Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как собственники квартир и арендаторы обманывают друг друга». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Мошенники снимают квартиру на несколько суток, потом дают объявление о сдаче этой же квартиры в аренду на длительный срок на очень привлекательных условиях. У потенциальных жильцов аферисты просят перевести аванс за «бронирование» квартиры из-за того, что желающих её снять якобы очень много. Собрав таким образом несколько авансов злоумышленники исчезают.
Мошенник выдаёт себя за риелтора
Схем в этом случае несколько, но все они сводятся к тому, что потенциальный жилец платит за некую информацию об объектах, которые сдаются. В результате оказывается, что информация — липа, а вернуть деньги нельзя.
Обмануть могут несколькими способами:
1. Мошенники публикуют объявление о сдаче квартиры на привлекательных условиях. Когда наниматель звонит уточнить детали, ему говорят, что конкретно эта квартира «только что» сдана, но агенты могут подобрать другие варианты за небольшую комиссию. По этой же схеме предлагают купить «секретную базу данных о собственниках, которая есть только у риелторов». Естественно, никакой ценной информации вы ни в первом, ни во втором случае не получите.
2. Мошенник выдаёт себя за риелтора и предлагает подобрать квартиру. Даже готов подписать договор на оказание услуг! Только предметом договора (если его внимательно читать, а делают это немногие) являются некие «информационные услуги», а совсем не за поиск жилья и заключение договора найма. После получения аванса «риелтор» испаряется, оставив несколько адресов, взятых с сайтов объявлений. Номинально он свою часть работы выполнил!
Как защититься?
Оплачивайте услуги риелтора только после подписания договора найма с собственником квартиры.
Последствия игнорирования установленных норм временной регистрации
Обязанностью предоставившего квартиру для размещения иностранцу арендодателя является уведомительное информирование органов миграционного учета, что иностранный жилец прибыл (п.3 ст.20 закона за №109-ФЗ).
Ответственность физлиц-арендодателей за не предоставление сведений своевременно, как отмечалось выше – 2-5 тыс. руб. Такой штраф применяется при отсутствии признаков уголовного деяния.
В законодательстве обозначено отдельно наказание за фиктивную регистрацию в жилой недвижимости как гражданина РФ, так и иностранца – штраф 100-500 тыс. руб. или сумма трехлетнего дохода осужденного (ст.322.2 УК РФ). Фиктивной является прописка, заявленная в ФМС по ложным сведениям, либо ее оформление без фактического проживания жильца по адресу временной регистрации (ст.322.3 УК РФ).
РЕГИСТРАЦИЯ ЖИЛЬЦА ДО СУДА ДОВЕДЕТ
А вот о правах собственников авторы инициативы забыли. У этих людей неизбежно появится много новых проблем. «Когда мы говорим об уведомительном характере регистрации, важно понимать, будет ли знать владелец квартиры о том, что у него в квартире зарегистрированы другие люди. Ко мне обратилась женщина, в квартиру которой прописались 85 мигрантов. И узнала она об этом, когда пришел счет на 600 тысяч рублей. Такие проблемы уже возникают, важно их не тиражировать», — заметила председатель комиссии Совета по правам человека по миграционной политике, местному самоуправлению и территориальному развитию Татьяна Мерзлякова.
Категорически против и юристы. «Авторы инициативы почему-то забыли, что зарегистрированный на чужой жилплощади человек может оформить здесь же своих родственников. Например, родители без проблем прописывают несовершеннолетних детей, для этого даже разрешения хозяина не надо. А как насчет выписки арендаторов? Сделать это без согласия жильцов очень сложно», — говорит юрист адвокатской конторы Юрий Федотов.
Как собственники квартир и арендаторы обманывают друг друга
Вариаций у этой схемы — предостаточно, но суть одна: мошенник выдает себя за риелтора и «помогает» потенциальному жильцу в поиске помещения для аренды. Делает он это, естественно, не бесплатно, зато безрезультатно. В обмен на гонорар потенциальный наниматель получает небольшой список адресов (обычно они берутся с сайтов объявлений) или даже «секретную базу данных риелторов о собственниках». Ни в первом, ни во втором случае ценной информации там не содержится.
