Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать покупателям апартаментов при банкротстве застройщика?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.
Переход на эскроу—счета
Вероятнее всего, в скором времени долевое строительство в том виде, как мы его знали, перестанет существовать. Планируется узаконить строительство жилья с привлечением долевых инвесторов (будущих жильцов) с применением эскроу-счетов. По расчетам Правительства к 2022 году 95% сделок по ДДУ будут осуществляться именно таким образом.
Принцип эскроу-счетов хорошо известен тем, кто часто делает покупки через интернет. Покупатель оплачивает покупку, но продавец получает доступ к счету лишь после того, как покупатель подтвердит, что товар получен и его качество удовлетворительное.
Так и в долевом строительстве. Застройщик получит оплату лишь после того, как сдаст дом и передаст права собственности на квартиры дольщикам.
Безусловно, это снизит риски дольщиков. Но главную выгоду получат не они, а банки. Использование эскроу-счетов существенно повысит цены на жилье по ДДУ, поскольку девелоперы не смогут использовать средства долевых инвесторов для строительства, и вынуждены будут брать кредиты. Но зато государству будет легче следить за тем, чтобы застройщики не обманывали долевых инвесторов и не использовали их средства нецелевым образом.
С 2022 года существует новое правило: «Одна строительная компания одно разрешение на долевое строительство = один счет». Причем счета разрешено открывать лишь в ограниченном количестве банков, которые государство специально уполномочило для ведения такой деятельности. Средства дольщиков, поступившие на эскроу-счет, будут заморожены до момента сдачи готового здания в эксплуатацию. Кроме того, они обязательно страхуются в АСВ – агентстве по страхованию вкладов.
Все вместе это означает, что в настоящее время дольщик просто не может потерять вложенные в долевое строительство средства. Их обязательно вернут в случае банкротства застройщика. Максимальная сумма, подлежащая страховке – 10 миллионов рублей.
Насколько поднимутся цены новостроек?
На этот вопрос ответить невозможно – проект еще только запущен, и о результатах судить рано. Но поднимутся они непременно. Как минимум, на размер процентов по кредиту, взятому застройщиком. Считайте сами. Средний срок строительства многоэтажки — 3 года. Годовой процент по кредиту – не меньше 10. По логике, цена каждой квартиры должна возрасти на 30%.
С другой же стороны, дальнейшее повышение цен на жилье не имеет смысла для строительной отрасли. Квартиры в новостройках и так не очень хорошо продаются из-за дороговизны. Ведь доходы россиян растут значительно медленнее, чем цены на недвижимость. А непроданные квартиры – сколько бы они не стоили – не приносят застройщику никакой прибыли.
Так что мы не возьмем на себя смелость ничего прогнозировать. Ясно только одно – строительной сфере в связи с ликвидацией долевого сегмента жилищного строительства, предстоят нелегкие времена. Но зато и «обманутых дольщиков» поубавится.
Пока же они существуют, и некоторые прямо сейчас находятся в процессе банкротства своего девелопера. Главной целью нашей статья было максимально разъяснить им порядок действий в такой ситуации.
Процедура признания застройщика банкротом
Строительная компания может обанкротиться в силу различных причин: роста цен на работы и стройматериалы, затраты на выплаты по судебным решениям, форс-мажорные обстоятельства и т.д. Инициировать процедуру признания в этом также могут различные стороны: сам застройщик, дольщик или иные организации. Однако окончательно признать и утвердить такой статус может только арбитражный суд. Начать процедуру можно в том случае, если застройщик просрочил выплаты на три месяца или больше, а также накопил долгов на сумму более трехсот тысяч рублей.
Юридическое лицо признается банкротом в строгом соответствии с ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Застройщикам посвящена отдельная одноименная глава закона. Процедура может включать 5 этапов, но обычно все обходится наблюдением (длится до 7 месяцев) и конкурсным производством (от полугода до нескольких лет). На этапе наблюдения суд направляет в компанию временного управляющего: он подсчитывает баланс активов и пассивов, анализируя финансовое состояние. Во время конкурсного производства застройщик признается банкротом уже официально, и присланный судом управляющий начинает распоряжаться его делами, имущество распродается, деньги идут на выплату кредиторам, а сама организация прекращает свое существование. Если же по итогам проверки выясняется, что застройщик способен рассчитаться с долгами, то ему разрешают продолжить работу, хотя и с некоторыми ограничениями. Т.н. «финансовое оздоровление», когда привлекаются дополнительные инвестиции и источники дохода, а также реструктурируются имеющиеся кредиты, для компаний-застройщиков невозможно: суд может только назначить внешнего управляющего, чтобы строительство дома все же завершилось.
За ходом процедуры можно следить по газете «Коммерсантъ»: это официальный источник, размещающий информацию о банкротствах. Даже если дело в суде только начато, на страницах или на сайте газеты появится соответствующее объявление.
