Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.
Расторжение предварительного договора
Основаниями для прекращения преддоговора служат случаи, когда:
- через год или после указанного в преддоговоре срока контрагенты не заключили основной договор;
- был заключен ОДКП;
- контрагенты расторгли предварительный договор по обоюдному согласию;
- суд признал соглашение недействительным.
Расторгнуть ПДКП в одностороннем порядке нельзя, это противоречит его сути. Стороны при заключении соглашения могут прописать условия, при которых расторгается преддоговор, с санкциями и без. Часто указываются веские причины без негативных последствий: банк не одобрил выбранную недвижимость для ипотеки или потребовал документы, получение которых займет много времени.
Общие риски предварительного договора
Важно помнить, что предварительный договор купли-продажи не влечет за собой возникновение права собственности у покупателя. Он только обязывает заключить договор купли-продажи. Это оставляет пространство для споров, говорит руководитель практики недвижимости и строительства «Прецедент консалтинг» Евгения Завацкая. По словам эксперта, предварительный ДКП заключается в форме, которая предусмотрена для основного договора купли-продажи. Например, если стороны фиксируют намерение о купле-продаже доли в праве на недвижимость, то предмет должен быть верно описан, а предварительный договор удостоверен нотариусом. Несоблюдение формы договора поставит под угрозу защиту интересов сторон в суде.
ПДКП могут признать недействительным, соглашается Наталия Тартаковская. По ее словам, это означает возможность потери аванса или задатка в случае незаключения основного договора по различным причинам, в том числе из-за проблем с документами на недвижимость. Любая из сторон может инициировать расторжение ПДКП в суде, уточняет эксперт.
Предварительный договор с внесением аванса
Предварительный договор такого формата часто используется, когда ситуация затрагивает рынок вторичного жилья. Он является своеобразным подтверждением того, что сделка состоится в будущем, и что владельцу уже была передана определенная сумма денег в рамках рассматриваемой сделки. Таким образом покупатель резервирует за собой право купить именно это имущество, а продавец пока приостанавливает поиск покупателя и не сможет согласиться даже на более выгодную сделку.
Иногда рассматриваемый документ заменяют на другой – договор аванса. В каком-то смысле договор аванса даже более выгоден, поскольку уже внесенная сумма может стать компенсацией, если потенциальный покупатель не сможет к концу срока действия документа собрать недостающую сумму. А покупатель остается со знанием, что присмотренное им имущество никто не перекупит, и сможет спокойно собирать деньги для завершения сделки.
Законодательство определяет единственное существенное условие предварительного договора, без которого он не будет иметь силы, — это предмет соглашения. Все остальные сведения вносятся по желанию сторон. Раньше обязательным пунктом была стоимость недвижимости, но с 2015 года цену сделки можно не прописывать.
В предмете договора указывают полное описание недвижимости, по которой проходит сделка, — оно должно позволять точно установить объект. Для этого уточняют адрес, этаж, метраж, количество помещений и собственников. Также вписывают кадастровый номер и на каком основании возникло право собственности у продавца.
Несмотря на то, что обязательный пункт всего один, предварительный договор позволяет зафиксировать разные условия и защитить интересы продавца и покупателя. Теперь подробнее о том, что нужно учитывать при оформлении ПДКП.
Форма предварительного договора. Она должна совпадать с формой самого договора — обычный письменный вариант или с удостоверением от нотариуса. Заверить документ нотариально обязательно только в некоторых случаях, например, при продаже доли в недвижимости.
Сумма сделки. Чтобы избежать споров по поводу стоимости жилплощади при заключении основного договора, в ПДКП стоит включить цену квартиры и обозначить сумму, которая передается в качестве задатка или аванса.
Сроки. Четко прописанная дата заключения основного договора поможет не затягивать сделку; если факт купли-продажи зависит от личных факторов одной из сторон, вместо срока можно указать эти обстоятельства.
Штрафы. В случае отказа одной из сторон от исполнения обязательств по преддоговору, будет полезно прописать в нем штрафные санкции и расписать, у кого и в каком размере остается аванс или задаток. Обычно аванс просто возвращается покупателю, с задатком ситуация другая: при отказе продавца он возвращается покупателю в двойном размере; при отказе покупателя — остается у продавца.