Как перестраховаться
Позвонить в агентство, уточнить, работает ли у них такой сотрудник.
Платить риелтору по факту выполненной работы, то есть после подписания договора аренды с собственником квартиры.
Слабое звено, по которому обычно больно и точно бьют мошенники — низкий уровень юридической грамотности арендодателей и нанимателей.
Если вы владеете информацией и хорошо знаете свои права, требуете оригиналы документов и дополнительные документы для проверки, не соглашаетесь на найм помещения без договора, вы попросту становитесь им не интересны. А они для вас — не опасны.
Что делать, если обманули и как защитить себя от мошенничества? Шансы доказать факт обман при сдаче/съеме жилого помещения в обход законодательства, без составления договора, очень малы, ведь документы, подтверждающие сделку, отсутствуют.
Но написать заявление в полицию обязательно стоит, так как если от мошеннических действий одного и того же лица пострадает несколько человек, шансы привлечь его к ответственности повышаются.
Обезопасить себя от участи жертвы квартирной аферы можно, если не забывать о таких вещах:
- Договор — наше все. Его наличие дает гарантии не только тем, кто будет снимать жилье, но и тому, кто его сдает, поэтому учтите, что без документального подтверждения сделки вы сильно рискуете.
- Не соблазняйтесь подозрительно низкими ценами на аренду. Особенно если хозяин подчеркивает, что помимо вас есть еще много претендентов. После осмотра целесообразно попросить минимум день на раздумья — за это время можно выяснить у соседей, действительно ли квартира сдается.
- Не соглашайтесь на оплату аренды на несколько месяцев наперед либо требуйте расписку о получении денег.
- При демонстрации жилья просите арендодателя показать домовую книгу, чтобы убедиться, что в нем не прописан «цыганский табор».
- Не передавайте ни оригиналы, ни копии правоустанавливающих документов на жилье третьим лицам (касается арендодателей).
О правах и обязанностях арендодателя и квартиросъемщиков, а также о том, за что должен платить квартирант, можно узнать из наших статей.
Как обманывают риэлторы при сдаче квартиры
На сайтах по недвижимости подается объявление об аренде комфортного жилья с полной комплектацией мебели, в хорошем районе и, главное, по очень привлекательной цене, которая ниже рыночной. Чтобы не спугнуть потенциального клиента, указано, что объявление от собственника. Лишь после звонка по указанному номеру, выясняется, что это агентство, которое уверяет, что да, предложение реально и цена действительно такая. Осторожный квартиросъемщик решает все-таки поехать в агентство и узнать все условия сделки. И зря. Разводить его будут очень аккуратно. Так, что он не осознает этого, пока не потеряет деньги.
[3]
И тут начинается цирк. С хозяином жилья было оговорено дополнительно созвониться за час-два-три до встречи, чтобы ее подтвердить наверняка. Вот только, сколько бы человек не пытался дозвониться, это ему никак не удается. Абонент либо вне зоны доступа, либо занят, либо тупо не берет трубку. Время встречи уже прошло. Квартиросъемщик на нервах. Он пытается дозвониться и позже, потом на следующий день, и еще на следующий день. Некоторые на этом этапе уже понимают, что их развели и забивают на все. Другие же, в праведном гневе едут в агентство, чтобы выяснить, в чем дело и обвинить в обмане. Но и это не срабатывает. При бурном рассказе, что собственник квартиры не берет трубку, вы не сняли жилья и вообще все обман, агент лишь удивленно вскинет брови, скажет, что это все недоразумение и такого быть не может. Они уже давно сотрудничают с этим человеком, сдавали его квартиру полгода-год назад и все было хорошо. Демонстративно он набирает номер владельца квартиры и вуаля! Дозванивается без проблем.
На деле квартира не сдается, а агент разговаривал вовсе не с ее собственником, а с другим сотрудником агентства или же подставным человеком. Один из пострадавших моих друзей, парень бойкий и настойчивый, решил все-таки добиться правды. Несколько раз он ездил по адресу предложенной ему квартиры. И ему удалось застать истинного владельца жилья – молодого парня, который часто бывает в командировках. Вот поэтому, давая его адрес, агенты были практически уверены, что квартиросъемщик не сможет застать хозяина квартиры.
