Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски покупателя при покупке квартиры у подрядчика: что важно знать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Генеральные подрядчики и прочие крупные подрядные структуры, для выполнения некоторых задач могут привлекать более мелкие организации, которые выступают в процессе строительства дома как субподрядчики. Расчет с ними за предоставленные услуги также часто осуществляется посредством уступки прав на квартиру по договорам цессии. Чтоб выручить средства за свою работу, субподрядчики продают переданные им объекты посредством переуступки прав на них.
Подрядная квартира и ее особенности
Подрядная квартира – это та, которой застройщик расплатился с подрядчиком за выполненные им работы. Раньше этот вид оплаты встречался реже, чем последние годы – такая форма расчета стала особенно популярной после 2008-го года. В годы финансового кризиса для многих девелоперов стало проблематичным расплачиваться со своими партнерами деньгами. Свободных средств стало гораздо меньше. Сегодня такая ситуация сохраняется – особенно отчетливо это прослеживается на рынке первичной недвижимости среднего класса среди небольших строительных контор. Как правило, крупные девелоперы осуществляют оплату прямыми деньгами, хотя и тут бывают исключения.
Сами по себе подрядные квартиры редко нужны подрядчикам – они хотят получить деньги. Иногда они оставляют себе такое жилье, если нуждаются в улучшении жилищных условий или чувствуют, что со временем квадратные метры здесь подорожают, и они смогут продать объект недвижимости дороже. Однако в большинстве случаев подрядные квартиры выставляются на продажу, причем дешевле, чем от застройщика, так как компания желает «обналичить» свои деньги как можно быстрее. Порой жилье реализуется на 10-30% дешевле.
Основные правила покупки
Чтобы приобретение подрядной квартиры не обернулось неприятностями, потребуется быть исключительно внимательным на каждом этапе. Алгоритм такой:
· Проверка застройщика и объекта строительства.
· Проверка наличия у подрядной организации зарегистрированного договора долевого участия. Если вам предлагают купить квартиру по договору инвестирования или обещают зарегистрировать ДДУ в ближайшее время и потом оформить договор уступки – отказывайтесь.
· Проверка полномочий директора подрядчика на момент заключения сделки. Для этого потребуется получить выписку ЕГРЮЛ.
· Анализ устава компании (требуется проверить, может ли директор компании продавать активы без разрешения учредителей).
· Запрос от подрядчика документа об отсутствии материальных претензий к застройщику.
· Запрос от застройщика информации о том, что подрядная организация выполнила свои обязательства в полной мере. Только в случае, если все работы завершены, можно покупать жилье.
· Выяснение, не переданы ли в Росреестр документы о вводе жилого комплекса в эксплуатацию (это важно, так как после указанного момента подписание договора уступки невозможно – потребуется ждать, пока объект будет сдан, и уже затем приобретать жилье у подрядчика по договору купли-продажи, но, вероятнее всего, уже дороже).
Покупка квартиры от субподрядчиков
По сути, схема покупки квартир у таких организаций практически не отличается от приобретения жилья у основных подрядчиков и оформляется аналогичными договорами.
Однако, «цепочка» переуступок между субподрядчиками может быть многократной, что до невозможности усложняет процесс проверки выполнения обязательств каждого из них, за которые права на квартиру и были переуступлены. Риск таких схем состоит в том, что при неисполнении обязательств хотя бы одной организацией из «цепочки», последний покупатель будет лишен жилья.
✅ Требуемые документы
Законная и прозрачная сделка требует определенного комплекта документов. А именно:
|
Звено процесса |
Необходимые документы |
|---|---|
|
Головной Застройщик |
|
|
Подрядчик |
|
Застройщики также могут прописать в договоре невозможность уступки права требования на квартиры без их согласия. Пока дом строится, дольщик по закону может уступить свои права — продать квартиру в недостроенном доме. Но в некоторых договорах прописано, что нужно получить согласие застройщика на такую переуступку прав и согласовать с ним цену, отмечает Анастасия Поликыржа.
«Это хитрость, обычно застройщики начинают подключать своих риелторов, юристов и берут за эти услуги определенную сумму вознаграждения. Например, дольщик может продать квартиру, но заключив договор по поиску, продаже и регистрации квартиры. Это такой способ получить вознаграждение с дольщика за допуслуги», — пояснила адвокат.
