретённую недвижимость. В противном случае сделку можно считать незаключенной.

Законом не предусмотрено и не указано, что выплаты должны происходить именно ежемесячно. Поэтому, договор купли-продажи квартиры в рассрочку между физическими лицами может предусматривать и другую периодичность платежей (раз в квартал, в полугодие и т. д.).

Также следует отметить, что оплата за купленную квартиру необязательно вноситься равными частями. Например, вначале и в конце можно предусмотреть большие суммы платежей.

Важно также предусмотреть ответственность за нарушение графика. Помимо неустойки, можно обозначить также право продавца расторгнуть договор и забрать квартиру назад.

Такая возможность есть только в том случае, если условие о расторжении сделки прописано в договоре, в противном случае законодательство говорит о том, что если половина платежей уже внесена, то продавец уже не может требовать вернуть квартиру (ч. 3. ст. 489 ГК РФ).

Указанное положение не распространяется на объекты недвижимости, в случае ипотечного кредитования.

График платежей можно сделать в качестве неотъемлемого приложения к договору. При этом стороны могут в любой момент его скорректировать, изменив как сроки выплат, так и их сумму. При этом изменения в договор купли-продажи квартиры в рассрочку по соглашению сторон, подлежат государственной регистрации.

Существует несколько основных вариантов предоставления рассрочки при покупке недвижимости:

1. С первоначальным взносом или без него. Размер и порядок внесения первоначального взноса прописывают в предварительном договоре купли-продажи. В случае отказа покупателя от сделки часто эти средства не возвращаются (если оформлены как задаток).
2. С начислением и без начисления процентов. Процентная ставка может быть как чисто символической, так и вполне ощутимой. В этом случае покупателю стоит задуматься о целесообразности такой сделки.
3. Краткосрочная или долгосрочная. Чем короче срок полного погашения стоимости жилья, тем выгоднее продавцу и сложнее для покупателя, и наоборот.

Каждый способ имеет свои нюансы и оговаривается продавцом и покупателем до подписания договора. Если удается прийти к варианту, устраивающему обе стороны, все детали соглашения подробно прописываются в договоре купли и продажи.

Поскольку договор отсрочки платежа включает в себя элементы кредитных правоотношений, естественно, что на приобретенный товар могут быть наложены залоговые обременения, в силу которых покупатель будет иметь право использовать вещь, но не сможет ею распоряжаться.

Залог оформляется одновременно с заключением договора купли-продажи. Условия залога регламентируются статьей 488 ГК РФ.

При этом наложение залоговых обременений является опциональным и устанавливается в зависимости от конкретных обстоятельств.

Например, при договорах поставки сырья с отсрочкой платежа установление залога является нецелесообразным в тех случаях, когда поставщика и покупателя связывают долгосрочные отношения, в ходе которых поставщик продает материал, а покупатель использует его и реализует уже готовую продукцию, обеспечивая таким образом прибыль и себе, и поставщику сырья.

В случаях, когда залог не устанавливается, текст договора должен содержать в себе соответствующие нотификации. Если этих нотификаций не будет, то в случае возникновения спора приобретенное на условиях отсроченного платежа имущество будет считаться залоговым в силу ст.488 ГК РФ.

Для покупателя явными плюсами является:

• выплата всей стоимости частями;
• отсутствие переплат, если продавец не установил процент;
• возможность проживания в помещении без полной выплаты по нему;
• отсутствие дополнительных платежей при обслуживании в банке;
• наличие права передачи обязанностей по выплатам другому лицу, при согласии продавца.

Минусы:

• за отсутствие оплаты в срок продавец может востребовать квартиру назад;
• при несвоевременной оплате также могут начисляться штрафы, если продавец их прописал в договоре.

Плюсы продавца:

• возможность продать «залежавшуюся» квартиру;
• дополнительно заработать на процентах, если таковые установлены по договоренности.

Из минусов стоит отметить отсутствие всей суммы денег за квартиру сразу, особенно если она требовалась на какие-то цели.

Продажа квартиры с рассрочкой платежа: риски продавца

Для приобретателей недвижимости риски сделок с рассрочкой платежа в договоре купли-продажи минимальны, он лишь связан обязательством выплатить в срок необходимую сумму. Для владельца квадратных метров ситуация более серьезная, поскольку влечет массу проблем из-за задержки окончательного расчета. Вместо запланированного распоряжения вырученными средствами, бывший собственник будет напрямую зависеть от внешних обстоятельств:

• кредитор отказался выдать необходимую сумму по запросу покупателя;
• возникли проблемы с согласованием сделки в ПФР при реализации материнского капитала;
• непредвиденные обстоятельства заставили отказаться от сделки, сделав невозможным получение дополнительного финансирования.