Интересы третьих лиц. Иногда при сделке с недвижимостью затрагиваются интересы третьих лиц, которые могут иметь право на собственность или на пользование квартирой. Покупателю бывает непросто выяснить достоверную информацию такого характера, поэтому в преддоговоре лучше указать, что продавец обязан предоставить жилье, которое свободно от подобных притязаний. Этот момент актуален на вторичном рынке.
Срок освобождения жилья. Помимо времени заключения основного договора в ПДКП полезно обозначить даты фактической передачи помещения и снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц. Переезд, как и выписка и из жилья, занимает не один день, поэтому важно продумать эти условия.
Порядок расчетов. Заключение ПДКП не предусматривает передачи полной суммы за недвижимость и даже большей ее части — с юридической точки зрения это нарушение и предварительный договор могут признать основным. Тем не менее, порядок расчета между продавцом и покупателем нужно зафиксировать.
Жизненные ситуации бывают разные, поэтому стоит отразить форс-мажорные обстоятельства, которые приведут к расторжению договора по инициативе одной из сторон без штрафных санкций и судебных разбирательств.
Основания для расторжения
Предварительный договор сохраняет юридическую силу до заключения основного договора или теряет действие, если в обозначенный в нем срок сделка не произошла и одна из сторон не направила предложение об оформлении основного договора и его регистрации. Также ПДКП может быть расторгнут, если:
- у покупателя или продавца возникли сложности с оформлением документов или сбором денег, а дополнительное соглашение о продлении срока действия предварительного договора при этом стороны не подписали;
- если оба представителя сделки добровольно договорились о расторжении ПДКП;
- если во время оформления сделки обнаружились недостатки в продаваемой недвижимости или ограничения по ней — например, наличие обременения или порча имущества;
- если квартира приобретается в ипотеку, а банк не согласовал объект и отказал в кредитовании;
- когда один из собственников — несовершеннолетний, а органы опеки не дали разрешения на сделку.
Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры
Существует три варианта расторжения предварительного соглашения:
- В одностороннем порядке. Один из участников сделки направляет другому письменное предложение о расторжении договора. При этом инициатор должен выплатить штраф и пеню. Если покупатель внес задаток, но решил расторгнуть договор — задаток остается у продавца. Если же инициатором является продавец, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере.
- По соглашению сторон. В данном случае стороны уничтожают в получении денег и все экземпляры предварительного договора. Покупатель получает задаток обратно.
- В судебном порядке. Один из участников может подать в суд, если посчитает что условия договора нарушают его права и не соответствуют закону.
Гарантии и расторжение договора
Главной гарантией ПДКП является уверенность, что договор будет подписан в добровольной или же принудительной форме. Так, при отказе продавца реализовывать жилье, суд обяжет последнего подписать основной договор на основе указанных в ПДКП условиях.
Между тем соглашения иного типа (к примеру, об авансе) не заставят продавца ставить свою подпись под основным договором. Это значит, что при отсутствии предварительного ПДКП и наличии иного соглашения, никто не вынудит собственника продать жилье, а покупатель в подобной ситуации потеряет задаток/аванс.
Расторжение же ПДКП по действующему законодательству можно осуществить как добровольно, так и в принудительном порядке. В первом случае расторжение договора будет значить для покупателя возвращение его денег, а для продавца – получение объекта недвижимости обратно.
Расторгнуть ПДКП можно как по обоюдному согласию, так и через суд. В первом случае инициировать расторжение предварительного договора может любая сторона сделки, если контрагент согласен с предложением.
Сначала проверьте условия ПДКП и уточните, нет в документе ли пункта, запрещающего заключение соглашения о расторжении этого договора. При наличии подобного пункта, придется исключить запрет.
Во избежание возможных рисков обратитесь за помощью к юристу, который подсобит в правильном составлении документа и обезопасит участников сделки от непредвиденных обстоятельств.
Что дает предварительный договор купли-продажи квартиры
По сути предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — это соглашение о заключении в будущем Основного договора на оговоренных условиях. Оформлять ПДКП целесообразно при следующих обстоятельствах:
- На текущий момент у покупателя недостаточно денег для совершения покупки. Заключив ПДКП, продавец подтверждает готовность ждать сбора недостающей суммы, а покупатель — готовность купить недвижимость в установленный срок.
