Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое вид разрешенного использования и как изменить ври земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Смена ВРИ по 39 статье Градостроительного кодекса РФ предполагает коллегиальное принятие решения, после проведения общественных слушаний. Пакет собираемых документов при этом остается прежним, а срок рассмотрения документов увеличивается с 30 до 60 дней.
Что такое территориальная зона?
В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.
Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.
К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.
Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.
Некоторые примеры территориальных зон:
- жилая зона,
- деловая зона,
- промышленная зона,
- сельскохозяйственная.
В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.
Что делать, если в предоставлении госуслуги отказали?
Полный перечень причин для отказа в оказании госуслуги приводится в тексте административного регламента по ее предоставлению.
Наиболее часто встречаемые:
- Заявление заполнено не по форме регламента либо не поддается прочтению.
- Заявка подписана лицом, не имеющим на это право.
- На участок наложены ограничения в силу закона, либо он является изъятым из оборота.
- Сведения в представленных документах противоречивы.
- Выявленное при анализе документов отсутствие прав на земучасток.
- Испрашиваемый вид использования надела не соответствует видам, предусмотренным ПЗЗ.
- Отзыв заявления.
Отказать в оказании услуги органы власти могут по любому из этих оснований. Причина отказа обязательно указывается в тексте решения. После устранения причины отказа, заявление может быть подано повторно.
Смена ВРИ земельного надела – процедура важная и необходимая. С одной стороны – это возможность на законных основаниях хозяйствовать на своей земле, с другой – возможность сэкономить на налогах или напротив, увеличить кадастровую, а значит и рыночную стоимость земли.
Весь процесс смены ВРИ земельного участка от подачи соответствующего заявления до момента внесения изменяющих записей в Земельный кадастр занимает от 1,5 до 2,5 мес.
Часть этапов процедуры является платной, к этому надо быть готовым заранее, чтобы из-за несвоевременной оплаты госпошлины не отодвинуть время получения необходимой вам выписки. Кроме того у вас всегда есть возможность выбора – пройти весь путь самостоятельно, либо доверить работу юристу.
С помощью кадастровой карты и отчета на базе выписки из ЕГРН вы сможете заранее узнать ВРИ участка и понять, подходит ли он для ваших целей. Если нет, его можно изменить. Но важно учитывать, что оба эти ресурса показывают только основной ВРИ, а кроме него существуют еще условно разрешенные и вспомогательные.
- Основные – главные способы использования участка, которые вы применяете по умолчанию. Как правило, таких ВРИ 2-3 у каждого участка.
- Условно разрешенные – это те, которые допускаются градостроительным регламентом зоны, на которой расположен участок. Чтобы сменить основной ВРИ на условный, нужно пройти особую процедуру и получить разрешение.
- Вспомогательные – это те, которые дополняют основные и разрешенные. Как правило, их используют для строительства объектов, предназначенных для обслуживания основного и разрешенного ВРИ.
Правила зонирования территории
В отношении данного процесса принят строгий регламент, регулируемый ст. 34 ГсК РФ, что нужно для соблюдения правил застройки и других градостроительных норм. Среди главных ограничений, которые применяются в этой отрасли:
-
можно объединять земли с одним типом;
-
новая постройка не должна наносить ущерб уже действующим;
-
соответствие культурным, историческим и религиозным особенностям местности;
-
границы зон должны совпадать с линиями других поселений, осевыми улицами и магистралями, естественными природными объектами.
- Согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются правообладателями (собственниками земельных участков и объектов капитального строительства) самостоятельно.
- Лицо, желающее изменить ВРИ земельного участка, обращается в местное МФЦ с заявлением о смене ВРИ ЗУ и прикладывает комплект документов, удостоверяющих его права на данный ЗУ.
- Если территориальная зона по ПЗЗ вашего населенного пункта предполагает в качестве основного или вспомогательного ВРИ ЗУ, за сменой которого обращается заявитель, то в ЕГРН вносятся изменения. Если не предполагает, то заявитель получит отказ.
