Покупка земли при упрощенной системе

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка земли при упрощенной системе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Доход от перепродажи земли

2. Оформление результатов торгов

3. Бухучет земли в бюджетном учреждении

4. Решение «земельного вопроса» при УСНО

5. Ставки земельного налога

6. Оплата земельного налога на УСН, если земля в собственности менее года

7. Когда ИП обязан уплатить налог

8. Земельный налог для собственников помещений в многоквартирном доме

9. ИП на УСН продал имущество: какой налог платить с дохода

10. ИП — УСН — доходы — продажа земельного участка

Напомним, земельные участки относятся к недвижимости. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ и п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи к покупателю регистрируется в Едином государственном реестре прав. Поэтому покупатель становится земельным собственником только после государственной регистрации. За этим строго следят, и при нарушениях может быть наложен штраф на граждан в размере от 1500 до 2000 руб., на должностных лиц — от 3000 до 4000 руб., на юридических лиц — от 30 000 до 40 000 руб.

Покупка, продажа и аренда земельных участков сроком более года регистрируются в Росреестре.
Допустимо ставить на учет земельные участки, используя разработанные в организации формы первичных документов.
При продаже части участка необходимо произвести его разделение, а не списание и постановку на учет новых объектов.
НДС операции покупки-продажи земли не облагаются.
Аренда земли частного характера облагается НДС.
Субаренда любой земли облагается НДС.
В расходы по налогу на прибыль можно включить затраты на участок только при его продаже.
В ином случае включаются в расчеты по налогу на прибыль затраты по ЗУ государственного, муниципального характера, если на них имеются строения или предполагается их возведение.

Доход от перепродажи земли

Перепродажа земли характерна не только для риелторских компаний, но также при реализации инвестиционных проектов, для сельскохозяйственных производителей, строительных компаний. При перепродаже земельного участка образуется доход, который важно правильно учесть в бухгалтерском и налоговом учете.

Земельный участок может учитываться в качестве объекта учета на основании документов, подтверждающих право на земельный участок. Следует при этом отделять правоустанавливающие и правоутверждающие документы.

К правоустанавливающим документам можно отнести:

договоры и акты приема-передачи земельного участка;
решения судов, вступившие в законную силу;
свидетельства о праве на наследство;
решения, постановления, акты органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Оформление результатов торгов

По результатам торгов составляется протокол, который в день проведения должны подписать организатор, аукционист (если на аукционе применялась открытая форма подачи предложений) и победитель. Составляется два экземпляра: один забирает победитель, второй — организатор. В документе указывают:

регистрационный номер предмета торгов;
местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка, данные о государственной регистрации прав на него;
предложения о цене;
наименование победителя и реквизиты (юридического лица) или паспортные данные (гражданина);
цена приобретения участка;
срок уплаты, если продажа в кредит (с отсрочкой платежа);
порядок, сроки и погашаемые суммы (график платежей), если продажа в рассрочку.

В пятидневный срок после подписания протокола с победителем заключается договор купли-продажи. Внесенный задаток засчитывается в оплату приобретаемой земли, другие же участники получают его обратно в течение трех банковских дней.

Организации, применяющие УСН, освобождены от ведения бухгалтерского учета в полном объеме, но для них обязательным остается учет основных средств и нематериальных активов (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ). В соответствии с абз. 2 п. 5 ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, земельные участки являются основными средствами, поэтому при любом налоговом режиме, в том числе и упрощенном, их приобретение необходимо отражать в бухгалтерском учете.

Постановка на учет земельных участков, как и прочих основных средств, происходит по первоначальной стоимости, в которую входят:

суммы, уплаченные продавцу по договору купли-продажи;
регистрационные сборы, госпошлины и другие аналогичные платежи, связанные с приобретением права на участок;
вознаграждение посреднической организации;
другие затраты, связанные с покупкой земли.

Примечание. Состав первоначальной стоимости объекта основных средств перечислен в п. 8 ПБУ 6/01.

