Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как вывести недвижимость из жилого фонда? Советы специалиста». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Хотелось бы обратить внимание на очень простые вещи, с которых начинается сложный процесс по выводу объекта из жилого фонда — сбор документов для подачи заявления в УЗО (Управление земельных отношений).
Нужно ли выводить из жилого фонда квартиру, переоборудованную в офис?
Собираюсь открывать свой бизнес и уже купил квартиру для офиса. В процессе подготовки помещения у меня возник следующий вопрос: нужно ли мне выводить из жилого фонда и регистрировать в качестве нежилой недвижимости квартиру которая будет использоваться как офис или по другому нежилому назначению?
Использование собственником жилища или его части по нежилому назначению не требует разрешения на это государственных органов (пункт 2 статьи 18 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях»). Однако указанное право реализуется собственником лишь при соблюдении строительных, санитарных, противопожарных и других обязательных норм и правил (а этих правил достаточно много).
Если компетентные органы установят факты нарушения обязательных норм и правил либо факты, когда использование жилища существенно нарушает права и интересы других граждан, собственник помещения может быть привлечен к предусмотренной законодательством административной ответственности с одновременным возложением на него обязанности устранить такие нарушения и их последствия. Поэтому собственнику нужно быть готовым к проверке со стороны контролирующих органов.
Наша компания предлагает целый ряд услуг, связанных с выводом из жилого фонда:
— развернутые юридические консультации и правовые советы по любым вопросам, касающимся вывода недвижимости из жилого фонда в нежилой;
— оформление полного пакета документов для подачи в государственные органы;
— юридическое сопровождение – вплоть до момента получения на руки документа, подтверждающего вывод из жилого фонда;
— обжалование действий и решений государственных органов и конкретных должностных лиц.
С нами вывод из жилого фонда осуществляется в максимально сжатые сроки и без лишних проблем. Мы работаем на предупреждение проблем и сразу рассматриваем каждую конкретную ситуацию в проекции будущего. Опыт наших юристов позволяет разрабатывать правильные планы действий, следование которым приноси заветное разрешение на вывод из жилого фонда.
Обращайтесь по контактным телефонам – мы поможем даже в самой непростой ситуации.
Перевод непригодного для проживания жилья в нежилое
Положение о порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания было утверждено Постановлением Совета Министров УССР № 189 еще 26 апреля 1984 года и, несмотря на свой «возраст», применяется до сих пор.
Конечно, Положение очень старое, поэтому там речь идет еще о тех органах, которые были в то время, а именно исполкомы районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов.
На данный момент местная государственная администрация является правопреемником исполнительных комитетов соответствующих Советов народных депутатов относительно принятых ими решений, взятых обязательств и возложенных на них законодательством обязанностей (согласно Указу Президента Украины «Про Положение о местных государственных администрациях» от 14.04.1992 № 252).
Поэтому, если далее по тексту будет употребляться такое выражение как «исполкомы районного, городского, районного в городе Совета» под ними мы понимаем местную государственную администрацию.
Жилые помещения должны проходить обследование их состояния как минимум 1 раз в пять лет.
При этом проверяется:
- двор дома и элементы его благоустройства;
- фундаменты, подвалы;
- стены и элементы фасадов (балконы, эркеры, карнизы и т.д.);
- стыковые соединения в крупнопанельных жилых домах;
- крыша дома и оборудование на нем (дымовые и вентиляционные каналы и т.д.);
- лифты и их оборудования;
- этажа жилого дома, включая их конструкции;
- инженерное оборудование.
Проводят такую работу инженерно — технические работники жилищно — эксплуатационных организаций с участием представителей общественности. Также к такому обследованию могут быть привлечены и специалисты проектных и научно — исследовательских организаций и учреждений санитарно — эпидемиологической службы.