- Невозможность прибыть лично для совершения сделки. Иногда стороны не могут явиться на сделку, а действия через посредников вызывают подозрения. Оформление ПДКП дает возможность отсрочить продажу до прибытия сторон.
- Нехватка необходимых документов. Оформление некоторых справок, например, разрешения органов опеки на продажу, может занять от 2 недель до 1 месяца, поэтому иногда сторонам крайне необходима отсрочка сделки для сбора документов.
- Недоверие со стороны покупателя. Продавец должен подтвердить, что квартира принадлежит только ему и после продажи не появятся «скрытые» собственники. Для сбора доказательств в виде дополнительных справок, выписок потребуется от 1 до 4 недель.
Нюансы и возможные ошибки при составлении ПДКП
1. Чтобы предварительный договор нельзя было признать незаключенным, следует:
— четко описать объект недвижимости (предмет договора);
— составить его в такой же форме, в которой предполагается заключать основной;
— нотариально заверить его.
ВАЖНО
Еще раз напомним, что нотариальное заверение ПДКП строго необходимо только при сделке с жильем несовершеннолетнего собственника, ипотечной недвижимости или сделке с долями жилых объектов.
Также помните, что если основной договор купли-продажи по любой причине будет нотариально удостоверяться, а преддоговор не был заверен нотариусом, такой ПДКП будет считаться ничтожным.
2. Одна из частых ошибок при составлении предварительного договора — то, что внесение задатка не прописывается именно как задаток. Если это слово не фигурирует в документе прямо, внесенная сумма будет считаться авансом. В случае неисполнения договора механизм удержания суммы задатка из-за этого не сработает.
3. Если в преддоговоре деньги фигурируют как гарант исполнения обязательств, не следует использовать в нем термины «залог», «денежный залог». Залог — это вещь или другое имущество, но не деньги как таковые.
4. Задатком в преддоговоре следует обеспечивать обязанность заключить основной договор (желательно, оговорив сроки), а не передачу недвижимости или денег за нее. Обязанность передать квартиру появится у продавца только после подписания основного договора.
5. Если продавец состоит в браке, нужно подтвердить согласие супруга на продажу объекта уже на стадии подписания ПДКП. Без этого есть шансы, что при возникновении проблем суд не сможет обязать его заключить или даже исполнить основной договор.
6. Не следует вносить по предварительному договору крупные суммы денег. В этом случае его могут признать основным договором купли-продажи. Исходя из практики, существенной частью цены суды считают сумму, составляющую более 70% стоимости объекта.
Внезапно состоявшаяся сделка может быть невыгодна как покупателю, так и продавцу. Если стороны полностью готовы к этому, проще сразу заключить основной договор.
7. Хотя это необязательно, лучше все-таки оговорить в ПДКП различные условия сделки: цену, сроки передачи недвижимости, ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор (желательно учесть варианты как с санкциями, так и без), сроки возврата аванса (если он предусмотрен) и т. д.
Чем больше условий согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной договор, так как стороны фактически уже обо всем договорились.
8. В случае покупки доли квартиры помните, что у совладельцев есть право преимущественной покупки. Продавцу необходимо заранее, до заключения преддоговора, согласовать этот вопрос со всеми (!) владельцами других долей и получить от них либо нотариально удостоверенный отказ, либо дождаться 30 дней с даты получения ими почтового отправления, чтобы собственник имел право продавать долю посторонним лицам.
Задаток как средство обеспечения
Так как предварительность подразумевает под собой длящийся характер, лучше всего, чтобы оно имело обеспечение. Оно нужно и для удостоверения в серьёзности планов выполнить условия сделки.
Одним из вариантов обеспечения, может быть задаток. Что же означает, заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком?
Для продающего и покупающего, предусмотрены свои последствия, на случай если, кто-нибудь из них откажется заключать основные договорённости.
- Продающий жилое помещение может не отдавать задаток обратно, если покупатель, который его внёс, в дальнейшем отказывается от приобретения недвижимого имущества.
- Покупатель, вправе требовать возвратить задаток в двойной сумме, если продавец не желает осуществлять дальнейшие действия, нужные для отчуждения жилья.
В договоре или в приложении к нему, должно быть обязательно указано, что сделка обеспечена именно задатком. При другом развитии событий, он перестаёт быть таковым и превращается в обычную предоплату или аванс.
