Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проводится ремонт подъезда многоквартирного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Решение о необходимости обновления подъезда принимается на основе плановых осмотров. Они должны проходить дважды в год: весной и осенью. Перед началом и после окончания отопительного сезона. Если дом кооперативный, то на осмотре, помимо представителей УК и обслуживающих организаций, должен присутствовать и уполномоченный член ЖСК. В результате осмотра составляется акт, в котором указана необходимость текущего или капитального ремонта элементов здания.
Что можно выбрать самостоятельно
Ремонтные работы не обязательно должны проводиться силами УК. Жильцы имеют право выбрать своих подрядчиков, если стоимость их работ укладывается в необходимую сумму. Если же жильцы доверились своей УК, они могут выбрать цвет стен, плитки или пола.
Важно помнить, что после проведения ремонтных работ бригады должны оставлять подъезд в чистоте. А значит, они обязаны накрывать пленкой стены, полы или окна, чтобы те не испачкались, и вынести за собой мусор. Компания, осуществившая ремонт, должна дать гарантию на выполненные работы на два года.
Принимает готовые работы представитель подрядчика, собственник и сотрудник управляющей компании.
Если, обслуживающая многоэтажный дом организация, согласна произвести модернизацию подъезда, то собственникам следует внимательно составить список всех необходимых мероприятий, которые будут отображены в дефектной ведомости. Жилищно-коммунальное объединение будет осуществлять только тот объем ремонтных работ, который указан в ведомости. Поэтому перед ее подписанием уполномоченному лицу следует тщательно изучить все пункты. Желательно внести в документ все необходимые работы (замена разбитых стекол, изношенных почтовых ящиков, вышедших из строя светильников, перил и пр.). Следует принять во внимание, что не предусмотренные в ведомости пункты, исполнительная сторона не будет исполнять. Все действия придется инициировать заново (направлять заявку, ждать ответа, составлять ведомость и пр.).
Все-таки, кто должен делать ремонт в подъездах многоквартирного дома? Подъезд – это место общественного пользования, он не принадлежит на праве собственности жильцам квартир. В нем ежедневно перемешается огромное число людей, из-за чего в довольно короткий период без должного обслуживания он может прийти в непригодное состояние.
В подъезде проводятся не только ремонтные работы, но и постоянные уборки. Сторона, ответственная за проведение ремонта, прописана в договоре обслуживания дома.
Обычно ремонт кладётся на плечи:
- Управляющей компании.
- Товарищества собственников жилья.
- Товарищество собственников недвижимости.
Не всегда ответственные лица активно исполняют свои обязательства, часто приходится их к этому принуждать.
В Постановлении предусмотрено, что обязанность выполнять ремонтные работы возложена на УК. Нередко организация отказывается это делать, ссылаясь на те или иные обстоятельства, например, на отсутствие средств или договора с жильцами. В этом случае следует руководствоваться нормами Постановления, где четко сказано, что ремонт подъездов многоквартирных домов управляющими компаниями должен производиться не реже 1 раза в 3–5 лет, и наличие какого-либо отдельного соглашения не требуется.
Хотя ответ на вопрос, кто должен делать ремонт в подъезде, четко определен в законодательстве, это не снимает множества проблем. На практике УК не только манкируют своими обязанностями относительно периодических ремонтных работ, но и не спешат устранять аварийное состояние объектов. В этом случае есть два пути развития событий: «воевать» с УК или сделать ремонт за свой счет.
Если ремонт не делался более 10 лет
Граждане, чьи квартиры расположены в таком подъезде, должны составить обращение в управляющую компанию. Надо указать дату последних произведенных восстановительных работ, перечислить, что именно было сделано. Рекомендуется описать все неисправности, поломки, которые следует устранить на текущий момент. УК часто уклоняются от выполнения своих обязанностей, поэтому заявление готовят в 2-х экземплярах: один передают должностному лицу, на втором (остается у заявителя) должна стоять отметка о получении с датой и подписью ответственного лица.
