Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения: образец». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если арендодатель узнает о нарушении запрета на субаренду, то арендатор сможет или выселить субарендатора, или расторгнуть ранее заключенный договор аренды. При расторжении придется вернуть владельцу его имущество согласно ст. 301 и 303 ГК РФ. Арендодатель вправе не возвращать платежи, которые были перечислены до дня расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК РФ).
Дополнительное соглашение к договору субаренды нежилого помещения
Как вносить изменения в договор субаренды В договоре субаренды в обязательном порядке должна быть указана информация относительно: Местонахождения объекта сделки субаренды и собственника нежилого помещения Типа здания в котором расположено подлежащее сдаче в поднаем арендуемое помещение Площади нежилого помещения либо его части, которое сдается в поднаем субарендатору Количества находящихся в нежилом помещении комнат его планировка, этажность, его комфортабельность и удобность с точки зрения применения, технические характеристики, правового положения и статуса сторон сделки субаренды О пролонгации контракта Стороны договора субаренды при возникновении необходимости могут продлить срок его действия. Но они должны на основании обоюдно принятого решения заключить дополнительное соглашение, которое является приложением к договору субаренды.
Когда заключается дополнительное соглашение к договору аренды
Отдельные пункты ДА жилого помещения или нежилого объекта могут изменяться. Новые правила согласовываются сторонами добровольно либо в судебном порядке.
Чтобы зафиксировать изменения, стороны могут выбрать 1 из 2 вариантов:
- Составить новый договор и одновременно расторгнуть старый.
- Составить доп. соглашение.
Последний вариант применяется в тех случаях, когда меняется любое условие, например:
- цена, которую арендатор вносит за использование помещения;
- срок действия документа;
- площадь помещения;
- адрес объекта;
- данные арендодателя и/или арендатора – например, смена ФИО, названия организации;
- увольнение генерального директора или другого лица, действовавшего от имени компании (в том числе при подписании документа);
- продление прежнего договора;
- его расторжение (по взаимному соглашению).
Как составить договор субаренды нежилого помещения?
Договор сделки между двумя и более лицами – это документ, в котором должны быть установлены все основные положения взаимодействия сторон, исключая двоякое толкование и недопонимание важных пунктов.
Строгой формы соглашения не установлено законодательно, поэтому стороны должны самостоятельно его составить и подписать. Предварительно необходимо устно обговорить все моменты сделки и затем оформить их письменно.
Договор субаренды нежилого помещения должен содержать следующие данные:
- дата и место составления;
- данные о каждой из сторон, ими могут быть юридические и физические лица;
- точные и максимально полные сведения об объекте предмета договора – с указанием его точного почтового адреса, общей площади и иных существенных параметров, которые помогут идентифицировать его среди подобных;
- права и обязанности каждой из сторон;
- срок действия договора;
- стоимость, сроки и форма оплаты;
- полные данные сторон;
- подписи.
Приложением к договору может выступать согласие собственника на переуступку прав аренды и передаточный акт нежилого помещения.
Важно уточнить моменты по срокам договора субаренды:
- все договора сроком более 12 месяцев подлежат государственной регистрации;
- срок по договору субаренды не может быть больше, чем по договору аренды;
- документ не продлевается автоматически по истечении указанного срока, требуется перезаключение нового соглашения.
Подробнее остановимся на правах и обязанностях каждой из сторон сделки. Они требуют отдельного внимания.
Важные юридические моменты и нюансы
При оформлении субаренды важно учесть несколько нюансов, наиболее важными среди которых являются следующие:
- Согласие со стороны собственника объекта должно быть оформлено в письменном виде. Также возможным является включение соответствующего подпункта в основной договор аренды. Переуступка прав посредством получения устного согласия не является действительной и может повлечь за собой негативные последствия, в том числе, применение к сторонам нанимателей штрафных санкций.
- Наниматель наделяется правом расторжения соглашения до момента истечения оговоренного сторонами срока. Чтобы исключить возможные риски и убытки, участникам рекомендуется внести в документ пункт относительно неустойки в случае возникновения подобной ситуации.