Нет, парень не сдавал свою недвижимость, и даже не помышлял об этом. Номер «собственника» квартиры, естественно, тоже не совпадал с его. Да и квартира была двухкомнатной вместо однокомнатной и с совершенно другим ремонтом, чем на фото. Позже, пробив в интернете фото квартиры по объявлению, на которое он повелся, мой знакомый выяснил, что та и вовсе находится в другом городе. И фото ее фигурирует в объявлении по продаже недвижимости, а не аренде.
Надежно защитить свою квартиру от продажи квартирантами-мошенниками можно просто подав в Росреестр заявление, которое запретит любые сделки с вашей недвижимостью. В таком случае даже если мошенники подделают доверенность и попытаются продать квартиру, у них ничего не получится без вашего личного участия. Кроме того, простая регистрация договора аренды в Росреестре тоже может уберечь от проблем, но в таком случае договор нужно заключать на год и более, а также платить налоги. Впрочем, последнее — не право арендодателя, а его обязанность.
При аренде ожидайте обман всегда.
Когда звоните арендодателю. Когда звоните риэлтору. Когда въехали в квартиру и разложили вещи.
Обмануть могут в любой момент. Мошенники разработали десятки способов, чтобы отобрать ваши деньги. Есть хорошие новости – большинство из них похожи и не меняются годами.
Мы расскажем основные подозрительные моменты. Объясним в чем суть развода и как от него защититься.
Сохраняйте бдительность всегда. В аренде квартиры подозревать стоит всех, так будет проще выявлять мошенников.
Информационные агентства – классика обманов при аренде квартиры.
Такие компании зарегистрированы официально. Годами работают под одним именем. Заключают настоящие договоры с клиентами.
Но они обманывают людей. Давят на жадность: предлагают сильно сэкономить и въехать в отличную квартиру.
Клиентов информационных агентств обманывают примерно на 50% от стоимости аренды в регионе. Плюс заставляют потратить время на поездки по несуществующим объектам.
- Размещают на Avito и региональных сайтах объявления. Ставят фотографии с красивым ремонтом. Делают подробное описание. Цену устанавливают ниже рыночной.
- При звонке приглашают посетить офис компании.
- Когда клиент приезжает, рассказывают о квартирах. Что их много, можно посмотреть прямо сейчас. Вернее, почти прямо сейчас.
- Предлагают заключить агентский договор. На проверку это соглашение на информационные услуги. Агентство скидывает номера и адреса сдаваемых в аренду квартир. И все. Владельцы недвижимости могут даже не знать, что они предлагают ее снять.
- Предъявить претензии некому. Весь развод укладывается в рамки закона.
Обратите внимание на слова сотрудников агентства. Вас должно насторожить:
- предложение получить базу адресов и телефонов;
- предложение съездить на просмотр квартиры с агентом после оплаты и подписания договора;
- что заинтересовавшую вас квартиру сняли буквально 5 минут назад, но остались похожие варианты.
Это основные маркеры информационного агентства.
Запомните, развод – любое предложение сначала оплатить, а потом искать квартиру. Так работают только мошенники.
Обратите внимание на поведение родственника арендодателя. Он будет:
- убеждать снять квартиру прямо сейчас, потому что уже очередь выстроилась из желающих;
- постоянно указывать, что все согласовано с хозяином; отказываться предоставить нотариальное согласие (доверенность) собственника на сдачу жилья.
Индикаторы развода – спешка, попытки убедить верить на слово.
Верьте только документам.
В любой сомнительной ситуации просите подтвердить слова бумагами. Нотариально заверенная доверенность владельца и всех других зарегистрированных на сдачу квартиры хватит.