Необходимыми документами для принятия к учету земельного участка являются акт приемки-передачи и свидетельство о регистрации в Едином государственном реестре прав.

Если бухгалтерский учет ведется в полном объеме, то затраты на приобретение земли вначале собираются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет 1 «Приобретение земельных участков», а после принятия к учету относятся на дебет счета 01 «Основные средства» в корреспонденции со счетом 08 субсчет 1. Потребительские свойства земельных участков со временем не меняются, поэтому в бухгалтерском учете амортизация на них не начисляется (п. 17 ПБУ 6/01).

Бухучет земли в бюджетном учреждении

Учреждения осуществляют бухучет земель по Инструкциям № 157н и № 174н. Земли в бессрочном обращении бюджетники отражают на аналитике к сч. 0 103 00 000 «Непроизведенные активы» по правоустанавливающему документу (п. 71 Инструкции № 157н).

До регистрации землю учитывают за балансом на сч. 01 «Имущество в пользовании».

Независимо от источника приобретения, участки следует учесть как расчеты с учредителями: сч. 210.06.

Нюансы сделок с участками в бюджете регламентируются ст. 36, 37, 38 ЗК РФ. Сюда входят:

Продажа земель, принадлежащих государству или муниципалитету, собственникам возведенных на землях сооружений и зданий производится по ценам, утвержденным соответствующими органами;
Цена земли не может превышать ее стоимость по кадастру;
Покупаться и продаваться могут земли, прошедшие учет в кадастровой службе;
Покупка земель государства или права на аренду производится на торгах (тендерах).

Покупка угодий в бухучете бюджетников отражается по ст. 330 «Увеличение стоимости непроизведенных активов» КОСГУ на сч. 0 106 13 000.

Если вы применяете схему «доходы», то на основании заполненной КУДиР с начала года вам необходимо суммировать (с учетом положений статей 250, 254, 284 и 224 НК РФ):

доходы от реализации;
прочие внереализационные доходы.

Из полученной суммы можно вычесть величину:

фактически произведенных отчислений в ФСС, ФОМС и ПФР;
выплаченных «больничных» пособий сотрудникам;
взносов по договорам добровольного страхования работников;

При этом величина ЕН к уплате после произведенных вычислений не может уменьшиться больше, чем на половину.

Предприятия и ИП, уплачивающие ЕН по схеме «доходы — расходы», с начала периода суммируют по КУДиР доходы, а затем вычитают из них расходы, определенные согласно положениям статьи 346.16 НК РФ. Помните, что для схемы «доходы — расходы» действует утвержденный порядок подтверждения операций (ст.346.17 НК РФ), которого необходимо строго придерживаться. Если вы не уверены в добросовестности ваших контрагентов, подумайте несколько раз, прежде чем выбрать в качестве основы по УСН «доходы -расходы».

Также помните, что при определении базы действуют некоторые особые условия:

ИП, работающие без привлечения наемных сотрудников, вправе уменьшать базу по УСН «доходы» на всю сумму фиксированных взносов ПФР, ФОМС и ФСС. При этом дополнительные взносы (1% от суммы, превышающий минимальный годовой доход) учитывать в базе по ЕН нельзя.
Предприниматели, применяющие схему «доходы-расходы», могут переносить убыток, полученный в текущем году на периоды в будущем (в пределах 10 лет). При этом в декларации и при проведении бухгалтерских проводок по начислению единого налога обязательно показывается сумма убытка и отражаются документы, ее подтверждающие. В противном случае воспользоваться правом на уменьшение будущей базы УСН будет невозможно. Данное правило действительно, даже если вы только начали хозяйственную деятельность и пока имеете только расходы.

Для расчета земельного налога необходимы данные о кадастровой стоимости участка. Она определяется либо на начало года, либо на момент регистрации объекта. Если участок расположен на территории нескольких субъектов, то кадастровая стоимость определяется по каждому в установленных границах.

Налоговый период — год. Если в течение этого срока произошло изменение стоимости участка, налогоплательщик все равно будет рассчитывать налоговую базу по оценке на 1 января. Это требование не касается корректировки стоимости в случае ошибки органа, осуществляющего кадастровую оценку и учет.

