Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что проверить перед покупкой квартиры: чек-лист». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.
Есть два варианта договора купли-продажи: составленный в простой письменной форме и заверенный у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, то вам подходит только второй вариант. Кроме того, договор, заверенный у нотариуса, быстрее зарегистрируют в МФЦ. В любом случае этот документ обязательно должен составлять специалист — юрист или риелтор. В договоре должны быть указаны:
- Данные продавца и покупателя.
- Полная стоимость квартиры. Ни в коем случае не указывайте меньшую сумму — даже если вас уверяют, что это выгоднее. Если что-то пойдет не так, вы сможете вернуть только сумму, прописанную в договоре.
- Адрес квартиры и её описание.
- Права, обязанности и ответственность сторон.
- Сроки освобождения жилплощади.
- Гарантия от продавца, что квартира не заложена, не куплена на материнский капитал и так далее.
Как оценить район перед покупкой
Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.
-
Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы (ССЫЛКА) и даже ограждения.
-
Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.
-
Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.
-
Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.
-
Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.
Как проверить историю переходов прав собственности.
Анализ истории переходов – процедура по проверке вторичного жилья на юридическую чистоту. Экспертиза состоит из:
- установление личности всех бывших собственников недвижимости;
- поиск их дальнейшей прописки;
- определение отсутствия претензий и споров для признания сделки недействительной.
Сначала анализируется ЕГРН. В выписке дается общая информация о переходах собственности и фактическом состоянии объекта недвижимости. Чем больше случаев перехода, тем сложнее установить каждого предыдущего владельца. Интенсивные перепродажи указывают на:
- мошенничество;
- неадекватных соседей;
- скрытые технические проблемы.
Простая проверка вторичного жилья по кадастровому номеру, адресу ничего не даст. Нужно искать подробную информацию о каждой сделке, удостоверяться в легитимности и узнавать жизненную ситуацию бывших владельцев.
Помимо ЕГРН следует взять архивную или расширенную выписку из РЭУ. Официально получить такой документ могут:
- владельцы недвижимости;
- сотрудники правоохранительных органов;
- должностные лица (регистраторы, сотрудники префектур, нотариусы).
В соответствии с нормативно-правовыми актами собственник жилья может запросить архивную выписку только за период владения объектом. Обычно покупатели приходят в паспортный стол и договариваются о получении документа с паспортистками. Архивная выписка не имеет печатей компетентных органов. Справка не подойдет для доказательства добросовестности покупателя в судебном порядке, но отразит реальную историю перехода права и позволит проверить вторичное жилье на юридическую чистоту.
Шаг первый: возьмите выписку из ЕГРН
Начните с проверки документов на квартиру. Речь идет о выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Выписку можно получить самостоятельно — по запросу на сайте Росреестра или в МФЦ. С помощью электронных сервисов это можно сделать всего за пять минут.
Зачем она нужна? Этот документ все равно что ладонь для хироманта — можно узнать реальное положение дел в отношении данной квартиры. А именно: сведения о собственнике, кадастровую стоимость, дату ввода объекта в эксплуатацию, получить информацию об имеющихся ограничениях прав и обременениях, отметке об отсутствии согласия супруга, о сделке с недвижимостью.
Также в выписке отражена история перепланировок. В документе есть план квартиры. Сверьте его с расположением комнат: если перегородки на чертеже и в реальности не совпадают — потребуйте у продавца привести документы в порядок, или снизить цену, либо вернуть все перегородки обратно. Важно! Если перепланировка выполнена без официального на то разрешения, то узаконить ее можно только через суд.
С чего начинать осматривать квартиру перед покупкой
И вновь возвращаюсь к запахам. Запахи на просмотре квартиры перед покупкой нам могут сказать о многом. Вообще мне иногда кажется, что и смотреть то в квартире ничего особо не нужно, надо лишь закрыть глаза и принюхаться и всё станет понятно — стоит ли покупать эту квартиру.
При осмотре квартиры перед покупкой особенно обратите внимание на то, чем и как пахнет в квартире. Пахнуть может газом из-за утечки и разгерметизации газопровода, пахнуть может затхлостью и сыростью — быть может квартира плохо проветривается, никогда в ней не открываются окна, быть может квартира плохо освещается и из-за этого недостаточно просушивается, а возможно есть проблемы с вытяжкой и вентиляцией. Пахнуть может стоячей водой из-за проблем с канализацией. Ещё раз подчеркну, на запахи, на то чем пахнет стоит заострить своё внимание перед покупкой квартиры на вторичном рынке.
Смотрите перед покупкой на состояние и ремонт в квартире
В первую очередь при осмотре квартиры необходимо особо уделить внимание на её состояние и качество ремонта. А если жильё пришло в упадок, то оценить фронт работы и прикинуть в уме сколько нужно вложить денег в квартиру, чтобы привести её в состояние пригодное для нормального проживания.
При общем осмотре квартиры обратите внимание на следы недавнего косметического ремонта. Возможно хозяин квартиры попытался скрыть от вас серьёзные недочёты на скорую руку. Оглянитесь вокруг, где-то должна стоять банка с краской или лежать рулон обоев.