Пошаговый порядок действий
Покупка квартиры у подрядчика предусматривает стандартный порядок действий, который характерен для всех сделок такого типа. После первичной проверки Застройщика и подрядчика Покупателю понадобится:
- Заключить с подрядчиком договор купли-продажи, договор о переуступке прав или договор соинвестирования. Если изначальный договор между Застройщиком и подрядчиком был заверен у нотариуса, то новый договор между подрядчиком и Покупателем также потребует нотариального удостоверения.
- Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если в Росреестре регистрируется договор купли-продажи, то Покупатель уплачивает госпошлину в размере 2000 рублей. А если в Росреестре регистрируется договор о переуступке прав, то Покупатель (физическое лицо) уплачивает госпошлину в размере 350 рублей (пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
- Передать подрядчику деньги за квартиру. Составить взаимные акты приема-передачи. Покупатель фиксирует, что подрядчик передал ему необходимые документы и переоформил на него право собственности. Подрядчик фиксирует, что Покупатель передал ему всю необходимую сумму. Эти документы помогут сторонам избежать потенциальных претензий друг к другу.
- Дождаться окончания строительства, если дом еще не был сдан в эксплуатацию. После сдачи дома в эксплуатацию Покупатель должен подписать акт приема-передачи объекта. Этот документ подписывается праводержателем только в том случае, если его устраивает качество жилого помещения. Если праводержатель обнаруживает в квартире какие-то недостатки, он может потребовать от Застройщика их устранения. После подписания акта приема-передачи праводержатель получает возможность въехать квартиру. Гражданин становится полноправным собственником объекта недвижимости.
В чем состоит суть сделки
Мнение эксперта
Станислав Ершов
Квалифицированный юрист. Готов ответить на любые ваши вопросы! Задавайте их прямо сейчас!
Написать эксперту
Многие потенциальные покупатели не понимают, зачем покупать недвижимость у подрядных компаний и как она вообще оказывается в их распоряжении. Подрядчик – это организация, оказывающая застройщику услуги на разных этапах возведения объекта. Такие компании выполняют строительно-монтажные и отделочные работы, занимаются остеклением, благоустраивают территорию.
Поскольку застройщики часто испытывают дефицит финансирования, особенно в период спада продаж, они расплачиваются с контрагентами по взаимозачету. Исполнитель получает за свою работу не живые деньги, а квадратные метры в новостройке. Это происходит путем составления ДДУ между сторонами. Передача прав по договору подлежит государственной регистрации.
Также бывает, что строители передают подрядчикам уже готовое жилье. В таких случаях заключается соглашение купли-продажи. Подрядная организация оформляет квадратные метры в свою собственность, а потом их перепродает.
Конечно, исполнителя это может не устраивать. Но иногда его просто ставят перед фактом, и приходится соглашаться на сделку. В результате подрядчик продает квартиры посторонним людям по договору уступки. Поскольку ему надо покупать материалы, платить налоги, зарплату персоналу, жилье обычно реализуется по минимальным ценам.
Необходимые документы
Для заключения и регистрации договора уступки права требования в 2021 году нужно подготовить следующие документы:
- гражданский паспорт покупателя;
- договор между подрядчиком и застройщиком;
- договор уступки права требования между покупателем и подрядчиком;
- заявление о государственной регистрации договора;
- квитанция об оплате госпошлины;
- справка об отсутствии материальных претензий застройщика к подрядчику;
- свидетельство о заключении брака, согласие супруги либо брачный контракт;
- согласие застройщика, оформленное в письменном виде, на переход прав либо его уведомление о таком переходе, при условии, то это требование содержится в договоре между подрядчиком и застройщиком.
Особенности приобретения
Но всегда должно быть зарегистрировано в Росреестре. Вот только для регистрации такой уступки требуется его полная оплата первоначальным кредитором — т.е. подрядчик должен сначала выполнить все работы и провести их через бухгалтерию застройщика, получив при этом справку о полной оплате. И в результате покупатель «вешает» на себя двойной риск — риск исполнения застройщиком своих обязательств по завершению строительства и риск исполнения своих обязательств подрядчиком.
