Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок перепланировки дома или квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ангелина Сакевич отмечает, что «обязательного согласования требует замена или перенос инженерных систем снабжения газом или отоплением, изменение конструкций, которые признаны несущими, площади и количества жилых комнат за счет организации перегородок или сноса стен, а также увеличение проемов, которые располагаются в стенах и перегородках, имеющих статус несущих». В 22-м пункте Постановления Совета министров Республики Беларусь № 1805 также указано, что нужно согласовывать установку устройств гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции.
Что относится к перепланировке?
Некоторые виды строительных работ относятся не к перепланировке, а к переустройству. Это, к примеру, изменение инженерных систем, электрического и санитарно-технического оборудования, а также конструктивных элементов.
Перепланировки, которые невозможно узаконить
Некоторые планировки, идут вразрез с нормами законодательства. И если их обнаружат, то вас обяжут устранить недостатки за собственный счет:
- Нельзя объединить комнату с кухней, в которой проведен газ. По нормам мингаза на кухне с газовой плитой обязательно должна быть дверь.
- Нельзя увеличивать площадь санузла за счет жилой площади более чем на 25%, потому что ванная не может находиться над жилой комнатой соседей.
- Нельзя объединять балконы и лоджии с отапливаемой частью квартиры. То есть нельзя остеклить лоджию и снести перегородку. А кроме этого нельзя устанавливать радиаторы на лоджиях и балконах.
- Жилое помещение не может быть без окон, туда обязательно должен поступать свет. Это связано с санитарными нормами: инсоляцией и вентиляцией помещений.
- Нельзя изменять внешний вид фасада здания. Но это не касается остекления балконов.
Последствия незаконной перепланировки
Квартиры на соответствие планировки техпаспорту никто не проверяет. Но зачастую контролирующие органы узнают это от работников ЖЭСа, которые посетили квартиру, или от недовольных соседей, которые могут пожаловаться.
Приведем пример. В доме начнется капитальный ремонт, в течение которого дому будут заменять системы газоснабжения. После завершения контролирующий орган проводит приемку работ. В момент приемки может выясниться, что у жильца объединена комната и кухня, где находится газовая плита. В хрущевках с маленькими кухнями и коридорами часто снимают дверь на кухню. В этом случае ее можно просто вернуть на место без последствий. Но если проведена именно перепланировка со сносом стен, то нужно будет либо узаконить ее и отказаться от газовой плиты, либо вернуть все как было. Но в любом случае жилец заплатит штраф.
Когда необходимо согласовывать ремонт
Перепланировка – понятие, закрепленное законодательно. Оно охватывает проведение ремонтных работ по изменению изначальных решений функциональности помещения. К ним относят:
- изменение жилой площади помещений в следствие снесения, установки или разборки перегородок или стен;
- изменение изначального количества комнат вышеизложенным способом;
- увеличение или установка дополнительных дверных проемов в стенах, не являющихся несущими;
- перенос газоснабжающих систем, мусоропровода, замена элементов центрального отопления. Сюда же относят переустановку газовой плиты на электрическую, перенос радиаторных батарей;
- установка изоляции (гидроизоляции, пароизоляции, тепловой и звуковой);.
- внесение изменений в строение несущих конструкций;
- установка кондиционеров, монтаж индивидуальной спутниковой антенны;
- смена функционального назначения комнат, например — кухни в гостиную.
Как утвердить перепланировку квартиры в Минске?
Если вы, проанализировав предстоящие ремонтные работы, понимаете, что вам грозит переустройство жилого помещения, то для его утверждения необходимо:
- собрать пакет документов;
- обратиться с подготовленными бумагами в Исполком и организацию, ответственную за эксплуатацию жилищного фонда;
- получить разрешение;
- начать работы.
Для оформления перепланировки вам потребуется подготовить, оформить и направить следующие официальные документы:
- паспорт владельца жилого помещения;
- заявление;
- технический паспорт на квартиру;
- документ, подтверждающий права на владение квадратными метрами;
- выписка из домовой книги с указанием всех лиц, зарегистрированных на жилой площади;
- письменное, подтвержденное нотариально, согласие на внесение изменений от всех зарегистрированных лиц;
- перечень планируемых к совершению работ, оформленный в свободном виде.
Обратите внимание! Еще один важный момент для тех, кто добивается разрешения на новую перепланировку: если квартира в залоге, то залогодержатель должен предоставить также свое, заверенное нотариусом, согласие на проведение работ, влекущих конструктивные изменения.
Специалисты служб, куда предоставляются вышеуказанные документы, проверяют, не будет ли самостоятельная перепланировка являться фактом нарушения законодательных норм, правил безопасности, а также правил технической эксплуатации инженерных сетей и конструкций.
Результатом рассмотрения этих вопросов со стороны работников исполкома и эксплуатирующей организации должен быть акт, составленный в свободной форме. На проведение обследования, оформление акта и выноса решения у комиссии есть один календарный месяц.
Прием в эксплуатацию.
С полученным документом нужно направляться в администрацию района, в территориальном ведении которой находится дом.
