Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «5 основных ошибок арендодателя!». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Ошибка № 1: на свой страх и риск
Когда самостоятельно, без помощи агентства недвижимости, ищет квартиру наниматель, это еще можно объяснить желанием сэкономить на агентских комиссионных. Но зачем самодеятельной сдачей занимаются собственники, эксперты не понимают.
По словам вице-президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Николая Лаврова, многие наймодатели не обращаются в агентство именно из-за нежелания переплачивать риэлтору. «Но арендодатель не платит агентству за услуги. Платит арендатор. Поэтому просто глупо не воспользоваться возможностью переложить проблемы на профессионалов рынка», – говорит эксперт.
Впрочем, сегодня, когда предложение сдаваемой в аренду недвижимости в полтора, а по оценкам некоторых аналитиков и в два раза превышает спрос, самые продвинутые собственники предпочитают нарушить сложившийся порядок оплаты услуг агентства. По словам председателя правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерины Романенко, во многих случаях самому наймодателю стоит проявить инициативу и взять оплату части комиссионных агентства на себя. Эксперт уверена: эти незначительные затраты в любом случае окупятся за счет того, что квартира не будет простаивать в ряду аналогичных объектов и гораздо быстрее найдет своего нанимателя.
Какие распространенные ошибки допускают самостоятельно сдающие внаем жильё?
Какие распространенные ошибки допускают те, кто самостоятельно сдает внаем дешевое жилье, например, комнату в коммунальной квартире?
Где и как найти чистоплотного квартиранта?
Отвечая на вопрос, прошу не рассматривать вариант с риэлторами, риэлторскими агентствами и прочими посредниками в виде фирм и частных «жучков», хотя, конечно, если у отвечающих будут оригинальные идеи в том, кто, какие люди и как могут оказать содействие, то буду благодарен за такое рассмотрение вопроса.
Например, какой может быть подвох, если квартирант является знакомым или родственником соседей?
Какой полуофициальный договор целесообразно заключить с квартирантом?
Могут ли государственные органы «поругать» за то, что со сданного жилья не платиться налог государству? С какой суммы дохода нужно платить налог, если по закону?
Я сама уже много лет сдаю собственную квартиру, в которой временно никто не живет. Квартирантов было порядка 10 персон (пар, семей). Сразу хочу ответить автору вопроса, что наличие риэлтора с вашей стороны или со стороны квартиранта, а равно и их отсутствие — ничего ровным счетом НЕ МЕНЯЕТ! Все, что проверяет риэлтор — может с таким же успехом проверить и хозяин квартиры. Разница между хозяином и риэлтором очевидна и важна: риэлтору надо сдать вашу квартиру наплевать кому и на какой срок (хоть на один день)- лишь бы получить свое вознаграждение. А хозяину квартиры нужны порядочные, чистоплотные и платёжеспособные квартиранты на длительный срок.
А теперь советы бывалого арендодателя:
[3]
1) не покупайтесь на фигню риэлторов о том, что они проверят ваших квартирантов. Все, что они делают можете сделать и вы. Посмотреть паспорт и еще какой либо документ (права, военный билет, свидетельство о рождении) — сверить с личностью, которая претендует на съем вашего жилья;
2) обязательно заключайте договор найма на срок менее одного года (менее может быть всего на один день). Образец договора берете в Инете или покупаете (там где продают бланки). Заполняется такой договор очень просто и понятно — могу вас заверить.
3) я предпочитаю сдать жилье человеку с местной пропиской. Даже если ко мне приходит семья и пара — я выберу одного для заключения договора (самого подходящего). Например, такого, у которого в этом городе родственники. Всех остальных квартирантов можно просто перечислить в договоре, как лиц, которые могут также жить с нанимателем.
4) лично ошибалась три раза — и сдавала квартиру неплатежеспособным квартирантам. Теперь наученная подробно расспрашиваю о работе, проверяю, прошу принести последний расчетный лист или трудовой договор. Чтобы не слушать потом сопли о том, что денег нет и долго не будет и про 33 несчастья.