Покупка квартиры у подрядчика – один из способов получения жилой площади, получивший распространение в настоящее время. Его суть заключается в следующем:
- подрядчик поставляет материалы и оказывает услуги, необходимые для строительства новостройки и отделки квартир;
- строительная компания взамен вместо денежных средств расплачивается жилой площадью.
Сегодня все чаще застройщики выбирают подрядчиков, с которыми можно рассчитаться квадратными метрами. Обусловлено это высокой конкуренцией на строительном рынке и отсутствием «свободных» средств. Есть ли риски? Риски покупки квартиры у подрядчика существуют.
Нюансы сделки Покупка объекта недвижимости — сделка серьезная, поэтому надо проявить ответственность. Тем более это необходимо в том случае, если это осуществляется с участием подрядчика.
Необходимо учесть следующие нюансы:лучше всего воспользоваться услугами профессионального юриста, чтобы не нарваться на недобросовестного подрядчика;получить необходимые сведения о подрядчике, сделку с которым предстоит заключить, можно у застройщика, в его отделе продаж, и уточнить, сотрудничают ли они с данной подрядной организацией;
следует узнать в Росреестре, не наложено ли какого-либо обременения на объект недвижимости;подрядчики-мошенники часто пользуются недобросовестным ходом — переводят задолженность с себя на клиента, поэтому необходимо взять у строительной компании документ о том, что оплата за квадратные метры произведена полностью.
Именно договор ДДУ застройщики обязаны заключать по законодательству. По такому договору квартиру можно купить на любом этапе строительства, будь то котлован или последний этаж. Смысл его состоит в том, что покупатель приобретает определенную, обозначенную квартиру, которая после того, как дом возведен и должным образом зарегистрирован, передается в собственность покупателя.
Такой договор имеет гарантии, поскольку означает, что застройщик работает по ФЗ-214, который регламентирует порядок возведения и регистрацию дома. К тому же такой договор обязательно регистрируется в Росреестре, и только после регистрации он обладает всеми правами договора долевого участия.
- Точные данные квартиры, с поэтажным планом и расположением объекта.
- Окончательная стоимость объекта.
- Сроки сдачи объекта в эксплуатацию.
- Сроки передачи дольщику квартиры.
Как купить квартиру в новостройке со скидкой. Как найти квартиры у подрядчика и избежать рисков.
Дешевые он конечно относительно, стоимость будет ниже, чем у застройщика на 5-15%. Найти такие квартиры на досках объявлений, конечно же, не получиться. Подрядчики строят, а не ищут покупателей, поэтому они чаще всего пользуются услугами риэлторов и агентства недвижимости. Найти такую желанную недвижимость можно через знакомых риэлторов, они такие квадратные метры показывают с огромным желанием, так как их быстро раскупают, а значит, и они быстрее получают свою прибыль от сделки.
При этом понадобится ключ доступа к ФГИС ЕГРН, который можно получить на сайте Росреестра после авторизации со помощью ЕСИА (нужна регистрация на сайте Госуслуги). Кроме того, баланс на сайте Росреестра должен быть пополнен минимум на 400 рублей, что позволит приобрести пакет услуг по предоставлению сведений о 100 объектах. Подробнее о получении ключа доступа к ФГИС ЕГРН, пополнении баланса и приобретении пакета услуг можно узнать на сайте Росреестра.
Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости в электронном виде занимает до 3 дней, тогда как в бумажном виде на это уходит до 7 дней. Можно получить выписку и гораздо быстрее по уникальному ключу доступа (именно такая услуга обходится в 400 рублей за 100 запросов), но она не будет заверена электронно-цифровой подписью (такая выписка не принимается банками, органами опеки и попечительства).
Если полученный XML документ с выпиской в электронном виде не открывается нормально на вашем компьютере, но можно воспользоваться сервисом «Проверка электронного документа» на сайте Росреестра.
В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости содержится указанный нами кадастровый номер земельного участка, а также характеристики объекта недвижимости. Самая интересная информация — это список с договорами долевого участия в строительстве. В частности, из этого списка легко определить, сколько квартир продал застройщик, действительно ли квартиры в данной новостройке продаются успешно.
