Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто оплачивает куплю-продажу квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Юристы и риелторы – это дополнительные траты продавца. При этом если квартира в новостройке, застройщик решил обзавестись сопровождением с первых дней строительства, он заключает с агентством дополнительный договор, согласно которому будут распределяться ДДУ. По итогам сдачи объекта в эксплуатацию данные специалисты получат свою комиссию, входящую в стоимость каждой квартиры.
Расходы на риелтора и юриста
Есть ещё и вторая сторона медали, когда дольщик решил переуступить собственные права на квартиру. Здесь он также нуждается в сопровождении юриста, способного просчитать все риски сделки, правильно заключить договор переуступки и обеспечить защиту интересов клиента.
Дополнительно юрист при сделке на любом рынке проведёт переговоры со всеми сторонами, интересы которых будут затронуты продажей, и соберёт требуемый пакет документов.
Из чего складывается стоимость услуги
Многие считают, что суммы комиссий необоснованно высокие, но давайте посмотрим, что клиент в итоге приобретает:
- Работу целого штата специалистов: агент, который подбирает или продает ваш объект, другие агенты, которые включаются в работу, ипотечные менеджеры, юридический отдел, отдел маркетинга, административный отдел.
- Гарантии безопасности: уважающие себя компании страхуют профессиональную ответственность, а штат юристов обеспечивает юридическую безопасность сделки.
- Скорость и выгода: грамотный агент найдет покупателю те квартиры, которые еще не появились в рекламе, подберет «горящие» варианты. Продавец получит максимальный спрос на свою недвижимость в короткие сроки. Ипотечный менеджер поможет выбрать самую выгодную ипотечную программу.
Сумма выгоды покупателя в абсолютном большинстве случаев выше суммы комиссии.
Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?
Если обе стороны подошли к делу грамотно, споров об оплате риэлторской работы возникать не должно. Но специалисты рассказывают, что конфликты часто возникают в таких ситуациях:
- Услугу по факту не заказывала ни одна из сторон. Риэлторы часто звонят по номерам в объявлениях и предлагают свою помощь. Многие ошибочно считают, что такие услуги предоставляют бесплатно.
- Риэлтор есть только у одной стороны. В такой ситуации продавец считает, что стоимость услуг агента он должен разделить с покупателем и наоборот.
- Риэлтор работает одновременно с двумя участниками сделки. В таком случае и продавцу, и покупателю хочется, чтобы за работу платил не он.
- Расходы при подготовке квартиры и документов к продаже возлагаются на продавца, остальное – по договоренности сторон.
- Если не обращаться к юристу и оформить все самостоятельно, сделка для продавца обойдется в 1 000 руб. Этой суммы достаточно для получения всех справок.
- Расходы на нотариуса или юриста делятся пополам, но их может оплатить и только одна из сторон.
- Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью увеличивает расходы, но значительно уменьшает вероятность отказа Росреестра и регистрации и оспаривания ДКП в дальнейшем.
- Ни один закон не определяет, кто и за что должен платить. Продавец и покупатель решают такие вопросы самостоятельно.
Кто платит за договор купли-продажи квартиры: продавец или покупатель?
Купля-продажа квартиры сопряжена с дополнительными расходами: на составление договора у специалиста, на услуги нотариуса, оплату государственной пошлины и т. д. Госпошлину выплачивает покупатель, юридические и нотариальные расходы стороны обычно оплачивают пополам, а какие-либо затраты на дополнительные документы (например, техплан) берет на себя продавец.
Услуги юриста необходимы, если речь идет продажи квартиры, принадлежащей ребенку, долевой недвижимости, жилье, полученном в наследство, и других сложных случаях. Стоимость определяется типом сделки, политикой компании и средними ценами в регионе. В остальных случаях можно составить договор самостоятельно и бесплатно, но большинство физлиц все равно обращается к специалисту, чтобы сэкономить время и исключить вероятность ошибки.
Расходы при покупке и продаже квартиры
Даже если оформлять договор самостоятельно без привлечения юриста, траты неизбежны.
Они включают:
- Госпошлину. Это не налог, а обязательный платеж, имеющий фиксированную величину. Стороны платят государству за оформление сделки. Госпошлина вносится при регистрации права собственности в Росреестре, при подаче запросов о предоставлении документов для продажи квартиры.
- Нотариальный тариф. Это величина сродни госпошлине, то есть она установлена на государственном уровне и отражена в Налоговом кодексе, в Основах законодательства РФ о нотариате. В отличие от госпошлины, нотариальный тариф остается в распоряжении нотариуса. Тариф платится за удостоверение договора и копий документов.