5) когда будете заключать договор — перечислите все имущество в квартире. Даже если это хлам и поломанная мебель. Поверьте: это очень дисциплинирует квартирантов.
6) обязательно имейте запасные ключи от квартиры, а еще лучше второй замок, ключей от которого вы квартирантам не дадите. Это уже на самый крайний случай. Но надо.
- документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
- паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
- арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
- срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
- порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
- оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
- условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
- число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
- опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
- условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.
Вторая ошибка: отсутствие досрочного расторжения договора
Данная ошибка связана с первой: из-за отсутствия подобного пункта в договоре арендодатель не может воспользоваться досрочным расторжением договора найма.
И если говорить с точки зрения закона, то договор можно расторгнуть лишь тогда, когда в договоре прописано данное условие. В противном случае договор можно расторгнуть только через суд, где еще потребуется доказать, что со стороны квартирантов были совершены существенный нарушения (например, серьезные задержки с арендной платой и прочие варианты).
Поэтому в договоре нужно четко расписать весь порядок досрочного расторжения договора, а также сроки, в которые владелец жилья обязан уведомить квартирантов, и каким конкретным образом.
Нужен ли мне риелтор?
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами,
«Бордель не устраивать, друзей не водить». Мало кто начинает возникать с претензиями по типу «это моя личная жизнь, я же плачу вам за квартиру деньги». А зря. Ты имеешь право приглашать в снятую квартиру и своих друзей, и родных, и девушку, и даже любовниц (если это никак не помешает твоим соседям в часы, когда нельзя шуметь).
Среднестатистический арендодатель, конечно же, мечтает о таком квартиранте, который бы сидел тихо, как мышка, и буквально летал по воздуху, не стаптывая нового паркета. А уж представить, что могут сделать с квартирой несколько человек, хозяину жилища и вовсе страшно. Просто поговори с ним и убеди его в том, что с квартирой ничего не случится. Но не берись заверять его в том, что ты святой девственник, а также интроверт, который избегает общения с другими людьми.
Один из самых актуальных вопросов – должен ли владелец квартиры делать косметический ремонт или возмещать расходы, если его сделал арендатор. Чтобы разобраться, нужно обратиться к закону. Согласно ГК РФ за текущий ремонт несет ответственность наниматель, а за капитальный — наймодатель. Однако есть оговорка – «если иное не установлено договором». А вот распределение расходов между сторонами будет зависеть от того, поддерживаете ли вы состояние жилья в надлежащем состоянии или улучшаете его.
Допустим, в квартире установлен исправно работающий, но не очень удобный смеситель. Вы – арендатор, который хочет заменить его на новый и современный. В таком случае можно не предупреждать владельца, а при выезде забрать свою покупку с собой. Только не забудьте вернуть на место прежнее оборудование.
«Квартирантка пропала, наши вещи тоже»
Я из Оренбурга, комнату в Москве мне купили родители, когда я училась в МГУ. Окончила учебу, вышла замуж и переехала к мужу, эту комнату мы решили сдавать. Квартиранткой была тоже студентка – в договоре указали срок 11 месяцев, депозит не брали. Деньги она переводила мне на карту, мы перезванивались и с ней, и с соседями по коммуналке – все жили мирно и спокойно, никто не жаловался. 8 месяцев спустя соседи сообщают мне, что жиличка оставила ключи и уехала. Я удивилась такому повороту, приехала забирать ключи. Тут я удивилась еще больше: в комнате отсутствовали мои телевизор, утюг, пылесос и микроволновка, шторы были сняты, а диван и стеллаж передвинуты – теперь они закрывали испорченные обои и кусок линолеума. Дозвониться студентке было нельзя – она внесла мой телефон в черный список. Выяснилось, что из института ее отчислили, и где искать, никто не знает. Объявлять розыск из-за пропажи бытовой техники мы, конечно, не стали. Но все это, мягко говоря, неприятно – квартирантка пропала, наши вещи тоже. Решила больше не заниматься такими делами самостоятельно – много рисков, лучше сдать квартиру через агентство недвижимости, где работают специалисты, которые знают все сложные моменты, и как их избежать.