- Важно обратить внимание на соотношение сроков аренды и субаренды. Если период действия сделки, предусматривающей переуступку прав третьим лицам, превышает срок первоначального документа, арендаторы несут потенциальные риски. Важно предусмотреть возможные разногласия на стадии заключения правоотношений.
- Следует своевременно уточнить целевое назначение объекта. Возможным является возникновение рисков в том случае, если наниматель планирует разместить в помещении офисы, а в документе указывает иное. Во избежание недоразумений при составлении соглашения требуется указать назначение помещения в соответствии с данными, приведенными в техпаспорте.
С правовой точки зрения заключение договора субаренды представляет собой достаточно сложную процедуру, сопряженную с рядом рисков для третьего лица. Чтобы свести к минимуму возможные риски, при составлении документа участникам необходимо опираться на условия, поставленные непосредственным собственником сдаваемого помещения. Важно предусмотреть любые вероятные разногласия и споры и включить соответствующие пункты в подготавливаемый акт. Такой подход поможет разрешить возникшие конфликты, в том числе, посредством обращения в судебную инстанцию.
Особенности субарендных договорных отношений
По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.
Субаренда не освобождает арендатора от обязательств перед арендодателем по договору аренды. Этот принцип законодательно определен в статье 615 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть изменен или отменен договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав на владение и пользование имуществом, чем имеет сам арендатор.
Договор субаренды нежилого помещения
Любые отношения субъектов предпринимательской деятельности, касающиеся распоряжения материальными ценностями, в деловом мире регламентируются договорами, оформленными в письменном виде. Для начала следует конкретизировать некоторые понятия и категории, которыми оперируют участники сделки (а субаренда таковой является).
- Субарендой называется повторная частичная или полная сдача недвижимого имущества (жилого или нежилого) третьему лицу;
- Арендатор – физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды с непосредственным собственником объекта недвижимости;
- Субарендатор – субъект, связанный сходными договорными отношениями с арендатором.
Правоотношения, возникающие между физическими и юридическими лицами в результате этих хозяйственных операций, регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации.
Что такое субаренда простыми словами
Ее суть заключается в том, что лицо (человек или организация), которое имеет в аренде помещение (либо иное имущество), распоряжается им таким образом, что в свою очередь отдает его в пользование (аренду) иному лицу.
Такое право у арендатора предусмотрено отечественным Гражданским кодексом (конкретно пунктом 2 статьи 615), согласно которой арендованное имущество можно: сдать в субаренду; отдать в пользование безвозмездно; передать свой статус арендатора другому (так называемый «перенаем»).
Участниками таких правоотношений могут быть:
- любые хозяйствующие лица (организации и предприниматели);
- каждый человек как частное лицо. Множество вариаций позволило субаренде стать любимым инструментом, который повсеместно используется в коррупционных схемах (особенно если это касается государственного либо муниципального имущества).
Итак, наше законодательство позволяет (с определенными условиями, перечисленными выше) отдать арендованное помещение в субаренду другому.
Инструментом такого правоотношения и будет соответствующий договор. Следует иметь в виду, что сдать в субаренду можно как все арендуемое помещение, так и его отдельные части (в жизни распространены случаи, когда предприниматель сдает часть своего арендуемого под магазин помещения в субаренду другим коммерсантам-продавцам товаров).
По поводу наличия согласия для субаренды собственника помещения нужно указать, что это требование закона необходимо для соблюдения прав последнего, однако прямо запретить такое распоряжение арендованным имуществом собственник не вправе (пункт об этом в договоре аренды является юридически ничтожным).
Еще одно условие – каждый договор субаренды, который заключается на срок свыше года, должен пройти государственную регистрацию.
Нельзя сказать, что это требование является «мертворожденным», но на практике его обходят тем, что определяют срок субаренды меньшим временем (например, 11 месяцев).