- После смены ВРИ земельного участка, у него изменится кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость устанавливается в зависимости от ЦН и ВРИ земельного участка, а рассчитывается на основании массовой кадастровой оценки проводимой не чаще чем раз в 5 лет и актуализируется исходя из поправочного коэффициента, установленного правительством вашей области.
Как можно исправить сложившуюся ситуацию?
Установить соответствие вида разрешенного использования участка несложно, если знаете, в какие органы обращаться и какие документы для этого предоставлять. Избежать трудностей помогут эксперты нашей компании. Мы проведем процедуру в два раза быстрее, гарантировав результат.
- Для начала надо собрать пакет документации, включающий правоустанавливающие бумаги на территорию, согласие собственника (требуется не всегда), результаты согласований и прочие бумаги.
- Затем готовится заявление установленного образца, которое, вместе с документами, указанными выше, подается в уполномоченные органы. В ходатайстве необходимо попросить привести в соответствие с классификатором допустимое использование надела, зафиксированное в свидетельстве.
- В уполномоченных органах будут рассматривать заявку в течение месяца с момента ее поступления. По результатам рассмотрения принимается решение.
- Останется только воплотить данное решение путем внесения корректировок в государственный кадастр, подав новое прошение (если уполномоченные органы не направили соответствующее постановление в ГКН).
Как установить вид разрешенного использования земельного участка через суд?
После получения отказа в установлении ВРИ земельного участка, либо при невозможности проведения процедуры через местный муниципалитет, нужно обращаться в суд. Отказать могут по нескольким причинам:
- за установлением обратилось ненадлежащее лицо;
- информация в документах противоречит общедоступным сведениям;
- о категории земель нет данных в ЕГРН;
- пересечение границ участка с иными землевладениями;
- надел не поставлен на государственный учет и т.д.
В большинстве ситуаций достаточно устранить ошибки или нарушения и обратится повторно. Если же вы не согласны с решением администрации, либо оно вынесено незаконно, устанавливать соответствие ВРИ земельного участка придется через суд.
Начинается процедура после подачи искового заявления в суд общей юрисдикции. Как правило, направляют иск в районное отделение суда по месту размещения участка. В суде придется оспаривать вынесенное уполномоченными органами решение. Исходя из этого предъявляются два требования:
- Признать решение администрации незаконным;
- Обязать муниципалитет установить соответствие ВРИ.
Если грамотно подготовиться к разбирательству, вид разрешенного использования будет установлен, а предыдущее решение отменят. В этом вам помогут юристы нашей компании. Мы гарантируем установление ВРИ участка через суд даже в сложных ситуациях.
Помимо искового заявления потребуется ряд документов:
- правоустанавливающие бумаги на участок;
- согласие собственника земли на установление ВРИ;
- выписки из реестров и результаты согласования;
- отказ в установлении вида разрешенного использования.
Когда нельзя менять категорию
Существует несколько случаев, в которых перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается.
Это происходит, если:
- законом установлены ограничения перевода участков из одной категории в другую либо запрет на такой перевод;
- существует отрицательное заключение государственной экологической экспертизы в случае, если её проведение предусмотрено федеральными законами;
- установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утверждённым документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
Как установить вспомогательный вид разрешенного использования?
Вспомогательные виды устанавливаются в дополнение к основному или условно-разрешенному. То есть, чтобы определить вспомогательный вид необходимо изначально знать основной или условно-разрешенный.
В ГПЗУ должны быть отражены вспомогательные виды использования.
В свою очередь вспомогательные виды определяются с учетом правил землепользования и застройки.
При этом необходимо учитывать, что вспомогательный вид изменяется по желанию собственника, с учетом установленных ограничений, без каких-либо дополнительных разрешений со стороны органов местного самоуправления. Установление вспомогательного вида не должно подменять основной вид.
Адвокат по изменению использования земли в Екатеринбурге
Любой земельный участок имеет свою категорию и целевое назначение. Эти нормы прописываются официально в свидетельстве на право собственности и в кадастре. Сегодня существует несколько категорий участков – с/г назначения, жилые зоны, населенные пункты и прочие. Все они могут классифицироваться на виды допустимого применения.
