Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем отличается договор купли-продажи в простой письменной форме от нотариальной?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.
Кто может заключить ДКП
Договор купли-продажи могут заключать и граждане между собой, и гражданин с компанией, и две компании.
В любом случае в сделке принимают участие как минимум две стороны:
✓
Продавец — тот, которому принадлежит объект недвижимости
✓
Покупатель — тот, к кому после завершения сделки переходит право собственности на объект договора
При необходимости в сделке могут принимать участие доверенные лица, которые представляют интересы сторон.
Комментарии к ст. 550 ГК РФ
1. Из всех способов заключения договора, предусмотренных ст. 434 ГК, применительно к договору продажи недвижимости выбран только один. Такой договор заключается в виде одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем условий, предусмотренных ст. ст. 554, 555 ГК. Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется.
В соответствии со ст. 7 Вводного закона впредь до введения в действие Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных ст. 550 ГК, сохраняют силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК (например, купля-продажа жилого дома, дачи — ст. 239 ГК 1964). Следует отметить, что в г. Москве в соответствии с информационным письмом Москомимущества и Московской городской нотариальной палаты от 15 марта 1994 г. при заключении договоров купли-продажи, мены и т.п. зданий, сооружений, нежилых помещений требуется их нотариальное оформление (Вестник мэрии Москвы. 1994. N 5. С. 63 — 64).
2. Комментируемая статья содержит специальные последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, отличающиеся от общих последствий п. 1 ст. 162 ГК. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность с применением последствий недействительности ничтожной сделки (п. 2 ст. 162, ст. ст. 166 — 168 ГК).
Договор слагается из нескольких волеизъявлений по числу его сторон. При заключении договора в виде единого документа на бумажном носителе подтверждение «авторства» волеизъявлений обычно осуществляется при помощи проставления на нем собственноручных подписей сторон (п. 2 ст. 434 ГК РФ). При заключении письменного договора в виде единого документа на бумажном носителе между присутствующими каждая из сторон подписывает экземпляры договора, обычно предварительно распечатанные по числу сторон договора, и после подписания договора всеми его сторонами забирает свой экземпляр. Договор в письменной форме в такой ситуации считается заключенным по общему правилу в день подписания его сторонами, так как оферта и акцепт осуществляются фактически одновременно.
Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, то, как и в случае уклонения от нотариального удостоверения, существует способ защиты, применимый при следующих условиях:
- сделка совершена в надлежащей форме (например, договор аренды помещения сроком на два года оформлен виде единого документа);
- одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки;
- другая сторона обратилась в суд с иском о государственной регистрации сделки. Принятие решения о регистрации сделки является правом суда, которое реализуется в зависимости от оценки судом фактических обстоятельств конкретного дела.
Срок исковой давности по требованию о регистрации сделки составляет один год и применяется к требованиям, основания для которых возникли после 1 сентября 2013 г. В случае принятия такого решения сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Если необоснованным уклонением от государственной регистрации сделки стороне причинены убытки, сторона, уклонявшаяся от регистрации, должна их возместить.
От сделки до ее регистрации
Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.
Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:
- Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
- После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
- Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.
Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.
Иные случаи нотариального удостоверения договоров купли-продажи
Нотариальная форма договора купли-продажи обязательно потребуется при приобретении доли в ООО. Об этом говорится в п. 11 ст. 21 закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 № 14-ФЗ. Договор купли-продажи будет считаться заключенным не с момента достижения согласия по его существенным условиям, а с момента нотариального удостоверения.
Инициативно решить подписать именно нотариальный договор купли-продажи квартиры иногда требуется в тех случая, когда стороны хотят дополнительно подкрепить действительность своего волеизъявления. Нотариальное заверение договора купли-продажи квартиры необязательно снизит риски его оспаривания в судебном порядке, но даст возможность привлечь нотариуса к рассмотрению спора в качестве третьего лица. Защищая свою репутацию, он окажет дополнительную правовую поддержку в рамках своей компетенции — например, подтвердит факт подписания соглашения именно обозначенным в нем лицом.
***
Соблюдение формы договора гарантирует возможность защиты интересов сторон сделки в судебном порядке. Наиболее распространен договор купли-продажи в простой письменной форме. Нотариальная используется, когда необходимо дополнительно проверить законность сделки (например, для защиты интересов ребенка или предотвращения корпоративного спора).
В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна быть указана ее цена. При отсутствии в тексте согласованных сторонами в письменной форме условий о цене недвижимости сделка считается незаключенной.
