Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи через банковскую ячейку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Безопасность превыше всего: выбираем аккредитив
На сегодняшний день, пожалуй, самый безопасный вид передачи денег, используемый на рынке недвижимости, – это аккредитив.
Аккредитив – это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.
- Можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков – краж, фальшивых купюр и т. п.
- Поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо.
- При оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно.
Нюансы, если квартира покупается в ипотеку
В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.
Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.
Требования к составлению договора купли-продажи через ячейку
В рамках проведения сделки с недвижимостью с использованием банковской ячейки, заключают 2 договора:
- Купли-продажи между текущий собственником и покупателем, вносящим средств в ячейку.
- С банком о выделении ячейки нужных размеров для закладки денежной суммы согласно условиям сделки.
При оформлении договора купли-продажи квартиры через банковскую ячейку могут возникать самые неожиданные проблемы. Недобросовестные продавцы, заранее зная проблемы с переоформлением собственности или наличие регистрационных ограничений, убеждают выдать средства заранее, до окончания регистрационного процесса.
Чтобы избежать тотальных ошибок, рекомендуется вести оформление сделки через юриста или обратиться за консультацией накануне подписания договора. Не всегда удается выявить опасные формулировки или пункты договора самостоятельно, но при помощи юриста, имеющего опыт в сфере недвижимости, удастся избежать проблем и риска мошенничества.
Банковский аккредитив — это способ безналичного расчета, при котором деньги за квартиру хранятся в банке, а тот переводит их продавцу уже после регистрации сделки.
Это безопасный способ по нескольким причинам:
- это безналичный расчет — деньги хранятся не в сейфе банка, а на счете, доступ к которому есть только у банка;
- открыть аккредитив можно без присутствия продавца;
- банк переведет деньги на счет продавца, только если переход права собственности будет зарегистрирован.
Получается, банк выступает третьей стороной: получает деньги, хранит у себя и отдает, только когда убедится, что сделка зарегистрирована.
Разберем по шагам, как передают и получают деньги с помощью аккредитива:
-
покупатель открывает в банке аккредитивный счет на имя продавца;
-
покупатель переводит на этот счет всю сумму за квартиру;
-
Росреестр регистрирует переход права собственности;
-
продавец показывает банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи, или выписку из ЕГРН, или любой другой документ, который указали в договоре в условиях доступа к аккредитиву;
-
продавец получает деньги на свой счет.
Как работает купля-продажа через банковскую ячейку
Смысл договора купли-продажи через банковскую ячейку в том, что покупатель (или совместно покупатель и продавец) берет в аренду ячейку в банке. В договоре купли-продажи прописывается, что оплата будет получена продавцом после регистрации права собственности за покупателем. А в договоре с банком содержится распоряжение открыть ячейку продавцу, если тот принесет документ о регистрации права собственности за покупателем.
Вся эта процедура прописывается в договоре купли-продажи:
- расчеты производятся через банковскую ячейку,
- покупатель обязуется согласовать с банком открытие ячейки для продавца после предоставления выписки ЕГРН о регистрации права собственности на покупателя.
Посещение ячейки покупателем, если сделка не состоялась
Если сделка, после закладки денег по каким-либо причинам не состоялась, в том числе, если регистрация сделки по каким-либо причинам не произошла, покупатель получает право доступа к ячейке.
Необходимо отметить, что как такового условия о том, что покупатель получает право доступа к ячейке, если сделка не произошла, может и не указываться.
Данное условие достигается тем, что стороны указывают в договоре определенный период времени, в который покупатель может посетить ячейку (независимо от того состоялась сделка или нет, и была ли зарегистрирована или нет).
Этот период начинается для покупателя после того, как заканчивается период для посещения продавцом. Т.е. предполагается, что если сделка состоялась и была зарегистрирована, продавец, предъявив документы, подтверждающие это, посетил ячейку, в отпущенный ему период и забрал причитающиеся ему деньги за проданную недвижимость.
Если продавец в указанный период не посетил ячейку, значит, сделка не состоялась, и теперь уже покупатель имеет право посетить её в свой период и забрать свои деньги назад.
Как происходит расчет при покупке
Для того чтобы продавец взял в аренду банковскую ячейку, достаточно будет просто заключить договор с банком предъявив паспорт гражданина Российской Федерации.
В среднем, стоимость аренды ячейки на месяц составляет 2-3 тысячи рублей.
Если сравнивать данную услугу с аккредитивом, то аренда обойдётся дешевле, а также данный удобнее, нежели просто переводить деньги со счёта на счёт. Процедура расчётов в вкратце описана выше, она имеет несколько этапов:
- Заключение продавцом договора аренды.
- Проверка ячейки, размещение денег.
- Оформление всей необходимой документации, регистрация прав собственности.
- Передача денег продавцу.
Процедура передачи денег
Передача наличных через банковскую ячейку проходит в несколько этапов:
- Оформление договора на аренду ячейки.
