Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать о субаренде нежилых помещений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство людей, которые арендуют в городе или округе, являются надежными арендаторами. Вы также, вероятно, будете надежным арендатором, если ваш арендодатель является жилищной ассоциацией и ваша аренда началась до 15 января 1989 года.
Чем субаренда отличается от приобретения соседей по комнате?
Когда вы получаете соседа по комнате, имя этого человека также будет в договоре аренды. Это означает, что вы и они оба несете равную ответственность за аренду квартиры. Но когда вы сдаете в субаренду кого-то другого, этот человек не является частью договора аренды. Если они сделают что-нибудь плохое с квартирой или не оплатят аренду вовремя, арендодатель будет нести ответственность только за вас.
Поскольку ваша аренда никоим образом не обязывает их, важно тщательно проверять кандидатов. Вы хотите убедиться, что человек, которого вы разрешили поселить в своей квартире, знает правила и может заплатить за это.
Вам также следует изучить местные законы, чтобы узнать, существуют ли какие-либо правила субаренды ваших квартир. Эти правила могут варьироваться от штата к штату.
В Калифорнии, например, закон штата ограничивает количество людей, которые могут проживать в квартире, до двух человек на комнату для гостей плюс еще один человек. Итак, если у вас есть квартира с двумя спальнями в Сан-Франциско и вы хотите сдать в аренду вторую комнату, вы можете сделать это на законных основаниях только для 3 человек.
Как организовать бизнес: инструкция
- Поиск и аренда недорогих квартир. Изучите объявления на интернет-сайтах, в популярных газетах. Сравните цены. Выбирайте квартиры, расположенные рядом с транспортными развязками. Одна из квартир должна находиться в тихом районе.
- Обустройство помещения. Создайте нормальные условия для проживания, обставив квартиру скромно, но со вкусом. Минимум мебели и бытовой техники обязателен.
- Проведение рекламной кампании. Раздача листовок и визиток, расклейка объявлений, реклама в Интернете помогут привлечь первых клиентов.
- Контроль сохранности имущества. Заранее предупредите постояльцев о штрафах в случае обнаружения вами поломки мебели или бытовой техники. Разумный вариант – брать страховой взнос от клиентов на время аренды.
Плата за арендуемое жилье устанавливается арендодателем, но как уже упоминалось, арендатор, ища выгоду вправе без согласия собственника для личных нужд вправе поднять ее по своему усмотрению. Также в арендную плату могут входить и оплата за коммунальные услуги или будут оговорены отдельным пунктом соглашения. Закон это не запрещает и не конкретизирует размер арендной платы.
Чтобы заключить договор субаренды, необходимо получить разрешение собственника объекта. Для упрощения процедуры рекомендуется указать в арендном договоре возможность арендатора сдать объект в субаренду.
В тексте договора указываются следующие сведения:
- город, дата составления;
- информация об арендаторе и субарендаторе (ФИО, наименование);
- предмет договора: площадь объекта, адрес;
- обязанности сторон (например, информирование субарендатора обо всех обязанностях арендатора перед владельцем помещения);
- стоимость субаренды, условия перечисления платежей (дата, порядок изменения суммы);
- ответственность сторон;
- срок действия договора, условия его аннулирования (в том числе досрочного);
- дополнительные положения, включая особенности регулирования спорных и конфликтных ситуаций;
- юридические адреса и реквизиты сторон;
- подписи субарендатора и арендатора.
Право на новый контракт
Там, в частности, сказано, что при прекращении действия «первичного договора» контрагент арендатора вправе обратиться к владельцу недвижимости о заключении, в свою очередь, нового контракта. Правда, это возможно только в пределах тех сроков, что указаны в первом договоре. Вместе с тем, как отмечают юристы, на практике часто бывает, что изначальный срок «первичного» контракта достаточен с точки зрения потребностей предприятия-субарендатора.
Таким образом, законом предусмотрен механизм, при котором субаренда нежилых помещений может трансформироваться в полноценный найм. Для этого первичный арендатор и владелец недвижимости должны прекратить действие «первичного» договора. После чего субарендатор вправе «поменяться местами» с изначальным нанимателем недвижимости. Возникает вопрос: «Как подобное право субаренды можно реализовывать на практике?» Рассмотрим соответствующий аспект.