Возможные алгоритмы действий
В случае финансовой несостоятельности застройщика дольщики могут пойти по одному из следующих путей:
- Потребовать получения вложенных инвестиций и компенсации, связанной с дополнительными издержками, через включение в реестр требований кредиторов. В данном случае предполагается, что дольщик выйдет из долевого строительства и расторгнет соответствующий договор с застройщиком.
- Настаивать на вступлении в права собственности через включение в реестр требований о передаче жилых помещений.
- Организовать жилищно-строительный кооператив. Данный алгоритм предполагает, что права на незаконченный объект, то есть многоквартирный дом с прилегающей территорией, будут переданы от застройщика такому кооперативу, который в свою очередь завершит проект за счет собственных средств или посредством поиска новых инвесторов.
Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику?
Самый актуальный вопрос, волнующий физлиц в случае банкротства застройщика при долевом строительстве — «что делать и как действовать дольщику в проблемной ситуации»? Главное правило — не паниковать и тщательно продумать стратегию дальнейшего поведения.
По смыслу статьи 201.1 ФЗ «О банкротстве», арбитражный управляющий предупреждает граждан об инициировании процедуры наблюдения или об открытии конкурсного производства посредством размещения объявления в издании «Коммерсантъ». Дольщик должен предъявить свои требования к строительной компании в течение:
- 1 месяца, если инициирована процедура наблюдения;
- 2 месяцев, если открыто конкурсное производство.
Гражданин вправе выдвинуть следующие требования при банкротстве застройщика:
- О возврате денег по ДДУ и возмещении реального ущерба, причиненного строительной фирмой в связи с неисполнением ее обязательств. Помимо этого, субъект может потребовать возврата денег по контракту, признанному судом незаключенным или недействительным.
- О предоставлении жилья в собственность.
Каков правовой статус апартаментов?
Согласно российскому законодательству, апартаменты не обладают отдельным правовым статусом. Хотя эти помещения по характеристикам и удобствам практически не уступают квартирам и часто используются для постоянного проживания, формально они считаются нежилыми помещениями. Как правило, по документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они выглядят как обычные многоквартирные дома.
Ключевое отличие апартаментов от квартир в том, что
Часто недобросовестные застройщики продают апартаменты под видом квартир (в рекламных объявлениях они иногда фигурируют как «апартаменты в жилых комплексах»). Поэтому если вы планируете купить именно квартиру, внимательно следите за тем, чтобы в договоре
Кто считается застройщиком по закону № 127-ФЗ
Особенности понятия застройщика при банкротстве в сравнении с законодательством о долевом строительстве показаны в таблице.
|
Закон № 127-ФЗ |
Закон № 214-ФЗ |
|
Юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, жилищно-строительный кооператив (ЖСК), индивидуальный предприниматель (ИП) |
Хозяйственное общество (некоммерческие организации — в особых случаях) |
|
Привлекающее денежные средства или иное имущество участников строительства |
Имеющее не менее 3 лет опыта строительства многоквартирных домов (МКД) |
|
Независимо от прав застройщика на земельный участок и объект строительства |
Владеющее земельным участком под застройку |
|
В отношении которого предъявлены денежные требования или требования о предоставлении жилых помещений (хотя бы одно) |
Как дольщики узнают о банкротстве строительной компании?
Сообщить дольщикам, что началась процедура банкротства, должен конкурсный управляющий. Он направляет участникам строительства уведомление о том, что началось конкурсное производство и дольщикам нужно подать документы для включения в реестр. Адрес конкурсного управляющего указан в определении арбитражного суда о признании застройщика банкротом. Кроме того, он есть в официальном сообщении о признании компании банкротом, которое публикует газета «Коммерсант».
Подать документы для включения в реестр кредиторов дольщик обязан в течение трех месяцев с момента получения от конкурсного управляющего уведомления. Если дольщик не успел подать заявление в арбитражный суд в отведенный срок и не был включен в один из реестров кредиторов, он может лишиться и денег, и квартиры.
Дольщиков включают в третью очередь кредиторов. Их требования должны быть удовлетворены после того, как рассчитаются с сотрудниками обанкротившейся строительной фирмы, возместят судебные расходы и причиненный здоровью вред.
Компенсацию выплачивают из средств, собранных в Фонде защиты дольщиков. Если дольщики на собрании проголосовали за выплату компенсации, им, скорее всего, не удастся вернуть всю сумму, вложенную в покупку квартиры. Размер выплаты определяется по формуле: площадь квартиры, умноженная на среднюю рыночную стоимость квадратного метра, которую для каждого региона устанавливает Минстрой. Этот показатель ниже реальной рыночной цены объектов. При расчете компенсации ограничивается площадь квартиры. Она не может быть больше 120 квадратных метров.