Приложения к договору
Среди возможных документов, которые сопутствуют договору субаренды, выделим такие: Правоустанавливающие (подтверждают законность действий того, кто отдает помещение в субаренду – свидетельство о праве собственности, договор аренды и пр.).
Полное описание помещения (его состояние, что в нем и пр.). Детальное расписание платежей субарендатора. К такому договору в обязательном порядке прилагаются также такие документы: Акт, который подтверждает действительную передачу помещения «в руки» субарендатора.
Дополнительные протоколы, которыми зафиксировано изменение или дополнение условий договора. Протоколы по поводу разногласий между сторонами (например, относительно рабочего состояние инфраструктуры помещения).
Это основные правила составления такого вида договоров, следование которым обеспечит этой сделке законность.
Чем опасна субаренда нежилого помещения?
Перечислим ряд «подводных камней» сделки и риски, связанные с ними.
При заключении договора субарендатору бывает достаточно сложно настоять на своей редакции договора. Основным будет первоначальное соглашение собственника и арендатора. Поэтому последний должен придерживаться условий, установленных собственником
В этом случае субарендатору целесообразно запросить первоначальный договор и изучить его.
Особое внимание нужно обратить на срок сдачи в аренду нежилых площадей. Если в соглашении о субаренде будет указана дата окончания позднее, то для второй стороны существуют риски
Поэтому подписывать документ следует со сроком не позднее даты по договору аренды.
Использование помещений по целевому назначению является еще одним важным моментом. Риски могут возникнуть при желании взять площади под офисные помещения, а заключить договор субаренды склада. Запросите технический паспорт объекта у арендатора и уточните, для каких целей его можно использовать.
Обязательно наличие согласия от собственника на сдачу площадей в субаренду. Лучше иметь на то письменное разрешение или ссылку на основной договор аренды с возможностью переуступки права у арендатора. На муниципальные нежилые помещения обязательно получение согласия в письменном виде.
Арендатор обладает правом прекратить действие договора до установленного срока (ст. 608 ГК). Оспорить его решение невозможно, но предусмотреть в соглашении такой момент реально. Достаточно вписать пункт о неустойке в случае досрочного расторжения договора по вине арендатора.
Когда возможна аренда с правом субаренды
Изначально юридически аренда с правом субаренды разрешена на условиях, когда предоставление арендуемых мест по цепочке в рамках данной схемы предусмотрено первоначальным договором между законным хозяином недвижимости и арендатором.
Соответствующие условия субаренды должны быть однозначно оговорены в основном арендном соглашении. Также субаренда должна быть допустима физически.
Например, если арендатор использует в своей деятельности магазин, то он может предоставить в субаренду один или несколько отделов для торговли обозначенными товарными группами.
Когда же речь идёт, например, об офисе, то важно оговорить порядок пользования помещением с арендатором. В субаренду не допускается передавать площади тогда, когда претендент на их использование не имеет обычно требуемой разрешительной документации (лицензий, сертификатов и так далее)
Ведь объекты нежилой недвижимости могут быть предназначены для различных нужд, которые предполагают следование неким формальностям
В субаренду не допускается передавать площади тогда, когда претендент на их использование не имеет обычно требуемой разрешительной документации (лицензий, сертификатов и так далее). Ведь объекты нежилой недвижимости могут быть предназначены для различных нужд, которые предполагают следование неким формальностям.
Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения о пролонгации
Для арендатора это будет надлежащим доказательством факта выдачи арендодателем согласия, в том числе в случае спора в суде (ст. ст. 64, 65, 71 АПК РФ). Арендодатель также заинтересован в установлении письменной формы согласия, поскольку арендатор, не получивший согласие в такой форме, не сможет ссылаться на какие-либо иные действия арендодателя, свидетельствующие об одобрении заключенной сделки.
Согласие арендодателя должно соответствовать требованиям ст.Заключение арендатором и арендодателем договора аренды на новый срок на тождественных условиях не влечет за собой продления действия договора субаренды нежилого помещения. В таком случае необходимо заключение нового договора субаренды нежилого помещения на срок, который соответствует сроку действия договора аренды нежилого помещения.
