Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды на 11 месяцев нужно ли платить налоги». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Впрочем, есть возможность платить меньше. Для этого владельцу жилья необходимо зарегистрироваться самозанятым. С этого года до 2028 в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан вводится специальный режим. Самозанятые физические лица смогут платить 4% с дохода от реализации, а юридические лица — 6%, объясняет ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов.
«Дополнительные преимущества нового режима: не надо применять онлайн-кассу и не придется сдавать никакие декларации. Новый спецрежим смогут применять физлица и предприниматели, которые ведут деятельность в регионе, где проходит эксперимент», — поясняет эксперт.
Зарегистрироваться как самозанятое лицо можно с помощью бесплатного приложения «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика.
Стоит ли продолжать заключать договор только на 11 месяцев?
Здесь есть свои оговорки. Действительно, большинство собственников и арендаторов пользуются лазейками в Гражданском кодексе РФ не только для того, чтобы избежать бюрократии. Многие просто скрывают тот факт, что таким образом они арендуют жилье у государства.
И Федеральная налоговая служба вряд ли узнает, заключили ли вы договор и получили ли от него доход — если, конечно, вы не зарегистрировали договор.
Поэтому здесь есть два варианта.
- Если вы хотите соблюсти закон и не хотите создать себе много проблем, рекомендуется воспользоваться этой юридической «тонкостью». Конечно, налог — это не мелочь и не неприятно, но только если вы честно обратитесь в ФНС, ревизор будет знать, сколько и как облагать вас налогом.
- Если вам не особенно важно, пойдет ли рубль в казну или нет, подписание контракта на срок менее одного года — очень хорошее решение. Поскольку документ не зарегистрирован, ФНС, скорее всего, ничего не найдет, а значит, он не подлежит налогообложению.
Отчетность за сдачу квартиры: как платить
В отличие от налога на имущество с квартиры, налоговая инспекция исчисляет НДФЛ с ее аренды и не присылает уведомление. Владелец несет ответственность за сдачу квартиры в аренду и должен сам платить налог.
Алгоритм следующий.
- Дождитесь конца налогового года, в котором сдается квартира. Например, если квартира сдается в аренду в 2021 году, налоговые выплаты начнутся в 2022 году; для 2022 года — в 2023 году; для 2022 года — в 2023 году; для 2022 года — в 2023 году; для 2022 года — в 2023 году.
- Заранее рассчитайте доход от аренды и налог.
- Заполните и подпишите справку 3-НДФЛ, приложите договор аренды и банковские выписки или квитанции о полученных платежах.
- Подайте документы в налоговую инспекцию до 30 апреля.
- Оплатите налог до 15 июля.
Для разных налоговых лет используются разные налоговые формы.
Контрольные мероприятия налоговой по выявлению аренды квартир
‘Кому нужна моя квартира?’ — Часто уклоняющиеся от уплаты налогов думают. Имейте в виду, что даже если налоговые органы не интересуются вашими квитанциями сегодня, они могут заинтересоваться ими завтра.
- Федеральное налоговое управление имеет специальную автоматизированную систему, которая уведомляет инспекторов, если на банковский счет физического лица постоянно поступают крупные незадекларированные суммы.
- Кроме того, в работе налоговых органов помогают банки. При обнаружении подозрительной активности банк может заблокировать счет и потребовать объяснений.
- Если договор аренды зарегистрирован в Росреестре, информация из ЕГРП автоматически направляется в налоговые органы.
- Наконец, постоянно проверяются сообщения о незаконной аренде от добросовестных соседей или недовольных жильцов.
Введение самозанятости позволяет легче платить 4% от арендной платы и спать спокойно.
Что такое «упрощенка», выгоден ли этот вариант уплаты налога для наймодателей
Законодательная база: Налогового кодекса об упрощенной системе налогообложения.
«Упрощенка» — это упрощенная система налогообложения (УСН), этот вариант доступен только индивидуальным предпринимателям. Ставка налога при доходе от сдачи в аренду квартиры для ИП по этой схеме будет заметно ниже — не 13%, а 6%.
Существует еще и общая система налогообложения для ИП, но она менее выгодна, поскольку сумма налога составляет около 20% прибыли. Именно на контрасте с ней «упрощенка» и получила свое название.
В рамках УСН индивидуальный предприниматель также может выбрать в качестве объекта налогообложения не чистые доходы, а доходы, уменьшенные на величину расходов. Тогда ставка составит 15% от доходов, уменьшенных на величину расходов. Но это выгоднее делать в случае, когда расходы превышают доходы от аренды.
Декларация в случае УСН подается раз в год, до 15 апреля года, следующего за отчетным. Сами же выплаты — ежеквартальные в равных долях.