Если ответа на обращение не последует в течение декады, юристы рекомендуют писать претензию руководству УК. При отсутствии результата и в этом случае, составляют жалобу в Жилищную инспекцию. Действенным будет обращение в Роспотребнадзор. Если ответы не удовлетворят жильцов, подают заявление в прокуратуру, иск в суд.
Кто планирует сроки проведения текущего ремонта в многоквартирном доме?
Планированием сроков занимается Управляющая Компания либо ТСЖ.
Такие планы составляются один раз в год.
Ознакомится с ними и узнать, включен ли ваш адрес в план на ближайший год, можно в организации, осуществляющей управление многоквартирным домом. (УК, ТСЖ)
Список домов может быть дополнен, если где-либо возникнет аварийная ситуация.
Все планы должны быть доведены до сведения и одобрены Председателем совета многоквартирного дома. Основания для проведения текущих работ:
- результаты осмотра здания специалистами (осмотры проходят осенью до начала отопительного сезона);
- заявления о неисправностях от жильцов;
- возникновение аварийных ситуаций.
При проведении текущего ремонта требуется оформить соответствующую документацию. О том, как правильно это сделать, вы узнаете на нашем сайте.
Порядок осуществления мероприятий по ремонту подъезда
Вначале производится осмотр лестничных клеток и маршей. На основании собранных сведений составляется план работ и расчет расхода материалов для их выполнения. Затем составленная смета утверждается на собрании жильцов, после чего заключается договор с бригадой и производится закупка материалов.
Перед началом ремонта проверяется гидроизоляция крыши. Если она в неудовлетворительном состоянии, все подновления будут бесполезными. Далее в подъезде заменяются трубы и прочие коммуникации, стекла или полностью оконные блоки. Производят размывку старой побелки, после чего выполняют реставрацию слоя штукатурки и наносят новую побелку на потолок и стены. Иногда для стен используют краску или обои. На заключительном этапе окрашивают оконные проемы, перила и плинтуса. Стоимость ремонта подъезда формируется в основном из стоимости использованных материалов и объема выполняемых работ.
Что входит в объем: перечень работ для текущего (косметического) и капитального
Работы по ремонту подъезда могут существенно отличаться в зависимости от его вида. Например, работы по замене крыльца — это текущий или капитальный ремонт? Так вот, косметический, или текущий, ремонт несет чисто эстетическую функцию и предполагает покраску стен, побелку потолка и прочие мелкие работы. Капитальный ремонт должен включать в себя более основательные работы:
- замена старых лестничных пролетов, клеток и площадок;
- установка отдельных лифтов для инвалидов прочие основательные работы.
| Объект | Текущий ремонт | Капитальный ремонт |
| Входные двери | Окрашивание, заделывание щелей, замена отдельных элементов конструкции или полностью входных дверей | Замена более 20% от всех входных групп |
| Крыльцо | Восстановление или обновление некоторых элементов | Демонтаж и замена на новые, монтаж пандуса |
| Козырек и кровля козырька | Текущее обновление внешнего вида, мелкие ремонтные работы | Восстановление или замена козырьков |
| Почтовые ящики | Покраска, мелкий ремонт | Замена |
| Лестницы | Обновление некоторых элементов, покраска перил | Замена лестничных маршей, установка пандусов и лифтов для инвалидов |
| Фасад | Устранение дефектов и устранение сломанных элементов, заделка стыков, покраска | Восстановление фасада. исправление капитальных трещин, полная замена покрытий |
| Ступени | Устранение трещин, заделывание швов | |
| Стены | Покраска, побелка, штукатурка | Укрепление |
| Кодовые замки на дверях | Мелкие ремонтные работы по необходимости | Замена и установка |
| Перила | Окрашивание | Замена |
| Пол | Покраска | Замена |
| Потолок | Побелка | Заделывание щелей, выравнивание, укрепление |
| Окна | Окрашивание рам, заделывание щелей | Замена более 20% конструкций |
Кто должен производить ремонт подъезда в многоквартирном доме? 2020 год
- Автострахование
- Жилищные споры
- Земельные споры
- Административное право
- Участие в долевом строительстве
- Семейные споры
- Гражданское право, ГК РФ
- Защита прав потребителей
- Трудовые споры, пенсии
Как правило, управляющая компания отказывается проводить ремонт в подъезде многоквартирного жилого дома, ссылаясь на то, что выполнение данных работ, согласно договору управления, не входит в обязанности управляющей компании. Для проведения такого ремонта необходимо решение общего собрания собственников помещений дома, а также дополнительные денежные средства, которых, естественно, не хватает.