Структура договора субаренды
Как должен выглядеть договор субаренды? В принципе, его структура в целом очень схожа с соответствующими контрактами, предусматривающими прямое взаимодействие нанимателя недвижимости и ее владельца. Рассмотрим специфику соответствующих соглашений, в рамках которых оформляется субаренда, образец структуры данных договоров.
Как и в большинстве других гражданско-правовых сделок, в рассматриваемого типа контракте прописываются общие положения. В них юристы рекомендуют употреблять термин «субаренда» — он, как мы определили выше, вполне официальный, он есть в понятийном аппарате релевантного законодательства. Общие положения по рассматриваемого типа сделкам, в принципе, те же, что и при стандартных договорах аренды — владелец полностью уступает право пользования недвижимости нанимателю, гарантирует, что недвижимость не находится в залоге и т. д. Обязательно отмечается срок действия договора.
Субаренда: законный способ зарабатывать на недвижимости без вложений
Субаренда — неплохой способ начать зарабатывать на своем небольшом деле. В этой статье расскажем, как это сделать.
Субаренда — законная схема, при которой вы берёте у собственника в управление его недвижимость (коммерческую или жилую), находите арендатора, заключаете договор аренды и занимаетесь всеми организационными моментами по аренде — платите коммунальные платежи, напоминаете арендатору об оплате, и получаете за это процент от прибыли. Если вы захотите снять жилье, скажем, в Санкт-Петербурге, в 80% случаев будете иметь дело с Субарендатором, а не с Собственником.
Собственникам такая схема тоже выгодна — они заключают договор с субарендатором сразу на 3-5 лет, и им не нужно постоянно держать во внимании вопросы с арендаторами.
Самый простой способ получать доход от субаренды — найти клиента на длительную аренду, заложив туда свою прибыль.
Другая стратегия — сдача комнат по отдельности на длительный срок.
Если вы возьмёте в Субаренду 3-4 комнатную квартиру по цене, например, 35 000 руб. в месяц (средняя цена в г. Санкт- Петербург) и сдадите её по отдельным комнатам, например по 15 000 руб. за каждую, то вы получите стабильный пассивный доход в 10 тысяч рублей в месяц.
10 тысяч — небольшая сумма, если мыслить одной такой квартирой. Но вы можете сдавать сразу несколько таких квартир и иметь стабильный заработок. Обычно клиенты проживающие в комнатах- это:
Чаще всего это приличные люди, которые хотят жить максимально комфортно за минимальные деньги.
1. Ошибка в локации. При неправильном выборе района вы рискуете получить убыточный объект. Люди просто не будут заселяться. И вы будете терять деньги на простое. Обязательно изучите рынок(см. пункт 2 плана: «Анализ рынка»)
2. Проблемы с собственником. Всегда есть риск попасть на неадекватного Собственника. И тут последствия могут быть самыми разными: начиная от хамства до расторжения договора сразу после сделки. Чтобы избежать этих неприятностей, тщательно проводите переговоры. Узнайте что за человек перед вами, какие у него планы и намерения относительно недвижимости. Ни в коем случае нельзя обманывать Собственника, будто вы берете квартиру для собственного проживания. Собственник — ваш партнер на долгие годы. Обязательно прописывайте в Договоре пункт о субаренде и ваши договоренности. Всё должно быть на бумаге, а не на словах.
3. Неадекватные жильцы. Неадекватные жильцы принесут вам всё, что угодно, кроме стабильного пассивного дохода. Но тут, как и в ситуации с Собственником вы полностью владеете ситуацией и сами решаете работать с таким человеком или нет.
4. Неплатежеспособные клиенты. Случается такое, что по каким- то причинам жилец становится неплатежеспособным (увольнение или систематические задержки зарплаты). При отсутствии контроля вы рискуете не просто не получить свою прибыль, но и уйти в минус в итоге оплатив за такого клиента и аренду и коммунальные услуги.