Нас интересуют юридические лица, в основном Общества с ограниченной ответственностью (ООО), в пользу которых установлены ограничения прав и обременения объекта недвижимости. Нередко названия подрядчиков говорят сами за себя. Если встречаете что-то вроде «Строительная компания», «Стройдор», «Стройгород», «Водоканалстрой», «Инженерные системы», «Электромонтаж», «Пластиковые окна», да ещё и с несколькими квартирами, то с большой вероятностью это подрядчик.
Также такая выписка позволяет проверить, принадлежит ли конкретно выбранная вами квартира конкретному физическому или юридическому лицу, кому она принадлежала, сколько было уступок прав требования, находится ли квартира в ипотеке (в том числе, у какого банка и на какой срок).
Собрав название подрядчиков и их ИНН из выписки из ЕГРН, можно найти их контакты при помощи поисковых систем Яндекс или Гугл. Далее придётся звонить и узнавать о том, продаёт ли подрядчик квартиры и по каким ценам.
Покупка квартиры в новостройке у подрядчика вовсе не означает, что можно игнорировать проверку самого застройщика. Вполне может оказаться, что стройка была заморожена или велики шансы того, что объект будет недостроен, именно поэтому подрядчик предлагает огромную скидку на квартиру.
Но есть и специфические риски покупки квартиру именно у подрядчика. Во-первых, стоит рассматривать только квартиру, полученную подрядчиком по договору долевого участия (ДДУ). Если застройщик предлагает переуступить долг (право требовать долг от застройщика), а не право требовать конкретную квартиру, то риски повышаются. Ещё выше риски, если вас просят подписать какие-то предварительные договора и осуществить оплату по ним.
Недостатком зачётных схем является то, что покупатель не сможет получить имущественный налоговый вычет, т.к. строительная компания не сможет выдать подтверждение о расходах покупателя для Федеральной Налоговой Службы (ФНС), поскольку оплату вы производите подрядчику. И конечно же такая схема не подходит для покупки по ипотеке, т.к. сделка с банковской организацией может сильно затянуться.
Ещё один недостаток заключается в том, что подрядная организация может получить квартиру от застройщика в качестве оплаты, но при этом не выполнить обязательств перед застройщиком. В результате по суду договор уступки может быть расторгнут, а квартира возвращена застройщику.
Рассмотрим только вариант уступки права требования по договору долевого участия в строительстве, когда квартиру предлагает подрядчик. Такая уступка возможно после государственной регистрации и до того, как подписан акт приёма-передачи на квартиру.
Важно обязательно проверить договор, на основании которого у подрядчика имеется право требовать определённую квартиру. В этом договоре должны быть чётко указаны расположение, площадь и другие характеристики. В договоре может содержаться пункт, обязывающий согласовывать уступку требований с застройщиком.
Самым лучшим договором при уступке прав требования подрядчика является трёхсторонний договор с вами, застройщиком и подрядчиком. При этом вы точно будете уверены, что застройщик привлекал данного подрядчика. Плюс в договоре может быть указано, что долг застройщика подрядчи��ом погашен. Кроме того, к договору можно приложить справку о том, что застройщик признает оплату за квартиру от подрядчика и считает задолженность подрядчика за квартиру погашенной.
Если у квартиры были предыдущие правообладатели, то у подрядчика должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так далее до оплаты застройщику. Хотя в данном случае лучше избегать сложных цепочек и предпочитать варианты, когда первым правообладателем является подрядчик.
Что нужно что бы стать подрядчиком или субподрядчиком
Для того, чтобы стать подрядчиком в строительстве с нуля нужны всего три важных условия: • Наличие ресурсов; • Наличие подтверждённого опыта; • Конкурентная цена предлагаемых работ. Кроме этих условий, для того, чтобы принять на себя выполнение определённых видов работ могут потребоваться разрешительные документы. Для целого набора, определённых видов строительных работ это членство в СРО (саморегулируемые организации), которые осуществляют положенный законом контроль наличия требуемых квалификаций и компетенций исполнителей, а также выдают допуски на производство этих видов работ. Некоторые типы работ, такие как обращение с некоторыми опасными веществами, работы с высоким напряжением, другие опасные работы, должны осуществляться под надзором специализированных государственных организаций. Для этого тоже нужны сертификаты и допуски как у персонала, так и для организации в целом. Многие виды строительных работ не подлежат юридическому регулированию и для их проведения требуется только организация соблюдения правил проведения работ и техники безопасности
Заказчики, выбирая организацию для строительства или ремонта объекта, уделяют большое внимание именно опыту успешного выполнения аналогичных работ. Поэтому наиболее простой способ оказаться занятым в таком бизнесе – начать с партнёрства с опытной организацией в качестве субподрядчика
Субподрядные работы, исполненные качественно и в срок тоже окажутся в портфеле успешных проектов и, со временем, станут визитной карточкой для получения самостоятельных заказов.
