Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить в собственность земельный участок в СНТ по садовой книжке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ко мне постоянно обращаются граждане, которые «купили» участки по садовой книжке. Некоторые из них вместе с продавцом просили председателя товарищества сделать перезапись в похозяйственной книге и сделать на покупателя новую садовую книжку. Некоторые покупатели просто забирали у продавца садовую книжку и передавали деньги за участок, т.е. ничего по факту не переоформляли. Здесь и кроется подвох.
Информация для тех, кто «купил» участок по садовой книжке
Почему слово «покупали» я вставил в кавычки? В действительности никакой передачи участка при таких сделках не происходит, потому что только член товарищества может пользоваться участком, который за ним документально закреплен — ст. 22 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. Чтобы стать членом товарищества, нужно подать заявление и вопрос о вступлении решается только на общем собрании членов — ст. 12 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. На собрании члены товарищества должны проголосовать о принятии «покупателя» в свое товарищество и записать решение в протокол. Поэтому членство доказывается не по садовой книжке, а протоколом собрания, выпиской из этого протокола или справкой о членстве.
С чего начать оформление покупки дачи с земельным участком?
Приступая к процедуре оформления покупки дачи, в первую очередь следует определиться, будет ли оформляться в собственность исключительно земельный участок или же отдельно будет регистрироваться недвижимость, находящаяся на нём. Это зависит как от желания покупателя, так и от наличия и формата построек:
- если на территории участка есть только небольшой дачный домик и некоторые хозяйственные постройки (сарай, гараж, летняя кухня, беседка и т.д.), которые не оформлены как недвижимость, такая дача может быть оформлена как земельный надел. Это может быть выгодно обеим сторонам сделки, поскольку существенно упрощает процедуру, однако новый владелец лишается некоторых прав: по сути, ему принадлежит только земля, а постройки нигде не учтены. В самом худшем случае строения могут быть вообще признаны самостроем (если капитальные здания возведены на участке, целевое назначение которого не предусматривает таких построек);
- если на территории участка есть недвижимость, которая официально оформлена в собственность и введена в эксплуатацию, договор купли-продажи предусматривает переход прав как на участок, так и на дом. В этом случае процедура оформления является несколько более сложной, однако покупатель становится полноправным владельцем дачи.
Все особенности каждого конкретного случая учитываются при составлении договора купли-продажи и обязательно фиксируются в нем.
Преимущества и недостатки покупки по садовой книжке
При покупке по садовой книжке, фактически гражданин покупает не участок, а членство в садоводческом товариществе. Это основное отличие сделки.
Она имеет следующие преимущества:
- Можно приобрести участок в несколько раз дешевле, чем в среднем по рынку, после чего подать на приватизацию земли.
- Не обязательно составлять договор при переводе права на членство в товариществе. В данном случае не требуется документальное подтверждение, не нужно участие нотариуса. Хотя соглашение лучше оформить, чтобы не возникло проблем в будущем.
- Сделка происходит в максимально короткий срок, который невозможен при стандартной купле-продаже.
Нужно ли приватизировать дачу?
Этот вопрос обычно возникает у владельцев строений на дачном участке, когда земля уже приватизирована и принадлежит собственнику согласно официальным документам. Специалисты утверждают, что это необходимо сделать, тем более что дачная амнистия, действующая до 01.03.18 г. позволяет сделать это быстро и без особых проблем.
Что касается ситуации, когда не приватизированы ни участок, ни дом на нем, а граждане пользуются недвижимостью, например, по договору социального найма, то по истечении 5 лет отсутствия действий владельца, эта недвижимость переходит в собственность местных муниципальных властей, поэтому они имеют полное право попросить освободить занимаемую территорию.
Сроки и стоимость процедуры
Процедура приватизации дачи не требует капиталовложений, но собственники должны оплатить государственную пошлину за оформление и рассмотрение документов. Размер ее не превышает 200 рублей при оформлении документов на дачный участок, для садоводческих участков – 100 рублей.
До 1 марта 2018 года продлен срок бесплатного оформления собственности всех видов недвижимости для граждан РФ. До 31 декабря 2020 г. продлен срок бесплатной приватизации земли под сооружениями.
Порядок проведения приватизации максимально упрощен для владельцев в ФЗ о проведении приватизации. Новый законодательный акт получил название «дачной амнистии». Она введена с целью облегчить и ускорить процесс. Государство же получит, в свою очередь, дополнительные поступления в бюджет от уплаты налогов на недвижимость.