Между тем, в соответствии с п. 3.2.2. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда , утв. Постановлением Госстроя РФ № 170, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить не только требуемое санитарное состояние лестничных клеток, но и исправное состояние строительных конструкций, отопительных приборов и трубопроводов, расположенных на лестничных клетках; нормативный температурно-влажностный режим на лестничных клетках.
А как следует из п. 3.2.9. Указанных Правил и норм, периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.
Отсутствие в договоре управления соответствующего пункта об обязанности управляющей компании производить ремонт подъезда, не освобождает последнюю от обязанности обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан.
Разумеется, не следует и забывать, что управляющая компания не обязана в отсутствие решения общего собрания собственников выполнять работы, относящиеся к капитальному ремонту.
Примеры из судебной практики: ремонт подъезда жилого дома – обязанность управляющей компании
Управляющая компания обязана провести ремонт подъездов жилого дома
Ремонт подъезда дома должен проводиться в сроки, установленные Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда
Управляющая компания обязана провести ремонт подъезда вне зависимости от задолженности ряда собственников
Управляющая компания обязана провести косметический ремонт подъезда, данные работы не носят капитального характера
Для многих собственников квартир ремонт подъезда – актуальная проблема. Недобросовестные УК отказываются проводить плановые работы, а ремонтировать парадную на свои средства – дорого.
Каким образом и за чей счет должен проводиться ремонт мест общего пользования? Кто должен делать ремонт в подъезде многоквартирного дома?
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Перед началом ремонтных мероприятий в первую очередь необходимо разграничить капитальный и косметический ремонт. К первому относятся:
- восстановление работы неисправных лифтов;
- полная или частичная замена систем водо-, тепло-, газо-, электроснабжения и канализации;
- ремонт подвальных и чердачных помещений;
- оштукатуривание стен и т.д.
Капитальный ремонт подъезда производится:
- одновременно с капремонтом всего дома, который осуществляется согласно графику, составленному районной Администрацией;
- по заявлению жильцов силами Управляющей компании.
В первом случае дополнительных взносов от собственников не потребуется – достаточно своевременно оплачивать квитанции на капремонт.
Во втором случае процедура сбора средств на восстановление подъездов регулируется ФЗ № 185 от 21.07.2007 г. «О Фонде содействия реформирования ЖКХ», согласно которому собственники обязаны оплатить 5% от стоимости всех работ.
С чего начать, если хотите добиться ремонта в подъезде
Обратиться в УК с требованием отремонтировать подъезд можно по решению собрания собственников. Первым делом необходимо изучить договор, чтобы выяснить, какие именно работы по текущему ремонту подъезда должна выполнять ваша управляющая компания.
Далее определите, что нужно сделать в вашем подъезде – может быть, потребуется проведение только части обозначенных работ. После этого нужно составить письменное заявление в УК с перечислением необходимых работ и сроков их выполнения (рекомендуемые законодательством — 22 дня на каждую 1000 кв. м). К этому шагу нужно подойти очень внимательно и ответственно — если забудете что-то упомянуть, дополнить список работ после подачи заявления уже не сможете.
Лучше, если под заявлением поставят подписи как можно больше жильцов. Документ нужно составить в двух экземплярах. Один останется в УК, а на втором сотрудник, принявший заявление, должен проставить входящий номер, подпись с расшифровкой и дату. Управляющая организация обязана предоставить ответ в течение 15 дней, обязательно в письменном виде.
В идеальном варианте УК направляет своих специалистов, они осматривают подъезд и составляют акт, после этого перечень необходимых работ утверждается вместе с Советом многоквартирного дома или на общем собрании собственников. Однако на практике так происходит не всегда, так как УК отказывается производить ремонт по каким-то причинам.
