Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры при наследовании». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство
Для сделки потребуются:
- паспорта всех участников сделки;
- договор купли-продажи;
- разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
- справка о зарегистрированных в квартире лицах;
- правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).
Раздел недвижимого наследства у нотариуса
Как уже было отмечено, общая долевая собственность на жилое помещение не всегда удобна для наследников, так как создает неудобства при продаже такой квартиры. Один из вариантов решения — раздел наследства, который производится у нотариуса. Например, если в состав имущества входит квартира, загородный дом, гараж, автомобиль, наследники могут составить соглашение, в котором укажут, кому переходят конкретные объекты. При этом не обязательно придерживаться размера наследственных долей, или можно предусмотреть денежную компенсацию.
Соглашение о разделе наследственного имущества можно составить, как до регистрации недвижимости в органах Росреестра, так и после нее. После удостоверения нотариусом, оно является правоустанавливающим документом для государственных органов, на основании которого производится регистрация квартиры на одного наследника. Такое решение упрощает ее последующую продажу жилья.
Консультация нотариуса перед продажей
Сделки с недвижимостью характеризуются определенными рисками, в первую очередь для покупателя. Продавец унаследованного жилья должен помнить, что обычно к делу привлекается юрист и будут проверены все операции с этой квартирой примерно за 3-х летний период — срок исковой давности.
В случае продажи квартиры, находящейся в долевой собственности наследников, удостоверение договора у нотариуса является обязательным по закону. В остальных случаях это обычно делается добровольно. Проверка нотариусом законности всех действий наследников, гарантирует «чистоту» сделки и уверенность в том, что она впоследствии не будет признана недействительной.
Наша нотариальная контора расположена в центре Москвы, мы работаем ежедневно: в будние дни до 21 часа вечера, в выходные до 20 часов. Расписание работы в праздничные дни смотрите на сайте. Записаться на прием в удобное время и получить квалифицированную консультацию по продаже (покупке) унаследованной квартиры можно по телефону или с помощью формы обратной связи.
Примеры расчета налога
Ниже будут примеры, когда: 1) Продавец доли попадает под налог. 2) Он является налоговым резидентом, т.е. с налоговой ставкой в 13% и с возможностью уменьшить налог.
Пример №1: Алексей получил 1/3 доли квартиры по наследству. Он решил ее продать за 1 600 000 руб. Это больше 0,7 от ее кадастровой стоимости, поэтому налог будет с цены по договору. Наследодатель ранее покупал данную квартиру за 4 000 000 руб. Значит его расходы по отношению 1/3 доли составляет 4 000 000 * 1/3 = 1 333 333 руб. Алексею выгодней вычесть расходы наследодателя, потому что они больше 1 000 000 руб. К тому же у него есть оригинал расписки продавца по сделке с наследодателем. НДФЛ будет 13% * (1 600 000 — 1 333 333) = 34 666 руб.
Пример №2: Владимир продает наследственную долю за 1 400 000 руб. Это больше 0,7 от ее кадастровой стоимости, поэтому налог будет с цены по договору. Наследодатель не покупал эту долю, поэтому Владимир может только вычесть стандартный 1 000 000 рублей. НДФЛ будет 13% * (1 400 000 — 1 000 000) = 52 000 руб.
Главные вопросы по налогообложению продажи наследственного имущества
- Обязанность уплаты налога возникает, если срок владения унаследованной недвижимостью превышает 3 года (36 месяцев), но не 5 лет, как для прочего жилья. При этом течь срок начинает со дня смерти наследодателя. То есть независимо, когда фактически был оформлен жилище (письмо Минфина России от 19 июня 2018 г. № 03-04-05/41648).
- Уменьшить облагаемый доход можно на величину имущественного вычета в 1 млн.
- С 2019 года можно брать расходы на приобретение этой квартиры предыдущим собственником (наследодателем). Но нельзя учесть никакие расходы на ремонт, коммунальные платежи (письмо Минфина России дал в письме от 26.11.2019 № 03-04-05/91743).