Цена квартиры указывается сторонами в рублях. Она может быть равной, выше или ниже оценочной стоимости недвижимости, зафиксированной в документах органов учета и инвентаризации – в кадастровом паспорте (выписке из Государственного кадастра недвижимости).
В договоре купли-продажи или мены с доплатой должны быть установлены порядок и сроки расчета по договору.
Согласно пункту 1 статьи 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилья, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
ВАЖНО
Лучше всего привлечь к составлению договора специалиста. Но если вы решитесь обойтись без его услуг, вам придется проштудировать целый ряд документов, в частности — тематические статьи ГК РФ
В начале 2016 года Росреестр сообщил о вступлении в силу положений Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты». Документом внесены изменения в том числе в федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «О государственном кадастре недвижимости».
В соответствии с нововведениями в законодательстве обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, земельной доли и недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, а также сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки.
ВАЖНО
Совсем недавно были приняты поправки в законодательства, согласно которым ряд сделок с недвижимостью теперь требует обязательного нотариального оформления
В соответствии с изменениями, внесенными в федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», орган кадастрового учета бесплатно предоставляет нотариусам при совершении нотариальных действий сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости. За исключением кадастрового плана территории в форме документа на бумажном носителе.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Лариса Волкова, юрист АН «Огни города»:
Согласно изменениям, недавно внесенным в статью 35 Семейного кодекса РФ, теперь требуется нотариально удостоверенное согласие супругов на сделки по распоряжению имуществом, право на которое требует государственной регистрации.
Отсутствием необходимости нотариально удостоверенного согласия супругов на сделки зачастую пользовались мошенники, либо недобросовестные супруги, намеренно ущемлявшие права другого супруга.
Теперь закон N391-ФЗ ликвидирует эти прорехи и снижает нотариальный тариф за удостоверение сделок, когда недвижимость передается близким родственникам. За удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества супругу, родителям, детям, внукам тариф взимается в зависимости от суммы сделки.
Для сделок до 10 млн руб. включительно он составляет 3 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы сделки. Если объект оценен свыше 10 млн. руб., то тариф составит 23 тыс. руб. плюс 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. руб. Но в этом случае тариф не может превышать 50 тыс. руб.
Для лиц, не состоящих в указанных родственных отношениях, тариф по сделке до 1 млн руб. включительно составит 3 тыс. руб. плюс 0,4% суммы сделки. По сделке от 1 млн руб. до 10 млн руб. включительно – 7 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы, превышающей 1 млн. руб.
Если имущество оценено свыше 10 млн. руб. – 25 тыс. руб. плюс 0,1% суммы, превышающей 10 млн. руб. Если речь идет об отчуждении жилых помещений и земельных участков, занятых жилыми домами, то тариф не может превышать 100 тыс. руб.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Елена Крумгольц, генеральный директор ООО «АН “Петербургский Квартал”»:
В соответствии с действующим законодательством договор купли-продажи может совершаться в простой письменной форме. Но не всегда его составляют юридически компетентные лица. Поэтому регистрирующие органы нередко возвращают такие договора на доработку, и сделка затягивается.
Самые распространенные ошибки при заключении договора в простой письменной форме:
– отсутствие даты и места заключения договора;
– не указан предмет договора;
– не всегда указаны полные реквизиты сторон;
– нет подробного описания объекта недвижимости;
– не указывают вид права собственности продавца недвижимости и его правоустанавливающие документы;
– при участии в продаже нескольких лиц не указывается порядок расчетов между сторонами;
– забывают указывать имеющиеся обременения;
– нет перечня лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемой недвижимостью (если таковые имеются);
– очень часто делают ошибки в фамилиях или отчествах (не сверяют с паспортными данными).
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Светлана Климова, генеральный директор АН «Звезды Петербурга»:
По моим наблюдениям, на сегодняшний день на договоры в простой письменной и нотариальной форме приходится примерно одинаковое количество сделок.
Основное достоинство договора в простой письменной форме в том, что он значительно дешевле нотариального удостоверения. И особенно сейчас, когда покупательская способность заметно снизилась, это становится для многих решающим фактором выбора.
При этом у нотариальной формы есть свои существенные преимущества. Нотариус делает достаточно важную работу, проверяя подлинность документов, дееспособность сторон сделки и т.д.
Еще один важный момент: все документы по сделке хранятся в делах у нотариуса. Если вами утрачен правоустанавливающий документ, нотариус может выдать дубликат, который вы можете зарегистрировать.
