Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Информация для обманутых дольщиков: что делать и кто может помочь». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дольщиками называют граждан, которые инвестируют свои деньги в постройку дома, в обмен на то, что в будущем они получат в нем жилье. Такой вариант покупки жилья привлекательный. Ведь тогда его можно будет купить по более низкой цене. Но и риски в таком случае высокие. Никто не гарантирует, что вложенные деньги в дальнейшем помогут стать владельцем квартиры.
Выплата компенсации за недостроенное жилье обманутым дольщикам: как проводятся расчеты?
Если вам прилетело счастье стать обманутым дольщиком, запомните следующую формулу:
Площадь жилья нужно умножить на рыночную стоимость квадратного метра. Потом умножить на долю в собственности, и затем — на коэффициент оплаты. Это и будет сумма компенсации.
Если сокращенно:
П х Р х Д х К = ₽
Коэффициент оплаты по договору — это отношение между суммой, которая уже была внесена на счет застройщика, и стоимостью квартиры по ДДУ.
Теперь разберемся с рыночной ценой жилья. Оценивает стоимость квадратных метров независимая экспертиза — это серьезные люди с вечно задумчивыми лицами, которым доверяет суд, кредиторы застройщика и весь честной люд.
Специалистов привлекает непосредственно Фонд развития территорий. Эксперты в своей работе берут за пример цену квартир с такой же площадью и количеством отдельных комнат из муниципальной собственности. Также они оценивают стадию строительства и вводят для нее свой определенный коэффициент. Разумеется, квартиры на этапе котлована и почти готовой застройки сильно отличаются по цене.
Как пример, приведем следующие расчеты:
50 кв. м. х 80 000 х 1 х (300 000/3 000 000) = 400 000 рублей
Например, вы воспользовались шикарным предложением застройщика и решили воплотить свои мечты приобретением уютного жилья. Вам понравилась квартира в 2 комнаты и площадью в 50 кв. м. Но за полгода строительства вы успели внести только 300 тыс. рублей. Стоит она, правда, в 10 раз больше — 3 млн. рублей.
И вот застройщик, словно пробка из-под шампанского, резко и внезапно улетает за горизонт событий, заявив о банкротстве своего предприятия. После всех истерик, стресса, отпаивания корвалолом и мытарств проводится экспертиза, которая оценивается стоимость 1 кв. м. в недострое в 80 тыс. рублей. И да, вы являетесь единственным собственником. А значит, на выходе мы получили бы сумму в 400 тыс. рублей.
Но эта картинка слишком правильная, чтобы быть правдой. Проблема кроется в оценке стоимости квадратного метра (ах, если бы эксперты реально оценивали все по рынку!). А теперь давайте опустимся на землю и представим, как это бывает в реальности, когда 1 квадратный метр по стоимости в 80 тыс. рублей экспертиза оценивает как 50 тыс. рублей:
50 кв. м. х 50 000 х 1 х (300 000/3 000 000) = 250 000 рублей
Напомним, что заплатили вы изначально 300 тыс. рублей. И что — выходит, что по результатам экспертизы компенсируют вам всего 250 тыс. рублей? Увы, оценка стоимости кв. м. по ДДУ и по итоговой экспертизе всегда отличается. И явно не в пользу обманутого дольщика.
Рассчитайте полную стоимость кредита
Но! У нас для вас есть очень волшебные новости — вы получите ровно столько, сколько вы и вложили. Здесь вас защищает законодательство — не допускается возмещение, по размеру меньшее, чем человек успел заплатить застройщику.
Претендовать на компенсацию из Фонда развития территорий вправе все обманутые дольщики-собственники жилья. Но им вернут деньги максимум за 120 кв. м. Больше нельзя по закону.
Но если вы, допустим, приобретали две квартиры по 100 кв. м., и оформили их правильно (скажем, одну на себя, а вторую на любимого родственника), то у вас есть хорошие шансы получить все деньги. Правда, если родственник потом не взбрыкнет и не захочет прибрать квартиру к своим рукам.