Ремонт подъездов должен быть предусмотрен Планом текущего ремонта на год. Работники организации, управляющей МКД должны следить за состоянием подъездов и определять износ. Возможно, что может понадобиться ремонт и вне графика, если состояние подъездов резко ухудшится, например, после зимы.
Если состояние подъездов ухудшилось, а управляющая организация не проводит ремонт, то собственники помещений в доме собирают и проводят собрание, на котором подготавливают заявление в адрес УК. Если домом управляет жилищное объединение (ТСЖ, ЖК, ЖСК), достаточно будет массовых обращений в Правление жилищного объединения.
Заявление должно быть написано на имя единоличного исполнительного органа компании (например, директора УК). Непременно необходимо указать дату начала необходимого ремонта в подъезде. В заявлении обрисовывают также, что конкретно нужно сделать, прикладывают фото мест, которые требуется восстановить.
Можно ли сделать самим?
Часто управляющие компании не торопятся ремонтировать даже аварийные подъезды. Чтобы расшевелить нерасторопных исполнителей можно, конечно, подать в суд, но тратить на судебные разбирательства время и деньги не всегда найдутся желающие.
Намного эффективнее – выполнить всё самим, а затем взыскать деньги с УК.
Для этого потребуется:
- составить акт о состоянии подъезда;
- определить фронт работ;
- прикинуть смету;
- найти подрядчика и согласовать с ним задачи и расценки;
- утвердить окончательную смету и подписать коллективный договор подряда на ремонт подъезда многоквартирного дома;
- дождаться выполненных работ, одобрить и составить акт приемки;
- написать заявление о компенсации расходов в УК, приложив всю финансовую отчетность по расходам и акты.
Нужно обратить внимание, чтобы в договоре подряда была прописана гарантия, в течение которой исполнитель обязуется устранить проявившиеся со временем дефекты.
Хотя в случае отказа компенсировать расходы придется подавать на управляющую компанию в суд, добиться положительного вердикта будет проще. Но стоит учитывать, что возмещение расходов на дорогостоящие материалы остается на усмотрение судьи. Он может отказать в полной компенсации, если жильцы решили, например, настелить на пол керамогранит вместо бюджетной плитки.
Не стоит недооценивать важность составления акта состояния подъезда. Чтобы повысить шансы вернуть потраченные деньги, акт должен демонстрировать, что ремонт действительно был необходим (угрожал безопасности, здоровью), а не проводился «для красоты».
Можно ли сделать самим?
Часто управляющие компании не торопятся ремонтировать даже аварийные подъезды. Чтобы расшевелить нерасторопных исполнителей можно, конечно, подать в суд, но тратить на судебные разбирательства время и деньги не всегда найдутся желающие.
Намного эффективнее – выполнить всё самим, а затем взыскать деньги с УК. Для этого потребуется:
- составить акт о состоянии подъезда;
- определить фронт работ;
- прикинуть смету;
- найти подрядчика и согласовать с ним задачи и расценки;
- утвердить окончательную смету и подписать коллективный договор подряда на ремонт подъезда многоквартирного дома;
- дождаться выполненных работ, одобрить и составить акт приемки;
- написать заявление о компенсации расходов в УК, приложив всю финансовую отчетность по расходам и акты.
Важно! Нужно обратить внимание, чтобы в договоре подряда была прописана гарантия, в течение которой исполнитель обязуется устранить проявившиеся со временем дефекты.
Хотя в случае отказа компенсировать расходы придется подавать на управляющую компанию в суд, добиться положительного вердикта будет проще. Но стоит учитывать, что возмещение расходов на дорогостоящие материалы остается на усмотрение судьи. Он может отказать в полной компенсации, если жильцы решили, например, настелить на пол керамогранит вместо бюджетной плитки.
Не стоит недооценивать важность составления акта состояния подъезда. Чтобы повысить шансы вернуть потраченные деньги, акт должен демонстрировать, что ремонт действительно был необходим (угрожал безопасности, здоровью), а не проводился «для красоты».