- Нельзя занижать стоимость продаваемой наследственной квартиры. Цена, указанная в договоре купли-продажи, сопоставляется с ее кадастровой стоимостью. И если в договоре указана меньшая, чем 70% кадастровой стоимость, налог будет доначислен налоговой инспекцией.
- Когда продажа квартиры от нескольких собственников по 1 договору, вычет в 1 млн. предоставляется на весь объект, а не каждому собственнику. Т.е. вычет получает каждый, но только согласно его доли (пример: 1/2 доля — значит вычет 500 тыс. руб, 1/3 доля — вычет 333,3 тыс.руб.).
- Если каждый владелец продал свою долю по отдельному договору купли-продажи, то каждый вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.
- Не существует никаких льгот для разных категорий граждан (пенсионеры, инвалиды, несовершеннолетние и пр.). После продажи унаследованного жилья никто не освобождается от уплаты налога. Ну, разве только те, кто владеет ею более 3 лет.
Чтобы определить облагается ли налогом наследственная квартира при продаже или нет, нужно считать только срок владения квартирой. Избежать налоговой обязанности возможно, выждав трехлетний срок владения квартирой, или свести доходы от продажи к нулю вычетами или расходам.
Как платить за несовершеннолетнего
Если наследственная квартира/доля в ней значилась за ребенком, то он будет налогоплательщиком на общих основаниях. Никаких скидок на возраст нет.
Но сам подросток вплоть до 18 лет ничего не должен делать:
- ни подавать декларацию;
- ни уплачивать причитающуюся сумму;
- и даже не нести ответственность, в случае неподачи/несвоевременной подачи отчетных документов.
Этой работой занимается родитель, опекун, попечитель. Он рассчитает сумму НДФЛ, оформляет и сдает отчетность, перечисляет средства в бюджет.
Декларация заполняется от лица ребенка, а подписывается именем законного представителя.
| Составляется с использованием программы | Заполняется на бланке |
| На заглавной странице в разделе «Достоверность декларации» ставится флажок в позиции «Представителем-ФЛ» и заполняются строки: «ФИО» и «Документ». | Титульный лист в разделе «Достоверность и полноту сведений, указанных в настоящей декларации подтверждаю» указывает код «02» и вносятся ФИО представителя, а ниже данные документа, удостоверяющие статус представителя. |
Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ
Для недвижимости, купленной до 01.01.2016, срок минимального владения составляет 3 года.
Если Вы приобрели недвижимость до 01.01.2016 года, то при продаже этого объекта недвижимости в 2020 году Вы освобождаетесь от уплаты налога. Стоить отметить, что не имеет значения каким путем была получена недвижимость — будь то дарение, приватизация, договор купли-продажи (купчая), наследство — налог НДФЛ не платим!
Для недвижимости, купленной после 01.01.2016, срок минимального владения составляет 5 лет.
Если Вы приобрели недвижимость после 01.01.2016 года, и срок владения меньше пяти лет (а в 2020 году срок владения все еще меньше 5 лет), то придется заплатить налог НДФЛ 13%. Также не забываем обратить внимание на начало статьи, где указано, что НДФЛ — это именно налог на доход. Проверьте, возможно в Вашем случае доход и не возник.
Полная оплата недвижимости по ДДУ, также начинает отсчет срока минимального владения недвижимостью. Это принято Федеральным законом от 23 ноября 2020 года N 374-ФЗ, долгожданная поправка к статье 217.1 п.2 Налогового кодекса Российской федерации о минимальном сроке владения для квартир, купленных по Договору Долевого Участия.
К примеру, в марте 2016 году я купил по ДДУ квартиру на котловане в новостройке. Документы о праве собственности я получил только в 2020 году. В апреле 2021 года я продаю квартиру за любую сумму без налога. Так, как согласно 374-ФЗ, я полностью выдержал безналоговый период в 5 лет.
Если же собственник владеет недвижимостью менее минимального установленного законом срока и доход при продаже образовывается (например, покупал дом за 10 млн, продает за 12 млн), то придется заплатить налог НДФЛ.