Расчеты компенсаций для ипотечников: как платят за ипотеку жертвам ДДУ?
Сразу ответим — для заемщиков по ипотеке компенсация будет рассчитываться точно так же, как и для остальных пострадавших сограждан. Получение денег происходит двумя путями:
- Выплата возвращается на залоговый счет банка, выдавшего ипотеку. Кредит будет погашен за счет этой выплаты, и если что-то из суммы останется, то эти средства достанутся дольщику.
- При отсутствующем залоговом счете деньги перечисляются уже на личный счет дольщика, указанный в заявлении на компенсацию. Но тут нюанс — поскольку ипотечный кредит все еще не погашен, то нужно срочно переводить эти деньги банку.
Здесь, конечно, уже все зависит от добросовестности дольщика — он может купить на эти деньги жене шубу и улететь с ней на Мальдивы. Но это не решит проблему возврата денег банку.
Основной документ дольщика
Первым делом следует убедиться, работает ли строительная компания в рамках 214-ФЗ. Именно этот федеральный закон формирует отношения «дольщик-застройщик» и объясняет правильную процедуру взаимодействия тех, кто стремится купить квартиру, и тех, кто должен ее построить.
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – документ, которые должны подписать и застройщик, и дольщик. Это правило закреплено в законе и обязательно к выполнению. Именно ДДУ позволяет будущему покупателю квартиры рассчитывать на возврат денег в случае банкротства строительной организации. Дольщику нужно четко помнить, что лишь ДДУ является гарантом и принимается в суде. Почему же застройщики не спешат оформлять ДДУ, а предлагают к подписанию совсем другие документы?
Правительство пообещало достроить 1 млн кв. м жилья
Правительство страны, как и обещало, выделило из резервного фонда 30 млрд руб. для субсидирования федерального фонда защиты прав дольщиков. Эти деньги должны пойти на достройку около 1 млн кв. м объектов почти для 10 тыс. покупателей, которые до сих пор не могут получить ключи от своих квартир.
Федеральное правительство выделило Минстрою России 30 млрд руб. на завершение строительство жилых объектов для обманутых дольщиков. Постановление за подписью премьер-министра Михаила Мишустина опубликовано на портале правовой информации 4 мая. Средства будут выделены из резервного фонда, их направят в качестве субсидии в федеральный фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Планируется исполнить обязательства перед 10 тыс. участников долевого строительства в срок до 31 декабря 2021 года. В Минстрое добавили, что эти средства позволят ввести 1 млн кв. м. В фонде уточнили, что
сегодня в единый реестр проблемных объектов включено 3081 объектов незавершенного строительства в 73 регионах страны.
Позже в эфире телеканала «Россия 24» вице-премьер Марат Хуснуллин уточнил, что дополнительные средства пойдут только на достройку объектов. Таким образом, он дал понять, что дольщики, признанные обманутыми, не могут рассчитывать на денежные компенсации. По существующим правилам, по некоторым проектам региональные власти принимают решение не завершать объекты по экономическим причинам, а покупателям квартир в таких домах возвращаются выплаченные ранее средства.
О том, что правительство выделит 30 млрд руб. на решение проблем обманутых дольщиков 30 апреля объявил Михаил Мишустина. Эти средства стали одной из мер господдержки бизнес.
В каких случаях выплачивается компенсация?
В ситуации, когда застройщик нарушает сроки завершения строительства и задерживает передачу квартиры покупателю, участники строительства могут предъявить застройщику требования, предусмотренные условиями договора или законом о долевом строительстве (
Если трудности застройщика временные и он планирует завершить строительство, он может во внесудебном порядке договориться с покупателями о способе компенсации. Ждать, что это будет легко не стоит, но обратиться точно нужно и проявить необходимую настойчивость для восстановления собственных прав. Это может быть, как сумма денег, так и
Нужна помощь — заплати!