Внимательно изучайте документы
Если вы намереваетесь подписать договор уступки права требования, обязательно возьмите у продавца заверенную копию основного договора долевого участия между застройщиком и инвестором — ознакомьтесь с условиями, на которых вы впоследствии получите квартиру. В документе могут содержаться положения, навязанные инвестору незаконно. Например, обязанность после ввода дома в эксплуатацию заключить договор с ТСЖ. Кроме того, в договоре долевого участия вы можете увидеть, какой будет отделка квартиры, тогда как в договоре уступки эти данные не указываются. Информацию об отделке объекта можно сверить с заключением экспертизы по проекту. Этот документ в соответствии с законом застройщик обязан предоставить по требованию любого лица.
В практике некоторых красноярских компаний-застройщиков цена объекта складывается из двух составляющих: сумма за создание объекта строительства и за дополнительные работы, например, за остекление балконов. Как правило, подрядчики в данном случае оплачивают сумму, предусмотренную за создание объекта, а стоимость остекления переводят как долг. Эта разница видна в справке об оплате, которую выдает застройщик: кроме фразы о том, что подрядчик или физическое лицо оплатили объект долевого строительства в полном объеме, в тексте должна быть расшифровка, какую сумму строительная компания получила за создание объекта строительства.
И напоследок — о соображениях здравого смысла, которыми стоит руководствоваться при сделках с дорогостоящим имуществом. Доверия заслуживает только официально оформленное юридическое лицо: на его офисе должно быть указано название фирмы, которая продает вам квартиру, а печать на приходном документе должна принадлежать той компании, с которой заключен договор уступки, и совпадать с печатью в договоре. Прежде чем отдавать деньги, обязательно убедитесь, что должностное лицо уполномочено принимать денежные средства: это может быть кассир, бухгалтер или директор. При расчете после подписания договора сотрудник компании обязан зафиксировать получение денег в приходном ордере (ни в коем случае не в расписке!) с указанием фамилии и инициалов покупателя, заплаченной суммы, номера договора и даты оплаты.
Пусть даже вы склонны доверять компании, которая уступает вам недвижимость, пусть вам подходят условия сделки и цена квартиры, окончательно точки над «и» в решении о покупке должна расставить репутация застройщика — ведь именно от него зависит качество и сроки строительства вашего будущего дома.
Зоя Зимина
Что нужно что бы стать подрядчиком или субподрядчиком
Для того, чтобы стать подрядчиком в строительстве с нуля нужны всего три важных условия: • Наличие ресурсов; • Наличие подтверждённого опыта; • Конкурентная цена предлагаемых работ. Кроме этих условий, для того, чтобы принять на себя выполнение определённых видов работ могут потребоваться разрешительные документы. Для целого набора, определённых видов строительных работ это членство в СРО (саморегулируемые организации), которые осуществляют положенный законом контроль наличия требуемых квалификаций и компетенций исполнителей, а также выдают допуски на производство этих видов работ. Некоторые типы работ, такие как обращение с некоторыми опасными веществами, работы с высоким напряжением, другие опасные работы, должны осуществляться под надзором специализированных государственных организаций. Для этого тоже нужны сертификаты и допуски как у персонала, так и для организации в целом. Многие виды строительных работ не подлежат юридическому регулированию и для их проведения требуется только организация соблюдения правил проведения работ и техники безопасности
Заказчики, выбирая организацию для строительства или ремонта объекта, уделяют большое внимание именно опыту успешного выполнения аналогичных работ. Поэтому наиболее простой способ оказаться занятым в таком бизнесе – начать с партнёрства с опытной организацией в качестве субподрядчика
Субподрядные работы, исполненные качественно и в срок тоже окажутся в портфеле успешных проектов и, со временем, станут визитной карточкой для получения самостоятельных заказов.