Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно разговаривать с управляющей компанией. Памятка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Управляющая компания – это организация, которая закреплена за конкретным домом. Ее деятельность направлена на решение общедомовых проблем, например, проведение ремонтных работ, предоставление услуг отопления, энергоснабжения и тому подобное. Каждый житель конкретного строения заключает с УК договор на обслуживание по общему желанию. На собрании выносится решение о передаче управления сторонней организации.
Напишите в Жилищную инспекцию
В Жилищную инспекцию жителям многоэтажки необходимо обращаться, если претензия к управляющей компании заключается в техническом обслуживании и эксплуатации дома. «Сотрудники инспекции проведут проверку и обяжут управляющую компанию устранить нарушения в течение определенного времени, уточнил юрист. Руководителю УК выпишут штраф и привлекут его к административной ответственности. В случае если проблема не будет решена, штрафы увеличатся», — пояснил Гавришев.
На сайте Жилищной инспекции есть контакты и образец заявления для обращения граждан. Помимо описания проблемы, к письму необходимо прикрепить документы, которые подтверждают право собственности на квартиру, и копию ответа из управляющей компании (если он есть).
Что делать, если не согласны с выбором УК?
Практика показывает, что конфликты между собственниками жилья по поводу выбора управляющей компании – частое явление.
У собственника, который не согласен с выбором УК, есть два способа повлиять на решение:
- суд;
- принятие нового решения.
Обжалование через суд требует определенных оснований. Закон выделяет следующие причины, по которым можно запустить судебное разбирательство:
- владелец не участвовал в голосовании;
- решение общего собрания было принято с нарушением закона.
Процесс обжалования начинается с составления искового заявления, в котором должно четко отражаться основание для обжалования. Для такой категории дел установлен шестимесячный срок исковой давности с момента, когда лицо узнало о нарушенном праве.
Наличие причины – еще не выигранное дело. Необходимо доказать либо решающую роль голоса, либо существенное нарушение закона. На практике суды часто оставляют решение общего собрания в силе. В то же время, если голос действительно был бы решающим или имеет место существенное нарушение процедуры, то рекомендуется начинать судебное разбирательство.
Если оснований для обращения в суд не имеется, то существует альтернатива. Необходимо отменить старое решение и вынести новое. Выбирать управляющую компанию гражданам придется в любом случае. Если не выберут они, то выберет орган местного самоуправления.
Порядок следующий:
- объявить жильцам о проведении нового, внеочередного собрания;
- проголосовать за отмену прежнего решения;
- вынести новое решение;
- заключить договор с новой УК.
Владельцев нужно поставить в известность о проведении нового собрания. Информирование возможно как личной беседой, так и путем расклеивания объявлений.
Инициатору потребуется убедить других собственников. Как правило, требуется доказать, что старая управляющая компания неэффективна. Если организация плохо справляется с задачами, то ее нужно заменить. Принятие нового акта всецело зависит от активности инициатора и его убедительности.
Ответ на этот вопрос однозначно отрицательный. Даже в ситуации, когда у владельца квартиры нет договора с управляющей компанией. Жилищным кодексом закреплено, что решение правомерно созванного общего собрания, обсужденное и принятое в рамках его компетенции, всех собственников помещений данного дома строго обязательно к исполнению. Поэтому, коль скоро управляющая компания и условия соглашения с ней обсуждены на собрании, о котором всем было известно, а результат голосования, как положено, отражен в протоколе, платить придется.
Однако сумма в квитанции не появляется «с потолка». Закон обязывает управляющую компанию устанавливать ее, исходя из реальных объемов потребленных ресурсов и услуг, а также тарифов, устанавливаемых местными властями. Размер же платы непосредственно за услуги управляющей компании определяется самими жильцами, а при отсутствии среди них согласия — органами местной муниципальной власти.
Следовательно, в обязанности собственника входит не только регулярно вносить квартплату, но и принимать непосредственное участие в ее установлении, путем голосования на общем собрании за ту или иную форму управления общим имуществом. Последняя, в свою очередь, обязана заключить письменный договор с каждым собственником помещений в доме.
Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?
Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома.
К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.
1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.
1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
На что обратить внимание при подписании
Юридическая практика показывает, что соглашаться со всеми пунктами контракта и надеяться на порядочность УК не стоит. Любое разногласие и перенос разбирательства в суд закончится в пользу УК, если не принять меры по изменению условий договора до его подписания.
Заключение договора с управляющей компанией
Жильцы дома проводят общее собрание, на котором принимается решение о привлечении к хозяйственной деятельности конкретной управляющей компании. Организация в обязательном порядке имеет лицензию, выдаваемую представителями органов местной власти. Выбор УК зависит от желания жильцов.
Правила заключения договора с управляющей компанией регламентированы статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отсутствие документа не является причиной, по которой гражданин освобождается от обязанности оплачивать предоставленные коммунальные услуги. Свет, газ, воду, отопление он оплачивает непосредственно поставщику.
Однако неопределенность в выборе конкретного жильца является нарушением, которое решается на общественном собрании.