Ольга Шерстобитова, 26 лет
При желании есть способы разыскать человека – если у вас зафиксированы паспортные данные (при сдаче жилья студентам неплохо узнать контакты родителей или старших родственников). И тогда пропавшую квартирантку можно привлечь к ответственности – по закону, она должна выплачивать арендную плату в течение всего срока действия договора найма, даже если проживает в другом месте, соглашение ведь не расторгнуто. И, естественно, она обязана вернуть чужие вещи – их необходимо указать в описи предметов, передаваемых внаем, которая составляется отдельным документом или в качестве приложения к договору найма. На случай порчи имущества всегда нужно взимать с арендатора сумму страхового депозита – обычно в размере арендной ставки за месяц.
Как сдать квартиру и не уйти в минус: 10 правил для владельцев недвижимости
Первый разговор с арендатором должен стать самым долгим. Дальше вы будете обмениваться только смс-сообщениями.
Посмотрите, как человек общается с вами, агентом и соседом, если он есть. Если при первой встрече потенциальный квартирант хамит, пытается манипулировать и ставить условия — откажите.
Поведение и вопросы арендаторов говорят об их планах, стиле жизни и достатке. Если арендатор обращает внимание на чистоту квартиры, ванны и плиты — значит для него это важно, и он сам будет содержать квартиру в порядке. Здорово, если арендатор тщательно осматривает квартиру: проверяет трубы, сантехнику и мебель, дает знать о небольших дефектах и хочет подписать акт приемки-передачи.
Какие распространенные ошибки допускают те, кто самостоятельно сдает внаем дешевое жилье, например, комнату в коммунальной квартире?
Где и как найти чистоплотного квартиранта?
Отвечая на вопрос, прошу не рассматривать вариант с риэлторами, риэлторскими агентствами и прочими посредниками в виде фирм и частных «жучков», хотя, конечно, если у отвечающих будут оригинальные идеи в том, кто, какие люди и как могут оказать содействие, то буду благодарен за такое рассмотрение вопроса.
Например, какой может быть подвох, если квартирант является знакомым или родственником соседей?
Какой полуофициальный договор целесообразно заключить с квартирантом?
Могут ли государственные органы «поругать» за то, что со сданного жилья не платиться налог государству? С какой суммы дохода нужно платить налог, если по закону?
Я сама уже много лет сдаю собственную квартиру, в которой временно никто не живет. Квартирантов было порядка 10 персон (пар, семей). Сразу хочу ответить автору вопроса, что наличие риэлтора с вашей стороны или со стороны квартиранта, а равно и их отсутствие — ничего ровным счетом НЕ МЕНЯЕТ! Все, что проверяет риэлтор — может с таким же успехом проверить и хозяин квартиры. Разница между хозяином и риэлтором очевидна и важна: риэлтору надо сдать вашу квартиру наплевать кому и на какой срок (хоть на один день)- лишь бы получить свое вознаграждение. А хозяину квартиры нужны порядочные, чистоплотные и платёжеспособные квартиранты на длительный срок.
А теперь советы бывалого арендодателя:
[3]
1) не покупайтесь на фигню риэлторов о том, что они проверят ваших квартирантов. Все, что они делают можете сделать и вы. Посмотреть паспорт и еще какой либо документ (права, военный билет, свидетельство о рождении) — сверить с личностью, которая претендует на съем вашего жилья;
2) обязательно заключайте договор найма на срок менее одного года (менее может быть всего на один день). Образец договора берете в Инете или покупаете (там где продают бланки). Заполняется такой договор очень просто и понятно — могу вас заверить.