Для того, чтобы не попасть в такую ситуацию, тщательно отслеживайте дату оплаты клиентов. Прописывайте в Договоре штрафы за просрочки платежей и ваше право на расторжение Договора в одностороннем порядке при неуплате услуг. Самое главное в этом вопросе — ваша бдительность и своевременный контроль.
5. Ошибка при выборе квартиры. Кроме локации, можно ошибиться и с самой квартирой. Квартира с запахами, старым ремонтом или неадекватными соседями явно не будет пользоваться спросом. Даже если люди и будут заселяться, они всегда будут в поиске лучшего варианта и съезжать при первой возможности. Таким образом вы получите не пассивный доход, а самую настоящую работу. Вам придётся постоянно искать новых жильцов, выезжать на показы и т. д.
Для того, чтобы этого избежать, выбирайте квартиры комфорт класса с современным ремонтом и мебелью, исправной сантехникой, при возможности в новых домах и развитых районах. Также при выборе объекта задайте себе вопрос: «Хотели бы вы жить в такой квартире?». При правильном выборе квартиры жильцы будут проживать у вас максимально долго.
1. Оформите ИП или зарегистрируйтесь как самозанятый. Для ведения такой деятельности вы можете оформить ИП (доход минус расход). В Санкт-Петербурге сумма налога составит 7% за вычетом всех расходов. В других городах и регионах России сумма налога может варьироваться от 3 до 7%. Самозанятые платят 4% налогов со всех операций.
2. Изучите рынок. Важно понять, будет ли предложение пользоваться спросом в вашем городе. Для этого можно применить небольшую хитрость:
Составьте объявление по своему городу о сдаче комнаты, используя фотографии своей квартиры, квартиры ваших знакомых или родственников. Разместите свое объявление на нескольких сайтах аренды недвижимости, популярных в вашем городе. В Москве, например, это Циан и Авито.
Пример объявления:
Сдам комнату в 3-комнатной квартире. Все комнаты сдаются. В 2 комнатах уже живут: девушка и молодая семейная пара. Приличные, живут давно. Метро Автово всего 7 минуты пешком. Рядом всё необходимое. Хороший тихий район. В подъезде чисто. В квартире есть всё необходимое для комфортного проживания: евро ремонт, вся необходимая мебель, сан-узел раздельный (кафель), кухня 15 кв.м полностью укомплектованная, стиральная и посудомоечная машины, чистый подъезд и лифт. Залог можно разбить на 2 платежа.
Если у вас есть звонки (от 1 до 3 звонков в день- это нормально), то можно сказать, что в вашем городе есть спрос.
3. Обратите внимание на сезонность. В некоторых городах она влияет на стоимость аренды недвижимости. Для получения такой ��нформации вы можете обратиться к нескольким агентам недвижимости. Если вы угостите их чашечкой кофе, они с удовольствием поделятся с вами ценной информацией.
4. Найдите подходящий объект. Для этого можете воспользоваться популярными сайтами по сдаче недвижимости для бесплатного поиска или привлечь агентов, если вы готовы оплатить их услуги (в разных городах России стоимость агентского вознаграждения разная).
5. Отрепетируйте переговоры с Собственником. Постарайтесь донести до него все выгоды от работы с вами. Например:
6. Рассчитайте предварительную доходность объекта. Пример расчета доходности объекта разобран выше в данной статье.
7. Проведите переговоры с 10-15 собственниками.
8. Подпишите договор на аренду объекта с тем собственником, который готов с вами сотрудничать и чья квартира подходит под ваши цели. В договоре обязательно должен быть прописан пункт, разрешающий субаренду. е
9. Подготовьте объект. Наведите порядок. В каждой комнате должно быть спальное место и шкаф для вещей, чтобы вашим арендаторам было комфортно.
10. Найдите подходящих клиентов. Просто разместите объявления на тех же популярных ресурсах. При звонках потенциальных арендаторов, обращайте внимание клиента на то, что вы не агент (не нужно платить дополнительных комиссий). Вы — доверенное лицо собственника. Все документы, естественно, предоставляются на подписании Договора.