Почему необходим юрист?

Заключение сделки купли-продажи с рассрочкой платежа влечет за собой повышенные риски. Возникают обоснованные сомнения, что после подписания договора новый владелец откажется от исполнения обязательств. Обе стороны рискуют срывом договоренностей в силу возникшей отсрочке по завершению сделки.

Снизить угрозу отмены или оспаривания сделки поможет обращение в юридическую компанию, которая возьмет на себя проверку документации на объект и стороны купли-продажи. Привлекая опытного юриста, удастся свести риски к минимуму, либо и вовсе их исключить.

В какой момент право собственности по данному договору переходит от продавца к покупателю?

Достаточно сложным вопросом при продаже квартиры в рассрочку является момент перехода права собственности от продавца к покупателю.

Здесь возможны два варианта развития событий. Следует учитывать, что законодательство, для защиты права продавца, предусматривает, что, до окончательного внесения стоимости, квартира находится в залоге у продавца. Соответственно, право собственности на данный недвижимый объект к покупателю в полном объеме не переходит. Покупатель приобретает только правомочия владения и пользования, но не распоряжения. Потому что на все действия будет требоваться согласие залогодержателя. Нельзя продать квартиру, передать в порядке дарения, и даже сдать в аренду на длительный срок. Ведь такое обременение обязательно должно быть зарегистрировано в Регистрационной палате. Договор купли-продажи в рассрочку с залогом скачать можно на различных юридических сайтах.

Во втором варианте регулирование более жесткое. Здесь даже правомочия владения и пользования возникают только после погашения всех платежей за квартиру.

ВНИМАНИЕ !!! Чаще всего, этот вариант применяется при заключении договора долевого участия в строительстве, когда ипотеку оформлять не хотят. Такой договор оформляется без залога. Договор купли-продажи квартиру в рассрочку без залога образец 2022 года также можно скачать на юридических сайтах.

В редчайших случаях, когда продавец абсолютно уверен в том, что покупатель выполнит все свои обязательства по оплате, может быть предоставлена рассрочка без залога и с правомочиями владения и пользования квартирой после уплаты первоначального взноса. Но это бывает, чаще всего, между родственниками и хорошими знакомыми, когда существуют доверительные отношения. Компании-застройщики на такие условия не согласятся никогда, ведь им нужны гарантии выплаты стоимости квартиры.

Особенности купли-продажи с отсрочкой платежа

Сделка по купле-продаже какого-либо имущества в кредит (т. е. с отсрочкой платежа), как и всякая иная, обладает рядом личных особенностей, которые подчиняются нормам Гражданского кодекса о продаже товара в кредит. К таким, в том числе относятся следующие характеристики:

1. помимо общих обязательных условий для всех сделок по продаже имущества, в отношении данных типов договоров предусмотрены дополнительные существенные условия — ст. 488 Гражданского кодекса России;
2. в случае невнесения очередного платежа в срок покупатель признается удерживающим чужие денежные средства, за что несет ответственность — ст. 395 Гражданского кодекса России;
3. продавец в случае невнесения платы (ее части) покупателем имеет право расторгнуть сделку, возвратив полученную часть средств — ст. 328 Гражданский кодекс России.

В остальной части договор купли-продажи с отсрочкой платежа обязан отвечать общим требованиям о купле-продаже.

Основные преимущества такого типа договора:

1. Беспроцентная оплата.
2. Оплата без комиссий и дополнительных платежей.
3. Нет необходимости страховать жизнь.
4. Не требуется собирать пакет определенных документов.

Как правило, наряду с достоинствами, присутствуют и характерные недостатки такого оформления сделки. Не все готовы предоставить продажу имущества в рассрочку. Люди опасаются обмана со стороны покупателя.

Так как иногда лица, осуществляющие покупку, не всегда правильно оценивают свои возможности по выплатам. Особенно это касается дорогостоящих покупок, таких как машина или квартира.

Чтобы обезопасить себя, продавцы часто прописывают конкретные условия в договоре, которые запрещают покупателю полноправно пользоваться имуществом до окончания сделки. Кроме того, не лишним будет указать штрафные санкции, применимые к недобросовестному плательщику.

Что необходимо указать в договоре купли-продажи с рассрочкой платежа

Сам договор составляется в письменном виде и подписывается обеими сторонами.