Но это не единственные регулярные расходы, которые несет ИП при такой схеме налогообложения: независимо от того, есть ли у него доходы, нужно оплачивать также обязательный страховой взнос и взнос в фонд ОМС. Если у ИП есть наемные сотрудники, он должен платить эти взносы и за них тоже. Взносы за себя можно будет затем вернуть в виде налогового вычета.
Размер взносов периодически меняется, его можно уточнить в налоговой. В 2022 году совокупная стоимость этих обязательных взносов «за себя» составляет 43,2 тыс. рублей в год. Можно оплачивать их один раз — в конце года, а можно вносить равными платежами в течение года. Если годовой доход ИП превышает 300 тыс. рублей, что несложно в случае с арендой квартиры в Москве, потребуется оплатить еще и дополнительный взнос на пенсионное страхование — 1% от дохода, который больше нормы (то есть все, что рантье заработает свыше 300 тыс. рублей в год). Эту сумму оплачивают уже в году, следующем за отчетным.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%.
Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года.
Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в нее заведомо ложные сведения.
В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионным доходом речь, по сути, идет о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью. Этим и объясняются столь суровые возможные последствия с точки зрения закона.
Верховный суд России разъяснил, что к предпринимательской деятельности не относится получение дохода от аренды или сдачи внаем жилья, если оно получено или приобретено для личных нужд, но временно не используется собственником из-за отсутствия такой необходимости.
Но данный критерий несколько расплывчат, и наиболее строгий вариант толкования сужает его к случаям временной сдачи единственного жилья (например, в период пребывания хозяина на загородной даче).
Сдача квартиры без пошлин
Законодательно, перед тем, как сдать свою квартиру, необходимо зарегистрироваться в Росреестре. После оформления заявки на регистрацию эта организация предоставит всю информацию о вас в инспекцию. В итоге вам придется каждый год вносить налог за сдачу квартиры в размере 13 процентов от стоимости сделки.
Но есть вариант сдачи квартиры в аренду на 11 месяцев и налоги, при этом, не платить. Собственник, в соответствии с Гражданским Кодексом РФ и Федеральным Законом №112, не обязан регистрироваться в Росреестре и других госорганах, а значит вопрос, нужно ли платить налог, отпадает автоматически.
Составленный договор найма должен содержать следующие сведения:
Как ясно из вышеизложенного, сдавать квартиру и не платить налоги вполне возможно. Но это все же не исключает проблем с законом. Дальше рассмотрим более детально как можно избежать оплаты налога с аренды квартиры.
Особенности, закрепленные в законодательстве
Согласно законодательству Российской Федерации, квартиру могут сдавать либо собственники жилья, либо его законные представители. В случаях если собственников несколько, требуется согласие каждого.
Квартира должна соответствовать санитарным нормативам и правилам пожарной безопасности.
Договор аренды на 11 месяцев может быть заключен между физическими лицами или между физическим лицом и организацией. В последнем случае юридическое лицо не имеет права вести свою деятельность в этом помещении.
Сдача квартиры в аренду является источником дохода, поэтому владелец обязан уплачивать налог на прибыль.
Есть несколько вариантов налогообложения:
- подавать декларации от физического лица, в этом случае налог составит 13 %;
- приобрести патент: его стоимость будет зависеть от региона, где находится квартира, и метража объекта. К примеру, патент на однокомнатную квартиру во Внуково площадью 50 м2 будет стоить 11 000 рублей на одиннадцать месяцев;
- уплачивать налог от лица индивидуального предпринимателя. Крайне невыгодный вариант, поскольку, помимо налога на прибыль, вас ждут страховые платежи.
Частые ошибки при сдаче квартиры в аренду
Собственники, помимо того что нередко отказываются от уплаты налогов, действуя по серой схеме, допускают и другие ошибки. Например, не заключают договор аренды (найма). Между тем он дает много преимуществ, позволяя избежать спорных ситуаций или вовремя их урегулировать, включая возмещение убытка в чрезвычайных ситуациях.
Еще дна распространенная ошибка — договор заключен, но в нем не указано, какие коммунальные платежи входят в оплату за проживание. Также не описаны ценное имущество, которое есть в квартире, и штраф в случае задержки оплаты.
Часто отказываются и от депозита — «страховки» в размере ежемесячного платежа за проживание. Помимо этого не составляют акт приема-передачи жилья к договору. И напрасно. Эти меры способны защитить владельца от недобросовестных квартиросъемщиков.
Также важно учесть, что договор, заключенный сроком на один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.
Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?