3) я предпочитаю сдать жилье человеку с местной пропиской. Даже если ко мне приходит семья и пара — я выберу одного для заключения договора (самого подходящего). Например, такого, у которого в этом городе родственники. Всех остальных квартирантов можно просто перечислить в договоре, как лиц, которые могут также жить с нанимателем.
4) лично ошибалась три раза — и сдавала квартиру неплатежеспособным квартирантам. Теперь наученная подробно расспрашиваю о работе, проверяю, прошу принести последний расчетный лист или трудовой договор. Чтобы не слушать потом сопли о том, что денег нет и долго не будет и про 33 несчастья.
5) когда будете заключать договор — перечислите все имущество в квартире. Даже если это хлам и поломанная мебель. Поверьте: это очень дисциплинирует квартирантов.
6) обязательно имейте запасные ключи от квартиры, а еще лучше второй замок, ключей от которого вы квартирантам не дадите. Это уже на самый крайний случай. Но надо.
Когда самостоятельно, без помощи агентства недвижимости, ищет квартиру наниматель, это еще можно объяснить желанием сэкономить на агентских комиссионных. Но зачем самодеятельной сдачей занимаются собственники, эксперты не понимают.
По словам вице-президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Николая Лаврова, многие наймодатели не обращаются в агентство именно из-за нежелания переплачивать риэлтору. «Но арендодатель не платит агентству за услуги. Платит арендатор. Поэтому просто глупо не воспользоваться возможностью переложить проблемы на профессионалов рынка», – говорит эксперт.
Впрочем, сегодня, когда предложение сдаваемой в аренду недвижимости в полтора, а по оценкам некоторых аналитиков и в два раза превышает спрос, самые продвинутые собственники предпочитают нарушить сложившийся порядок оплаты услуг агентства. По словам председателя правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерины Романенко, во многих случаях самому наймодателю стоит проявить инициативу и взять оплату части комиссионных агентства на себя. Эксперт уверена: эти незначительные затраты в любом случае окупятся за счет того, что квартира не будет простаивать в ряду аналогичных объектов и гораздо быстрее найдет своего нанимателя.
Второй по распространенности ошибкой эксперты рынка считают переоценку своего объекта.
«Сдать квартиру не только выгодно, но и быстро – об этом мечтает любой владелец недвижимости, зарабатывающий на аренде. Однако многие забывают, что один из основных залогов успеха и большого количества потенциальных постояльцев – это адекватная арендная ставка. И если вы не хотите, чтобы ваша недвижимость простаивала без нанимателей, – не жадн��чайте», – советует член Комитета по защите прав потребителей Санкт-Петербургской палаты недвижимости Елена Крумгольц.
С этим согласен и Николай Лавров. По его словам, многие наймодатели в вопросах ценообразования проявляют упрямство в ущерб себе, не понимая, что гораздо выгоднее дать 10-процентную скидку, но начать получать арендную плату уже сейчас, чем искать нанимателя лишние два месяца.
Мошенничество при сдаче квартиры в аренду: популярные схемы и уловки аферистов
- 1-комнатные квартиры
- 2-комнатные квартиры
- 3-комнатные квартиры
- снять комнату в квартире
- купить дом
- купить коттедж
- купить участок
- снять дом
Для начала стоит дать определение мошенничеству как уголовному преступлению. Согласно ст. 159 УК РФ – это незаконное хищение чужой собственности или получение прав на нее. Имеется и условие – обман или вхождение в доверие к жертве.
Зачастую квартирные мошенники работают группами, где каждому члену уготована своя роль. Есть многочисленные примеры сообществ с участием риелторов и даже нотариусов.
Нынешние опасности при сдаче квартир в аренду по своему характеру не зависят от города. Злоумышленники действуют практически одинаково: в Москве, других регионах страны.