Статья 164. Государственная регистрация сделок
Комментарий к статье 164
1. Как указано в подп. 2.1 п. 2 разд. II Концепции развития гражданского законодательства, институт государственной регистрации выполняет важную роль, связанную с укреплением гражданских прав и обязанностей, приданием им открытого характера. Регистрация в ряде случаев является одним из элементов возникновения гражданских прав и обязанностей. Совершенствуя гражданское законодательство, законодатель попытался уйти от смешанной системы регистрации, действующей в нашей стране, когда государственной регистрации подлежит не только переход прав, но и сама сделка.
2. Общие положения о государственной регистрации имущественных прав, единые для различных объектов, в отношении которых предусмотрена правоустанавливающая (не учетная) регистрация, содержатся в ст. 8.1 ГК. В ней закреплены принципы регистрации, введено правило о том, что если основанием возникновения, изменения или прекращения права на имущество является сделка, то право возникает, изменяется или прекращается с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, за исключением случаев, предусмотренных законом. Поэтому комментируемая статья должна рассматриваться во взаимодействии с положениями ст. 8.1 ГК.
3. Государственная регистрация сделок не отнесена к отдельной разновидности формы сделок. Однако в связи с тем, что ей подлежат сделки, требующие простой письменной формы, можно говорить о том, что акт государственной регистрации сделки представляет собой дополнительный юридически значимый элемент, относящийся к надлежащему соблюдению письменной формы сделки.
При государственной регистрации обязательно проводятся правовая экспертиза и проверка законности представленных на регистрацию документов. При правовой экспертизе устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (п. 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. N 184 // Бюллетень Минюста России. 2002. N 11).
4. Согласно п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ отменялось требование государственной регистрации договоров с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 558 (купля-продажа жилых помещений), 560 (продажа предприятия), 574 (дарение недвижимости), 584 (рента), 609 (аренда недвижимости), 651 (аренда зданий и сооружений), 658 (аренда предприятий) ГК, а также в иных федеральных законах.
Положения о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества не подлежали применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г. Однако в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 4 марта 2013 г. N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» из ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ исключены упоминания о ст. 609, 651 и 658 ГК.
Таким образом, обязанность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в случаях, предусмотренных ст. 609, 651 и 658 ГК, в настоящее время сохранилась. Данная обязанность не действует только в отношении договоров, заключенных 2 и 3 марта 2013 г., т.е. с момента вступления в силу Закона N 302 и до опубликования Федерального закона от 4 марта 2013 г. N 21-ФЗ.
5. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется в ст. 2 Закона о государственной регистрации как акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.
Стороны сделки не имеют права требовать государственной регистрации сделки, если это прямо не предусмотрено в законе, как в случае с нотариальным удостоверением. Законодательство устанавливает, какие именно сделки подлежат государственной регистрации. Это означает, что государственная регистрация требуется только для тех сделок с недвижимостью, для которых она прямо предусмотрена законом. Этой же позиции придерживается и судебная практика (см. п. 3 Обзора практики разрешения споров, возникающих из договора купли-продажи недвижимости. Информационное письмо ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 (Вестник ВАС РФ. 1998. N 1)).
Договор считается зарегистрированным со дня записи о нем в Едином государственном реестре прав (см. п. 7 ст. 16 Закона о регистрации прав). В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Следовательно, если договор, предметом которого является недвижимое имущество, не прошел государственную регистрацию, то он не считается заключенным. Иное последствие, как следует из приведенной нормы, может быть установлено законом. В частности, согласно п. 1 ст. 165 ГК отсутствие государственной регистрации сделки в случаях, прямо предусмотренных законом, влечет ее недействительность.
В ГК содержится незначительное количество норм, предусматривающих признание сделки недействительной вследствие несоблюдения требований о государственной регистрации. Для таких сделок государственная регистрация — условие их действительности.
При этом судебная практика исходит из позиции, что даже смешанный договор, в котором присутствуют как элемент сделки, подлежащий государственной регистрации, так и элемент сделки, не требующий такого юридического факта, подлежит государственной регистрации (см. п. 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 (Хозяйство и право. 2001. N 5)).
6. В п. 2 ст. 164 ГК воспроизводится сложившееся в судебной практике общее правило: если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации. Так как действующим законодательством предусмотрена возможность добровольной государственной регистрации ранее возникших прав на недвижимое имущество, то в случае такой государственной регистрации договора аренды все дополнительные соглашения к этому договору также подлежат государственной регистрации (Постановления ФАС Московского округа от 26 января 2011 г. N КГ-А40/17468-10 по делу N А40-3596/10-113-31, от 30 декабря 2009 г. N КГ-А40/13678-09 по делу N А40-78/09-89-2).