Пострадавшим дольщикам на возмездной основе протягивают свою руку помощи множество организаций. Наиболее доступными по цене являются различные общественные организации. Их в Петербурге около 12-ти: Общество потребителей СПб и ЛО, Комитет гражданского контроля и т.д. Чего можно добиться? Обычно, когда общественная организация объединяет под своим крылом десяток-другой недовольных дольщиков одного дома, спокойная жизнь у строителей заканчивается. Начинаются суды, объяснения перед чиновниками, которых общественники засыпают запросами о «неправильной» стройке, а в отдельных случаях — митинги у стройплощадки.
Общество потребителей существует с начала 1990-х годов. Сейчас оно в основном специализируется на помощи людям в получении квартир или компенсаций от застройщика за неисполнение или некачественное исполнение обязательств. Эта организация основывается на том, что дольщики — это потребители на рынке жилья, а потому их защищает закон о защите прав потребителей. За годы работы общество проконсультировало более 20 тыс. дольщиков и выиграло несколько сотен судебных споров с застройщиками.
«На самом деле в последнее время мы не делаем упор на судебную практику, — говорит руководитель юридической службы комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и Ленобласти Екатерина Мителева. — Наоборот, мы стараемся отговорить людей, желающих идти в суд на этапе строительства, от этого шага. Дело в том, что если застройщик банкрот, то, даже выиграв суд, денег с него не получишь». Теперь общество потребителей делает упор на консультации дольщиков еще на этапе заключения договора со строительной компанией. А также ведет постоянный рейтинг потребительского доверия к застройщикам: «Мы ведем свою статистику, кому из них можно доверять, а кому не стоит».
Если же проблемы с застройщиком все-таки возникли (он обанкротился либо не справился со своими обязательствами), то общество потребителей объединяет дольщиков и помогает им в создании ТСЖ или ЖСК, а затем в переговорах с чиновниками Смольного о передаче дома на достройку самим будущим его жильцам. За последние 2 года было три таких случая: дольщикам обанкротившегося ЗАО «Фирма «РКГ» был передан дом архитектора Данини в Пушкине, дольщикам РСУ «Фрунзенское» — дом на ул. Пятилеток, 13, а дольщикам обанкротившегося ЗАО «Источник-строй» — дом «Кассиопея» в Купчино.
МОО «Гражданский контроль» было сформировано в 2008г. для контроля над стройками «ЛЭК». Оно обслуживало интересы покупателей, желавших расстаться с одиозным застройщиком. Затем организация переключилась и на других девелоперов (в первую очередь — ДСК-3). За 2 года работы она выиграла более 30 исков. Как говорит юрист МОО Антон Зачепа, за это время в петербургских судах сложилась устойчивая судебная практика по искам о расторжении договоров с застройщиком без штрафов: «3 месяца нужно на получение судебного решения, еще 1,5 месяца — на работу с судебным приставом. Через 4,5 месяца деньги у вас в кармане».
По его словам, все его клиенты заключали со строительными компаниями предварительные договоры купли-продажи. Эти договоры давно стали притчей во языцех: они составлены так, что все риски строительства фактически несет на себе покупатель будущей квартиры. Если же дольщик желает отказаться от покупки и вернуть себе деньги, договор предусматривал штрафы за возврат в 15-20% от суммы сделки. И даже со штрафами забрать удавалось далеко не всем: строители просто не платили.
До кризиса дольщики просто тонули в этих договорных формулировках. Но вал исков, который захлестнул суды в кризис, когда все стройки встали, а цены на жилье поползли вниз, заставил судей разобраться, кто прав, а кто виноват, и сформировать единую практику рассмотрения таких дел. И оказалось: по Гражданскому кодексу, если в предварительном договоре не указана дата заключения основного договора купли-продажи, то срок действия такого договора ограничен 1 годом. После чего договор утрачивает силу и деньги подлежат возврату. На этом основании суды теперь удовлетворяют практически все иски к застройщикам, которые нарушают сроки строительства.