Как должна выглядеть квартира
Здесь правило только одно: квартира должна быть чистой. Если не хочется убирать самостоятельно – например, после предыдущего жильца или после неопрятных родственников – всегда можно вызвать клининг. Но чистая квартира – это огромный плюс в глазах арендатора. Неважно, какой шикарный ремонт там когда-то был, если запахи не позволяют задержаться больше десяти минут. И наоборот: пусть внутри всё старенькое, но зато на диван не страшно сесть, а о стену можно опереться без опасения приклеиться – это важнее.
Что касается мебели или её отсутствия – представьте, кому может понадобиться ваша квартира. Оцените метраж, количество комнат, район. Это большая трёшка в спальном районе, где будет хорошо жить всей семье? Оставьте минимум мебели: холодильник, кухонную мебель, шкаф – одним словом, то, что будет неудобно возить за собой. Остальное у них наверняка уже своё. А в случае крошечной однушки рядом с тремя вузами её у вас наверняка снимет студентка без гроша за душой, такая будет рада даже тарелкам и вилкам. В любом случае, этот вопрос всегда можно обсудить с жильцом или жилицей. Главное – не загромождайте пространство тем, что жалко выкинуть, не превращайте квартиру в филиал сарая.
Ещё неплохо было бы соотносить качество ремонта и выставленную цену. Подумайте: если на квартиру уже третий месяц нет желающих, а эти обои помнят ещё Сталина – может, стоит скинуть тысячу-другую? Ну, или сделать уже ремонт.
Кстати, если вас удручает интерьер, всегда можно договориться с жильцами о том, что они сделают вам ремонт в счёт ежемесячного платежа. Главное, присматривайте, что именно они там делают.
Как арендатору избежать обмана риэлтором при съеме квартиры
Основная причина, по которой риэлторы обманывают клиентов при аренде квартиры — халатность и доверчивость самих арендаторов
- не пользоваться услугами информационных агентств и платных доступов к «базам собственников»;
- снимать жилье, по-возможности, у друзей, родственников или знакомых;
- не рассматривать заведомо дешевые варианты;
- пользоваться услугами тех агентств недвижимости и риэлторов, которые проверены вашими знакомыми на практике;
- не платить деньги риэлтору за его услуги перед заключением договора о найме жилья;
- не заключать договор об аренде квартиры по копиям документов о собственности (или их ламинированными аналогами), самостоятельно заказывать выписку из ЕГРН (это можно сделать Онлайн);
- внимательно читать договор риэлтора и найма жилплощади;
- не оплачивать за аренду жилплощади на 2 и более месяцев вперед;
- всегда требуйте расписку от получателя ваших денег, это касается и риэлтора и арендодателя.
Кстати, посредники стали намного изворотливее и просят предоплату за один день проживания, как способ подсадить клиента на «крючок».
Вы узнали, как понять, что риэлтор обманывает вас при аренде жилья, способы мошенничества и как защититься от них.
Как перехитрить хитрых риэлторов и не платить комиссию при аренде квартиры. Простая схема для арендаторов
Аренда квартир очень популярна в настоящее время. Все больше и больше людей ежедневно занимаются поиском комнат, квартир, частных домов. В этом случае есть пара вариантов: либо искать жилье через риэлторские агентства, либо связаться напрямую с собственником, что является намного выгоднее, но не всегда удается, так как агентства очень умело перехватывают объявления от владельцев. Если обратиться за помощью к агентам, то вам, конечно же, помогут в короткий срок найти подходящий вариант, но при этом вам придется заплатить кругленькую сумму за их услуги. Как же быть? Как найти жилье без денежных потерь и обмана?
Сегодня Reconomica ответит на эти вопросы. Нам посчастливилось познакомиться с молодым человеком, который столкнулся с такой же проблемой — поиск квартиры в аренду. Он раскрыл свой секрет, как можно найти жилье через агента, но при этом еще и вернуть часть агентской суммы.