Как правило, в администрациях районов существуют постоянно действующие комиссии, которые принимают в эксплуатацию объекты после реконструкции. Туда входят все заинтересованные структуры (их состав зависит от произведенных изменений), отвечающие за безопасность и сохранность жилья уже упомянутые выше: Центр гигиены и эпидемиологии, пожарный аварийно-спасательный отряд и т. д.
Если требования при производстве работ выполнены без отступления от разрешений, то решением администрации утверждается соответствующий акт приемки в эксплуатацию после перепланировки.
Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах
В настоящее время, исполнительные комитеты, чтобы успеть гражданам спроектировать и ввести в эксплуатацию объект по перепланировке и переустройству, дают временной промежуток по Решению — 2 и более лет. Так, например, Администрация Московского района г. Минска последний раз в моей практике выдала по одному из объектов на пр-те газеты «Звязда» Решение на перепланировку до 01 ноября 2023 года. Это 5 лет! Более чем достаточно, чтобы успеть сделать ремонт и финансово покрыть все расходы. Также, даже этот срок, при необходимости, можно увеличить при упрощённой заявительной процедуре в службу «Одно Окно» Администрации.
Проектной организации, занимающейся легализацией перепланировок, выгодно в любом случае, то ли это самовольная перепланировка или через Решение исполкома с проектом. Сумма примерно та же. Сроки, при самовольной перепланировке, если повезёт — быстрее, но риск — больше. Ведь возможен и отказ администрации исполкома с вынесением решения «восстановить всё в изначальное положение», где виновной окажется третья сторона, а не проектная организация.
Наша компания предлагает Вам услугу как самовольной перепланировки через штраф
Решать вам, Уважаемые Заказчики Перепланировок.
Директор ООО «ПЕРЕПЛАНИРОВКИ» Ролан Шусталик.
Я получил разрешение. Что дальше?
Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
✓
БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки
✓
Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней
✓
Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности
Еще немного про стоимость и сроки…
В сфере перепланировок некоторые «ребята» пишут :»узаконим от 100/300 руб.», «срок от 1-2 недель» и подобное. Давайте разберемся!
Узаконивание перепланировки занимает 1,5 мес. (обмеры БРТИ, сбор пакета документов, разработка тех.заключения, подача в Исполком и т.д.), при этом нужно посетить 13-15 раз инстранции (а иногда и больше). Кто за 100/300 руб. будет это реально делать? Тайных «троп» и способов, как сходить 2 раза, а не 15, к сожалению, нет — все ходят одинаково.
Сроки — завязаны по большей части на обмеры БРТИ (3-7 дней) и согласование Исполкомом, заседания в котором проходят 1-2 раза в месяц, документы нужно подать по меньшей мере за неделю. Итого: обмеры БРТИ около 1 недели+ на прохождение Исполкома — 2-4 недели чистого времени, а документы до подачи еще нужно собрать, согласовать… О каких же 1-2-ух неделях тогда идет речь?
Мы честно и открыто называем в первом телефонном разговоре полный срок и полную стоимость — для этого в течение 5-7 минут нам нужно прояснить ваш случай.
Позвоните, и мы бесплатно подробно расскажем все нюансы и варианты по вашей перепланировке:+375 (29) 903-92-00.
Последствия самовольной перепланировки
Иногда владельцы проводят перепланировку, не пытаясь ее согласовать и узаконить. В таком случае, если однажды они решат жилье продать, обменять иди подарить, возникнут проблемы. Для экспертизы приглашают оценщика, который смотрит жилье, сравнивает соответствие дома с планом из БТИ.
Если перепланировка была узаконена, рыночная стоимость жилья повышается. А если проведена самостоятельно без согласования, стоимость будет понижена.
Также следует учитывать, что несогласованная перепланировка может повлечь за собой штраф до 50 базовых величин и обязательство вернуть помещению его первоначальный вид за свой счет. Однако если вы провели перепланировку незаконно, то можете ее узаконить по описанной выше схеме.
Обязательно обращайтесь за консультацией к специалистам, чтобы избежать штрафов, потери времени, судебных разбирательств и лишней нервотрепки. Удачи!
Процесс строительства по согласованному плану
Важно построить желаемое именно так, как это описано в проекте. При его составлении у вас спросят всю необходимую информацию и согласуют, чтобы получилось именно то, что было задумано. Если проект не будет совпадать с готовым вариантом помещения, его попросту не одобрят в администрации.
Также необходимо перечислить все материалы и использованное количество: в случае вопросов, это послужит доказательством того, что все сделано строго по проекту. Однако заниматься отделкой пока не стоит: для дальнейших шагов нужно предъявить только стены или пустые места, которые от них остались, чтобы было понятно, какие материалы вы использовали.
Когда стройка завершена, нужно, чтобы кадастровый инженер произвел замеры перестроенного помещения. Услуга стоит порядка двенадцати тысяч рублей. Вам на руки выдается новый технический паспорт и план квартиры на диске с указанием всех произведенных изменений. Решение действительно в течение года. За это время нужно закончить ремонт и только потом переходить на следующие бюрократические этапы.