Свою нишу на рынке помощи обиженным соинвесторам жилого строительства занимают адвокаты. «Мы ограничены адвокатской этикой, поэтому не беремся за дела, которые не имеют судебной перспективы», — рассказывает о преимуществах своей профессии адвокат Анастасия Баудис. По ее словам, дольщики, желающие просто забрать свои деньги, — это лишь вершина айсберга. Гораздо больше проблем у тех, кто все-таки хочет получить свою квартиру. «Пени за нарушение сроков взыскиваются практически влет, по взысканию денег при расторжении договора тоже практика сложилась положительная», — уверяет Анастасия.
А вот с признанием права собственности на недострой — этот иск подается в самой критической ситуации, когда застройщик оказался несостоятельным. Это неоднозначная ситуация. Половина судей такие иски удовлетворяет, а другая — отказывает. Особенно если застройщик не находится в стадии банкротства: тогда судьи часто свято верят, что когда-нибудь он исполнит обязательства перед дольщиками и достроит дом. И в иске отказывают. «Бывает, что даже в одном и том же районном суде два разных судьи судят по-разному. Поэтому в таких вопросах суд пока еще остается похожим на лотерею», — поясняет адвокат.
Кто помогает дольщикам
В основном средства выделяются несостоявшимся владельцам из областного бюджета. Но он не всегда готов помочь жертвам: в прошлом году, всего в 15 регионах России, власти выразили желание предложить мошенничество жертвам или выплатить финансовую компенсацию.
Прежде всего, необходимо обратиться в местные органы власти за заявлением и прилагаемыми документами для покупки жилья. Эта заявка будет пересмотрена и направлена в вышестоящий орган — жилищные отделы местных органов саморегулирования, а затем в надзорные органы в области совместного строительства. Во-вторых, по результатам рассмотрения представленных документов рассматривается вопрос о том, может ли инвестор недвижимости претендовать на квартиру за счет государства или муниципалитета. получить тот же статус, что и обманутый инвестор. Стоит уточнить, что быстро разобраться в нем не получиться по нескольким причинам: во-первых, человек не знает, как правильно искать юридическую информацию, во-вторых у него нет базовых знаний.
Базовые знания очень помогают в тех вопросах, когда вы уже разбираете особенную ситуацию, тем не менее, каждая особенная ситуация в частности подчиняется общим правилам и принципам. Получается, что особенный случай, урегулированный нормой базируется да общей норме.
Чтобы полностью изучить вопрос необходимо не только разобрать специальную норму, но еще и посмотреть нормы общей части, указанные в отраслевом нормативно-правовом акте. Только после этого можно говорить о том, что вы имеете определенные юридические знания по данному вопросу. Зачастую знание одной отрасли здесь недостаточно, это процедуру именно необходимо прощупать на практике для того, чтобы полностью понять, как именно работают данные правоотношения.
В связи с этим рекомендуется обращаться за юридической помощью, так как самостоятельно разрешить данный вопрос практически невозможно из-за отсутствия специальный знаний, и, главное, опыта. В связи с этим можно для начала обратиться хотя бы за юридической консультацией, дабы разрешить ситуации благоприятным образом и без всяких вложений.
Здесь вы уже получите оценку и анализ вашей ситуации, каковы ваши шансы. В этой ситуации вы также поймете, нужен ли вам юрист или нет, и сможете уже более или менее понять, насколько это будет сложным делом. В-третьих. После того как несостоявшийся покупатель получил статус измененного инвестора по недвижимости, его документы направляются на дальнейшее расследование в отделениях внутренних дел для возбуждения уголовного дела и признания акционера в качестве жертвы или отказа от возбуждения дела. В-четвертых. После возвращения документов УВД жилищные комиссии в администрациях с участием представителей надзорных органов в области совместного строительства принимают окончательные решения по каждому отдельному акционеру, предлагая им варианты обеспечения жильем в городе бюджеты.
Один раз я отправил двойную транзакцию продавцу, ордер был на 10 USDT. Первый раз отправил 750 р, далее нужно было вернуться в ордер и подтвердить перевод, но я на что-то отвлекся, сделал еще один перевод на 750 р, только после чего вернулся в ордер и подтвердил. В итоге за 1500 р я получил 10 USDT.