Свежая штукатурка на стене или на потолке должна на просмотре квартиры вас насторожить — возможно это попытка завуалировать грибок или плесень, быть может течёт крыша или соседи сверху постоянно квартиру заливают.
Не ленитесь поднять голову и досконально изучить потолок, рассмотрите его особо тщательно и внимательно. Попытайтесь найти следы подтёков и протечек, особенно в местах примыкания труб и в углах комнат.
Осмотрите оконные блоки — не видны ли места промерзания, убедитесь что из окон не дует ветер и они легко и плотно закрываются.
Зайдите в ванную комнату и осмотрите перед покупкой квартиры сантехническое оборудование — смесители, краны, задвижки и трубы. В коробах над стояками также может быть спрятано много сюрпризов. Проверьте напор воды — на верхних этажах может сочится лишь тонкая струйка.
Шаг 2. Изучаем объявление: на что обратить внимание
Кроме требований к квартире относительно площади, этажа, отделки и пр., есть еще несколько неочевидных моментов, на которые стоит обратить внимание.
| Внешний вид квартиры по фото | |
| Это хорошо | Это плохо |
|
|
Как проводить осмотр?
При первичном осмотре (еще до сделки) попросите у владельца технические и правоустанавливающие документы на квартиру. Необходимо сверить фактический адрес, расположение комнат и площадь. Особенное внимание уделите перепланировке: она должна быть зарегистрирована и отражена в техпаспорте.
Наименее рискованны сделки с квартирами, которые находятся в собственности больше 3 лет. Если жилье часто переходит из рук в руки, это может быть тревожным звоночком: или с недвижимостью что-то не так, или действуют мошенники.
Когда отправляетесь на осмотр, возьмите с собой блокнот и ручку, чтобы делать пометки. Можно заранее написать список обязательных пунктов для проверки и следовать ему. Также пригодятся телефон с фонариком и небольшой электроприбор для проверки розеток (например, зарядка для смартфона).
На что нужно обратить внимание, когда осматриваете вторичную квартиру:
- Район и инфраструктура. Даже если вы привыкли передвигаться на авто, сделайте исключение и доберитесь до места на общественном транспорте, чтобы оценить расположение магазинов и других важных социальных объектов.
- Двор. Узнайте, есть ли место для парковки, детская площадка, место для мусора. Осмотрите прилегающую территорию, чтобы составить общее впечатление.
- Наличие в доме нежилых объектов. Часто магазины и офисы делают ремонт без учета строительных норм, повреждают несущие конструкции, а из общепита в квартиры бегут тараканы и грызуны.
- Обойдите дом кругом и посмотрите, нет ли на нем явных повреждений (например, расхождение швов).
- Подъезд. Нет ли неприятных запахов, трещин и плесени на стенах. Чрезмерная влажность в подъезде может говорить о неисправности коммуникаций в подвале. Да и общее впечатление должно быть положительным (на полу не валяются окурки, сделан ремонт и т.д.).
- Проверьте исправность лифта.
- Если квартира на верхнем этаже, необходимо осмотреть технический этаж. Для этого придется заранее обратиться в ТСЖ или УК, чтобы для вас открыли это помещение. Посмотрите, нет ли подтеков на крыше или даже дыр.
- Стены, пол и потолок в квартире: нет ли плесени, следов воды, осыпания штукатурки и т.д. Внимательно изучите не только открытые поверхности, но и под коврами, за картинами и мебелью (где это возможно).
- Включите краны на кухне и в ванной. Узнайте, есть ли горячая вода, какой напор и общее состояние сантехники.
- Проверьте исправность розеток и лампочек.
- Оцените состояние труб (нет ли подтеков) и узнайте, когда их меняли в последний раз.
- В отопительный сезон потрогайте батареи, чтобы оценить, насколько хорошо они греют.
- Проверьте, работают ли дверные и оконные ручки, целы ли механизмы замков.
- Запахи. Затхлый воздух говорит о высокой влажности, которая в конце концов приведет к появлению грибка. Запах от домашних животных – еще одна возможная неприятность, избавиться от него будет непросто.
- Изучите коммунальные платежки. Так вы не только узнаете размер будущих трат, но и сможете убедиться, что нет текущих долгов. Также необходимо сверить номера счетчиков и последние поданные показания.
Возможные проблемы и способы исключения рисков
Рынок вторичного жилья – активная площадка для преступной деятельности мошенников. Иногда недобросовестность проявляют и простые граждане, вступающие в сделку. Мошенники могут полностью отнять деньги, уплаченные по сделке и скрыться от ответственности.
Наиболее распространённые действия мошенников:
- поддельные документы;
- двукратная (многократная) продажа одной квартиры;
- подмена квартиры;
- продажа чужой недвижимости.
Поэтому при покупке вторички нужно проверять правоспособность документов очень тщательно.
