Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод жилого дома под коммерцию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Преобразование дома в коммерческую недвижимость — это процесс изменения статуса жилого дома на коммерческий, с целью использования его для коммерческой деятельности. Это может быть открытие магазина, офиса, ресторана или салона красоты, в зависимости от потребностей предпринимателя.
Преобразование дома в коммерческую недвижимость: основные моменты
Основным моментом при преобразовании дома в коммерческую недвижимость является соблюдение правовых норм и требований. В первую очередь, необходимо получить разрешение на использование жилого помещения под коммерческую деятельность и пройти процедуру перепланировки, если это требуется. Также следует учитывать санитарные нормы, пожарную безопасность и доступность для людей с ограниченными возможностями.
При преобразовании дома в коммерческую недвижимость необходимо учесть финансовые аспекты. Это включает расчет стоимости преобразования, аренду или покупку нового имущества, оплату налогов и коммунальных услуг. Также необходимо учесть возможные изменения в графике работы и уровне прибыли, обусловленные переходом к коммерческой деятельности.
Преобразование дома в коммерческую недвижимость может предоставить предпринимателям новые возможности для развития бизнеса. Такой объект может привлекать больше клиентов, обладать выгодным месторасположением, выделиться среди конкурентов. Однако, следует учитывать, что такая деятельность может быть связана с дополнительными трудностями и обязательствами, поэтому требуется тщательное изучение рынка и планирование.
Как перевести Жилое помещение в Нежилое в 2023 году
Нежилой фонд – это здание или же его часть (например, квартира), оснащенное всеми коммуникациями. К нему предъявляются все те же требования технической эксплуатации, что и к жилому фонду. Но главное, что отличает его от помещений жилого фонда, – это невозможность в нем зарегистрироваться (прописаться), а значит, и проживать.
Порядок перевода помещения из жилого фонда в нежилой предусматривает несколько этапов, на каждом из которых требуется сбор и предоставление определенного комплекта документов. Каждый из этих этапов нацелен на получение промежуточного разрешения от контролирующих органов.
Представляется целесообразным рассмотреть их все для составления подробной дорожной карты.
Использование жилого помещения без перевода в нежилое допускается лишь при условии соблюдения следующих обязательных требований:
Таким образом, вы можете использовать жилое помещение для ведения предпринимательской деятельности. Главное, чтобы эта деятельность не была шумной, грязной и не доставляла окружающим неудобства. При этом обязательно наличие правоустанавливающих документов на объект и государственная регистрация предпринимательской деятельности.
Для начала следует убедиться, что в помещении не производилось никаких неузаконенных перепланировок. Если кто-то до вас пытался капитально его переделать, значит, процедуру перевода из жилого в нежилой фонд нужно начинать именно с легализации этих переделок.
Далее необходимо подготовить документы для предоставления в Департамент Управления Имуществом.
Специально созданная межведомственная комиссия рассмотрит вопрос о возможности перевода жилого помещения в коммерческий формат.
Инициатива по сбору документов должна исходить только от одного из собственников помещения (либо от лица по доверенности от одного из собственников). Подготовить же нужно следующую документацию:
- Поэтажный план помещения.
Нужно обратиться в Департамент Управления Имуществом для получения доверенности, с помощью которой можно заказать экспликацию. Это требует написания заявления установленного образца и предъявления следующих документов:
- паспорта РФ (с доверенностью, заверенной нотариально, если обращение оформляет доверенное лицо);
- документ, удостоверяющий право собственности на помещение: выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества; свидетельство о вступление в права наследования; договор купли-продажи; договор инвестирования.
Срок предоставления указанной доверенности составляет до 1 месяца. Затем один из собственников (или лицо по доверенности) должен обратиться в БТИ, где пишет заявление с просьбой предоставить ему поэтажный план объекта. К заявлению нужно приложить все указанные выше документы (вместо паспорта можно предоставлять его копию заверенную нотариально).
- Технический план и технический паспорт помещения.
Данный документ заказывается по заявлению непосредственно в БТИ или же в МФЦ.
- Заключение, выдаваемое пожарным надзором.
В нем должно быть указано, что данное помещение удовлетворяет всем пожарным требованиям и соответствует нормам.