Типичные схемы:
- сдача чужой квартиры;
- фиктивные адреса по аренде;
- предъявление поддельных документов;
- предоставление недвижимости одновременно нескольким лицам.
Все эти и другие хитрости будут подробно расписаны дальше. Причем, осторожность нужно проявлять не только потенциальным жильцам, но и владельцам недвижимости. Но обо всем по порядку.
На законодательном языке субарендой именуется сдача квартиры по цепочке. Аферисты разработали многочисленные уловки для личного обогащения за счет доверчивых граждан.
В их пользу играет и то, что люди стремятся получить крышу над головой, не особо вникая в юридические тонкости. Подразумевается проверка информации по жилью, знакомство с его реальными собственниками.
Чтo дeлaть ecли apeндoдaтeль нe вoзвpaщaeт зaлoг
Пopядoк дeйcтвий и вoзмoжный иcxoд бyдeт зaвиceть oт cитyaции. Для пpимepa paccмoтpим двa caмыx pacпpocтpaнeнныx cлyчaя, кoгдa coбcтвeнник мoжeт oткaзaтьcя вoзвpaщaть зaлoгoвый дeпoзит.
Нaнeceн yщepб — пoвpeждeнa нeдвижимocть или пpeдмeты интepьepa. Ecли квapтиpaнт нaмepeннo или cлyчaйнo пoвpeдил внyтpeннюю oтдeлкy квapтиpы, мeбeль, тexникy или caнтexникy, oн oбязaн зa cвoй cчeт ycтpaнить нeпoлaдки или oткaзaтьcя oт чacти зaлoгa. Чтoбы выбpaть нaибoлee выгoдный для вapиaнт peшeния пpoблeмы, пpeдвapитeльнo пpocчитaйтe cтoимocть peмoнтa. B нeкoтopыx cлyчaяx пpoщe ocтaвить cтpaxoвoй дeпoзит coбcтвeнникy.
Ущepбa нeт — coбcтвeнник cтpeмитьcя oбoгaтитьcя зa cчeт зaлoгoвoй cyммы. Ecли apeндoдaтeль oткaзывaeтcя oтдaвaть дeпoзит бeз oбъяcнeния пpичин или ccылaeтcя нa oтcyтcтвиe дeнeг, мoжнo зaкoннo пoвлиять нa нeгo — пpeдyпpeдить, чтo oбpaтитecь в cyд, пoлицию или нaлoгoвyю инcпeкцию. Бoльшинcтвo coбcтвeнникoв yтaивaют дoxoды oт cдaчи жилья в apeндy и нe плaтят нaлoги, пoэтoмy cтapaютcя нe пpивлeкaть внимaниe кoнтpoлиpyющиx инcтaнций.
Чтoбы пoвлиять нa нeдoбpocoвecтнoгo apeндoдaтeля, вaжнo знaть, кaкиe штpaфныe caнкции пpeдycмoтpeны зa yтaивaниe дoxoдoв oт apeнды:
👮 взыcкaниe вcex нaлoгoв, кoтopыe нeдoпoлyчил бюджeт – 13% oт cтoимocти apeнды зa вecь пepиoд, для pacчeтoв иcпoльзyeтcя инфopмaция из дoгoвopa apeнды;
👮 нaчиcлeниe пeни зa вecь пepиoд — coглacнo cтaтьe 75 Нaлoгoвoгo кoдeкca PФ;
👮 штpaф зa тo, чтo coбcтвeнник нe oфopмил нaлoгoвyю дeклapaцию — в cooтвeтcтвии co cтaтьeй 119 НК PФ, штpaф cocтaвляeт 5% oт пpeдпoлaгaeмoй cyммы плaтeжa зa кaждый пpocpoчeнный мecяц, пocлe пoлyгoдa нapyшeний — 30% oт cyммы;
👮 штpaф зa зaдepжкy плaтeжeй — yдepжaниe 20% oт вceй зaдoлжeннocти пo cтaтьe 122 НК oб нeyплaтe нaлoгoв;
👮 в oтдeльныx cлyчaяx, кoгдa coбcтвeнник yтaивaeт дoxoды в ocoбo кpyпныx paзмepax, дeлo пepexoдит в кaтeгopию yгoлoвныx и oбвиняeмoмy мoжeт гpoзить лишeниe cвoбoды нa cpoк oт 1 дo 3 лeт (ycлoвнo) или штpaф в paзмepe 100-300 тыcяч pyблeй.