При долевой собственности размер земельного налога устанавливается пропорционально доле владения. Налогоплательщик сам рассчитывает налог, пользуясь сведениями из кадастрового реестра.

Налоговые ставки для земельного налога определяют местные органы власти. Но законодательством регламентированы предельные размеры:

0,3% — для с/х земель, садоводств, разведения животных, строительства жилых зданий.
1,5 – для всех остальных категорий земель.

В определенных ситуациях для расчета налога необходимо использовать коэффициенты.

Решение «земельного вопроса» при УСНО

К сведению: суммы земельного налога, фактически уплаченные «упрощенцем», в размере исчисленных сумм учитываются в расходах при УСНО. Если сумму земельного налога уплатило иное лицо за «упрощенца», то налогоплательщик сможет учесть в расходах указанную сумму только на дату погашения задолженности перед этим лицом.

Согласно п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты. При этом расходы на оплату стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров (пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Расходы, непосредственно связанные с реализацией обозначенных товаров, в том числе расходы на хранение, обслуживание и транспортировку, учитываются в составе расходов после их фактической оплаты.

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

Ставки земельного налога

Налоговая ставка

не может превышать
0,3%
от кадастровой стоимости участков:

занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры ЖКХ и приобретенных для жилищного строительства, кроме участков, используемых в предпринимательской деятельности (исключение действует с налогового периода 2021 года);
приобретенных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества. С налогового периода 2021 года ставка распространяется на участки этой группы в случае, если они не используются в предпринимательской деятельности;
с налогового периода 2021 года — земельные участки общего назначения, предназначенные для ведения гражданами садоводства и огородничества либо предназначенные для размещения иного имущества общего пользования.

Оплата земельного налога на УСН, если земля в собственности менее года

Как и при любых других видах налогов, расчет и оплата земельного налога имеет свои особенности. В частности, довольно часто вопросы возникают у налогоплательщиков в случаях, если право пользования участком появилось в течение года. Как рассчитывать налог в таких ситуациях?

Все просто: кадастровую стоимость участка нужно брать на ту дату, когда произошла постановка на кадастровый учет. При этом, размер налога надо считать с учетом специального коэффициента, высчитывать который нужно самостоятельно.

Для этого необходимо посмотреть, сколько полных месяцев в году земельный участок был в собственности. Затем полученное число надо разделить на 12 – итог и будет искомым коэффициентом.

Когда ИП обязан уплатить налог

Согласно ст. 388 НК РФ предприниматели обязаны уплатить земельный налог в бюджет, если земельный участок принадлежит им на основании одного из следующих прав:

собственности;
бессрочного использования;
пожизненного наследования.

При этом есть 3 группы условий, которые освобождают ИП от уплаты налога.

В 1 группе содержатся обстоятельства, связанные с особенностью земельного участка, который:

принадлежит к объектам лесного фонда;
изъят из оборота в соответствии с законодательством РФ;
ограничен в обороте и занят памятниками культуры или водными объектами из водного фонда;
относится к общему имуществу многоквартирного фонда.

Во 2 группе рассматривается право, на основании которого ИП владеет участком:

право безвозмездного пользования;
передача по договору аренды.

3 группа — это характеристика самого ИП: если он относится к представителям коренного малочисленного населения Крайнего Севера, Сибири, Дальнего Востока (в отношении промысловых земель, территорий для проживания и хозяйствования).

При наличии одного из перечисленных выше условий у ИП нет необходимости уплачивать налог на землю.