Традиционно, специалисты по недвижимости гарантируют полное завершение процедуры не ранее, чем через год. И на то есть весомые основания. Ведь помимо разрешения администрации предстоит получить еще и одобрение от экологической, пожарной и санитарно-гигиенической служб.
Вывод из жилого фонда в нежилой может быть сопряжен и с другими трудностями:
- Пролегание коммуникаций вдоль стены, куда вы намерены вывести крыльцо. В таких случаях отказ практически не может быть и обжалован, ведь повреждение кабелей и труб грозит коммунальным службам дорогостоящими вложениями;
- Историческая ценность здания. Даже серое и унылое, оно может быть частью архитектурного ансамбля города, где проводить реконструкцию запретят. Единственный способ избежать подобной ситуации – обратить внимание на год постройки и уточнить в архитектурном бюро, не будут ли они против;
- Блокированные постройки. В Беларуси немало примеров, когда 2-4 семьи разделяются лишь символическими стенами. И, если вы задумались над тем, как перевести часть дома в нежилое помещение, стоит заранее согласовать вопрос с соседями. Ведь если они откажут, все усилия пойдут прахом;
- Жилищные товарищества. Специалисты рекомендуют обходить их стороной, выбирая исключительно те дома, что во власти ЖРЭУ. Ведь эти инстанции практически всегда соглашаются с мнением предыдущей инстанции, а вот товарищества принимают решения на общем совете и часто отказывают без твердых обоснований;
- Обременение другими собственниками. Выяснить их наличие стоит еще на этапе купли-продажи. Если где-то далеко проживает родственник владельца, имеющий право на долю, то лучше от такой покупки отказаться;
- Ошибки в технических документах после реконструкции. Если строительная бригада не имеет существенного опыта подобных работ с сопутствующим оформлением нового технического паспорта и других бумаг, то от ее услуг лучше отказаться;
- Порядок перевода жилого помещения в нежилое меняется и при прописке в нем детей. В таком случае вам нужно доказать органам опеки, что у несовершеннолетних есть другое жилье и получить их письменное согласие.
Препятствия могут создать и конструктивные особенности здания. Даже малейший риск возникновения трещин в фасаде дома или фундаменте, могут создать целый ряд дополнительных сложностей. Поэтому многие люди и обращаются за помощью к профессиональным агентствам.
Тем не менее, перевод жилого помещения в нежилое – дело экономически выгодное и способное обеспечить будущее вашей семьи. Поэтому, невзирая на все трудности, заниматься им стоит.
Как будет проходить перевод?
После того, как соответствующим органом от вас будет получен весь пакет документов, вы получите соответствующую выписку с датой, когда процедура была начата. Получить ответ по своему вопросу вы должны не позднее, чем через полтора месяца. В течение трех рабочих дней после этого заявителю будет прислано по почте особое письмо, где будет указано решение, сможете ли вы вывести объект из жилого фонда. Если оно окажется положительным, то вам нужно начинать процедуру регистрации прав на нежилое помещение.
Бывает и такое, что в решение сообщается, что вы должны провести перепланировку, и указывается какую именно. Тогда после ремонта, будет составлен определенный акт, и потом вы также сможете зарегистрировать права владения объектом.
Отказать вам могут только при таких условиях:
- Вы передали не все необходимые документы;
- Вы подали прошение в орган, который не занимается решением подобных вопросов;
- Условия перевода из жилого фонда не соответствуют требованиям;
- Проект перепланировки помещения при выводе в другой фонд, который вы предоставили, не соответствует жилищным нормам.
Из закона следует, что жилым помещением считается то, что является изолированным и относится к недвижимому имуществу. Сама квартира или дом должны быть пригодными для проживания людей, а значит соответствовать определенным санитарным и техническим нормам. Стоит отметить, что как такового определения нежилого помещения нет, хотя если исходить из норм законов, которые регулируют данный вопрос, можно сделать вывод, что нежилым называют изолированный объект, в котором проживать просто невозможно. Хотя он также будет относиться к недвижимому имуществу.