11. Заключите Договор аренды с подходящими арендаторами. В Договоре обязательно пропишите ответственность арендатора за сохранность имущества и штрафы за проживание с животными или за курение в квартире, а также право расторгнуть договор в одностороннем порядке за несоблюдение условий.
12. Грамотно Управляйте доходным объектом. В срок оплачивайте аренду и коммунальные услуги, раз в месяц проверяйте чистоту и техническое состояние квартиры, при небольших поломках сразу вызывайте мастеров.
Может ли субарендатор сдавать помещение в субаренду?
Цепочка арендодатель – арендатор – субарендатор – субсубарендатор возможна, но только в том случае, если возможность сдачи объекта недвижимости в субаренду прописана в соответствующих договорах.
Если в соглашении арендодателя и арендатора есть пункт, в котором указано, что арендатор имеет право передавать имущество во временное пользование третьим лицам, а в договоре субаренды не прописано, что субарендатор тоже имеет право передавать часть недвижимости четвертому лицу, то с юридической точки зрения конечный арендатор должен получить от арендатора письменное согласие о проведении сделки.
Если такого согласия не будет и в договоре не будет прописан такой пункт, тогда сделка будет считаться недействительной.
Субаренда – сложная сделка, которая несет риски для обеих сторон. Возможность сдачи помещения третьим лицам имеет не только положительные моменты, но и некоторые риски. С одной стороны, нет необходимости согласовывать с владельцем помещения подобные действия. Арендатор вправе самостоятельно решать, когда и кого выбирать в качестве субарендатора.
С другой стороны, владелец в любой момент может прекратить сдавать помещение или выбрать другого арендатора. Договор субаренды в этом случае теряет силу, а субарендатору придется заключить новое соглашение с собственником или новым арендатором. Но возможна ситуация, когда ему придется покинуть помещение. Это неудобно в случаях, когда площадь используется под организацию торгового павильона или магазина.
Обратите внимание! Если помещение находится в муниципальной или государственной собственности, разрешение на субаренду предоставляется органами власти. Потребуются подписи ряда чиновников, без которых использование помещения не является законным.
Таким образом, правильно заключенный договор субаренды позволяет использовать необходимое помещение по назначению. А арендатор имеет возможность заработать дополнительную сумму на разнице между платежами по договорам аренды и субаренды. Но необходимо уведомить собственника надлежащим образом и подписать договор на основе положений первоначального соглашения.
Субаренда – это гражданско-правовая сделка, на основании которой арендатор переуступает свои права владения и пользования объектом недвижимости.
По данному договору арендатор вправе пересдать арендуемый им объект полностью или частично другому лицу. При этом договор заключается только при согласии собственника.
Все юридические соглашения, включая субаренду, должны сопровождаться оформлением договора ее сторонами. Она заключается между первоначальным арендатором и третьим лицом – субарендатором, в отдельных случаях, также арендодателем.
При условии соблюдения требования действующих законодательных норм, сделка является полностью легитимной и не может быть оспорена кем-либо.
Субаренда относится к одному из видов аренды, также, как и договоры найма и лизинга.
Размер платы должен согласовываться двумя сторонами и быть задокументирован в письменной форме. Если этот документ будет отсутствовать, то соглашение можно считать неполноценным. Иногда применяются ставки, предусмотренные законодательно. Данная процедура является механизмом, где такой параметр имеет важное значение.
Размер арендной платы может быть изменен лишь тогда, когда срок изменения прописан в договоре, но это может происходить не чаще раза в год, если закон не предусматривает другое.
Договор чаще всего ориентируется на площадь помещения или участка. Если говорить о квартирах, то здесь за основу берется не вся площадь целиком, а ставка за квадратный метр. Потом площадь умножается на этот показатель, и в итоге получается сумма оплаты.
В договоре очень важны такие вещи, как:
- порядок оплаты,
- условия совершения,
- сроки.
Каждый пункт соглашения о субаренде очень важен. Крайне желательно в документе предусмотреть все мелочи, например, возможность улучшения условий, а также возможные компенсации в случае досрочного его разрыва.