Земельный налог для собственников помещений в многоквартирном доме

Высокие ставки налога на нежилые помещения, особенно коммерческие, возлагают большую ответственность на собственников зданий и сооружений. Налоговые требования серьёзно затрудняют ценовые сговоры арендодателей, поскольку возлагают на них обязанность по ежегодной уплате значительных сумм, то есть, владельцы недвижимости, в свою очередь, вынуждены искать арендаторов и снижать для них цены на аренду для того, чтобы ценный актив не превратился в статью одних лишь расходов. Местные бюджеты пополняются, прежде всего, за счёт налогов на недвижимость (собственно, налоги на недвижимость не поступают ни в какие бюджеты, кроме местных).
Поэтому местные власти также вынуждены удерживать разумные налоговые ставки, не задирая их слишком высоко, чтобы не замедлять строительство новых объектов коммерческой недвижимости.

ИП на УСН продал имущество: какой налог платить с дохода

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСНО с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств.

На основании п. 4 ст. 346.16 НК РФ в целях гл. 26.2 НК РФ в состав основных средств и нематериальных активов включаются основные средства и нематериальные активы, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 НК РФ.

Согласно п. 2 ст. 256 НК РФ земля и иные объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы) не подлежат амортизации. В связи с этим расходы в виде выкупной стоимости земельного участка не могут быть отнесены к расходам на приобретение основных средств. Соответственно, при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО, указанные расходы не учитываются.

Такого мнения по данному вопросу представители Минфина придерживаются на протяжении длительного периода, и с ними нельзя не согласиться: их позиция полностью соответствует нормам действующего законодательства (письма от 15.11.2006 № 03-11-05/247, от 31.01.2008 № 03-11-04/3/36, от 07.08.2017 № 03-11-11/50441).

«Упрощенцы» ищут другие основания для учета в расходах стоимости земельных участков: ведь перечень расходов, установленный ст. 346.16 НК РФ, большой. Да и для целей исчисления налога на прибыль расходы на приобретение земельного участка учитываются в особом порядке в соответствии со ст. 264.1 НК РФ. Может быть, можно данный алгоритм применить и для УСНО, учитывая, что в гл. 26.2 НК РФ много ссылок на нормы гл. 25 НК РФ?

Но и тут организации и индивидуальных предпринимателей, применяющих УСНО, порадовать нечем.

Обратите внимание: затраты на приобретение земельного участка в закрытом перечне расходов, учитываемых при применении УСНО, отсутствуют. Соответственно, в связи с тем, что названные расходы п. 1 ст. 346.16 НК РФ не предусмотрены, при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы, эти расходы учитываться не должны.

Об этом также говорили представители Минфина еще в Письме от 30.06.2011 № 03-11-06/2/101. В данном случае тоже остается только согласиться с представителями контролирующих органов, поскольку их позиция соответствует нормам гл. 26.2 НК РФ.

Поскольку из вопроса неясна цель приобретения земельного участка, можно предположить еще один вариант его использования: для дальнейшей перепродажи. Здесь возникает вопрос о том, может ли земельный участок быть товаром.

Как сказано в ст. 38 НК РФ, товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Следовательно, и земельный участок может быть товаром. Тогда стоимость земельного участка учитывается в расходах при УСНО по правилам учета товаров.

В соответствии с пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСНО и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на расходы на оплату стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на величину расходов, указанных в пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, – НДС), а также на расходы, связанные с приобретением и реализацией названных товаров, в том числе на расходы на хранение, обслуживание и транспортировку товаров.

К сведению: из приведенных норм следует, что «упрощенец» вправе уменьшить полученные доходы на сумму фактически понесенных им расходов на приобретение земельных участков, которые приобретаются им с целью дальнейшей перепродажи, в момент их реализации.

С приведенным подходом согласны и представители Минфина, напоминая при этом, что в иных случаях расходы на приобретение земельных участков в целях налогообложения в рамках применения УСНО не учитываются (письма от 08.04.2011 № 03-11-06/2/46, от 28.02.2013 № 03-11-06/2/5946, от 15.06.2017 № 03-11-11/37042).

С мнением о том, что земельные участки могут быть товаром и учитываться в расходах при УСНО по правилам учета товаров, согласны и суды. В качестве примера можно привести Постановление ФАС МО от 21.10.2013 по делу № А41-4191/13.