Обычные граждане могут совершать следующие недобросовестные действия:
- не уплатить деньги, не передать ключи от квартиры;
- не выписаться, не выписать несовершеннолетних жильцов;
- скрыть недееспособность собственника;
- скрыть права третьих лиц на жильё;
- скрыть иные проблемы, существующие в квартире.
Чтобы понять адекватную ли цену назначает продавец, нужно знать, когда лучше покупать квартиру:
- самые выгодные предложения и активизация рынка недвижимости происходит весной и осенью;
- снижение цен на квартиры можно ожидать зимой;
- летом на вторичном рынке наблюдается «мертвый сезон».
Кроме того, первоначальная цена всегда на 20-30% выше той, которую продавец желает получить. За счет этой наценки владелец имеет возможность торговаться, постепенно снижая цену.
Сбить цену помогут некоторые особенности квартиры:
- угловое расположение;
- отсутствие балкона или лоджии;
- обременения в виде ипотеки и несовершеннолетних детей;
- необходимость замены чего-либо и т.д.
Проверка основных документов
Когда покупатель подобрал недвижимость, необходимо начинать проверку квартиры. В первую очередь необходимо запросить документы. Список необходимых бумаг довольно обширен.
| Название | Пояснение |
| Удостоверение личности продавца | Обычно необходим паспорт. Документ на подлинность можно пробить через официальный сайт Миграционной службы |
| Правоустанавливающая документация на квартиру | В качестве документа обычно выступают ДКП, дарственная, свидетельство о наследовании |
| Выписка из ЕГРН | Бумаги отражают информацию об объекте и субъекте права. Сведения из выписки стоит сравнить с другой документацией. Расхождения присутствовать не должны. В выписке обязательно отражаются данные о присутствии или отсутствии арестов и обременений. Продавец заинтересован в том, чтобы ограничения на совершение сделки с квартирой отсутствовали. В иной ситуации процедура может быть признана недействительной. Обычно выписку оформляют в двух вариантах. Они бывают простые или расширенные. Второй вариант выписки позволит покупателю выяснить, сколько собственников было у помещения, как часто с ним выполняли различные сделки. Если помещение продавали и покупали в течение короткого промежутка времени, это может свидетельствовать о мошенничестве |
| Справка о присутствии или отсутствии зарегистрированных лиц | Если в квартире присутствуют зарегистрированные лица, это не является препятствием для продажи недвижимости. В этом случае составляется соглашение, что граждане выпишутся из помещения в определённый срок после перехода прав собственности. Каждый из жильцов должен предоставить нотариально заверенное обязательство о последующей выписке. Однако лучше, чтобы в помещении жильцов не было. В иной ситуации можно столкнуться с конфликтами и судебными тяжбами |
| Справка о наличии задолженности по коммунальным платежам | Если присутствуют задолженности, они могут перейти к новому собственнику |
| Разрешение на перепланировку, если она была выполнена | В помещениях нередко выполняют серьёзный ремонт, во время которого увеличивают или уменьшают исходный метраж комнат, переносят коммуникации и выполняют иные действия. Такие изменения необходимо узаконить. В иной ситуации нового владельца помещения могут обязать привести жилье в первоначальный вид |
| Технический и кадастровый паспорта | В документах фиксируются технические характеристики квартиры, а также информация о выполненных перепланировках. Если выяснится, что данные не соответствуют действительности, это может стать основанием для отказа в регистрации права собственности в Росреестре. От покупки такой квартиры лучше отказаться |
| Справка из психоневрологического диспансера | Подтверждает, что сделку совершают в здравом уме. Продавать недвижимость может только полностью дееспособный собственник |
С осторожностью стоит относиться к помещениям, которые недавно были получены по решению суда. Вердикт уполномоченного органа может быть оспорен. Необходимо требовать документы в оригинале. На подлинниках не должны присутствовать исправления, помарки, опечатки или ошибки. Все договоры должны содержать подписи собственников, штамп и вотермарки. Покупатель может попросить сделать копии и оставить их у себя. Исключение составляет паспорт продавца. Вместо копии предоставляют выписку с ключевыми сведениями о человеке.
Риски приобретения недвижимости на рынке
Какие же риски у покупателя недвижимости на первичном и вторичном рынке? Их множество. Но больше их все-таки на вторичном рынке, чем на первичном. Связано это с тем, что, как правило, строительством и реализацией жилых комплексов в России занимаются проверенные и аккредитованные застройщики, которые работают в данном сегменте не первый год. Поэтому, чтобы минимизировать свои риски при покупке квартиры на первичном рынке, нужно просто выбрать стабильного и надежного застройщика.
Относительно вторичного рынка, то здесь можно выделить пять главных рисков:
- Покупка объекта по фальшивой доверенности, не имеющей юридической силы;
- Реализация объекта без согласия кого-то из собственников;
- Продажа объекта, приватизированного незаконно;
- Нарушение прав собственности отдельных лиц на продаваемый объект;
- Наличие задолженности по платежам на капитальный ремонт.
И далее более подробно о каждом из указанных рисков.