Длительность процедуры рассмотрения документов на оформление:
- приватизация в Департаменте земельно-имущественных отношений при муниципалитете – 2 недели;
- изготовление кадастрового паспорта – 1 месяц;
- регистрация в Росреестре – 10 дней.
Сроки могут изменяться в сторону увеличения, если заявитель допустил ошибки в оформлении документов или у специалистов возникнут иные вопросы, которые потребуют времени на решение.
В целом приватизация недвижимости на дачном участке может длиться 6-8 месяцев. Длительность процедуры зависит от правильного выполнения последовательности действий собственником, соблюдения правил сбора документов, согласно перечню, и правильности оформления заявления.
Что означает покупка участка по садовой книжке
Обратите внимание, что, купив участок по садовой книжке, вы приобретаете членство в садовом товариществе, а не право собственности на землю. Данный факт доказывает всю рискованность подобных сделок.
Вас должно насторожить то обстоятельство, что у продавца из всех правоустанавливающих документов имеется лишь книжка, подтверждающая членство в садоводческом товариществе.
Стоит ли покупать землю в ДНП?
Стоит ли покупать землю в коттеджном поселке, читайте тут.
Стоит ли покупать землю без межевания, читайте по ссылке:
Как правила, это означает, что с приватизацией реализуемого участка возникли какие-то проблемы, иначе продавец сам оформил бы собственность на землю. Это было бы гораздо выгоднее для него, поскольку стоимость узаконенных участков гораздо выше неоформленных.
Собственником земель СНТ является орган местного самоуправления, на территории которого расположены данные участки. В таком случае, о возможности приватизации подобных земель вы можете узнать в местной администрации. Возможно, на эти участки наложено обременение и введено ограничение в обороте или имеется сервитут.
Время отдавать деньги
Этот момент также можно прописать в договоре купли-продажи. Если покупателем дается задаток, то продавец обязан продать дачу только ему, в противном случае задаток возвращается в полной мере.
Если задаток был отдан покупателем, но в последствии он передумал приобретать дачу, то продавец вправе не возвращать задаток.
Целесообразно поместить сумму, необходимую для покупки дачи, в банковскую ячейку. При этом прописать в договоре такие условия, что продавец получает сумму из банка лишь тогда, когда новый владелец оформит право собственности на дачу с участком. Такой подход исключает любые махинации, которые могли быть задуманы мошенниками.
При покупке дачи нужно быть осторожным на каждом этапе. Даже после завершения сделки, когда можно спокойно выдохнуть и сказать «теперь это мое», расслабляться рано.
Чтобы не случалось никаких непредвиденных случаев, внимательность следует проявлять во всем, начиная от осмотра самого участка и дома до проверки каждого документа на подлинность. Идеальным вариантом для помощи в оформлении документов станет нанятый опытный риэлтор.
Главная причина обмана при покупке недвижимости — невнимательность покупателя и отсутствие юридической грамотности. Чтобы не попасться на уловки мошенников, посмотрите это видео:
Скрытой проблемой могут стать и старые, изношенные коммуникации, не переданные на баланс специализированных организаций или органов местного самоуправления. Это может быть изношенный трансформатор, не переданный сетевой организации, или бесхозный мост, ведущий в поселок, который зимой становится опасным.
«У этих объектов одна общая проблема — они не переданы на баланс организации, которая должна отвечать за их эксплуатацию. Заставить сетевую организацию чинить такой трансформатор или муниципалитет чистить такой мост — задача сложная», — говорит юрист.
Полностью обезопасить себя от подобной проблемы сложно, но можно снизить риски. Например, расспросить потенциальных соседей, которые знают обо всех проблемах в поселке и зачастую охотно ими делятся.
Особенности «дачной амнистии»
Оформители земли по «дачной амнистии» нужно только подготовить и подать документы, на основании которых они получат право собственности на земельный участок (перечень приведен в разделе «Документы»).
Особенностью приватизации по «дачной амнистии» является необязательность предоставления кадастрового плана. Его заменяет схема участка.
Внимание. Документы, необходимые для приватизации по «дачной амнистии» четко обозначены законодателем. Представители органов регистрации не имеют права вносить в список свои коррективы и требовать дополнительные справки или другую документацию.