За данным заключением следует обратиться в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС, где нужно оформить заявление на проведение внеплановой инспекции. Ответственный сотрудник должен выехать на место и провести осмотр.
По результатам осмотра составляется рекомендация и если все соответствует установленным нормам, то собственнику выдается заключение.
- Заключение, выдаваемое санитарно-эпидемиологическим надзором.
Требуется обратиться в Санитарно-эпидемиологическую станцию соответствующего района, где написать заявление об инициировании проверки. Осмотр осуществляет ответственный сотрудник в назначенное время – акт о результатах осмотра забирается в СЭС.
Чтобы перевести жилую квартиру в нежилой фонд, требуется предоставление справки ДЕЗ.
В данном документе содержится информация о прочих помещениях, которые находятся на том же этаже (в том же подъезде) с квартирой, которую требуется перевести. Справку можно получить в управляющей компании дома.
Нужно будет написать заявление, приложить паспорт (или доверенность), а также документ, подтверждающий право собственности.
В 99% случаев перевод из жилого в нежилой фонд упирается именно в невозможность получить от собственников-соседей данное согласование.
А оно требуется в обязательном порядке, если помещение (квартира) располагается в многоэтажном доме не на первом этаже (это важно).
Если оно находится на первом этаже и будет оборудовано отдельным входом с улицы, то получать согласия соседей не требуется! А теперь стоит оценить всю трудоемкость получения официального соседского согласия:
- Нужно обратиться в управляющую компанию для инициации внеочередного собрания собственников жилого дома, а также с включением в повестку дня вопроса о переводе в нежилой фонд рассматриваемой квартиры. Внеочередное собрание требует письменного уведомления (приглашения) не позднее, чем за 10 суток до самого собрания.
- Кворум составляет не менее половины от числа собственников дома.
На первом предлагать. Как превратить квартиру в магазин или офис?
Расположение квартиры на первом этаже обычно воспринимается как минус, особенно – если окна выходят на оживленную улицу. Для нежилых помещений это, наоборот, плюс. Магазин или салон красоты в жилом доме на первом этаже обычно успешен, да и сама Недвижимость стоит дороже. ЦИАН разбирался в нюансах схем по изменению статуса жилья.
Если в начале 2000-х перевод квартир в нежилую недвижимость был в ходу, то к настоящему моменту схема распространена меньше, считает Светлана Вольская, руководитель отдела продаж офиса «На Киевской» «Миэль-Сеть офисов недвижимости».
Во-первых, объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», в старом фонде практически все уже переведено.
Во-вторых, в новостройках первые этажи обычно по умолчанию отведены под торговлю и услуги.
И, наконец, в третьих, появилась возможность покупать апартаменты и оборудовать их под бизнес без дополнительных усилий, так как эти помещения не относятся к жилым юридически.
Как жилой дом переводится в нежилое помещение
Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.
Особенность – наличие земельного участка, его прямое предназначение. Если таковым является индивидуальное строительство, то офисное здание организовать не получится.
Открыли кафе, магазин? Придется доказать, что земля необходима для парковочного машиноместа, а паркинг запланирован в процессе перевода нежилого помещения в коммерческое.
Дом многоэтажный – можно сменить статус всего объекта.
Документы:
- Заявление владельца.
- Свидетельство о праве собственности.
- План.
- Проект перепланировки.
Согласие на перевод дома требуется от всех зарегистрированных жителей.
Как получить согласие жителей дома
Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.
Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.
Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.
Какие нужны документы
Перед началом сбора документов собственник земельного участка обращается в отдел, на чьей территории находится объект. В данном случае это необходимо для подачи заявления на получение разрешения для перевода.
Как только разрешение будет получено, с пакетом документов отправляются в местную администрацию для дальнейшего оформления. Сотрудники местной администрации и проводят все указанные выше проверки.