В документе необходимо полностью указать сумму первоначальной выплаты, а также остаточной суммы, которую покупающее лицо обязуется выплатить продавцу.

В договоре обязаны быть обозначены соответствующие даты, по которым будут производиться платежи, а также устанавливается число, когда покупатель сможет начать распоряжаться своей покупкой.

Очень важно как можно подробнее указать отличительные черты покупки. В документе обязаны обозначаться положения, которые вступают в действие, когда покупатель отказывается платить установленную сумму.

Подведем итог

В заключение отметим, что рассрочка платежа — лишь одно из условий договора купли-продажи, подчиняющегося общим нормам о продаже товара. При этом сделки с рассрочкой имеют некоторые отличительные особенности, связанные с особым порядком оплаты покупателем полученного имущества, а также нахождением данного имущества в залоге у предыдущего собственника.

Как оформляется сделка?

Многие продавцы, желающие продать свою недвижимость как можно скорее, задумываются о том, как правильно оформить рассрочку. Если выбирается такой вариант оформления сделки, то учитываются правила оформления:

• целесообразно для составления договора обращаться к нотариусу, чтобы все пункты соглашения соответствовали законодательству;
• собирается необходимая документация для совершения сделки, к которой относятся паспорта участников, согласие супруги на продажу объекта, выписка из ЕГРН, технические бумаги на квартиру, выписка из домовой книги, справка об отсутствии долгов по услугам ЖКХ, а также другие документы при необходимости;
• оговариваются все условия сотрудничества с покупателем, для чего составляется график платежей и начисления процентов;
• формируется непосредственный договор;
• подписывается соглашение;
• перечисляется задаток покупателем;
• регистрируется документация в Росреестре, для чего дополнительно накладывается на квартиру обременение;
• подписывается график платежей, причем в нем точные суммы должны прописываться не только цифрами, но и прописью;
• далее на основании графика платежей вносятся постепенно средства покупателем.

Перед оформлением сделки желательно хорошо изучить образец договора продажи недвижимости в рассрочку, чтобы знать, какие основные сведения должны вноситься в этот документ.

Где применяется договор оплаты с рассрочкой

Составление договора с рассрочкой платежа актуально во многих сферах деятельности и регулируется параграфом 1 Главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. Участвующими сторонами могут быть как физические, так и юридические лица. Обычно используются следующие формы взаимодействия:

1. Договор между юридическими лицами.Договор предоставления рассрочки составляется между ними на поставку товаров или предоставление услуг. Нередко встречается в торговле как одна из форм взаимодействия поставщиков с партнёрами.
2. Договор между юридическим лицом и физлицом. Используется для реализации дорогостоящих товаров или услуг без привлечения кредитной организации. Покупатель (физическое лицо), приобретает от продавца (юридического лица) товар, обязуясь при этом в течение оговорённого времени возместить его полную стоимость путём внесения равных платежей. Является одним из наиболее популярных типов договоров рассрочки.
3. Договор купли-продажи между физлицами. Используется обычно при оформлении операций с ценным имуществом (транспортными средствами, недвижимостью, земельными участками). Одним из обязательных условий оформленияв рассрочку является составление расписки.

Основные положения договора

Следует подробнее разобрать принцип составления документа на основе наиболее популярного его вида — договора рассрочки между юридическим и физическим лицом. Компании прибегают к подобному типу взаимоотношений по множеству причин:

• с целью увеличения продаж дорогостоящих товаров и услуг;
• для гарантированного привлечения клиента, что позволяет предложить ему другие услуги;
• для получения максимальной прибыли. Как правило, на оформляемый в рассрочку товар не действуют сезонные скидки и акции. Также компаниям не возбраняется устанавливать процент на остаток долга при оформлении товаров с предоставлением рассрочки.

Покупатель же, в свою очередь, получает возможность сразу стать обладателем необходимого товара, не тратя времени на получение банковского кредита, при этом часто экономя на процентах. Обычно при оформлении рассрочки используется следующая схема:

1. Покупателем сразу оплачивает часть стоимости товара (30 либо 50%).
2. Оставшаяся часть суммы расписывается на несколько месяцев равными платежами.
3. Товар передаётся покупателю сразу после оформления договора. Согласно статье 459 ГК РФ, в случае порчи принятого покупателем товара, его ответственность по договору не аннулируется.
4. После полного расчёта с продавцомдоговор купли-продажи считается закрытым.

Похожие записи:

• Какие документы нужны для получения звания «Ветеран труда»
• 5.6. Изменение основания или предмета иска, изменение
• Штрафы и нарушения, предусмотренные за работу без медицинской книжки