При продаже недвижимости, купленной после 01.01.2016 года, налог НДФЛ составит 13% от суммы договора купли-продажи или 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налог будет начислен на большую стоимость. Узнать кадастровую стоимость и рассчитать налог можно на сайте ЛИВЛА в разделе КАДАСТР.
К примеру, Я продаю дом, который построил в 2019 году за 20 млн. рублей. В Договоре купли-продажи мы указываем сумму 20 млн. рублей, а кадастровая стоимость объекта недвижимости, согласно Росреестру — 40 млн. рублей. НДФЛ будет начислен из расчета 70% от кадастровой стоимости, так как она выше суммы указанной в ДКП.
Старый хозяин имеет право продать всю квартиру или только ее часть. Новый хозяин может распоряжаться приобретенными квадратными метрами только после прохождения государственной регистрации. Если в соглашении числится два и больше продавцов, то каждый из них несет ответственность и отчитывается перед ФНС.
НДФЛ может быть 13% или 30% от суммы, полученной за продажу имущества. Это зависит от условий продажи, какими правилами и нормами законодательства руководствовались участники, когда именно произошла сделка.
Перед тем, как перейти к оформлению сделки эксперты рекомендуют обдумать все шаги, этапы, так же нужно заказать выписку из ЕГРН. Узнать, как правильно оформить соглашение, чтобы оно соответствовало нормам, чтобы сделка не была аннулирована.
Одним из этапов является расчет обязательного взноса за продажу квадратных метров. Нужно взять сумму, за которую была куплена квартира и сумму, за которую она будет продана. Если приобретение обошлось дороже продажи, обязательный платеж не начисляется. Если прибыль равна или больше, устанавливается сбор 13%.
Продажа квартиры, доставшейся по наследству в 2021 году
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству, обязателен для всех физических лиц, производящих операцию на территории России. По состоянию на 2021 год, есть только одно исключение — срок владения недвижимостью, отталкиваясь от которого ФНС решает о необходимости собственника уплатить налог.
Разъяснения правовой нормы даны в п. 3 и п. 4 ст. 217.1 НК РФ. Налогом не облагается продажа недвижимости, полученной в наследство более трех лет назад. При этом существуют и более строгие правила, так что наследникам вполне повезло. Так, например, для продажи купленного жилья, а не полученного в дар, наследство, в результате действия договора ренты или приватизации, срок владения должен составлять не менее пяти лет, иначе налог заплатить придется.
Важно понимать, что других способов не платить налог с продажи дома, полученного по наследству, попросту нет. При отсутствии основания в виде трехлетнего и более длительного владения домом, нельзя даже и думать о продаже «из-под полы»: сокрытие дохода, суть, есть грубое нарушение налогового законодательства, что при поимке обернется либо колоссальным штрафом, либо лишением свободы на срок не менее двух лет.
Итак, мы уже выяснили, что только в одном случае можно продать жилье без налогового сбора. Если оснований для получения льгот нет, то какую сумму придется в итоге заплатить ФНС? Подоходный налог — он же НДФЛ — разнится для резидентов и нерезидентов РФ. Разграничению понятий посвящена 207 статья НК РФ.
В ней дано определение нерезидента — это граждане РФ и иностранцы, находящиеся вне территориальных пределов России больше 183-х суток в течение одного календарного года. В отношении иностранцев вводится дополнительное правило: чтобы получить статус резидентства, из положений законодательных актов вытекает необходимость оформления РВП или ВНЖ.
Формула расчета стоимости дана в ст. 217 НК РФ. Для унаследованного жилья никаких новых переменных не вводится, поэтому при реализации имущества нужно пользоваться общей формулой. Сумму налогового сбора рассчитывают двумя путями:
- 13% либо 30% от суммы, указанной в договоре купли-продажи;
- Если по договору стоимость квартиры оказывается меньшей, чем 70% от кадастровой ее стоимости, налог выплачивается в процентах от кадастровой стоимости.