Как оставить риелтора “с носом”
Из серии “Вредные советы”
Снять квартиру в Москве просто. Но дорого. И речь идет не только об арендной плате, но и необходимости оплачивать услуги риелтора, которые в большинстве случаев составляют сумму месячной аренды квартиры. Если прибавить к этому залог (тоже 100%), то получается кругленькая сумма. И если с рантье еще можно договориться о сумме залога или способе его выплаты (по частям), то риелторы чаще всего непреклонны. Максимум, на что можно рассчитывать – это на скидку в 20-30%. Потянуть такую сумму могут далеко не все, да и платить риелтору 100% за сомнительный “труд” многим кажется несправедливым. Ведь в других странах комиссия агенту составляет лишь небольшой процент от стоимости месячной аренды недвижимости. Ниже мы приводим три способа “обойти” агента, обобщенные из личного опыта, а также рассказов друзей и знакомых. Тех же, кто считает, что таким образом агенты лишаются хлеба насущного, просим не воспринимать данные советы всерьез.
Способ первый. Трудоемкий
Вы подобрали квартиру, подходящую вам по параметрам. Далее вы узнаете у агента, проживают ли хозяева в квартире, и когда они ее показывают. Если хозяева или арендаторы проживают в квартире – задача упрощается, в противном случае – придется немного попотеть. Как правило, в объявлении указывается номер дома и этаж. Вы смело идете по указанному адресу и на указанный этаж. Если квартира однокомнатная, то, скорее всего, она одна такая на этаже. Если комнат больше – то сложнее. В любом случае нужно отловить соседей, убедительно рассказать, что вы знаете, что на этом этаже сдается квартира и просите их помочь. Проникнувшись тщательностью ваших поисков, соседи наверняка помогут и укажут на нужную квартиру. Может быть и так, что этаж в объявлении был указан заведомо неверный. Тогда спрашивать придется не одного соседа.
Когда вы все-таки нашли нужную вам квартиру, вы смело жмете на кнопку звонка. Вам либо открывают, либо нет. Если да, то все остальное – вопрос ваших дипломатических способностей. Если нет, вам нужно найти телефон хозяев, который, например, может дать кто-то из соседей (и это тоже вопрос дипломатии). Как поведет себя хозяин – отдельный вопрос. Многие наотрез отказываются разговаривать с непонятными людьми и отсылают их к своему “персональному агенту”, некоторые, переборов недоверие, идут на диалог. Главное – установить связь с хозяином. Автор данной статьи на собственном неоднократном опыте знает, что договориться можно с любым хозяином. В крайнем случае, предложив ему небольшую благодарность за сговорчивость.
Способ второй. Оптимальный
Вы нашли нужную вам квартиру и спокойно договариваетесь о ее просмотре с агентом. Возможно, вы уже испробовали первый способ и не добились успеха. На просмотре вы ведете себя максимально вежливо и заинтересованно, чтобы понравиться рантье. Практика показывает, что многих арендодателей подкупают фразы вроде: “О, я вижу, у Вас здесь проблемы с проводкой? Ну ничего, это вопрос пары часов”. Или: “А вы не против, если я поменяю старую плитку в ванной? Нет-нет, конечно же за свой счет!”. После просмотра ваша задача – добиться личной аудиенции у рантье без агента. Если вы с агентом вместе уходите из просматриваемой квартиры, а в ней остается хозяин, туда можно вернуться. Если из квартиры уходят все вместе – можно проследить за хозяином. Если во время встречи втроем и маневров по завоеванию доверия хозяина вы четко увидели, что он вам доверяет, можете незаметно для агента дать хозяину номер своего телефона. А можно послать агента посмотреть показания счетчика (к примеру), а в это время быстро переговорить с хозяином. Но любые маневры за спиной риелтора опасны, ведь его основная задача – не дать вам возможность обойтись без его посредничества. Такие действия чреваты возникновением конфликтной ситуации, поэтому лучше вести диалог с хозяином, убрав агента “с хвоста”. Каков будет исход вашего диалога с арендодателем – это опять-таки вопрос дипломатии.
Способ третий. Творческий
Между агентами принята практика, при которой они делят деньги своего клиента пополам. Делается это так. У хозяина квартиры есть агент, у потенциального арендатора есть агент. Второй звонит первому и говорит, что его клиент хочет снять квартиру. После удачной сделки, подписания договора аренды и получения денег квартиросъемщика агенты делят комиссионные. Вопрос: что мешает вашему другу (подруге, родственнику, коллеге) быть агентом номер два? В этом случае вы заплатите агенту номер один всего лишь половину комиссии, что тоже существенно.