После подачи и проверки документации заявитель получает расписку от представителя органов местного самоуправления. А после окончания процедуры – становится полноправным владельцем земельного участка.
Правила принятия наследуемого имущества
Согласно действующему российскому законодательству, наследование может быть двух видов: по закону и по завещанию. Перед смертью наследодатель может оставить нотариально заверенное завещание, в котором прямо укажет, кому и что он хочет завещать. В своем завещании человек волен указать любых правопреемников (родственники, друзья, коллеги, соседи, организации, государство).
Если по каким-либо причинам завещания нет, наследование будет происходить по закону в порядке очередности. Есть восемь очередей наследников. Если наследников первой очереди нет или они не захотели вступать в наследство, оно переходит к наследникам второй очереди и так далее вплоть до восьмой очереди. Наследниками первой очереди являются супруг, родители и дети.
Как оформить право собственности на землю в 2021 году
Пo зaкoнy y нacлeдникoв ecть 6 мecяцeв, чтoбы oфopмить пpaвo coбcтвeннocти нa зeмeльный yчacтoк. B пepвyю oчepeдь, нeoбxoдимo нaпиcaть зaявлeниe y нoтapиyca o пpинятии нacлeдcтвa. Пpиняв зaявлeниe, юpиcт выдacт cпиcoк дoкyмeнтoв, кoтopыe нyжнo coбpaть:
🖋 в кaдacтpoвoй пaлaтe — выпиcкy из зeмeльнoгo кaдacтpa, пacпopт yчacткa c yкaзaннoй pынoчнoй cтoимocтью, cпpaвкy пpo нeдвижимocть нa yчacткe, выпиcкy для вcтyплeниe в пpaвa нacлeдникa, дoкyмeнт фopмы EГPП №3 нa нacлeдoдaтeля;
🖋 в пacпopтнoм cтoлe — cпpaвкy c мecтa peгиcтpaции, дoкyмeнт, кoтopый пoдтвepждaeт cтeпeнь poдcтвa c нacлeдoдaтeлeм;
🖋 y нoтapиyca — зaвepeннoe зaвeщaниe.
Cпиcoк нecтaндapтныx cитyaций пpи нacлeдoвaнии и дoпoлнитeльныe дoкyмeнты, кoтopыe мoгyт пoнaдoбитьcя:
🖋 нacлeдoдaтeль пoлyчил зeмлю тaкжe в нacлeдcтвo — выпиcкa из нaлoгoвoй;
🖋 нeдвижимocть вxoдит в cocтaв дaчнoгo кooпepaтивa — ycтaв кooпepaтивa — дoкyмeнт из EГPЮЛ, кoтopый мoжнo пoлyчить тeppитopиaльнo в нaлoгoвoй;
Пocлe cбopa и пoдaчи пaкeтa дoкyмeнтoв нeoбxoдимo выждaть ycтaнoвлeнный пepиoд — 6 мecяцeв — и нaчaть гocpeгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти. Пpoцeдypa пpoвoдитcя в oтдeлeнии Pocpeecтpa, cпиcoк дoкyмeнтoв нa гocpeгиcтpaцию включaeт:
🖋 пacпopт нacлeдникa;
🖋 cвидeтeльcтвo o cмepти нacлeдoдaтeля;
🖋 юpидичecки зaвepeннoe cвидeтeльcтвo o нacлeдoвaнии;
🖋 кaдacтpoвый пacпopт;
🖋 квитaнцию oб oплaтe гocпoшлины.
B 2001 гoдy были внeceны пoпpaвки в зeмeльнoe зaкoнoдaтeльcтвo. Ecли вы пpиoбpeли зeмлю paньшe и oднoвpeмeннo нe oфopмили cвoи пpaвa в кaчecтвe coбcтвeнникa, дo oбpaщeния в Pocpeecтp и MФЦ нeoбxoдимo пoлyчить кaдacтpoвый пacпopт. Для этoгo пoдaйтe зaявлeниe и oплaтитe ycлyги coтpyдникa кaдacтpoвoй cлyжбы. Пpoцeдypa дocтyпнa нa yчacткax c мeжeвaниeм. Пepиoд oфopмлeния пacпopтa — 10 paбoчиx днeй, нo в pядe peгиoнoв, из-зa зaгpyжeннocти peгиcтpaтopoв, cpoк oжидaния yвeличивaeтcя и oгoвapивaeтcя индивидyaльнo.