Разберем простой и довольно распространенный вариант уплаты налога. Допустим, кадастровая стоимость жилья составляет 4 млн рублей. Наследники решили продать недвижимость за 3,5 млн рублей. В процентах от кадастровой стоимости получается 87.5%. Соответственно, при расчете налога будет принята во внимание сумма, указанная в договоре — 3,5 млн рублей. 13% от этой суммы составляют 455 000 рублей.
И рассмотрим тот же вариант, но с налоговым вычетом. Максимальный размер возврата налога из ФНС по данному основанию — 1 млн рублей. Если гражданин официально устроен и регулярно выплачивает налоги, необлагаемая налогом сумма в размере 1 млн рублей может собраться за 1-1.5 года работы, поэтому будем в формуле использовать максимальную сумму вычета.
3,5 млн рублей — 1 млн рублей вычета = 2,5 млн облагаемых налогом рублей. От них считаем 13% и получаем 325 000 рублей, требуемых к уплате по закону.
Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?
Гражданин, вступивший в наследство, получает право собственности на свое имущество. Оно предоставляет ему не только право владения и пользования, но и право распоряжения имуществом. Владелец унаследованной квартиры может ее подарить, сдать под наем, в аренду, по договору безвозмездного пользования. Он может и продать квартиру после ее перехода по наследству. Законодательство никак его в этом не ограничивает.
Несмотря на то, что принятие наследства может быть осуществлено раньше, чем наследник обратиться к нотариусу, распорядиться имуществом он не может до момента, пока его право собственности не будет зарегистрировано в Росреестре. А для этого придется получать свидетельство у нотариуса.
Можно обратиться в Росреестр сразу после получения свидетельства либо дождаться, пока на квартиру не найдется покупатель. В последнем случае допускается фактически одновременное проведение сразу двух сделок:
- Сначала продавец регистрирует свое право собственности.
- Сразу после этого стороны подписывают договор и регистрируют сделку.
Прежде чем продать унаследованную квартиру, следует получить выписку из ЕГРН с указанием права собственности продавца. После того, как право собственности зарегистрировано, можно сразу продать квартиру. Искать покупателя можно и раньше, но осуществить сделку до оформления права собственности не получится.
Нужно ли свидетельство о наследстве?
После смерти близкого человека у его родственников имеется 6 месяцев для оформления вступления или принятия имущества фактически (статья 1154 ГК РФ). Если вы решили, что унаследованный дом должен быть продан, то необходимо обратиться к нотариусу и оформить свидетельство о наследовании.
Открыть дело о наследстве можно в нотариальной конторе, которая осуществляет деятельность в районе регистрации наследодателя. При обращении преемники должны написать заявление о вступлении и подготовить пакет документов. Какие нужны бумаги?
- Свидетельство о смерти.
- Выписка о месте последнего пребывания наследодателя.
- Справка о прекращении регистрационного учета покойного.
- Доказательства родства заявителя и наследодателя (если нет завещания).
- Завещание (при наличии).
- Документы о праве владения умершего своим имуществом.
Если наследодатель не сообщил при жизни о завещании, то наследники могут обратиться в любую нотариальную контору с целью розыска этого документа. Если завещание не было найдено, то заявители при вступлении должны доказать свою принадлежность к законной очередности. Для этого могут понадобиться свидетельства о рождении или браке, постановления об усыновлении и опекунстве.
По истечении полугода с момента кончины отдающего нотариус закрывает наследственное дело и выдает свидетельства всем признанным преемникам. Но в некоторых ситуациях выдача документа может затянуться. Например, из-за судебных споров или нехватки документов.
Наследство не облагается налогом на доходы
При получении наследства в любой форме (денежной или в виде имущества) Вам НЕ нужно платить налог на доходы (п. 18 ст. 217 НК РФ).
Пример: Дубровин Л.П. получил в наследство от сестры квартиру. Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ доходы в натуральной форме, которые получены в порядке наследования, не подлежат налогообложению, поэтому Дубровину Л.П. не нужно декларировать доход от наследства и платить налог.