Перевод под закрывающийся таймер ордера
У каждого ордера можно выставлять временное окно, в течении которого вам нужно совершить перевод. У меня в основном стоит всегда минимум – 15 минут. Как-то раз я задремал, просыпаюсь, смотрю у меня в активных не оплаченный ордер и давай делать перевод. Сделал, возвращаюсь в ордер для подтверждения оплаты, а он уже отменен, поскольку истекли 15 минут с тех пор, как была создана заявка продавцом. Все, перевод я сделал, а USDT за него не получил. Лично у моей истории не совсем печальный конец. Перевод я делал на QIWI по номеру телефона, но номер телефона начинался на +996 – Кыргызстан, Бишкек. Исходящие туда для моего тарифа Yota 30р/мин. Делать нечего, звоню продавцу и прошу вернуть отправленную сумму (плюс минус 2 200 р), на что получаю ответ, что у него осталось на счету QIWI только 1 100 р, обещает половину перевести сейчас, а другую половину чуть позже. По факту вернул лишь 50% от переведенных по такой нелепой ошибке денег.
Учитывая «безжалостного» застройщика, который не желает выполнять свои прямые обязательства или совершает незаконные действия в качестве финансового инвестора в ваших отношениях — лицо, которое ранее подписало контракт, чрезвычайно сложно самостоятельно защищать свои права. Однако незнание правовых тонкостей в этом случае может только привести к ухудшению ситуации. Но что делать, чтобы обманывать соинвесторов? Как бороться с несправедливостью? — Обратиться за помощью к опытному юристу. Это помогает вам найти оптимальное решение.
Сотрудники Ассоциации адвокатов обманывали соинвесторов квалифицированную юридическую консультацию по всем вопросам совместного строительства. Наши специалисты имеют большой опыт работы с такими случаями и приложит все усилия, чтобы найти самый быстрый и выгодный выход из сложившейся ситуации. Это очень важно, поскольку, как уже было сказано, практически невозможно достичь положительного результата, если только не известно о действующем законодательстве и не удается решить подобные споры.
Летят письма, или Обращения в госорганы
Некогда очень популярный способ воздействия на ситуацию, который не утратил своей значимости и в наш век электронных систем связи. Здесь надо понимать две тонкости.
Во-первых, писать нужно во все инстанции, куда только можно – от министерств и Верховного Суда до всех местных властных структур и судов своего района. Бывает так, что как раз ваше письмо окажется в нужное время в нужной структуре – и как раз вам помогут все, кто только может.
Во-вторых, надо понимать, что эффективность у обращений в разные организации и структуры все-таки не одинаковая. Эффективнее всего работают письма и обращения в надзорные структуры, местную исполнительную власть и суды – они в буквальном смысле обязаны как-то реагировать на ситуацию. А вот обращения в законодательные органы – лишними не станут, но ждать от них чего-то особенно не следует.
Законодательная база для долевого строительства
На обязанности застройщика перед дольщиками ссылается статья 10 Федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты»: ”В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки”, а также пункт 2 статьи 6: “В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере”. Для регулирования отношений между дольщиком и застройщиком также применяется закон “О защите прав потребителей” (1992 год), Гражданский и Жилищный кодексы, закон “О несостоятельности (банкротстве)”, “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество”, обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Признаки нарушения ДДУ
Физическое или юридическое лицо, ставшее участником долевого строительства, имеет право проверять процесс строительства объекта в любое время. Его должны допустить на строительную площадку для контроля хода строительных работ. Исходя из соображений безопасности, внутрь строящегося объекта посторонних не пустят. Дольщик может оценить процент готовности дома визуально. Когда процесс строительство объекта приближается к завершению, будет составлен график осмотра дома будущими владельцами квартир.