Если большинство жителей дома подписали договор с управляющей компанией, минимальное число граждан обязаны также сделать это. Свое несогласие можно выразить только на собрании. Однако подобные действия, как правило, не приведут к желаемому результату.
Особенности деятельности управляющей организации
Полагаем, что управляющим организациям нельзя безоглядно применять выводы, сделанные Минфином и арбитрами по неосновательному обогащению, возникшему из-за незаконного пользования чужим имуществом. Факт незаконного пользования имуществом не означает, что собственник предоставил это имущество в пользование. Налицо отсутствие волевого аспекта. Права и обязанности возникают вследствие неосновательного обогащения (пп. 7 п. 1 ст. 8 ГК РФ). В нашем же случае обязанность управляющей организации оказывать услуги вытекает из решения общего собрания собственников, а обязанность собственника помещения оплачивать эти услуги обусловлена законом, договор здесь не имеет определяющего значения. Кроме того, нельзя сказать, что собственник пользуется услугами без законных оснований, напротив, это его право следует из закона.
Напомним, что выбор способа управления многоквартирным домом находится в компетенции общего собрания собственников помещений (пп. 4 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Такое собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (п. 3 ст. 45 ЖК РФ). Решение о выборе способа управления принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на собрании (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Это означает, что легитимность выбора управляющей организации обеспечивают как минимум 25% + 1 голос от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. При этом решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений (п. 3 ст. 161 ЖК РФ). Вместе с тем у несогласных с принятым решением или не участвовавших в голосовании остается вариант отстоять свою позицию — не подписывать договоры управления.
Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом подписание договоров рассматривается как реализация выбранного способа управления домом. Так, если не подписаны договоры, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ, способ управления (выбор управляющей организации) считается нереализованным и у органа местного самоуправления есть основания для проведения открытого конкурса . Нормы, которая обязывала бы собственника подписать договор, не существует (такая обязанность есть, только если управляющая организация была выбрана по итогам открытого конкурса — п. 5 ст. 161 ЖК РФ).
Пункт 4 ст. 161 ЖК РФ, пп. 2 п. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75.
Вместе с тем Минрегион разъяснил п. 7 ст. 162 ЖК РФ так: организация обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания с первым собственником помещения (Письмо от 20.12.2006 N 14314-РМ/07). Кроме того, закон не говорит, подписания договоров со сколькими собственниками достаточно, чтобы способ управления считался реализованным, ведь очевидно, что заключение договора со всеми без исключения собственниками, скорее, идеальный вариант. В Постановлении от 16.10.2008 N А26-580/2008 арбитры ФАС СЗО посчитали, что заключение договоров управления с собственниками помещений, составляющих более 50% площади помещений многоквартирного дома, влечет возникновение прав и обязанностей, связанных с управлением этим домом.
Обязанность ук заключать договор с каждым собственником
С собственниками жилья В ЖК РФ включено положение, на основании с которым соглашение должно быть заключено с каждым жильцом дома (статья 162). Некоторые лица, по своему усмотрению, полагают, что если они не подписали договор, то и обязательств у них никаких не возникает.
Это ошибочное толкование законодательной нормы. Основанием возникновения обязанностей является принятие решения на общем собрании (если оно не было обжаловано в суде) о способе управления строением.
Если договор подписан большинством жильцов, то отсутствие 2-3 подписей уже не станет причиной для прекращения правоотношений. В том числе, это касается оплаты коммунальных услуг – платить обязаны все.
Требования к составлению Договор составляется в письменной форме, обязательным требованием являются подписи всех сторон – управляющей компании и жильцов.
При смене УО собственники не подтвердили сохранение прямых договоров
Собственники помещений в многоквартирных домах получили право на общем собрании принять решение о заключении прямого договора с РСО только после вступления в силу 3 апреля 2018 года № 59-ФЗ (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). До этого расчёты непосредственно с поставщиками ресурсов были законны только в тех домах, где прямые отношения жителей МКД с поставщиком ресурсов сложились «исторически».
Прямые отношения собственников и РСО, сложившиеся до 30 июня 2015 года, были признаны действующими Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ до истечения их срока или до момента отказа от них одной из сторон.
Поэтому управляющие организации, получившие в управление многоквартирные дома с такими давними прямыми договорами, не считают обязательным исполнять требования п. п. 4, 5 ПП РФ № 124 о направлении в РСО оферты на заключение договора на предоставление коммунальных услуг жителям МКД.
УО забывают о том, что, согласно п. 18 ст. 12 № 176-ФЗ, при смене способа управления домом или УО, собственники обязаны на ОСС выразить согласие на продолжение фактически сложившихся прямых договорных отношений с РСО. Если это условие не было исполнено, такой договор, признанный ранее, согласно № 176-ФЗ, действующим, считается расторгнутым при смене УО.
Разберём такую ситуации на примере судебной практики, в которой суды решали спор о необходимости УО заключить договоры с поставщиком коммунальных ресурсов не в пользу первых.