Препятствие здесь только одно. Бывалый агент номер один наверняка спросит вас о том, какое агентство вы представляете и позвонит туда, чтобы узнать, действительно ли Петр Скворцов является его сотрудником. Но все же выход из ситуации есть. Вы называете несуществующую фирму, допустим, “Жилье мое”, и ее телефон. По нему, разумеется, агенту ответят, что Петр Скворцов является сотрудником фирмы. Почему у фирмы нет сайта? Агентство существует всего пару месяцев, а сайт находится в разработке. Момент подписания договора от имени представителей агентств обойти тоже просто. Нужно сообщить в интимной обстановке своему “коллеге” по риелторскому бизнесу, что иногда работаете в обход агентства. Он поймет – сам так делает при возможности. Здесь, конечно, от вас потребуется проявить некоторые навыки актерского мастерства и умение убеждать.
P.S. Самый серьезный вопрос при реализации вышеприведенных схем – это общение с хозяевами жилплощади. Многие из них, увы, до сих пор пребывают в страхе ��еред мошенниками и не согласятся подписать прямой договор аренды даже под дулом пистолета. Но это уже совсем другая история.
А что же судебная практика, которая существовала до сего дня?
Судебные акты Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно защищают права арендатора и его право не вносить арендную плату, если пользование имуществом было затруднено или являлось и вовсе невозможным.
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).
«…5. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы…»
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).
«…Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.
Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы…»
ВАС РФ также придерживался аналогичной позиции по делам такого рода. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011, например, говорится, что арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента, когда арендатору было передано имущество, до момента, когда арендодатель лишил его возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.
В п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, указано, что если фактически арендатор не использовал и не мог использовать предмет аренды, хотя его передача состоялась, поскольку арендодателем не были переданы предусмотренные законодательством документы, без которых предмет аренды к эксплуатации не допускается, в иске о взыскании с арендатора арендной платы должно быть отказано.
Аналогичного мнения придерживаются и арбитражные суды кассационной инстанции.
Из Постановления Арбитражного суда Московского округа от 30.05.2019 N Ф05-3889/2019 по делу N А41-64832/2018 следует, что арендатор освобождается от уплаты арендной платы в течение периода, в который арендатор не имел возможности использовать помещение в соответствии с его целевым назначением, если такая невозможность возникла вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств, установленных в договоре (пункт 8.11 договора аренды).
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.05.2019 N Ф02-1814/2019 по делу N А58-7844/2017 гласит, что из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В Определении ВАС РФ от 03.08.2012 N ВАС-10214/12 по делу N А21-5443/2011 говорится, что согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Как следует из судебных актов, с 13.04.2011 арендатор был лишен возможности использовать арендуемые помещения в связи с ограничением в них доступа со стороны арендодателя (помещения были опечатаны). Причины таких действий истец сообщил позднее, в письме от 28.04.2011.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды правильно сделали вывод о том, что фактически с 13.04.2011 арендатор имуществом не пользовался, поэтому у истца отсутствовало право на требование внесения арендных платежей в спорный период.
Факт прекращения истцом доступа в помещения и последующие действия по перераспределению своевременно поступивших арендных платежей в рассматриваемом случае не могут являться основанием для опровержения выводов суда об отказе в иске. Взыскание суммы эквивалентной обеспечительному платежу после прекращения действия договора не основано на условиях этого договора.
В другом Определении от 20.08.2010 N ВАС-9267/10 по делу N А57-4934/2009 ВАС РФ пришел к выводу, что поскольку арендные платежи были внесены обществом частично, администрация уведомила общество о необходимости погашения задолженности по арендным платежам. Невыполнение ответчиком данного требования послужило основанием для обращения администрации с настоящим иском в суд.