Отметим также: пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ установлено, что расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются при налогообложении по мере реализации указанных товаров. При этом следует иметь в виду, что в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг (за исключением случаев, поименованных в п. 3 ст. 39 НК РФ) признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных ра��от одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу – на безвозмездной основе.

Таким образом, расходы на оплату товаров, предназначенных для дальнейшей реализации, признаются в составе расходов при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением УСНО, после фактической передачи товаров покупателю независимо от того, оплачены они покупателем или нет (Письмо Минфина России от 27.10.2014 № 03-11-06/2/54127).

Соответственно, стоимость земельного участка, реализуемого в качестве товара, включается в состав расходов при УСНО на дату перехода права собственности на земельный участок к покупателю.

Согласно ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога считаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не являются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного пользования, в том числе праве безвозмездного срочного пользования, или переданных им по договору аренды.

Соответственно, «упрощенцы», владеющие земельными участками, считаются плательщиками земельного налога. Напомним, что применение УСНО не освобождает организации и индивидуальных предпринимателей от уплаты земельного налога.

В связи с уплатой земельного налога встает вопрос о возможности его учета в расходах при УСНО.

На основании пп. 22 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на расходы в виде сумм налогов и сборов, уплаченных в соответствии с законодательством о налогах и сборах, за исключением налога, уплаченного в силу гл. 26.2 НК РФ, и НДС, уплаченного в бюджет исходя из п. 5 ст. 173 НК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 346.17 НК РФ данные расходы налогоплательщик вправе учесть в составе расходов после их фактической оплаты.

При этом согласно пп. 3 п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходы на уплату налогов, в том числе земельного налога, учитываются в размере, фактически уплаченном налогоплательщиком при самостоятельном исполнении обязанности по уплате налогов либо при погашении задолженности перед иным лицом, возникшей вследствие уплаты этим лицом в соответствии с НК РФ за налогоплательщика сумм налогов (Письмо Минфина России от 07.08.2017 № 03-11-11/50441).При наличии задолженности по уплате налогов расходы на ее погашение учитываются в составе расходов в пределах фактически погашенной задолженности в те отчетные (налоговые) периоды, когда налогоплательщик погашает указанную задолженность либо задолженность перед иным лицом, возникшую вследствие уплаты этим лицом в соответствии с НК РФ за налогоплательщика сумм налогов.

К сведению: суммы земельного налога, фактически уплаченные «упрощенцем», в размере исчисленных сумм учитываются в расходах при УСНО. Если сумму земельного налога уплатило иное лицо за «упрощенца», то налогоплательщик сможет учесть в расходах указанную сумму только на дату погашения задолженности перед этим лицом.

* * *

Выделим главное:

земельные участки не являются амортизируемым имуществом, поэтому расходы в виде выкупной стоимости земельного участка не могут быть отнесены к расходам на приобретение основных средств и не могут быть учтены в расходах при УСНО;
затраты на приобретение земельного участка в закрытом перечне расходов, учитываемых при применении УСНО, не поименованы. Таким образом, отдельного вида расходов в данном случае нет;
если земельный участок приобретен с целью дальнейшей продажи, то он является товаром и учитывается для целей применения УСНО в качестве товара;
суммы земельного налога учитываются в расходах при УСНО.

ИП — УСН — доходы — продажа земельного участка

Торги проводятся в месте, день и час, указанные в выдаваемом извещении о проведении торгов.

Аукцион, предполагающий открытую форму подачи предложений о цене, начинается с оглашения основных характеристик и начальной цены земельного участка, шага аукциона и порядка его проведения. Шаг аукциона составляет от 1 до 5% начальной цены и во время торгов остается постоянным. Участникам раздаются пронумерованные билеты, которые они поднимают, если готовы купить участок по заявленной цене. Ведущий называет номер первого поднятого билета и наименование его держателя. Затем цена поднимается на шаг аукциона. Если ни один участник не откликнулся, цена повторяется три раза. Если и после этого поднятых билетов нет, аукцион завершается. Победил тот, чей номер был назван последним. Аукционист объявляет о продаже земельного участка, указывает его цену и номер билета нового обладателя.