Baжнo! Нe cyщecтвyeт пoнятия cpoкa дaвнocти в дeлax oб yклoнeнии oт yплaты нaлoгoв. Пoэтoмy тeopeтичecки и нepeдкo фaктичecки нaлoгoвaя cлyжбa мoжeт взыcкaть вce плaтeжи зa oбoзpимый пepиoд, нaпpимep, зa 5-10 пocлeдниx лeт.
Зачем «бумажный» договор?
Казалось бы, а не проще договориться устно?
«Бумажный» договор необходим для защиты интересов обеих сторон. Если предположить, что квартира сдается в аренду на основании устных договоренностей между хозяином и жильцом, то возникает несколько проблем:
1. У жильца нет доказательства законности его пребывания в квартире, поэтому он не может зарегистрировать в органах внутренних дел место своего временного проживания;
2. При возникновении конфликтных ситуаций, при попытке хозяина выселить жильца и взыскать с него ущерб и арендную плату по суду, хозяину придется предоставить свидетелей, которые могут подтвердить его претензии. Жилец также должен будет защищать свои интересы с помощью свидетелей. Даже если аренда простая, то судебный процесс может растянуться надолго, и все это время квартиру будет занимать жилец.
Кроме того, устные договоренности каждая сторона может трактовать в свою пользу, поэтому рекомендуем составлять письменный договор аренды всегда, даже если сдаете квартиру близкому родственнику.
На заметку
Если квартира находится в государственной собственности, то ее можно сдать по договору поднайма и только с разрешения наймодателя в лице города и всех «прописанных» в квартире. Если квартира приобретена по ипотеке, необходимо предоставить письменное разрешение банка на сдачу в аренду, если иное не предусмотрено договором.
Размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон (арендатора и арендодателя). Но частенько, чтобы снизить налог, арендодатель и арендатор указывают в договоре аренды меньшую сумму. В случае разрешения возникших споров в судебном порядке суд будет оперировать именно этой суммой, и доказать, что на самом деле квартира сдается за другие деньги, будет невозможно.
Как правило, при заселении в квартиру арендатор платит за первый месяц проживания и вносит залог за последний. Если до конца срока аренды наниматель соблюдал условия договора, залог либо возвращается, либо засчитывается за последний месяц проживания. С помощью залогового депозита арендодатель страхует себя на случай возможного причинения ущерба имуществу, или если квартирант неожиданно съедет, забыв заплатить.
Если квартира была найдена через агентство, может быть выплачена и агентская комиссия, равная или близкая ежемесячной ставке.
Плата за аренду не должна меняться на протяжении всего срока действия договора.
Обязательно нужно четко оговаривать сроки и суммы оплаты, кто и за что будет платить. В частности, коммунальные платежи. Стандартная схема: собственник сам оплачивает коммуналку, а все, что набегает по счетчику, – вода, электроэнергия, тепло, – квартирант. Лучше, если коммунальные платежи будут входить в стоимость арендной платы, и хозяин в таком случае сам сможет контролировать ежемесячную оплату этих услуг, чтобы избежать задолженностей. Если есть телефон, желательно прописать в договоре условия оплаты междугородних переговоров, пользование кабельным телевидением, сетью Интернет и т. д. В любом случае все дополнительные платежи необходимо оговаривать заранее, в момент заселения и подписания договора найма.
При передаче денег необходимо обменяться расписками.