Существенным отличием этих двух понятий является то, что в жилом помещении могут проживать люди, но оно не может быть использовано в коммерческих и предпринимательских целях, а нежилое подходит для открытия кафе, офиса.
Если же говорить о структуре, которая будет заниматься выводом квартиры из одного фонда в другой, то зачастую этим занимается комитет по управлению имуществом, управление жилищной политики вашего города или района и так далее.
Основные этапы перевода жилья в статус нежилого:
Этап I
Сбор пакета документов и их подача в межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда.
Этап II
После получения положительного решения от межведомственной комиссии, можно отправляться с новым пакетом документов в комиссию по приватизации и управлению жилищным фондом. Здесь определят стоимость перевода помещения в статус нежилого.
Этап I
Когда комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом выдала положительное решение, то можно приступать к последнему этапу переоформления — государственной регистрации. Здесь подтверждается право собственности на нежилое помещение.
Требования к помещению
Главой 3 ЖК РФ, а также правовыми актами, регулирующими градостроительную деятельность в государстве, определены основания смены статуса жилого имущества в нежилое.
Квартира может быть переведена в коммерческий объект при соблюдении следующих условий:
1. Жилая площадь, находящаяся в многоквартирном доме, может сменить статус, если она находится на первом этаже дома.
Если квартира занимает более высокие этажи, то располагающиеся под ней объекты должны быть коммерческими.
2. В помещении нужен отдельный вход, не выходящий в подъезд для жилья в здании.
3. Возможность построить вход в квартиру, не связанный с ней, и являющийся частью недвижимости.
4. Запланированная к переводу площадь не может использоваться жильцами для постоянного проживания.
5. Права владельца на жилье не могут быть обременены требованиями заинтересованных лиц.
6. Помещение должно отвечать условиям, установленным для перевода жилья.
Рассчитать конкретные сроки невозможно, многое зависит от фронта работы, статуса объекта, документов, работы госорганов и связей собственника. Для тех, у кого есть «выход» на мэрию города, предусмотрен ускоренный порядок перевода недвижимости.
Отметим сроки оформления:
- рассмотрение заявки и уведомление заявителя – 45 рабочих дней + 3 дня (п. 2.7.1 Административного регламента);
- изготовление проекта переустройства – от 1 до 14 дней;
- внесение изменений в ФКП «Росреестра» – до 20 дней, из них 15 дней – на оформление кадастровой выписки, 5 дней – на внесение записи в ЕГРН – в силу п. 9 ст. 23 ЖК РФ;
- ожидание новой выписки из ЕГРН – от 3 до 7 дней.
В целом, весь процесс перевода из жилого помещения в коммерческую недвижимость, и наоборот, длится до 6 месяцев.
Как составить заявление?
Заявление об изменении статуса жилого помещения подаётся в произвольной форме:
- В шапке документа указывается орган, в который направляется прошение.
- Ниже, в середине строки, указывается слово «Заявление».
- В тексте документа указывается наименование заявителя ― Ф.И.О. гражданина, адрес проживания, контактные и паспортные данные.
- Если обращается представитель собственника ― указываются реквизиты нотариально удостоверенной доверенности, Ф.И.О. представителя и его паспортные данные.
- Далее указывается суть обращения, в котором отражаются :
- основание обращения;
- предполагаемый вид разрешённого использования;
- работы, которые будут проводиться;
- необходимость проведения ремонта помещения и санитарных работ в соответствии с проектом;
- необходимость обеспечения свободного доступа к месту проведения работ;
- режим проведения работ с указанием сроков и часов;
- обязательство о соблюдении прав других собственников жилых помещений при использовании в будущем помещения для коммерческих целей.
Решения, которые нужно получить в процессе вывода в нежилой фонд:
- Решение администрации района о выводе помещения в нежилой фонд
- Решение землеустроительной службы по земельному вопросу
- Разрешение на реконструкцию
- Ввод в эксплуатацию и государственная регистрация помещения с согласованным в процессе проектирования целевым назначением.