- Закладка покупателем в ячейку денег в присутствии продавца. Желательно перед этим пересчитать и проверить купюры на подлинность. Банк предоставляет такие услуги. Закладка осуществляется в день подписания договора купли-продажи. Если уже был уплачен аванс, он исключается из общей суммы.
- Получение покупателем одного из двух ключей от ячейки. Второй хранится у банковского служащего. Ключ может быть передан не только покупателю, но и продавцу. Его держатель обязуется передать ключ стороне, имеющей право на доступ к ячейке после выполнения всех условий договора (в том числе и дополнительных соглашений). Нередко возникают споры относительно того, какая именно сторона должна хранить ключ. Чтобы избежать разногласий, многие банки предоставляют специальную услугу «Хранение ключа». Также можно передать его для хранения риэлтору, занимающемуся сопровождением сделки. Конечно же, в таком случае должны быть документально зафиксированы его обязанности. Для этого используется гарантийное письмо. В нем четко расписано, кому и при каких обстоятельствах посредник имеет право передать ключ.
- Получение денег продавцом. Для этого он должен прийти в банк с документами, подтверждающими государственную регистрацию сделки.
Подводные камни и пути обхода
- Из подводных камней можно отметить разве что мошенничество с самим договором купли-продажи. Например, покупатель уговаривает продавца указать в соглашении меньшую сумму сделки, чтобы уменьшить сумму налога.
В результате он закладывает в ячейку и оплачивает ему только эти деньги, а обещанную разницу оставляет себе. Оспорить такой договор практически невозможно. Чтобы этого не произошло, не стоит соглашаться на подобные схемы.
- Еще один вариант: искусственное затягивание регистрации сделки. В договоре аренды ячейки прописывается срок изъятия денег. По его истечении покупатель вновь получает доступ к сейфу, мотивируя это тем, что сделка сорвалась.
Таким образом, вполне может сложиться ситуация, когда у ловкого покупателя останутся и деньги, и квартира (пока не зарегистрированная). Чтобы этого не произошло желательно проверить договор купли-продажи на предмет ошибок (на случай, если Росреестр откажет в его приеме) и оговорить в его тексте сроки госрегистрации и ответственность за ее затягивание.
Как пользоваться банковской ячейкой?
В целях безопасности и надежности расчетов в банке разработаны правила на посещение клиентами:
- разрешается посещение одновременно всеми клиентами;
- разрешено доступ продавцу, после предъявления всех необходимых документов, список которых прописан в договоре;
- при отрицательном результате сделки покупатель может забрать свои деньги на протяжении 7 рабочих дней, начиная со следующего после последнего дня аренды. Оплата за эти 7 дней аренды не требуется;
- допуск к ячейке запрещен, если хоть одного из участников нет. В ситуации, когда от покупателя или продавца выступает несколько человек.
- покупатель (продавец) может передать право на доступ своему доверенному лицу.
Важно! Никакой ответственности за подлинность предъявленных документов банк не несет.
Доступ к банковской ячейке
Оформление договора аренды банковской ячейки и дополнительного соглашения к нему (при необходимости) позволяет указанным в них лицам получить доступ в депозитарий банка. В целях помещения денежных средств в сейф покупатель получает на руки ключ от одного замка от сейфа, второй остается у банка. При этом открыть ячейку можно только с помощью 2 ключей.
В дальнейшем в зависимости от договоренности сторон ключ может быть оставлен у покупателя до передачи имущества или регистрации договора в отношении купли-продажи недвижимости либо передан продавцу.
Важно! В договоре аренды ячейки может содержаться условие о том, что при потере ключа сторона, ответственная за утерю, должна будет заплатить штраф, после чего доступ к сейфу снова будет открыт.
Продавец может также присутствовать при помещении денег в ячейку, однако доступ к ней он сможет получить только после передачи ему ключа и предъявления указанных в договоре аренды документов.
Если заключение сделки в силу каких-либо обстоятельств не произошло, доступ к сейфу получает покупатель, который может вернуть помещенные туда денежные средства.
Кроме того, в договоре аренды сейфа или дополнительном соглашении к нему может быть прописан порядок совместного доступа продавца и покупателя в любой день при возникновении определенных условий.
Пошаговая инструкция покупки через ячейку в банке:
- После того, как покупатель определиться с выбором квартиры и передаст продавцу аванс по предварительному договору купли-продажи, необходимо арендовать ячейку в банке.
- После регистрации сделки банк проверяет соответствие сведений, указанных в договоре аренды и разрешает забрать деньги из ячейки.
- В случае, если сделка сорвется, покупатель просто забирает деньги в течение недели, начиная со дня, следующего за последним днем аренды, без дополнительной оплаты. Если в числе арендаторов несколько продавцов или покупателей квартиры, то при допуске к сейфу обязательным является присутствие всех участников сделки.