- Налог. НДФЛ платит только продавец квартиры, поскольку именно он получает доход. В отдельных случаях ставка налога может быть 13% или 30%. Даже если по закону граждане не должны платить налог, подача декларации с указанием нулевой суммы дохода обязательна.
Прочих расходов стороны могут избежать, если откажутся от услуг риелтора, аренды ячейки, помощи юриста. При этом возрастают риски лишиться денег, не став собственником квартиры, или же отдать недвижимость без последующей оплаты ее стоимости.
Дополнительные расходы
На практике приобретение квартиры часто производится при помощи риэлторов – специалистов, которые занимаются поиском жилого помещения и сопровождением всей сделки. Услуги риэлторов – отдельная статья расходов. Причем затраты возлагаются как на продавца, так и на покупателя. Зависит от того, кто пользуется их услугами.
В качестве дополнительных затрат могут выступать и кредитные договоры. Ипотека – самый распространенный способ приобретения квартиры. Затраты лежат на покупателе. Более того, банки любят вносить в ипотечные займы обязанность по оплате страховки. Это является дополнительной статьей расходов.
Со стороны продавца затратами могут выступать справки из ПНД (психоневрологических диспансеров), которые доказывают вменяемость лица и его способность к заключению договора.
Услуги юриста – отдельная статья расходов. Чтобы составить правильный договор без «подводных камней», требуется юридическая грамотность и знание дела. Подобные моменты требуют специалиста. И его услуги не бесплатны.
Затраты по сделке купли-продажи
Оплата стоимости жилья – далеко не единственная строка расходов покупателя недвижимости. Конечно, ее размер в сравнении с остальными платежами будет более существенным и значимым. Однако все остальные мелкие расходы в совокупности могут также составить приличную сумму.
Стоит учитывать, что многие из них вовсе будут потеряны безвозвратно, если сделка сорвётся или будет признана впоследствии недействительной.
Кто оплачивает расходы при покупке квартиры: покупатель или продавец, зависит во многом от их обоюдного соглашения – от самого договора. В нем они могут прописать порядок оплаты многих сопутствующих сделке расходов.
Например, расходы по оформлению сделки купли-продажи жилья могут быть установлены в следующем альтернативном порядке:
- оплачиваться продавцом;
- оплачиваться покупателем;
- оплачиваться обоюдно 50 на 50;
- оплачиваться покупателем при условии получения им от продавца скидки на покупку.
Обычно за оформление сделки платит тот, кто больше заинтересован в ее скорейшем заключении. Обычно в этой роли выступает именно покупатель.
Итоговая сумма затрат будет включать в себя следующие расходы:
- Оплата услуг риэлтора или агента. Обычно они берут за свои услуги минимум 50 тысяч рублей или фиксированный процент от сделки.
- Оформление договора купли-продажи у юриста – порядка 1500 рублей.
- Госпошлина за регистрацию права собственности в Росреестре – 2000 рублей.
- Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей отсутствие обременения на квартире – 300 или 750 рублей в зависимости от формата выдачи документа (бумажный или электронный).
- Нотариальные расходы на заверение согласия супруга на сделку – 500 рублей.
Если от одной из сторон в сделке будет выступать представитель, придётся оплачивать его услуги и нотариальную доверенность в сумме 100 рублей для близких родственников или 500 рублей для остальных лиц.
Аренда ячейки в банке
При совершении сделок, связанных с крупными денежными суммами, часто производят аренду ячейки в банке. В таком случае, в документе прописываются условия, когда каждой из сторон разрешен доступ к деньгам, заложенным на хранение. В настоящее время сумма за аренду ячейки в банке составляет четыре тысячи рублей.
Также, стоит учесть залог, который составляет от трех до четырех тысяч рублей. Далее, эта сумма возвращается плательщику после окончания сделки с недвижимостью.
Плата за аренду ячейки возложена на покупателя объекта недвижимости, но опять же, обе стороны могут договориться об оплате всей суммы в равных долях. Срок аренды обычно составляет тридцать дней, за этот срок обе стороны должны оформить всю необходимую документацию по объекту недвижимости.
Продавец может получить доступ к деньгам в банковской ячейке не ранее 13 дня от момента ее аренды. Такой пункт обязательно прописывается в банковском договоре.