Рекомендуется периодически наблюдать за ходом строительных работ. Современные технологии позволяют это сделать, даже не приезжая на строительную площадку. На своих объектах многие застройщики устанавливают камеры, которые транслируют видео со стройки в интернет. Любой желающий, может посмотреть, какие работы выполняются в текущий момент.
Действующий закон обязывает каждого застройщика публиковать на своём официальном интернет-сайте фотографии или видео, демонстрирующие состояние объекта. Существует четыре основных признака, свидетельствующие о том, что права дольщика нарушены:
- по каким-либо причинам строительная компания потеряла права на землю, на которой строиться объект;
- банкротство или ликвидация застройщика;
- с даты, когда объект должен был быть сдан, прошло более 9 месяцев;
- признаки мошеннических действий. Закрытие офиса, невозможность связаться с руководством строительной компании.
Что делать, чтобы не стать обманутым дольщиком
Существуют определённые правила, соблюдая которые можно существенно уменьшить вероятность стать обманутым дольщиком. Из всех представленных на рынке строительства компаний, сотрудничать необходимо только с тем, кто работает в соответствии с Федеральным законом № 214 и заключают договор долевого участия.
В случае неприятностей у строительной компании и невозможности закончить объект, дольщик может рассчитывать на полное удовлетворение своих требований через обращение в суд. Если застройщик предлагает заключить предварительный договор или выдаёт вексель это первый признак мошеннических планов, ведь перечисленные документы не имеют никакой юридической силы, и они не гарантируют получение квартиры.
Официальным документом, который даёт гарантию на получение жилого объекта является официальный договор долевого участия. Перед заключением ДДУ необходимо проверить действующее разрешение на ведение строительных работ, а также страхового полиса. Перечисленные документы являются обязательными, а в случае их отсутствия все построенные объекты будут снесены.
Застройщик обязан опубликовать свои проектные документы в СМИ или своём официальном сайте. Если строительство уже началось, нелишним будет посещение строительной площадки и ознакомление с информацией на щите у входа на объект. На нём указаны все данные возводимого дома, срок сдачи и схематическое изображение будущего строения.
Денежные выплаты членам жилищно-строительных кооперативов
Отдельно следует рассмотреть проблему выплаты финансовых компенсаций пострадавшим членам ЖСК. Но для начала — немного теории. Жилищно-строительный кооператив — это особая форма участия граждан в возведении многоквартирных домов. Суть в том, что деятельность участников долевого строительства регулируется законом ФЗ-214. В соответствии с ним граждане заключают с застройщиками договоры долевого участия, в которых закрепляются все права и обязанности сторон.
Люди, вступившие в жилищно-строительный кооператив, формально объединяют свои усилия и средства, чтобы сообща построить многоквартирный жилой дом. Они, как члены кооператива, все вместе заключают один договор с компанией-застройщиком.
На практике же организацию ЖСК девелоперы часто используют как серую схему ухода от заключения индивидуальных ДДУ (чтобы избавиться от той ответственности перед дольщиками, которую предполагает 214-й федеральный закон).
Ранее в случае банкротства строительной компании пайщики ЖСК имели возможность обратиться в Фонд помощи обманутым дольщикам с просьбой достроить их объект. Однако Фонд мог признать завершение строительства проблемного дома нецелесообразным. Выплаты денежной компенсации пострадавшим пайщикам ЖСК в этом случае не предусматривалось.
В октябре 2019 года Госдума РФ приняла поправки к действующему законодательству, в которых уравняла права обманутых пайщиков ЖСК с правами пострадавших дольщиков. В случае, если строительная компания, возводящая объект, обанкротится, а Фонд помощи пострадавшим дольщикам примет решение о нецелесообразности достройки, члены ЖСК получат от государства денежную компенсацию. Механизм определения суммы финансового возмещения будет точно таким же, как и в случае с обманом участников долевого строительства.
На настоящий момент в России зафиксировано около 230 ЖСК, у которых нет возможности достроить свой дом вследствие финансовых проблем у компании-застройщика.
В другой нашей статье вы можете прочитать, на какую помощь от государства могут рассчитывать ипотечные заемщики.