К основному пакету документов относят:
- кадастровый номер участка ИЖС – для этого придется пройти специальную регистрацию в отделе кадастра и пройти межевание;
- свидетельство о праве собственности на участок – также дополнительно делают копию и заверяют ее у нотариуса;
- план земельного участка – необходимо при наличии строения на земле, а также если строительство подразумевается в ближайшем будущем. План может значительно увеличить шансы для получения разрешения на смену статуса;
- все документы, подтверждающие ранее проведенную регистрацию на имеющееся строение – свидетельство о праве собственности на дом или какую-либо постройку, технический и кадастровый паспорт, ранее выданное разрешение на строительство и прочие;
- паспорт собственника строения и земельного участка;
- разрешения от других собственников на перевод, заверенные у нотариуса.
Представленные документы только основные – в зависимости от ситуации могут потребоваться и дополнительные правовые записи.
Существует несколько основных категорий, к которым относятся все земельные участки на территории Российской Федерации.
Среди них выделяют:
- территории под сельскохозяйственные нужды;
- поселенческие земли – единственная категория, на которой разрешено строительство жилых объектов;
- земли под объекты особой важности и особо охраняемые объекты;
- водные и лесные территории;
- земли запаса – они принадлежат государству и не могут быть переданы в использование физическим и юридическим лицам, их использование запрещено до тех пор, пока их не переведут в другой статус;
- земли для специального назначения – на них располагаются объекты телерадиовещания, безопасности и обороны, объекты для космического назначения, связи, транспорта, промышленности и другие территории для особого назначения.
Стоимость перевода жилого помещения в нежилое
Перевод жилого помещения в нежилое – это изменение назначения помещения. Частные помещения также могут переводится в нежилые помещения. Но как изменение статуса помещений повлияет на их стоимость? И какие особенности процедуры перевода нужно учесть?
- Для осуществления перевода помещения необходимо получить согласие соседей в многоквартирном доме, либо получить возможность перевода помещения согласно законодательству в случае, если это частный дом.
- Целевое назначение помещения теперь нежилое, что может повлиять на его стоимость в будущем.
- Необходимо учитывать, что условия для перевода помещения зависят от его типа и от фонда жилья.
- Стоимость процедуры перевода зависит от особенностей каждого случая. Вы можете получить консультацию у профессионалов, специализирующихся на данной области.
Правовые аспекты использования жилого помещения
Порядок использования жилых помещений закреплен в Жилищном кодексе. Ст. 17 закрепляет обязанность собственника использовать жилое помещение исключительно для проживания.
Лицо, проживающее в помещении на законном основании, имеет право использовать его для осуществления предпринимательской или коммерческой деятельности. Основным условием является осуществление деятельности, не причиняя вред другим жильцам.
Закон устанавливает следующие ограничения:
- деятельность нарушает законные интересы других жителей дома;
- собственник нарушает требования к жилому помещению;
- запрещено размещать промышленные производства;
- запрещается располагать религиозные организации;
- необходимо соблюдать установленные санитарные нормы и правила.
Предпринимательскую деятельность может осуществлять лицо, которое владеет помещением на законных основаниях (собственник, наниматель, арендатор). Например, адвокат может использовать свою квартиру в качестве адвокатского кабинета.
Требования к помещению
Главой 3 ЖК РФ, а также правовыми актами, регулирующими градостроительную деятельность в государстве, определены основания смены статуса жилого имущества в нежилое.
Квартира может быть переведена в коммерческий объект при соблюдении следующих условий:
1. Жилая площадь, находящаяся в многоквартирном доме, может сменить статус, если она находится на первом этаже дома.
Если квартира занимает более высокие этажи, то располагающиеся под ней объекты должны быть коммерческими.
2. В помещении нужен отдельный вход, не выходящий в подъезд для жилья в здании.
3. Возможность построить вход в квартиру, не связанный с ней, и являющийся частью недвижимости.
4. Запланированная к переводу площадь не может использоваться жильцами для постоянного проживания.
5. Права владельца на жилье не могут быть обременены требованиями заинтересованных лиц.
6. Помещение должно отвечать условиям, установленным для перевода жилья.
Обустроить недвижимость и перевести его в новый статус – удовольствие не из дешевых. Расходы зависят от стоимости перепланировки, заказа проекта, нотариальных и юридических услуг.
Цена проекта изменений в жилом/нежилом здании обойдется в 1 000 рублей за 1 м², например – за квартиру площадью 34 м² придется отдать 34 000 рублей (минимум). Жилье в 100 «квадратов» обойдется еще дороже, а в дополнение к этому придется делать запасной выход.