Обязательно ли заключать договор с управляющей компанией — что гласит закон
Главным нормативным актом, регулирующим сферу оказания услуг ЖКХ и и проведения управления всем имуществом МКД, считается Жилищный кодекс РФ. Так, в статье 162 Кодекса говорится, что с каждым жителем МКД в обязательном порядке необходимо заключить договор.
Фактическое подписание не является необходимостью, чтобы на собственника жилья либо жильца была возложено обязательство по соглашению, что был подписан с другими владельцами или жильцами, проживающими в соответствующем МКД. На подобных жильцов распространяются те же условия.
Порядок определения общих для всех условий соглашения с УК следующий:
- проводиться общее собрание жителей;
- на нем обсуждаются несколько вариантов соглашений, предоставляемых различными УК;
- большинством голосов собравшихся жильцов выбирается один из вариантов;
- на основе протокола заключается договор с одной из УК.
Несогласные с таким решением лица вправе обратиться в суд со своими претензиями и предложениями. В подобной ситуации заключение соглашения оставляется до момента вынесения судом решения по спору.
Участие управляющего домом в сдаче общего имущества в пользование
Собственники помещений на общем собрании приняли решение о передаче общего имущества в пользование третьему лицу и наделили полномочиями по заключению такого договора от их имени управляющего МКД. Обязан ли управляющий подчиниться решению общего собрания?
Согласно пп. 3 и 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится принятие решений о пользовании общим имуществом иными лицами, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества на условиях, определенных решением общего собрания. Таким образом, без решения общего собрания передача общего имущества в пользование незаконна. Вопрос же о том, являются ли подобные решения общего собрания обязательными для лица, наделенного указанными полномочиями, требует дополнительного рассмотрения.
Если между собственником и тсж не заключен договор обязан ли он платить
- С организациями-поставщиками услуг для обеспечения дома газом, электричеством, теплом.
- Со сторонними подрядчиками, специализирующимися на оказании ремонтных, строительных и прочих работ – для оперативного решения проблем аварийного характера или возникших во время эксплуатации дома.
- Договор с ТСЖ с собственником помещения При управлении домом, ТСЖ участвует во взаимоотношениях с участниками товарищества и лицами, отказавшимся вступить в организацию. Если управленческие обязанности по отношению к общему имуществу будут выполняться непосредственно ТСЖ, то оно обязано составить отдельные договора с каждым владельцем квартиры, не пожелавшим войти в число участников ТСЖ.
Вторая позиция следует из некоторого несовершенства существующего законодательства, ее придерживается большинство ТСЖ. Зачастую собственники, не желающие вступать в товарищество, достаточно негативно относятся к данной организации либо являются весьма пассивными, поэтому заключить с ними какой-либо договор бывает проблематично. Жилищный кодекс же обязанность по заключению договора с собственником, не являющимся членом ТСЖ, полностью возлагает на ТСЖ (пп.
2 п. 1 ст. 138 ЖК РФ), не предусматривая подобную обязанность для собственника помещения. Поскольку к данному договору применяются общие положения о договорах, содержащиеся в Гражданском кодексе, для него обязательна письменная форма, а порядок заключения договора в данном случае регулируется ст. 445 ГК РФ, в соответствии с которой ТСЖ должно направить проект договора (оферту) собственнику помещения.
Отсутствие договора с ТСЖ не означает отсутствие правоотношений по оказанию жилищно-коммунальных услуг, поскольку собственник помещения пользуется услугами товарищества в силу расположения находящегося в его собственности помещения в многоквартирном доме: ТСЖ, выступая в интересах всех собственников помещений и действуя в соответствии с Уставом, заключило договоры: по аварийно-диспетчерскому и техническому обслуживанию общедомового газового оборудования жилого дома; по оказанию услуг по вызову и размещению твердых бытовых отходов; по оказанию услуг на предоставление информации, связанной с оплатой жилищно-коммунальных услуг, начислению платы за ЖКУ; по осуществлению аварийно-технического обслуживания систем инженерного оборудования жилого дома; на отпуск и использование тепловой энергии в горячей воде; на водопотребление и водоотведение. Однако следует помнить о том, что понятие собственник помещения в многоквартирном доме очень широкое и статус лица при выборе способа управления посредством ТСЖ определяется в зависимости от того, является ли оно, кроме всего прочего, членом ТСЖ, а также собственником жилого или нежилого помещения. На сегодняшний день детальное правовое регулирование рассматриваемых договоров относительно всех категорий лиц в жилищном праве отсутствует.
Когда могут отказать?
Не редки и отказы в регистрации.
Как правило, происходят они по следующим причинам:
- Вы не донесли, какие либо документы. Очень часто подобный факт становится причиной оставления договора без внимания.
- Также возможно вы некорректно составили заявление на создание юридического лица.
- Отказать в регистрации могут, если считают, что ваш устав не отвечает требованиям.
- Если выяснится, что решение о сотрудничестве с ТСЖ было принято не большинством голосов жителей то также последует отказ.
- Кроме того, неуплата пошлины на регистрацию юридического лица также является серьёзным основанием для отказа.