Срок действия договора без регистрации
Срок действия договора прописывают в «теле» отдельным пунктом. Чтобы избежать регистрации в Росреестре, нужно указать период действия менее 1 года. Как правило, прописывают 11 месяцев. Но нужно также указать конкретную дату окончания и возможного продления. Например, до 08.02.2021 года. Тогда есть ясность, что 09.02.2021 года соглашение перестаёт действовать и стороны должны принять решение о расторжении сотрудничества или продолжении.
Кроме того, дата нужна для того, чтобы избежать досрочного прекращения отношений через суд. Но если стороны достигнут договорённости, можно расторгнуть договор до истечения срока его действия.
Правом на прекращение арендных отношений до истечения периода действия соглашения обладают обе стороны. Условия прописываются в соответствующем пункте при подписании. Приоритетом нужно указать – взаимное согласие сторон. Достаточно договориться устно.
Продление договора аренды нежилого помещения: оформление доп. соглашения и другие способы пролонгации
Чёткого определения, что такое нежилое помещение, законодательство РФ не содержит. Исходя из этого, к данной категории можно отнести все помещения, которые не имеют признаков жилых (предназначенных для постоянного проживания людей).
Иногда возможна смена назначения жилого помещения на нежилое. Обратный перевод также допускается, но является сложной процедурой.
Для осуществления своей коммерческой деятельности предприниматели часто берут нежилую недвижимость в аренду, иногда с последующим выкупом. Такие правоотношения оформляются договором аренды.
Данный документ должен содержать полные наименования контрагентов и их реквизиты, систему налогообложения, применяемую арендодателем, характеристику предмета договора (описание свойств объекта (площадь, место расположения, подтверждение права собственности или права сдачи в субаренду), величину арендных платежей (и возможность их увеличения, если таковое предусмотрено), права и обязанности контрагентов, регламент передачи помещения, срок действия контракта и процедура его продления (если срочный), алгоритм разрешения споров.
Также в договоре может быть прописаны и другие пункты: порядок оплаты коммунальных услуг, вопросы страхования имущества, возможность передавать нежилое помещение в субаренду, пункт об обязательной регистрации соглашения в Росреестре, порядок возмещения затрат владельца недвижимости на реконструкцию и ремонт помещения и другие нюансы.
Арендная плата и порядок расчётов
Правовые нормы именно в отношении субаренды не содержат конкретных правил формирования размера платы для субарендатора. В то же время необходимо понимать, что даже при передаче имущества в субаренду арендатор будет продолжать уплачивать собственнику помещения арендные платежи и возмещать ряд эксплуатационных расходов.
Поэтому, плата за субаренду должна покрывать затраты арендатора по взаимоотношениям с изначальным арендодателем и в идеале приносить ему доход.
Кроме того, платежи от субарендатора должны поступать раньше, чем арендатор должен будет рассчитаться с арендодателем. В противном случае на арендатора может лечь дополнительная финансовая нагрузка в виде неустойки, уплачиваемой собственнику имущества.
Во взаимоотношениях с субарендатором арендатор имеет право установить для последнего свои штрафные санкции в случае несвоевременного внесения платежей. А также арендатор имеет право прописать в договоре возможность его расторжения в случае наличия длительной задолженности.
Как запросить согласие
Для того чтобы получить письменное согласование с собственником помещения необходимо первоначально направить запрос от имени арендатора. Он составляется письменно в произвольной форме и должен содержать следующие реквизиты:
- имя руководителя организации – арендодателя, наименование компании, ИНН и ОГРН, адрес нахождения, указание должности – к примеру, генеральный директор;
- дата составления заявления и адрес – город Москва и др.;
- название документа – запрос на получение согласия в отношении субаренды;
- обстоятельства заключения договора с субарендатором, необходимость получения согласия собственника с указанием номера и даты основного договора на пользование помещением;
- обязательство в сохранении имущества в надлежащем состоянии с учетом нормального износа недвижимости и предметов обстановки.