Чтобы построить коттедж, промышленный объект или многоквартирный дом на территории, которая не предназначена для строительства, необходимо изменение вида разрешенного использования земли, предусматривающее проведение особой процедуры.
Наш адвокат по земельным спорам Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» поможет провести процедуру: профессионально, на выгодных условиях и в срок.
Использование сельхозугодий
Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (п. 2 ст. 78 Земельного кодекса РФ).
Такие земли могут быть заняты:
- внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;
- водными объектами;
- зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
- сельхозугодьями. В них входят пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли под садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями. Они подлежат охране как особо ценные земли.
Сельскохозяйственные угодья подразделяются на три категории, минимальные размеры и местоположение которых устанавливаются законами субъектов РФ.
1. Земли приоритетного использования, подлежащие особой охране, к которым относятся опытно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профобразования. Кадастровая стоимость этих земель существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (округу).
2. Особо ценные продуктивные угодья, использование которых для несельскохозяйственных нужд, для дачного и иного строительства не допускается.
3. Сельскохозяйственные угодья, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, следовательно, земли худшего качества по кадастровой оценке.
Если на вашем участке есть ограничение на вид использования, то можно получить постановление органов местного самоуправления на изменение вида.
Что нужно сделать?
- Определить, что вы хотите изменить, какие планы реализации?
- Необходимо с юридической точки зрения обосновать перевод земли, указать веские причины. Но все-таки целевое назначение участка должно быть сохранено, и подпадать под определенную категорию.
- Добейтесь разрешений у своих соседей на то, что они не против вашей затеи. Также возьмите разрешения и у собственников прилегающих участков.
- Подготовить необходимый пакет документов юридически грамотно.
- Со всеми перечисленными документами и вашим заявлением следует обратиться к главе муниципалитета.
- Документы следует отдавать под расписку, с составленным перечнем, при личном визите.
Условно-разрешенные виды использования земли в 2021 году
Основное отличие условного типа пользования – для его присвоения объекту требуется дополнительное согласование с государственным органом власти. Основной ВРИ назначается для надела сразу, без дополнительных заявлений и слушаний комиссии.
К примеру, у торгового объекта и площадью в двести квадратных метров могут быть такие условные типы назначения:
- Административное учреждение.
- Офисное помещение.
- Торговый павильон.
- Подсобное помещение.
- Склад.
В помещениях такого типа также можно обустроить больницы, спортзалы или бассейны.
Для надела в сельской местности помимо основного (ЛПХ) условными типами эксплуатации могут быть:
- Разведение крупного и мелкого скота.
- Птицеводство.
- Возделывание сада и огорода.
- Цветоводство.
При этом участки делятся на приусадебные и полевые. В первом случае разрешено возводить коттеджи, дачные домики, гаражи. В поле запрещены любые постройки с фундаментом.
Определение целевого использования и ВРИ
Целевое использование (ЦИ) – принцип земельного права, что земля в чьем бы владении она не находилась, должна быть использована только по назначению, установленным земельным законодательством для определенной категории. Собственник или арендатор земельного участка не имеет права изменить целевое использование без решения законодательного органа. Целевое назначение описано в кадастровом паспорте на земельный участок.
ВРИ – вид разрешенного использования земельного участка, полная характеристика участка, дополняет определение целевого использования и разделяет землю на виды:
- основной вид;
- условно разрешенный;
- дополнительный.
Понятие целевого назначения
Все существующие земли делятся по категориям согласно государственной стратегии землепользования. В ходе оценивания выявляются и фиксируются качества земель, их плодородность, наличие растительности, состав грунтов. При этом некоторые территории находятся под государственной охраной, поскольку представляют собой ценные для науки и экологии территории.
Таким образом, если земля принадлежит к категории, установленной государством, должен соблюдаться режим эксплуатации, прописанный в законе. Понятие категории земель, а также их целевого предназначения – тождественны, поэтому используются оба обозначения. Чтобы объединить основные категории землепользования, был создан специальный классификатор.