При составлении документа лучше всего обратиться к высококвалифицированным юристам, которые помогут его правильно оформить и предусмотреть все нюансы, и между сторонами впоследствии не возникнет конфликтов, требующих разбирательств в судебных органах.
Основные нюансы: что следует предусмотреть?
Если Вы принимаете решение о сдаче своего нежилого помещения под ведение торговой, либо офисной деятельности, тогда следует осуществить запрос достаточно объёмного документального пакета. Собственник не должен верить словам арендатора и все отношения между владельцем и съёмщиком должны быть подтверждены документально.
Чтобы заключить договор и проверить безопасность сделки по сдаче помещения, понадобятся:
- Арендный договор.
- Субарендный договор.
- Разрешение (согласие) со стороны владельца.
- Информационная справка из ЕГРН, с указанием хозяина помещения и факта имеющегося обременения (оно имеется, если действие соглашения превышает двенадцать месяцев).
Существование сразу двух соглашений (аренды и субаренды), позволяет осуществить сверку главных пунктов договора. В том случае, когда в них имеются реальные противоречия, то разумнее всего отказаться и не подписывать документ. Иначе возникнут проблемы с владельцем, не дававшим своего согласия на ряд действий в отношении своей собственности.
Соответственно, договор субаренды несёт в себе некоторые риски, и чтобы их можно было избежать, необходимо чётко осознавать: что такое субаренда, что такое договор субаренды и как можно обезопасить себя от имеющихся сложностей.
Исследовав условия для заключения договора, обратимся к его структуре. Сразу бросается в глаза её схожесть с другими гражданско-правовыми сделками. В особенности прослеживается схожесть с соглашением об аренде. К статье прилагается образец.
Выделим важнейшие положения:
- предмет;
- данные сторон;
- оплата и порядок расчётов – помимо размера платы, оговаривается, каким образом она будет производиться, сроки, в которые необходимо провести расчёт (например, до ежемесячно, до 7 числа включительно), здесь же можно указать нюансы оплаты коммунальных услуг, если она будет отличаться от типовой;
- права и обязанности сторон – обычно идентичны аренде: указывается срок передачи, по какому назначению предмет договора надлежит использовать, обязательства осуществлять его текущий ремонт и тому подобные;
- ответственность при нарушении условий соглашения – в этом пункте устанавливается, какие меры следует предпринять, если одна из сторон не выполняет договорённости, указываются алгоритмы расчёта штрафов и пени;
- срок, в течение которого он действителен;
- условия изменения или расторжения – чаще всего этот пункт позволяет разорвать соглашение при задержках в выплатах или несанкционированной сдаче в субаренду.
Помимо перечисленных, в текст могут быть включены особые условия, характерные именно для субаренды. Например, что неотделимые улучшения, произведённые во время действия соглашения, станут собственностью арендодателя. Другой часто встречающийся пункт позволяет субарендодателю продолжать пользоваться предметом соглашения до его истечения, даже если владелец недвижимости сменится.
Составление договора субаренды
Субаренда заключается в письменном виде, ее подписывают обе стороны, если в качестве стороны юридическое лицо или договор заключается больше, чем на год. У нотариуса заверять договор не обязательно, типового бланка нет, формулировки могут быть свободными.
В договоре субаренды содержится:
- Точный адрес и место расположения помещения
- Общая площадь и количество отдельных помещений
- Назначение помещения и вид разрешенного использования
- Срок и особенность оплаты
- Срок действия договора
Необходимые документы:
- Заявление
- Документ, который является правоустанавливающим для помещения
- Акт приема-передачи
- Письменное разрешения собственника недвижимости
- Оригинал договора аренды
- Соглашение о субаренде
- Паспорт лиц, которые участвуют в сделке, или регистрационные документы юрлиц
В договоре субаренды необходимо предусмотреть:
- Предмет договора (указать площади и месторасположение помещения).
- Срок субаренды (его нужно прописать)
- Размер и порядок ежемесячной оплаты
- Обязанности арендодателя