Другие условия перевода жилья под коммерцию
О переводе квартиры в нежилое помещение следует забыть в следующих случаях:
— если вход не является отдельным, изолированным (должна существовать техническая возможность для его оборудования входа не через подъезд);
— если право собственности на квартиру отягощено обременениями со стороны третьих лиц (например, по квартире выплачивается ипотека);
— если это комната в коммунальной квартире (помещение не может являться частью жилого);
— если квартира находится не на первом этаже или над жилыми помещениями;
— если квартира в аварийном или подлежащем сносу здании.
Если говорить не о юридической стороне дела, а о сугубо коммерческой, то необходимо помнить, что желаемую прибыль может принести помещение, если оно находится в «хорошем» месте. Так, важно оценить автомобильный и пешеходный трафик, близость к метро. Разумеется, центр стоит дорого – площади внутри Кольцевой линии и за 2-3 остановки от ее.
В новых микрорайонах первые этажи, как правило, и так отведены под нежилые помещения и часто простаивают невостребованными.
В Москве с весны 2012 года стало непросто получить разрешение на перевод в нежилое помещение. Существует негласная политика, согласно которой, некоммерческие площади должны быть в новостройках. Однако, если все документы собраны правильно, то можно вполне перспективно посудиться.
Стоимость перевода земли ИЖС в коммерческую
Одним из важных факторов, влияющих на решение о переводе земли из ИЖС в коммерческую, является стоимость данной процедуры. Она может варьироваться в зависимости от ряда факторов, таких как регион, площадь земельного участка, наличие инженерной инфраструктуры и других особенностей. Переводом земли из ИЖС в коммерческую границы участка могут измениться, что непосредственно влияет на его стоимость.
Кроме того, стоимость перевода земли ИЖС в коммерческую может включать в себя такие расходы, как государственная пошлина, земельный налог, геодезические работы, юридические услуги и прочие непредвиденные расходы. Необходимо учесть, что каждый регион может иметь свои нюансы и требования к оформлению документов, что также может отразиться на стоимости данной процедуры.
Для точного определения стоимости перевода земли ИЖС в коммерческую рекомендуется обратиться к специалистам, которые окажут консультационную помощь и проведут расчеты на основе конкретных данных. Также стоит учесть, что дополнительные затраты могут возникнуть на последующем этапе использования земельного участка для коммерческих целей, включая строительство, аренду или продажу.
Как получить разрешение на перевод земли ИЖС в коммерческую
Для того чтобы перевести земельный участок, имеющий статус индивидуального жилищного строительства (ИЖС), в коммерческую зону, необходимо получить соответствующее разрешение. Подобный перевод возможен, однако сопряжен с определенными требованиями и процедурами.
Во-первых, необходимо обратиться в местные органы исполнительной власти с заявлением о переводе земли. В заявлении необходимо указать цель перевода (например, строительство торгового центра или офисного здания) и предоставить документы, подтверждающие планируемый бизнес-проект.
Во-вторых, необходимо получить согласие от всех заинтересованных сторон, в том числе от соседних землевладельцев и собственников находящихся поблизости строений. Для этого проводятся публичные слушания, где экспонируются преимущества и возможные негативные последствия перевода земли в коммерческую зону.
В-третьих, следует пройти все необходимые экспертизы и получить положительные заключения на проект перевода земли. Это могут быть техническая, экологическая и градостроительная экспертизы, которые подтвердят, что планируемое использование участка соответствует требованиям и нормативам.
В-четвертых, после получения положительных заключений и согласий, органы исполнительной власти принимают решение о переводе земли в коммерческую зону, выдают соответствующее разрешение и внесут изменения в градостроительный план территории.
Оформление разрешения на перевод земли ИЖС в коммерческую может быть сложным и затратным процессом, который требует внимательного ознакомления с законодательством и соблюдения всех требований и процедур. Однако, при успешном выполнении всех необходимый условий, можно получить разрешение и внести необходимые изменения в статус земельного участка для осуществления коммерческой деятельности.