Единственный вариант, когда налоги платить не требуется — когда недвижимостью разрешают пользоваться бесплатно. Официально это можно оформить по договору безвозмездного пользования. Его можно заключить с родственниками или посторонними людьми. Заключать такое соглашение можно на ограниченный или бессрочный срок, важно указать, что право пользования жилым помещением устанавливается на безвозмездной основе. Все другие права и обязанности обеих сторон, вроде расходов в отношении коммунальных платежей, распоряжения находящимися в квартире мебелью и техники, прописываются в таком договоре, аналогично стандартному. Особенность договора безвозмездного пользования состоит в том, что плата за проживание не взимается, а значит дохода, с которого надо платить налог, нет.
Сдача квартиры в аренду на 11 месяцев налоги не платим
Сдача квартиры на 11 месяцевАренда квартиры на срок, не превышающий 11 месяцев – явление исключительно российское. Специфично оно лишь потому, что таковы условия нашего законодательства. В чем преимущества сделки такого рода для обеих сторон. Какие опасности могут поджидать арендодателей и квартиросъемщиков, если договор аренды заключается меньше чем на год?Причин, по которым квартиросъемщики предпочитают краткосрочные договоры с арендаторами может быть несколько.Первая причина может быть следующей: аренда жилья на 11 месяцев поможет избежать различных бюрократических формальностей. Длительная процедура регистрации договора, заключаемого на срок больше одного года, потребует временных и часто финансовых затрат. Регистрация расторжения договора найма квартиры в таком случае полностью ложится на владельца квартиры. Необходимо предоставить несколько документов, и если хотя бы один из них оформлен неправильно, процесс расторжения приходится начинать с нуля. Вторая причина гораздо более банальна: сдача квартиры на срок менее года более выгодна финансово. С небольшим риском для себя владелец и арендатор квартиры составляют договор безвозмездного пользования (срок которого, как правило, не превышает год). Соответственно, власти не могут взыскать с владельца финансыПустующее жилье, которое можно сдать в аренду часто является неплохим источником дохода для жителей крупных городов. Но, как и в любой другой сделке физических лиц, доход со сдаваемой жилплощади облагается подоходным налогом размером 13%. Часто для владельцев жилья лазейкой служит так называемый договор безвозмездного пользования, заключаемый с будущими жильцами. В соответствии с данным договором, владельцы квартир пускают жителей на проживание абсолютно бескорыстно, сумма оплаты обговаривается на словах. Конечно, таким образом собственники жилья не могут обезопасить себя от некоторых рисков, но, прикрывшись таким договором о безвозмездном пользовании квартиры, арендодатели успешно скрывают от чиновников доходы.Однако, в современных условиях, когда арендаторы все более требовательны и законопослушны, максимальная «прозрачность» сделки по аренде квартиры интересна большинству квартиросъемщиков. Ведь расплачиваться за фальшивый «безвозмездный» договор должны будут именно квартиранты, а не собственники квартир. Им необходимо будет платить НДФЛ от расходов на аренду аналогичного жилья, так как, экономя на расходах, они получают доход, то есть выгоду. Получается, что арендатор должен оплачивать и аренду квартиры, и НДФЛ.
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
О нюансах уплаты налога за сдачу квартиры в аренду на 11 месяцев
- Штраф до 300 тыс. рублей, арест на полгода или исправительные работы за осуществление незаконной предпринимательской деятельности.
- Штраф от 100 до 300 тыс. рублей, арест на 6 месяцев, обязательные работы или тюремное заключение до 1 года при уклонении от уплаты налога в очень крупном размере.
- Штраф до 2 тыс. рублей за осуществление деятельности индивидуальным предпринимателем без соответствующей регистрации.
- УСН. При упрощенной системе все налоги рассчитываются с 6%-ной ставкой. Кроме того, есть еще обязательные страховые взносы. Поэтому расчеты будут осуществляться так: ежемесячная плата*12*6 + страховой взнос (его размер в 2022 году составляет 27 тыс. 990 рублей).
- Патентная система. Для расчета используется такая формула: сумма патента + половина от обязательного страхового взноса. Стоимость такого патента зависит от региона проживания. К примеру, в Москве она начинается от 12 тысяч рублей.
Заключу договор аренды на 11 месяцев
В России очень распространено заблуждение, согласно которому налога на сдачу в аренду можно избежать. Можно ведь, как кажется многим, просто не заключать договор на сроком год и более — и все, обязанность по тринадцатипроцентному налогу отпадает. На самом деле это не так: мы объясним, почему большинство ошибается, а также к чему это может привести.
- Если вы — законопослушный гражданин, не желающий себе лишних проблем, мы рекомендуем вам воспользоваться этой юридической «тонкостью». Налог, конечно, немаленький и неприятный, но только при честном обращении в ФНС инспекторы будут знать, за что и в каком размере взимать с вас налог;
- Если вам не особенно важно, поступит ли рубль в государственную казну, заключать соглашение сроком менее года — очень правильное решение. ФНС скорее всего ни о чем не узнает, т.к. не было регистрации документа и, следовательно, налог будет не с чего брать.