Каждый этап требует сбора и согласования определенного пакета документов.
Вывод из жилого фонда в нежилой
1. Консультации о возможности перепрофилирования.
2. Техническое обследование помещений.
3. Проектные изыскания для разработки архитектурно-планировочного задания.
4. Получение в БРТИ выписки из государственного регистра об ограничении прав собственности на объект недвижимости.
5. Передача документов в Комитет градостроительства и архитектуры Мингорисполкома для принятия решения по перепрофилированию.
6. Получение выкопировки (схемы-заявки) в Комитете градостроительства и архитектуры Мингорисполкома для разработки архитектурно-планировочного задания.
7. Разработка архитектурно-планировочного задания реконструктивных работ.
8. Получение технических условий для проектирования (Минскводопровод, Минскочиствод, Мингорсвет, Горремавтодор, Минский областной узел радиовещания и телевидения, Минские телевизионные сети, Минские тепловые сети, Минские кабельные сети, Минсккоммунтеплосети, Минская городская телевизионная сеть, Минские телевизионные информационные сети, Минскреклама, УГАИ Мингорисполкома).
9. Получение заключения ГУ «Минский городской центр гигиены и эпидемиологии» для проектирования перепрофилирования.
10. Разработка эскизного решения перепланировки и реконструктивных работ.
11. Разработка строительного проекта (разделы АР, ТХ, ОВ, ВК, ЭС, СС) на реконструкцию нежилого помещения на торговое, административное и т.д.
12. Разработка пояснительной записки с исходными данными на проектирование помещения.
13. Разработка архитектурно-планировочного решения на реконструкцию проектируемого помещения.
14. Разработка проекта организации строительства на проектируемое помещение.
15. Согласование проекта с необходимыми организациями ( УГАИ ГУВД Миноблисполкома, районные управления МЧС, СЭС, ЦГиЭ и др.).
16. Получение заключения органов государственной экспертизы на разработанный проект торгового помещения (при необходимости).
17. Контроль за выполнением СМР технадзором согласно проекта.
18. Согласование и обмер специалистами БРТИ изолированного помещения.
19. Получение решения Мингорисполкома об изменении назначения нежилого помещения на помещение для торгового, общественного питания и т.д.
20. Согласование актов приемки после изменения целевого назначения (после проведения строительных работ) нежилого помещения.
21. Получение выписки из решения исполкома о разрешении осуществления государственной регистрации изменения целевого назначения.
22. Внесение изменений в правоустанавливающие документы.
23. Оформление технического паспорта на помещение для общественного питания в БРТИ.
24. Оформление государственного свидетельства на помещение для торгового, общественного питания, услуг и т.д. в БРТИ.
Условия, при которых можно перевести жилое помещение в нежилое
Чтобы перевести помещение из жилого в нежилое, необходимо соблюсти следующие условия:
- Нужно организовать доступ к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к другим квартирам, например, лестничной клетки.
Важно: Нежилому помещению необходим отдельный вход.
Он чаще всего, делается из окна или балкона. Эта мера важна для обеспечения спокойствия жильцов соседних с нежилым помещением квартир.
- Переводимое помещение не должно быть местом постоянного проживания гражданина, а право собственности должно единолично принадлежать предпринимателю. В квартире никто не должен быть прописан, иначе получить разрешение на перевод не удастся.
- Дом не находится в аварийном состоянии. Чаще всего предприниматели, организуя магазин или офис в нежилом помещении, начинают с перепланировки, которая невозможна в «аварийных» домах.
- Квартира в жилом доме должна находиться исключительно на первом этаже. Допускаются и исключения, но лишь тогда, когда под нежилым помещением нет жилых квартир.
- Владельцы смежных квартир должны дать свое согласие на вывод квартиры из жилого фонда, лучше всего в письменном виде.