Если же такая государственная регистрация не проводилась, то и дополнительное соглашение к договору аренды, заключенному, например, в 1993 г., не требует государственной регистрации, даже если оно заключено, к примеру, в 2008 г. (Постановление ФАС Поволжского округа от 22 ноября 2012 г. по делу N А65-28292/2011). В Постановлении Президиума ВАС РФ от 5 февраля 2013 г. N 11241/12 по делу N А40-92733/11-82-729 указывается: «Если последнее по времени дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», зарегистрировано в ЕГРП, то это означает, что и сам договор со всеми предшествующими дополнительными соглашениями также зарегистрирован в ЕГРП».
В таком виде сделки могут осуществляться двумя способами.
- В первом варианте устанавливаются правила о совершении сделки в простой письменной форме, кроме тех случаев, которые должны удостоверяться у нотариуса. Это договоры, заключаемые между юрлицами, между юрлицами и гражданами, между гражданами, а также на сумму, которая более, чем в 10 раз, выше МРОТ. Об этом говорится в ст. 161 ГК РФ. Исключение из правила предусмотрено в ст. 159 Кодекса, в соответствии с которой договоры могут заключаться устно вне зависимости от состава субъектов и суммы.
- Второй способ применяется в случаях, которые напрямую установлены законом и также не зависят от субъектов и суммы. К примеру, обязательно следует заключать соглашения о залоге, коммерческом представительстве, задатке, поручительстве, кредите, покупке недвижимости и так далее.
Простая письменная форма соглашения показывает волю сторон, которые его заключают и закрепляют своими подписями, а иногда и уполномоченными лицами. При односторонней сделке составляется один документ, если для нее предписана соответствующая форма. В случае заключения двусторонних и многосторонних договоров эти документы могут составляться в единственном экземпляре или по одному – для каждого из участников. Причем с этой целью сторонам необязательно встречаться. Договоры могут передаваться друг другу путем использования почты, телеграфа, электронной почты или иных видов связи.
Комментарий к статье 161 ГК РФ
1. Комментируемая статья закрепляет общие признаки сделок, требующих письменной формы совершения. Такими признаками являются субъектный состав и сумма сделки.
По субъектному признаку сделки, совершаемые юридическими лицами, должны иметь письменную форму. Таким образом, эта форма для них является нормой. Право отступать от нее им предоставлено только в случаях, указанных в законе (ст. 159 ГК), не считая предписаний об обязательном нотариальном удостоверении отдельных сделок (ст. 163 ГК), когда права выбора между формами сделок у них просто не существует.
Для сделок, совершаемых между гражданами, устанавливается дополнительный признак: такие сделки должны совершаться в письменной форме, если сумма сделки превышает не менее чем в 10 раз установленный законом МРОТ. Однако для отдельных сделок закон прямо предусматривает необходимость письменной формы независимо от суммы: доверенность (ст. 185 ГК), соглашение о неустойке (ст. 331 ГК), поручительство (ст. 362 ГК), задаток (ст. 380 ГК), некоторые случаи дарения (ст. 574 ГК), аренда на срок более 1 года (ст. 609 ГК) и др.
В сделках граждан для определения суммы, которая влияет на выбор формы сделки, во внимание принимается цена встречного предоставления (ст. ст. 423 и 424 ГК), а в безвозмездных сделках — цена передаваемого имущества или оказываемых услуг.
Требование обязательной письменной формы отпадает, если сделка исполняется при ее совершении (ст. 159 ГК). В этих случаях в устной форме могут заключаться как сделки юридических лиц с гражданами (розничная торговля, сфера бытового обслуживания), так и сделки граждан между собой независимо от суммы договора и, наконец, сделки между юридическими лицами. В то же время любая сделка с участием юридического лица независимо от формы ее совершения требует отражения этой сделки в документах бухгалтерского учета, а в некоторых случаях составления и других документов (кассовых и товарных чеков, счетов-фактур и т.п.), выдаваемых другой стороне в подтверждение сделки.
Некоторые положения ГК РФ позволяют определить как общие признаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объектов недвижимости.
Как уже отмечалось, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба по назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).
Таким образом, основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК РФ и являются самостоятельными основными объектами недвижимости.
Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма пункта 3 статьи 129 ГК РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
На протяжении всех последних лет законами и иными правовыми актами в имущественный оборот вводились отдельные категории земельных участков. Так, Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. N 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» гражданам и юридическим лицам предоставлено право при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также при расширении и дополнительном строительстве объектов этих предприятий наряду с арендой земельных участков приобретать их в собственность. Более того, Указом было предусмотрено, что земельные участки, предоставленные гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, по их желанию могут продаваться им в собственность.
Ведомости ВС РФ. 1992. N 14. Ст. 761.
В соответствии с Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» предусматривалась передача в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки.
Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
Как уже отмечалось, применительно к договору продажи недвижимости в ГК РФ имеются специальные правила о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, исключающие применение некоторых общих положений Кодекса о государственной регистрации сделок и договоров: положение о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст. 164); положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433).
Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для третьих лиц!). Именно с момента заключения договора (до государственной регистрации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, то есть передачи ему проданного объекта недвижимости. Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц).
Такая ситуация некоторой юридической неопределенности порождает множество вопросов в арбитражно — судебной практике. В частности, имеет ли право покупатель, ставший владельцем недвижимого имущества в результате исполнения продавцом обязательств, вытекающих из договора продажи недвижимости, до государственной регистрации перехода к нему права собственности отчуждать либо иным образом распоряжаться соответствующим объектом недвижимости? Практика арбитражных судов дает на этот вопрос отрицательный ответ, принимая во внимание прежде всего интересы третьих лиц (кредиторов продавца), которые вправе рассчитывать на недвижимое имущество продавца вплоть до момента прекращения права собственности последнего на это имущество, совпадающего с моментом регистрации перехода права собственности к покупателю.
Например, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли — продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли — продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.
Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске. Данное решение было отменено по следующим основаниям. В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статьей 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли — продажи.
Поскольку права собственности на строение у индивидуального предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.
Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности, данные о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск. Поэтому кассационная инстанция правомерно отменила решение суда и удовлетворила исковые требования акционерного общества .
См. п. 2 Обзора практики // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 82.
Определенным своеобразием отличается и правовое положение продавца недвижимого имущества, исполнившего обязательство перед покупателем по передаче объекта недвижимости, до момента регистрации перехода права собственности к покупателю. В этом случае продавец сохраняет право собственности на недвижимость и, следовательно, обладает правомочиями по пользованию, владению и распоряжению в отношении проданного имущества. Однако и покупатель имеет статус титульного владельца, поскольку владеет проданным недвижимым имуществом на законном основании (договор продажи недвижимости). Получается, что в подобной ситуации ни продавец, ни покупатель не может распорядиться соответствующим объектом недвижимости.
Данное обстоятельство подтверждается и официальной позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, нашедшей отражение в Постановлении Пленума от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Согласно пункту 14 данного Постановления при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на имущество до момента государственной регистрации сохраняется за про��авцом. После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение .
См.: Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 18.
Представляется, однако, что указанное разъяснение нуждается в уточнении.
Во-первых, необходимо видеть разницу между невозможностью со стороны соответственно покупателя или продавца распорядиться переданным во исполнение договора продажи недвижимым имуществом. В первом случае речь идет о юридической невозможности для покупателя распорядиться переданным ему объектом недвижимости, поскольку до момента регистрации право собственности сохраняется за продавцом. Во втором случае, напротив, продавец, оставаясь собственником, имеет право распорядиться имуществом, но не обладает фактической возможностью реализовать свое право, поскольку имущество находится у покупателя на законном основании и не может быть отобрано у последнего.
Указанное различие правовой природы отношений, при которых и покупатель, и продавец не могут распоряжаться объектом недвижимости, переданным покупателю во исполнение договора продажи недвижимости, особенно заметно при анализе возможных последствий отчуждения (либо распоряжения в иной форме) такого имущества покупателем или продавцом. Очевидно, что любая сделка по распоряжению объектом недвижимости, совершенная покупателем, недействительна, как противоречащая закону. Если же сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным покупателю, совершаются продавцом, то они не могут быть признаны недействительными. При этих условиях будет невозможно исполнение обязательств, вытекающих из таких сделок, по обстоятельствам, зависящим от продавца, что влечет ответственность последнего перед кредиторами за неисполнение обязательств.
Во-вторых, положение ГК РФ о том, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не служит основанием для изменения отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551), свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объектом недвижимости не может препятствовать обращению взыскания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца. И напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества.
самый дешевый вариант.