Возможные сложности при продаже/покупке квартиры
Мы упомянули о том, что рассчитываться с продавцом крайне нежелательно до момента перехода права собственности. К сожалению, препятствий к этому достаточно, но чаще всего регистрация невозможна в случаях, если не было получено соответствующее разрешение, которое потребуется в следующих случаях:
- в роли продавца выступает несовершеннолетний или лицо, не способное отвечать за свои действия – в этом случае понадобится разрешение органа опеки;
- если возраст продавца 14-18 лет, помимо разрешения органов опеки понадобится также разрешение родителей или опекунов, представленное в письменной форме;
- жилое помещение куплено в ипотеку, которая еще не была погашена – продать такой объект без разрешения кредитора не получится;
- на продаваемой жилплощади проживает несколько человек, которые должны дать свое разрешение на сделку.
Игнорировав эти требования, покупатель рискует потерять свои деньги, так как такая сделка считается сомнительной. При желании она может быть оспорена и признана недействительной. Отсюда вывод: покупая жилье, стоит обращать пристальное внимание на возможную необходимость разрешения сделки третьими сторонами. Это залог безопасности покупателя, важно также определиться, где и в каком виде будет происходить расчет.
Без госпошлины сделку совершить невозможно, поэтому она является обязательным пунктом при составлении соглашения купли-продажи квартиры. На покупателя, как лицо, приобретающее недвижимость, возлагается регистрация права владения на квартиру. Но все же, обе стороны, могут между собой договориться о другом порядке расчета.
Для физических лиц сумма оплаты за госпошлину равна двум тысячам рублей. Но при заключении сделки юридическими лицами, сумма госпошлины значительно возрастает и составляет уже двадцать две тысячи рублей.
Покупатель должен обязательно зарегистрировать изменения в праве перехода ему владения квартиры в кадастровой палате.
В этом случае, постановка на учет происходит без взимания какой-либо суммы с заявителя.
Пользуясь услугами агентства недвижимости, клиент платит комиссию. Может ли хотя бы часть описанных выше затрат быть покрыта риелторской компанией? Ответы на этот вопрос мы получили разные. Часть риелторов реагировала довольно нервно. «Вообще звучит странно, что оплата услуг государственных органов, нотариуса, оценщика, банка должна идти из стоимости услуг другого субъекта – риелтора. Эти услуги потребляет продавец и покупатель! Риелторская комиссия платится за работу агентства, и оплата других участников процесса риелтором возможна только в одном случае – когда эти специалисты работают в штате агентства, юристы, например». Тут на память сразу приходят А. и Б.Стругацкие: «Сладок кус недоедала! — вдруг немузыкально заорал кот…».
Другие участники рынка были настроены более миролюбиво и сходились на том, что некоторые затраты могут быть отнесены на их счет. Скажем, если агентство обязуется провести проверку юридической чистоты (и берет за это со своего клиента деньги), то оно и оплатит за свой счет получение некоторых справок.
…Но в любом случае, даже если и удастся повесить на риелтора какие-то траты – это будут самые незначительные суммы.
И вcё-тaки, кaк пpaвильнo?
Oткpoeм cтpaшнyю тaйнy: нeт oднoзнaчнo пpaвильнoгo peшeния. Пocкoлькy нигдe в зaкoнe нe oпиcaнo, ктo oбязaн плaтить зa oтчёт oб oцeнкe, y oбeиx cтopoн вceгдa нaйдyтcя apгyмeнты, чтoбы пepeлoжить эти тpaты нa кoнтpaгeнтa.
Eдинcтвeннoe, чтo мы мoжeм пocoвeтoвaть: вecти ceбя пo-взpocлoмy, тpeзвo oцeнивaть cитyaцию и быть гoтoвым к кoмпpoмиccaм. Ecли пpoдaвeц дeйcтвитeльнo дaл xopoшyю cкидкy вo вpeмя тopгa, пoкyпaтeлю нe cтoит выкpyчивaть eмy pyки дaльшe, нacтaивaя eщё и нa oплaтe oцeнки. И нaoбopoт: ecли пoкyпaтeль тpaтит пocлeдниe дeньги, чтoбы yлoжитьcя в нeмaлeнькyю для нeгo цeнy, xoзяинy квapтиpы впoлнe мoжнo ycтyпить и oплaтить ycлyги oцeнщикa caмoмy. И, кoнeчнo, вceгдa мoжнo пpийти к кoмпpoмиccy, пoдeлив pacxoды пoпoлaм – чтoбы никoмy нe былo oбиднo.