Юридические термины аванс и залог
Относительно аванса, можно сказать, что это обычная предоплата. Когда на кону стоит предварительная продажа квартиры, то он, конечно же, допустим.
Особенность заключена в том, что покупатель, может требовать его вернуть, в случае если, сделка по каким-либо причинам сорвётся. При этом неважно, по каким именно.
В качестве неустойки его использовать недопустимо. А вот если сделка будет иметь логическое завершение, то аванс пойдёт в зачёт.
Залог, тоже можно использовать в качестве обеспечения предварительных договорённостей. При этом тот, кто вносит залог не может быть виновником ни подписания договора о продаже жилья. Так как тогда, у второй стороны появляется право использовать залог как возмещение ущерба, понесенного в результате срыва сделки.
А в случае, если отчуждение недвижимости происходит по плану, то залог нужно вернуть, в отличие от аванса, который включается в основную сумму.
Можно ли продлить срок действия договора о намерениях?
Время идет, и обстоятельства, из которых исходили стороны, могут измениться. Встает вопрос о том, как заключить сделку на иных условиях. Если покупатель и продавец согласны на новые условия, можно заключить новый договор, или подписать дополнительное соглашение о продлении старого соглашения.
Расторжение договора происходит в судебном порядке.
На практике возникает множество вопросов, связанных с подписания договоренности о намерениях. Основные моменты осветил Верховный суд.
6 важных фактов о предварительном договоре:
- Документ не может устанавливать для сторон других обязательств, кроме обязанности заключить сделку.
- Стороны могут обговорить условие о неустойке в документе.
- Договор не будет относиться к предварительным, если содержит условие об оплате сделки.
- Покупатель, который внес предоплату вправе требовать выделения своей доли в объекте на стадии строительства.
- Договоренность о намерениях регистрировать не нужно. Случаи, когда нужно регистрировать основной договор, исключением не являются.
- Недостоверная информация о площади квартиры, указанная в документе, не дат основания признать договоренность ничтожной.
Разногласия между сторонами разрешает суд. Мы привели несколько судебных решений из практики.
Предварительный договор по ипотечной программе
Такая разновидность договора необходима при оформлении ипотеки в банке, причем, в основном, это относится к сделкам на вторичном рынке. Для приобретения жилья от застройщика используется несколько иная схема — банк оценивает платежеспособность претендента и на основании одобрения со стороны кредитной организации (документально оформленного), заемщик идет подписывать договор с застройщиком. Нужно заметить, что ни один банк не даст деньги для «вексельной схемы», так как это слишком рискованная сделка, ипотека сейчас оформляется исключительно в рамках ДДУ.
С помощью этого договора можно договориться обо всех пунктах, которые войдут в основной документ и все эти пункты будут перенесены в договор купли-продажи без изменений. Если присутствуют какие-нибудь сомнения касательного одного из положений, то лучше всего повременить с заключением, потому как внесение изменений в дальнейшем может оказаться невозможным (без каких-то уступок).
Если покупатель решается на передачу задатка, для верности лучше осуществить это при незаинтересованных свидетелях (не имеющих отношения к продавцу). Настоятельно рекомендуем внимательно вчитываться в договор перед тем, как поставить свою подпись. Не доверяйте застройщику, предлагающему сказочные условия при заключении ПДКП — подобные соблазны очень часто приводят к горьким разочарованиям.
Ответственность за невыполнение условий договора
Согласно п. 2 ст. 352 Гражданского кодекса Республики Беларусь, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Штрафные санкции, как правило, используют при передаче аванса вместо задатка. В отличие от задатка, аванс при расторжении договора возвращается в любом случае. Например, аванс передан в размере 10 000 рублей, а штрафные санкции предусмотрены в размере 2 000 рублей. При отказе продавца он должен будет вернуть покупателю 10 000 рублей аванса и 2 000 штрафа, а не 20 000 рублей как в случае с задатком.
Предварительный договор заключают в письменном виде, государственная регистрация не нужна. Однако вы можете обратиться к нотариусу, чтобы составить или удостоверить этот документ. Изменения в условия вносят только по взаимному согласию сторон. Для этого заключают дополнительное соглашение к существующему предварительному договору.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости
Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.
Профиль автора
В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать Недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать Штраф.