Все о перепланировке квартиры в Беларуси + чек-лист
Если последовательность вышеуказанных действий нарушена, и сами фактические работы опередили весь документальный процесс или его часть, это считается самовольной перепланировкой. Лицо, осуществившее ее, несет административную ответственность в соответствии с действующими законодательными актами. По факту незаконной перепланировки уполномоченным работником составляется протокол о правонарушении. Дальше дело будет рассматривать суд. Ответственность по законодательству предусмотрена статьей 21.16 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях и составляет до 30 базовых величин при условии отсутствия изменения несущей способности конструкций здания и от 30 до 50, если перепланировка привела к снижению несущей способности конструктивных элементов здания, а также если произведено переоборудование вентиляционных шахт и каналов.
При этом уплата штрафа не освобождает от последующего согласования самовольной перепланировки. По решению суда возможно и освобождение от ответственности, например, в случае, если вы докажете, что перепланировка сделана в квартире, которую вы унаследовали, без вашего участия. Каждый случай рассматривается индивидуально.
В случае необходимости проведения определенных видов работ необходима разработка проекта. К таким работам относятся:[∗] пункт 7 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384
- замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;
- устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;
- изменения в несущих конструкциях.
Для разработки проекта необходимо заключить договор подряда на выполнение проектных работ с организацией, специализирующейся на разработке проектов (разработчиком проектной документации).
Разработчик проектной документации или сам гражданин согласовывают проект в отделе архитектуры и строительства исполкома.[∗] пункт 17 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384
В случае если при переустройстве или перепланировке производятся изменения в несущих конструкциях жилых или нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, а также жилых или нежилых помещений в блокированных жилых домах высотой больше 7 метров и одноквартирных жилых домов высотой больше 7 метров, разработчик проектной документации обеспечивает проведение государственной экспертизы проекта.[∗] пункт 17 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384
Перед выполнением работ, для которых необходима разработка проекта, инициатор обязан заключить договор на осуществление технического надзора с организацией, имеющей право на ведение архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.[∗] пункт 18 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384
Гражданин может самостоятельно выполнять работы по перепланировке и переустройству.
Однако для определенных видов работ – замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;
– устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;
– изменения в несущих конструкциях. имеются ограничения. Такие работы гражданин может самостоятельно выполнить только в блокированных и одноквартирных жилых домах высотой до 7 метров. В многоквартирных жилых домах, а также блокированных и одноквартирных жилых домах высотой больше 7 метров такие работы должны выполняться только по договорам строительного подряда со специализированной организацией.[∗] пункт 19 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384
Во время проведения переустройства и перепланировки помещения запрещается:[∗] пункт 20 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384
- производить в выходные и праздничные дни работы по переустройству и (или) перепланировке, создающие шум или вибрацию, а также начинать такие работы ранее 9 часов и заканчивать их позже 19 часов в рабочие дни;
- загромождать и загрязнять строительными материалами и их отходами коридоры, лестничные марши и площадки, проходы, запасные выходы и другие вспомогательные помещения жилого дома;
- использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и их отходов без упаковки.
В случае нарушения этих требований на гражданина может быть наложено административное взыскание.
Что делать если при производстве работ возникла аварийная ситуация?
КАК УЗАКОНИТЬ САМОВОЛЬНУЮ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ? КАКИЕ ШТРАФЫ?
В таблице представлены работы, которые нужно согласовывать в обязательном порядке.
|
Работы, относящиеся к перепланировке |
Работы, относящиеся к переустройству |
|
1. Устройство несущих стен. 2. Перенос изменение границ уборных и ванных комнат. 3. Устройство/заделка проемов в перекрытиях и несущих стенах. 4. Изменение конструкции/устройство полов в домах с деревянными перекрытиями. 5. Устройство или разборка лестниц, ступеней, пандусов. 6. Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия. 7. Устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями. 8. Устройство (перенос) кухонь,кухонь-ниш. 9. Устройство антресоли площадью не более 40% площади помещения, в котором она сооружается. 10. Работы по перепланировке помещения, расположенного в многоквартирном доме, который выступает объектом культурного наследия. |
11. Установка в нежилых помещениях 12. дополнительного инженерного, технологического, санитарно-технического оборудования. 13. Перенос существующего оборудования с прокладкой дополнительных подводящих сетей. 14. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях. 15. Работы по переустройству помещения, 16. расположенного в многоквартирном доме, 17. являющемся объектом культурного 18. наследия. |
Дополнительно должны быть согласованы работы, которые связаны с передачей в пользование части общего имущества и затрагивающие архитектурный облик многоквартирного дома.
Какие работы считаются перепланировкой?
Перепланировкой считаются любые работы, которые предполагают:
-
перенос или разрушение внутренних стен;
-
перенос или создание новых дверных проемов;
-
перестройку одного помещения в несколько квартир;
-
расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и наоборот;
-
объединение нескольких квартир в одну;
-
устройство или ликвидацию дополнительных кухонь и санузлов;
-
ликвидация темных кухонь (без окон) и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
-
устройство новых или изменение планировки существующих тамбуров.