Установив, что арендодатель не исполнил надлежащим образом обязанность по передаче объекта аренды, а также, с учетом нахождения на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности арендодателю, суды пришли к выводу о невозможности использования арендатором арендованного им земельного участка в соответствии с его целевым назначением, а также к выводу о недоказанности арендодателем размера задолженности по арендной плате.
При таких обстоятельствах суды, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказали в удовлетворении заявленных требований.
Думаю, что все указанные правоположения, разработанные как Высшим Арбитражным Судом РФ, так и Верховным Судом РФ, должные применяться и в последующих спорах между арендаторами и арендодателями относительно внесения арендной платы при не использовании недвижимого имущества в период пандемии, поскольку не утратили своей актуальности.
Чем грозит покупателю обременение в виде договора аренды?
Если жилое помещение сдается внаем, по закону его владелец обязан заключить с квартиросъемщиком письменный договор об этом. Он может быть краткосрочный (на срок до 1 года) и долгосрочный (до 5 лет). Во втором случае он подлежит государственной регистрации (ст. 674 ГК РФ), в результате чего в выписке из ЕГРН появляется информация об обременении в виде аренды. Но даже если договор не зарегистрирован, это не отменяет права нанимателя.
Наличие обременения в виде аренды (найма) жилого помещения не препятствует продаже объекта недвижимости и регистрации перехода права собственности, но есть одно «но». Если продавец не расторг договор найма до продажи квартиры, новый собственник не имеет права выселять квартирантов до истечения его срока. К нему переходят не только права, но и обязанности по отношению к нанимателю. Он не может по собственной инициативе расторгнуть соглашение или изменить его условия (ст. 675 ГК РФ). В случаях, когда срок договора не указан, он считается заключенным на 5 лет.
А теперь представьте, что квартира куплена для личного пользования, а квартиранты не собираются съезжать. Выселить по закону их не получится, придется только договариваться.
Покупатель также имеет право предъявить претензию в судебном порядке, но не арендатору, а бывшему собственнику. В ситуации со скрытой арендой суд может признать договор купли-продажи недействительным со всеми вытекающими последствиями.
Ремонт в съемной квартире
Арендуемое жилье может находиться в состоянии, непригодном (или малопригодным) для проживания, поэтому одним из условий сдачи квартиры в аренду может стать обязательство съемщика выполнить ремонт. Некоторые квартиранты, заключив стандартный договор и выполнив ремонт (в счет квартплаты), наивно полагают, что теперь они могут проживать в этой квартире в течение срока, установленного договором. А средства, уплаченные во время (и для) проведения ремонта, будут учитываться в счет квартплаты за период, устно оговоренный с владельцем жилья.
Хозяин квартиры может подать заявление в суд и выселить квартирантов хотя бы на том основании, что, предусмотренные договором денежные средства (в рамках квартплаты), так и не были внесены. Поэтому, заключая подобные соглашения, необходимо подробно прописать в договоре все условия, а затем хранить все чеки и иные подтверждения того, что деньги действительно были внесены согласно условиям договора методом оплаты отделочных материалов и произведенных работ.
Отсутствие согласия на заключение договора лиц, прописанных в квартире
Есть более коварные ловушки, или, так сказать, запасные ходы для владельца квартиры. Так, например, после заключения договора все может быть прекрасно, причем, довольно продолжительное время – квартиранты проживают в предоставленном жилье, своевременно оплачивают аренду, и у владельца этого жилья нет к ним никаких претензий. Однако при обострении отношений может последовать предложение освободить квартиру, которое, естественно, встречается отказом квартиранта, который отсылает владельца к соответствующим положениям заключенного между ними договора.
И тут выясняется (после начала судебных разбирательств), что в этой же квартире прописаны другие лица, которые не давали свое согласие на заключение этого договора (обязательное условие для всех операций с недвижимостью). А если нет письменного подтверждения этого согласия (расписка с подписью, заверенной нотариусом), то договор не имеет юридической силы. Поэтому квартиранты находятся в данной квартире незаконно, и суд обязывает их выселиться. Для того чтобы выяснить, прописан ли в квартире еще кто-либо, нужно запросить выписку из домовой книги, где указаны все лица, прописанные в данной квартире.