Meжeвaниe — фикcиpoвaниe гpaниц yчacткa нopмaтивнo-пpaвoвым aктoм. Пpoцeдypa иcключaeт cпopы c coceдями и нeoбxoдимa для peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти нa зeмeльный yчacтoк. Ecли нa вaшeм yчacткe нe былo пpoвeдeнo мeжeвaниe, зaкaжитe ycлyгy в любoй кoмпaнии, кoтopaя выпoлняeт зeмлeycтpoитeльныe paбoты. Чтoбы cocтaвить мeжeвoй плaн, кoмпaния:
📌 coбepeт и пpoaнaлизиpyeт гeoдeзичecкиe дaнныe и кapты мecтнocти;
📌 cocтaвит плaн yчacткa;
📌 oтмeтит нa плaнe кoммyникaции и дpyгиe oбъeкты;
📌 oфopмит мeжeвoй плaн coглacнo ycтaнoвлeнным нopмaм.
Чтoбы зaвepшить пpoцeдypy мeжeвaния, пepeдaйтe в Кaдacтpoвyю пaлaтy плaн, кoпию пacпopтa, дoкyмeнт пoдтвepждaющий пpaвo влaдeния и oплaтитe ycлyгy пocтaнoвки нa yчeт.
Нa пpaктикe мeжeвaниe и пoлyчeниe кaдacтpoвoгo пacпopтa зaнимaeт oкoлo 6 мecяцeв.
Ecли cвидeтeльcтвo кyпли-пpoдaжи, o вcтyплeнии в нacлeдcтвo, дapcтвeннaя или дpyгoй пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт был yтepян или oфopмлeн c oшибкaми, пepeд peгиcтpaциeй eгo нyжнo вoccтaнoвить. Плaн дeйcтвий зaвиcит oт cитyaции:
📌 opигинaлы дoкyмeнтoв yтepяны — oбpaтитьcя в Гocopгaны для пoлyчeния дyбликaтa;
📌 oшибки и нeтoчнocти в дoгoвope кyпли-пpoдaжи — cвязaтьcя c пpoдaвцoм и пepeзaключить cдeлкy, coблюдaя ycтaнoвлeнныe пpaвилa и зaкoны;
📌 зeмля oфopмлeнa в coбcтвeннocть пo ycтapeвшим пpaвилaм, из дoкyмeнтoв в нaличии тoлькo члeнcкaя книжкa — пoдaть иcк в cyд и yзaкoнить cдeлкy в cyдeбнoм пopядкe;
📌 yчacтoк пoлyчeн в coбcтвeннocть кaк чacть caдoвoдчecкoгo oбщecтвa — пpoвecти oбщyю пpивaтизaцию и выдeлить cвoю нeдвижимocть.
Baжнo! Пpи пoкyпкe зeмли пoлyчитe y пpoдaвцa cпpaвкy o тoм, чтo нa нeдвижимocти нeт oбpeмeнeния (тeppитopия нe являeтcя зaлoгoвым имyщecтвoм в кpeдитнoй cдeлкe). B пpoтивнoм cлyчae, ecли yчacтoк выcтyпaeт в кaчecтвe зaлoгa, cдeлкa бeз paзpeшeния зaлoгoдepжaтeля мoжeт быть пpизнaнa нeдeйcтвитeльнoй. Нeoбxoдимaя инфopмaция нaxoдитcя в cвoбoднoм дocтyпe в eдинoм peecтpe пpaв.
Законодательством регламентируется порядок и документы 2021. Пакет необходимых документов следует отдать в администрацию муниципалитета или управление Росимущества. Само право собственности можно зарегистрировать в Росреестре или через МФЦ.
Купить дачу по садовой книжке – инструкция и подводные камни
Покупка неприватизированного земельного участка в СНТ является одной из самых рискованных сделок. Но если правильно подойти к покупке, можно себя обезопасить от негативных последствий.