Условия применения процесса
Перевод единственного жилого помещения в нежилой фонд — важный процесс, требующий соблюдения определенных условий. Во-первых, необходимо получить согласие соседей на изменение жилищного режима. Это можно сделать путем проведения собрания совместных собственников и получения их соответствующих письменных согласий.
Для перевода жилого помещения в нежилой фонд также необходимо узаконить изменение режима в компетентном органе. Для этого необходимо подготовить специальную документацию, включающую информацию о доме, собственниках, причинах и целях перевода.
Одним из основных условий процесса перевода жилого помещения в нежилое является наличие алгоритма, по которому происходит изменение статуса объекта. Этот алгоритм включает в себя последовательность необходимых действий, сроки и порядок их выполнения.
Почему в процессе перевода жилья в нежилой фонд происходит отказ? В большинстве случаев причиной отказа является несоблюдение необходимых условий. Например, не получено согласие соседей или не оформлены все необходимые документы.
Чтобы начать процесс перевода дома в нежилой фонд, необходимо ознакомиться с требованиями и условиями такого перевода. Для этого можно обратиться в компетентный орган или к юридическому консультанту, специализирующемуся на вопросах недвижимости.
Согласие соседей на изменение жилой площади
Перевод жилых помещений в нежилые имеет свои особенности, и одним из ключевых элементов этого процесса является получение согласия соседей. Необходимость получения согласия соседей объясняется тем, что такое изменение режима может повлиять на условия проживания и благоустройство соседей.
Почему необходимо начинать с получения согласия соседей? Перевод дома в нежилой фонд можно начинать только после получения согласия всех соседей. Это связано с тем, что изменение ситуации в помещении может повлиять на их права и условия проживания.
Почему некоторые соседи не соглашаются на изменение статуса? Отказ соседей может быть обусловлен рядом факторов. Например, они могут опасаться, что изменение жилищного режима может нарушить общие правила пользования их собственностью или ухудшить их жилищные условия.
Как получить согласие соседей? Чтобы получить согласие соседей на изменение режима жилья, необходимо предоставить им полную информацию об условиях и процессе перевода. Важно объяснить, какие документы и условия требуются для перевода, а также ответить на любые вопросы и возможные опасения. В то же время необходимо соблюсти права и интересы соседей и предложить возможность компенсации или улучшения условий проживания.
Различия в правовом статусе частного дома и коммерческой недвижимости
Частный дом и коммерческая недвижимость имеют разные правовые статусы и регулируются различными законодательными актами. Разберем основные различия между ними:
- Назначение: Частный дом предназначен для проживания владельцев или сдачи его в аренду, в то время как коммерческая недвижимость используется для предоставления места для коммерческой деятельности, такой как офисы, магазины или склады.
- Разрешения и лицензии: При строительстве частного дома обычно требуется получение разрешений на строительство и эксплуатацию, а также не требует обязательного наличия специальных лицензий. В то время как коммерческая недвижимость может подразумевать не только получение разрешений на строительство и эксплуатацию, но также может потребоваться наличие специальных лицензий или разрешений для осуществления определенного вида коммерческой деятельности.
- Налогообложение: Частный дом обычно облагается налогами на имущество и налогами на доходы физических лиц в соответствии с действующим законодательством. В случае коммерческой недвижимости налогообложение может быть более сложным и зависит от вида коммерческой деятельности и юридического статуса предприятия.
- Пользование и аренда: Частный дом обычно принадлежит конкретному владельцу и используется только для его личных нужд. В случае коммерческой недвижимости она обычно принадлежит юридическому лицу и может сдаваться в аренду другим организациям или предпринимателям для осуществления коммерческой деятельности.
- Застройка и перепланировка: Частные дома строятся и перепланируются в соответствии с законодательством по строительству и градостроительству для обеспечения безопасности жильцов и сохранения внешнего вида населенного пункта. При строительстве коммерческой недвижимости регулирование может быть более строгим из-за особенностей использования и высокого потока людей и техники.
Важно помнить, что правовой статус частного дома и коммерческой недвижимости может различаться в зависимости от законодательства конкретной страны или региона. Поэтому перед приобретением или использованием недвижимости необходимо учитывать соответствующие правила и требования и обязательно получать все необходимые разрешительные документы.