Что делать, если в вы получили отказ
Если управляющая компания отказывается делать ремонт в подъезде, можно обратиться с жалобой в Жилищную инспекцию, параллельно лучше отправить копию документа в Роспотребнадзор. Жалоба составляется в форме заявления. Опишите всю ситуацию, ссылаясь на нужные пункты договора и отказ управляющей компании. В конце добавьте просьбу провести проверку деятельности вашей УК и обязать ее сделать ремонт в подъезде.
К обращению нужно приложить:
копию договора с управляющей организаций
ваш экземпляр заявления в УК с просьбой о проведении ремонта
копию ответа, содержащую отказ
список ремонтных работ, которые необходимо провести в подъезде
акт осмотра подъезда (этот документ должен быть обязательно)
Если обращение не дало нужного результата, можете подавать жалобу в прокуратуру или иск в суд. К исковому заявлению также прикладываются копии всех документов. Обычно суды становятся на сторону собственников, положительное решение — вопрос времени.
Если ремонта не было более 10 лет
Несмотря на распространенность в настоящее время различных управляющих компаний и прочих организаций, осуществляющих деятельность по контролю за нормальным состоянием общедомового имущества многоквартирных домов или их объединений, встречаются и такие дома, в которых в подъезде не делали ремонт 20 лет.
Что делать в таком случае?
Есть несколько путей решения сложившейся проблемы:
- Написать от имени всех собственников помещений в таком доме официальное письмо с просьбой провести ремонт к руководству той управляющей компании, которая обслуживает дом.
- В случае отказа по немотивированным причинам жильцы вправе обратиться с соотвествующие заявлением в суд, чтобы управляющая компания уже решением суда была обязана осуществить все необходимые работы.
- В том случае, если решение суда не будет исполнено, можно обратиться также с целью возбуждения исполнительного производства к судебным приставам, чтобы они обязали с точки зрения закона управляющую компанию осуществить работы по ремонту помещений.
- Если не работает ни один из предложенных вариантов, сменить управляющую компанию и одним из первых пунктов договора указать срочное проведение текущего ремонта общедомового, а именно подъездного, имущества в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Нормативы ремонта в подъезде
Что включает ремонт подъездов многоквартирных домов управляющими компаниями, рассмотрим подробнее. Нормы проведения работ различаются в зависимости от вида проводимого ремонта. Он может быть следующих видов:
- капитальный;
- косметический;
- по инициативе жильцов.
Закон устанавливает следующие нормативы для проведения планового капремонта:
- ремонт и гидроизоляция тамбура и крыши;
- обновление вытяжной системы;
- полное остекление или полная замена оконных рам;
- замена инженерных систем (канализация, отопление, водоснабжение);
- фасад;
- утепление;
- работы в подвале;
- установка пандусов;
- возведение ограждений на крыше;
- работы на техническом этаже;
- ремонт подъездной двери;
- реконструкция козырьков подъезда;
- другие работы по согласованию с жильцами и управляющей компанией.
Косметический ремонт носит преимущественно эстетический характер. Срок его выполнения является незначительным, поэтому он должен охватить только основные потребности (побелка, покраска).
Работы, которые охватывает косметический ремонт:
- замена стекол в окнах подъезда;
- восстановления поверхности стен и пола;
- устранение дыр в стенах и последующее оштукатуривание;
- бетонирование пола и восстановление ступеней;
- окрашивание стен, потолка, пола, лестничных площадок;
- обработка панельных стыков;
- восстановление и окрашивание перил;
- другие работы по согласованию с управляющей компанией.
Капитальный и косметический ремонт могут проводиться совместно. А в случае необходимости – самостоятельно. Работы вне плана имеют более узкую направленность (ремонт локального объекта). Например, исправление кровли или побелка потолка.
Приведение подъезда в порядок может проводиться по инициативе жильцов. Они имеют право согласовать любой перечень работ:
- работы по энергосбережению (замена светильников);
- установка теплового счетчика;
- замена двери подъезда;
- установка, замена, ремонт домофона;
- благоустройство подъезда (установка зеркал, укладка кафельной плитки);
- другие работы на усмотрение собственников.