До недавнего времени в невыгодное положение попадали покупатели нежилых помещений: кладовых и машино-мест в паркингах под жилыми домами. Они оказывались в последней очереди кредиторов застройщика. Если сам дом отдавали жилищно-строительному кооперативу для достройки, то эти объекты при банкротстве застройщика попадали в конкурсную массу. И когда у застройщика оказывалось меньше имущества, чем нужно, чтобы удовлетворить все требования кредиторов, покупатели парковок могли лишиться вложенных средств.
Теперь собственников парковочных мест уравняли в правах с покупателями квартир. Наряду с ними покупателей машино-мест включают в реестр кредиторов.
Проведение процедуры банкротства застройщика потребует времени. Для того чтобы дом можно было передать для достройки кооперативу или новому застройщику, необходимо выполнить ряд обязательных шагов, установленных законом.
В каком порядке застройщик выполняет требования кредиторов
Сначала разорившаяся компания платит по текущим счетам, не относящимся к кредиторам. В основном это оплата судебного производства, работы управляющего и других привлеченных для исполнения процедуры банкротства лиц.
Затем застройщик обязан удовлетворить требования кредиторов, это происходит в определенном порядке:
-
Сначала выплачиваются компенсации работникам, здоровью которых был причинен вред в ходе строительства.
-
Затем компания рассчитывается со своими сотрудниками.
-
Следующий шаг – выплаты дольщикам, а также погашение штрафов и неустоек.
-
В последнюю очередь удовлетворяются требования других кредиторов, таких как банк.
Нюансы выставления требований дольщиком
Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье. И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов. Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.
Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является небыстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.
Как возбуждается процедура банкротства застройщика?
Возбуждение процедуры банкротства застройщика возможно на основании заявления:
- самого должника,
- кредитора,
- работников должника,
- уполномоченного органа (ФНС),
- фонда развития территорий или органом госвласти города Москвы.
Заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника, но по ходатайству участников строительства дело может быть передано в арбитражный суд по месту жительства (нахождения) большинства участников строительства или месту нахождения объекта строительства
В заявлении о банкротстве должник указывает сумму задолженности по обязательным платежам, сумму требований кредиторов по денежным обязательствам, а кредитор — обязательство, из которого возникло требование, а также размер своих требований.
В заявлении о банкротстве застройщика необходимо указать кандидатуру арбитражного управляющего. Им может быть только лиц из состава лиц, аккредитованных Фондом развития территорий. Также в заявлении нужно указать наименование и адрес саморегулируемой организации, членом которой является арбитражный управляющий.
К заявлению следует приложить предусмотренные документы, подтверждающие наличие задолженности и основание ее возникновения.
Кроме того, к заявлению о признании банкротом застройщика также может быть приложено:
- ходатайство о передаче дела на рассмотрение в арбитражный суд по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства (нахождения) большинства участников строительства;
- заявление об обеспечении требований.
Рассчитывать на квартиру или деньги?
При признании застройщика банкротом, дольщики могут выбрать из двух вариантов требований:
- передача квартиры или апартаментов, в соответствии с ДДУ.
- возврат денежных средств, при этом заявляется отказ от недвижимости.
Учет требований ведется в Реестре требований кредиторов, который состоит из 2-х частей:
- Реестр требований участников строительства;
- Реестр требований о передаче помещений.
Для внесения требований гражданина в реестре необходимо написать заявление арбитражному управляющему, назначенному судом.
Если участник долевого строительства выбирает вернуть деньги, то нужно составить отказ от ДДУ, и после этого претендовать на квартиру он уже не вправе. В таком случае он будет включен в 1-ый вышеуказанный реестр.
В случае, когда сроки сдачи объекта по договору долевого участия истекли, то помимо требования возврата уплаченных средств можно добавить неустойку за просрочку передачи квартиры. Сумму неустойки можно рассчитать по данной формуле:
(Стоимость жилья по ДДУ) х 1/300 х (кол-во дней просрочки) х 2 х (ставка рефинансирования ЦБ РФ) = Сумма неустойки.
Если дольщик хочет получить квартиру, он включается в «Реестр требований о передаче помещений». Тут возможны две ситуации:
- если объект сдан, то дольщик может получить квартиру, которая полагается ему на основании заключенного с застройщиком договора;
- если многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, участники ДДУ вправе организовать ЖСК и достраивать ЖК своими силами. Или новостройку может достраивать другой застройщик. Но следует понимать, что достройка может занять не один год.
Непросто определиться, что лучше – вернуть деньги или ожидать передачи жилья. Граждане имеют достаточное количество времени, чтобы взвесить все «за и против». После получения уведомления о признании застройщика банкротом, у дольщика есть 3 месяца на то, чтобы определиться с требованиями и заявить их в установленном порядке.
Участники по ДДУ, которые не успели заявить свои требования в один из реестров, могут не получить ни жилья, ни денег. В субъектах РФ ведутся реестры пострадавших (обманутых) дольщиков. Первоначально такие реестры формировались только для сбора статистических данных, но фактически, при включении в него Минстрой РФ несет обязанность достроить многоквартирный дом.