Юристы рекомендуют предпринимать конкретные действия в зависимости от ситуации:
| Как приватизировать участок, если он был приобретен по садовой книжке, а предыдущий владелец уже умер? | Существует несколько способов приватизации, которые можно использовать в этой ситуации:
|
| Участок куплен на мужа во время брака, а он переоформил его на другого родственника перед разводом | В России все совместно нажитое имущество делится поровну. Если развод состоялся, сложно доказать, что он не был согласен со сделкой. Проблему можно решить во время судебного раздела имущества. Необходимо ходатайствовать к судье с просьбой запросить нотариальное согласие на дарение участка. Если его нет, можно настаивать на выплате компенсации. Судья может на это пойти, если есть расписка в передаче денег за участок. |
| Участок был продан по садовой книжке, но его невозможно приватизировать, и покупатели требуют вернуть деньги | Продавцы имеют право не возвращать деньги. По садовой книжке продается не участок, а право стать членом СНТ. |
Таким образом, приобретение земли по садовой книжке является высокорискованным предприятием. Важно правильно оформить документы и получить расписку в получении денег в полном объеме. Необходимо заранее выяснить, возможна ли приватизация участка в конкретном СНТ. Только в этом случае сделку можно считать относительно безопасной.
Члены товарищества могут оформить свои участки бесплатно и без установления границ
Члены какого-либо товарищества пользуются своими земельными участками на праве бессрочного пользования или пожизненно наследуемого владения. Они имеют право оформить свои участки в собственность бесплатно и без установления точных границ (без проведения межевания) — п. 2.7 и 9.1 ст. 3 Федерального Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ и ст. 22 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. Но все равно потребуется обратиться в администрацию с просьбой предоставить участок в собственность — п. 2.9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Вышеуказанное послабление действует до 1 марта 2022 года — это прямо написано в п. 2.7 ст. 3 Федерального Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. После указанной даты члены товарищества могут свои участки только выкупить у местной администрации за определенный % от кадастровой стоимости — пп. 3 п. 2 ст. 39.3 и п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ. Данный процент везде разный — с 20% до 100%.
Главное, чтобы за членом товарищества был документально прикреплен используемый участок — п. 2.7 ст. 3 Федерального Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. Сама по себе садовая книжка не является правоустанавливающим документом для оформлении участка. Но она будет необходима, чтобы запросить эти самые правоустанавливающие документы (этап №1). В садовой книжке лишь написано, что такой-то гражданин является членом определенного товарищества и за ним закреплен такой-то участок — п. 13 ст. 12, ст. 7 и ст. 9 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. Именно «написано», хотя сам факт членства и пользование участком садовая книжка не доказывает.
Сколько стоит регистрация дачного участка
Сроки оформления дачного участка и постановки его на государственный учёт строго регламентированы Федеральным законом № 218 и составляют от 3 до 10 рабочих дней, в зависимости от формы подачи необходимых документов. Постановка на кадастровый учёт производится без взимания платы с заявителя. Однако за регистрацию прав предусмотрена госпошлина, установленная Налоговым кодексом РФ.
Минимальную пошлину в размере 100 рублей заплатят физические лица, оформляющие долевую собственность участка сельскохозяйственного назначения. При регистрации дачного участка частным лицом придётся заплатить 350 рублей. Оформление земельного надела с построенным на нём капитальным зданием или участка под индивидуальное жилищное строительство обойдётся в 2 тыс. рублей. Кроме госпошлины, при сборе необходимых документов для регистрации прав собственности, нужно заплатить 750 рублей за выписку из ЕГРН.
Законодательством предусмотрены следующие категории граждан которые освобождаются от уплаты госпошлины:
- физические лица признанные в соответствии с Жилищным кодексом малоимущими;
- ветераны и инвалиды ВОВ;
- узники концлагерей;
- лица освободившие жилые помещения в связи с реновацией жилищного фонда.
В заключение статьи нужно отметить, что упрощённая схема существенно облегчает гражданам процедуру регистрирования право собственности на дачные участки, расположенные на них постройки. Напомним, что Государственная Дума приняла поправки и продлила «дачную амнистию» до 1 марта 2021 года.
Если земельный надел приобретался ранее 1990 года
В большинстве случаев на участки, приобретенные ранее 1990 года документы, подтверждающие границы, право владения (собственности) и т.д. отсутствуют. В некоторых дачных товариществах участки выделялись так – отмерялись сотки шагами и ставились колышки, так и считалось, что данный участок закреплен за тем-то или тем-то участником дачного хозяйства. Единственным подтверждением владения участком были членские книжки ДНТ.
И теперь, если всех выше перечисленных документов нет, то подтвердить право пользования и период пользования участком можно только по членской книжке. Помимо этого, необходимо будет пройти и дополнительные этапы процедуры оформления земли в собственность, которые наглядно представлены в таблице ниже.