При этом в отличие от налога при дарении степень родства с наследодателем не имеет никакого значения.
Пример: Красильникова А.А. получила в наследство от подруги деньги в сумме 3 млн. руб. Так как степень родства с наследодателем значения не имеет и согласно п. 18 ст. 217 НК РФ доходы в денежной форме, полученные в порядке наследования, не облагаются налогом, то Красильникова А.А. освобождена от подачи декларации по форме 3-НДФЛ и уплаты налога.
Единственным исключением, когда нужно платить налог на доходы при получении наследства, является получение вознаграждения, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также открытий, изобретений и промышленных образцов (п. 18 ст. 217 НК РФ).
Пример: В 2018 году Каменистый Д.И. после смерти отца получил в наследство вознаграждение 80 000 руб. за написанное им произведение литературы. Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ при получении вознаграждения, выплачиваемого наследникам авторов произведений литературы, доход от наследства облагается подоходным налогом. Поэтому по окончании 2018 года (до 30 апреля 2019 года) Каменистый Д.И. подал декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию и заплатил налог в размере 80 000 х 13% = 10 400 руб. до 15 июля 2019 года.
Размер вычета при продаже доли дома
Следует различать часть в имуществе и общем долевом владении. Доля имущества принадлежит индивидуальному владельцу, например комната в доме. Выделяется она в натуре.
Если продается имущество, являющееся общей долевой собственностью, налоговый сбор удерживается с каждого совладельца, но распределяется между ними пропорционально их части. Это правило применяется только к недвижимости, реализуемой как единый объект. В иных случаях, когда каждый владелец продает свою часть отдельно, вычет не распределяется, даже если выделенные в натуре доли продаются по единому договору. Сумма прибыли, превышающая 1 000 000 руб. вычета, подлежит уплате НДФЛ по ставке 13 %. Если один совладелец продает долю, официально пребывающую в единой собственности менее 3 лет, налоговый вычет для него не будет превышать миллиона рублей.
Что считается налогом, а что госпошлиной?
Многие налогоплательщики не видят разницы между налогом и взимаемой государственной пошлиной. А между тем она существенная:
- госпошлину следует уплатить нотариусу за выдачу Свидетельства о наследстве, при вступлении в него (в наследство);
- а налог придется перечислить после оформления сделки купли-продажи унаследованного жилья, бывшего в собственности менее 3-х лет.
Важно: налог платится с суммы, которая является разницей между доходом с продажи и расходами на приобретение объекта недвижимости (или суммой имущественного вычета). Причем получить доход и понести расходы должно одно и то же лицо.
Формула налога следующая:
- Цена сделки купли-продажи — (расходы на приобретение жилья или вместо них имущественный вычет) = налогооблагаемый доход.
- Налогооблагаемый доход х 13% ставки = сумма налога к оплате.
Как платить за несовершеннолетнего?
Если квартира или же доля в ней были в собственности несовершеннолетнего, то и он будет платить налог, как все. И льгот в связи с возрастом для него действующим законодательством не предусмотрено.
Но сам ребенок или подросток, конечно, не будет ни подавать декларацию, ни платить пришедшую в уведомлении налоговую сумму, ни нести ответственность, если всего вышеперечисленного не будет сделано в срок. Это прерогатива его родителя, опекуна, попечителя или любого другого законного представителя. На плечи данных товарищей ложится бремя расчета НДФЛ, оформления соответствующей отчетности, предъявления ее в инспекцию и перечисления налога.
Заполняется декларация от имени ребенка, а подписывается его законным представителем.
На бланке вручную придется заполнить титульный лист раздела «Достоверность и полноту сведений, указанных в настоящей декларации подтверждаю», с указанием специального кода «02», ФИО представителя и данных документа, подтверждающего полномочия.
Если декларационное заполнение происходит в программе, то в разделе «Достоверность информации» необходимо будет поставить флажок в поле «Представителем ФЛ», а также заполнить строки ФИО и «Документ».