Практически каждому гражданину нашей необъятной страны, хоть раз но приходится заниматься приобретением или отчуждением недвижимости. В этом нелегком деле встречается много подводных порогов, которые обойти самостоятельно, без привлечения специалиста либо юриста в сфере недвижимости не получится, при возникновении необходимости покупки или продажи недвижимости специалисты БизнесКонсалт всегда смогут проконсультировать Вас совершенно бесплатно как правильно продать или купить недвижимость в Талдоме и Талдомском районе, также опытный юрист нашей компании грамотно составит договор купли-продажи и подготовит исчерпывающий комплект документов для дальнейшей государственной регистрации сделки.
Далее рассмотрим один из наиболее часто задаваемых вопросов наших клиентов – какая из форм договора купли – продажи более надежная и в чем отличие договора в простой письменной форме от нотариальной формы договора?
31.01.1998 года вступил в силу ФЗ от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Одной из основных задач закона является публичность и гласность оборота недвижимого имущества для обеспечения наибольшей «прозрачности» на рынке недвижимости.
Так же с вступлением в силу данного закона у граждан и организаций появилась возможность выбора – совершать сделки с недвижимостью, как в нотариальной форме, так и в простой письменной, предусмотренной статьей 161 Гражданского кодекса РФ.
Простая письменная форма договора купли-продажи — это форма договора, выполненная в письменном виде, содержащая в себе весь перечень условий совершаемой сделки и подписанная сторонами сделки, которыми являются покупатель и продавец.
Нотариальная форма договора купли-продажи – это форма договора совершенная в письменном виде, содержащая в себе весь перечень условий совершаемой сделки, подписанная продавцом и покупателем в присутствии нотариуса и удостоверенная печатью и подписью самого нотариуса.
Независимо от формы, договор купли-продажи подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в соответствии с законодательством РФ.
Не зарегистрированный договор не несет у продавца и покупателя никаких обязанностей, кроме единственной обязанности, совершить предписанные законом регистрационные действия. Для того чтобы сделка являлась заключенной ее необходимо зарегистрировать в установленном законом порядке.
Моментом заключения сделки купли-продажи – является момент ее государственной регистрации, а не момент подписания договора или нотариального удостоверения договора.
Комментарий к статье 550 Гражданского Кодекса РФ
1. Из всех способов заключения договора, предусмотренных ст. 434 ГК, применительно к договору продажи недвижимости выбран только один. Такой договор заключается в виде одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем условий, предусмотренных ст. ст. 554, 555 ГК. Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется.
В соответствии со ст. 7 Вводного закона впредь до введения в действие Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных ст. 550 ГК, сохраняют силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК (например, купля-продажа жилого дома, дачи — ст. 239 ГК 1964). Следует отметить, что в г. Москве в соответствии с информационным письмом Москомимущества и Московской городской нотариальной палаты от 15 марта 1994 г. при заключении договоров купли-продажи, мены и т.п. зданий, сооружений, нежилых помещений требуется их нотариальное оформление (Вестник мэрии Москвы. 1994. N 5. С. 63 — 64).
2. Комментируемая статья содержит специальные последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, отличающиеся от общих последствий п. 1 ст. 162 ГК. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность с применением последствий недействительности ничтожной сделки (п. 2 ст. 162, ст. ст. 166 — 168 ГК).
Другой комментарий к статье 550 ГК РФ
1. Абзац 1 коммент. ст. предусматривает особые правила относительно формы договора продажи недвижимости. Такой договор должен быть заключен в письменной форме посредством составления единого документа, подписанного обеими сторонами. Прочие известные отечественному правопорядку варианты письменной формы договора, например обмен документами посредством почтовой, телеграфной, электронной и иной связи (см. п. 2 ст. 434 ГК), недостаточны для его заключения (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 2 июля 2007 г. N А43-2514/2007-23-64).
2. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение об изменении или прекращении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Следовательно, соглашение об изменении или прекращении договора продажи недвижимости также должно иметь форму подписываемого сторонами единого документа.
3. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания единого письменного документа обеими сторонами. Исключение составляют договор продажи жилых помещений (см. ст. 558 ГК) и договор продажи предприятия (см. ст. 560 ГК), которые подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).
4. Абзац 2 коммент. ст. устанавливает специальные последствия нарушения письменной формы данного договора (ср. с общими правилами п. 1 ст. 162 ГК). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости — совершение его устно или с нарушением требований единой письменной формы — влечет недействительность договора.