Конкурс или аукцион, на который предложения о цене подаются в закрытой форме, проводится следующим образом. Организатор, предварительно принимая предложения о цене, разъясняет их подателям право повторно обратиться до начала торгов. Учитываться будет последнее предложение. Приступая к торгам, он проверяет целостность запечатанных конвертов (это фиксируется в протоколе о торгах). При вскрытии конверта и оглашении предложения помимо его подателя могут присутствовать другие участники или их доверенные, а также работники СМИ, если это разрешит организатор.

Предложения должны быть изложены на русском языке и подписаны участником или его представителем. Цена указывается цифрами и прописью. Предложения с ценой, ниже начальной, не рассматриваются.

И на аукционе, и на конкурсе победителем признается назвавший максимальную цену. Правда, на конкурсе нужно выполнить еще определенные условия. Если предложений несколько, победителем станет тот, кто раньше подал заявку.

регистрационный номер предмета торгов;
местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка, данные о государственной регистрации прав на него;
предложения о цене;
наименование победителя и реквизиты (юридического лица) или паспортные данные (гражданина);
цена приобретения участка;
срок уплаты, если продажа в кредит (с отсрочкой платежа);
порядок, сроки и погашаемые суммы (график платежей), если продажа в рассрочку.

Примечание. Санкции предусмотрены ст. 19.21 КоАП РФ.

Когда одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, другая может ее добиться через суд. Если уклонение признают необоснованным, виновнику придется возместить все вызванные задержкой регистрации убытки (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Порядок государственной регистрации предусмотрен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее — Закон N 122-ФЗ). Согласно Указу Президента РФ от 13.10.2004 N 1315 федеральным органом исполнительной власти, регистрирующим права на недвижимое имущество и сделки с ним, является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация). На местах функционируют ее территориальные управления.

Чтобы зарегистрировать право собственности на земельный участок, покупатель и продавец подают заявление, приложив договор, кадастровый план участка и квитанцию об оплате госпошлины. Госпошлина для физических лиц определена в размере 500 руб., для организаций — 7500 руб. (пп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Примечание. Перечень документов, подаваемых при государственной регистрации права собственности на земельный участок, указан в ст. 16 Закона N 122-ФЗ.

Начнем с налогообложения. Согласно гл. 31 НК РФ собственники земельных участков являются плательщиками земельного налога. Так как этот налог относится к местным, обязанности по его уплате и сдаче отчетности регулируются нормативными правовыми актами муниципальных образований. Об уплате земельного налога на страницах нашего журнала уже рассказывалось, повторяться не будем.

Согласно п. 1 ст. 83 НК РФ собственник земли ставится на налоговый учет по месту расположения своего участка. Однако подавать специальное заявление в этом случае не нужно: это происходит на основании сведений от органов, регистрирующих права на недвижимое имущество. Таким образом, если, например, организация приобретает участок в другом регионе, после регистрации прав на него она автоматически встает на учет в новой налоговой инспекции.

Перейдем к налоговому учету при УСН. «У��рощенцы» с объектом налогообложения «доходы минус расходы» вправе уменьшить налоговую базу на сумму уплаченного земельного налога на основании пп. 22 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

А как быть со стоимостью самого участка? Известно, что при УСН можно признать расходы на приобретение основных средств (пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Земельные участки относятся к основным средствам. Тем не менее их стоимость при определении налоговой базы не учитывается. Почему? В состав основных средств организации или индивидуального предпринимателя, применяющих УСН, входят только объекты, признаваемые амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 НК РФ (п. 4 ст. 346.16 НК РФ). А земельные участки, согласно п. 2 ст. 256 НК РФ, к таковым не относятся, поэтому их стоимость на расчет единого налога не повлияет.

суммы, уплаченные продавцу по договору купли-продажи;
регистрационные сборы, госпошлины и другие аналогичные платежи, связанные с приобретением права на участок;
вознаграждение посреднической организации;
другие затраты, связанные с покупкой земли.