Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Где и как взять выгодный ипотечный кредит: самая дешевая ипотека в банках». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выбор банка — один из важных пунктов при определении, где лучше взять ипотеку на вторичное жилье в 2023 году, так как взаимодействие с финансовой организацией растянется на долгие годы. Здесь не просто надо смотреть на условия ипотечных кредитов, но и на рейтинг банка, его срок работы на финансовом рынке России, перечитать отзывы, как банк реагирует на форсмажорные ситуации, предоставляет ли кредитные каникулы и т.д.
Однако арсенал маркетинговых средств не ограничивается только ипотекой. Все больше застройщиков предлагают клиентам длительные рассрочки, часто беспроцентные, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Такие программы могут быть актуальны в 2023 году.
Уже сейчас многие компании предоставляют гибкие условия внесения платежей, они могут быть ежемесячными и ежеквартальными, продолжила Надежда Коркка. К тому же возможен вариант, когда оплачивается первоначальный взнос, а всю остальную сумму клиент единовременно переводит девелоперу в заранее обозначенный срок (например, после ввода дома в эксплуатацию). Такие предложения называются «отстроченными платежами».
Чаще всего в рассрочку можно приобрести строящееся жилье. Но иногда поэтапное внесение платежей предусмотрено после ввода новостройки. После заключения договора купли-продажи готовой квартиры в рассрочку на нее накладывается залог.
Какие факторы влияют на ставку по ипотеке?
Позиция банков касательно вопросов передачи денежных средств в руки заемщиков следующая: чем ниже риски неуплаты по кредитам, тем выгоднее процентные ставки. Используя имущество в качестве залога, заемщик «завоевывает» доверие финансового учреждения. Ипотечное кредитование возможно только при условии обеспечения с обременением недвижимости на срок действия сделки.
В процессе индивидуального расчета ставки ориентироваться следует на следующие факторы:
- Надежность заемщика.
Клиент с положительной кредитной историей получит ставку ниже, чем должник, который в прошлом имел просрочки по платежам. Наличие зарплатной карты положительно повлияет не только на итоговую стоимость ссуды, но и позволит ощутимо упростить процесс ее оформления.
- Доступ к льготным условиям.
Государство поддерживает молодые семьи в их стремлении обзавестись личным жильем. Погасить часть задолженности по ипотеке можно за счет материнского капитала.
- Срок кредитования.
Заемщики, которые способны выполнить обязательства в течение 5-10 лет, получают заметно более выгодные предложения, нежели нацеленные на продолжительное сотрудничество клиенты. Чем быстрее заемщик погасит задолженность, тем ниже будет риск возникновения форс-мажорных обстоятельств, способных спровоцировать просроченные выплаты.
- Доходы заемщика.
В приоритете для банков официально трудоустроенные клиенты с высокооплачиваемыми должностями. Справка о доходах входит в перечень обязательных документов для получения ипотеки. Сумма ежемесячного заработка должна быть по меньшей мере вполовину выше планируемых выплат клиента в счет погашения задолженности.
- Трудовой стаж.
Информация касательно сферы деятельности, занимаемой должности и продолжительности общего или текущего стажа не в последнюю очередь влияет на ставку. Нередко банки предлагают выгодные программы кредитования с низкими процентами для определенного круга лиц, например, работников крупных компании со стабильной зарплатой.
Важно! На процентную ставку могут повлиять факторы, не зависящие от заемщика. Речь идет об уровне инфляции в стране, общей ситуации на рынке кредитования, сезонности услуг и изменении ключевой ставки Центрального Банка РФ.
Преимущества и недостатки ипотеки на вторичку
Покупка вторички – сложный процесс, состоящий из нескольких шагов по оформлению, регистрации, исполнению обязанностей. Основными положительными сторонами приобретения жилья на банковские деньги являются:
- Вселение в квартиру после заключения сделки с банком. Если жилье берется в новостройке, будущие жильцы будут вынуждены искать аренду для ожидания постройки. Далее понадобятся деньги на окончательное заселение и время ожидания сдачи имущества.
- Вторичный рынок предлагает более разнообразный выбор, если сравнивать с новостройками.
- Процентная ставка меньшая. Банки предлагают такие условия по причине того, что покупаемое имущество попадет в залог банка во время погашения задолженности. У готовой квартиры имеются пониженные риски, если сравнивать с возводимыми и квартирами, находящимися в начале эксплуатации.
- Выгодное расположение. Районы, предлагающие такие здания, уже умеют обустроенные торговые центры, больницы, школы и т. д. Новостройки возводятся практически в пустых микрорайонах, где только планируется инфраструктура.
- В процессе приобретения вторичного имущества, потенциальный заёмщик может не надеяться на добросовестность строительной компании. Передаются все документы на имущество от бывшего владельца.
Несмотря на немалое количество преимуществ, такая сделка не лишена и недостатков:
- Дополнительная трата на проверку правомерности договора. В некоторых случаях после заключения договора появляются другие граждане, которые желают оспорить договор купли-продажи. К таким лицам относятся: супруги, другие прописанные в квартире и т.д.
- Незаконные перепланировки. Характерно для вторичного жилья, что отодвигает заключение договорных отношений с банком на несколько месяцев.
- Не каждый продавец согласится реализовать свое имущество через банк, та как налогообложение не будет выгодным. Часто подделывают сумму в договоре, чтобы снизить налог, чего нельзя сделать в банке.
- Возникающие коммуникационные проблемы, характерные для старых построек в плохом состоянии.
- Ограничения от банков, которые связаны с регламентированным требованием к квартирам, домам и заемщикам.
Вторичную ипотеку оформить можно по такому же принципу, как и другие кредитные продукты. Дополнительно понадобятся траты на риэлтерскую фирму. Действия заемщика следующие:
- Сбор необходимой документации, которая потребуется банку. Люди, получающие зарплату через финансовое учреждение, могут не подавать дополнительно справку о доходах.
- Выбирается банк и проверяется следующая информация: процент, размер ссуды, ограничения и дополнительные требования.
- Подача заявления. Такая процедура возможна для осуществления в сети через личный кабинет на официальном сайте или после посещения банковского учреждения.
- Ожидается ответ от банковской организации. Заявка рассматривается на протяжении 2-5 дней.
- Если будет получен положительный ответ, клиент начинает искать подходящую недвижимость. Банк дает в среднем месяц для поиска жилья. Отдельно тратят деньги на помощь риелтора.
- После подходящего недвижимого объекта, нужно потребовать от хозяина имущества всей документации на имущество. Банковские сотрудники предоставляют перечень документов, которые должны быть у хозяина квартиры.
- Оценивается недвижимый объект у эксперта, предлагаемого от банка.
- Оформляется договор купли-продажи с владельцем имущества.
- После того, как будет подписан договор с банком, человек должен обратиться в Россреестр, чтобы провести процедуру оформления недвижимого имущества на должника.
- После того, как будет оформлена документация, потребуется пойти в банк, чтобы проверить правильность оформления данных.
- Оформляется ипотека с денежным переводом на личный счет владельца недвижимости.
Ипотека – это кредит на большую сумму. Оформляют его обычно на длительный срок. Переплата в этом случае может оказаться довольно большой. Несколько советов помогут свести ее к минимуму:
- Следует тщательно выбирать, где выгодно взять кредит на ипотеку. Особое внимание надо обращать на ставку. Именно она главным образом определяет переплату. Но перед подачей заявки надо изучить все условия оформления. Иногда в них при низкой ставке включают комиссии, платные опции и прочее, что удорожает кредит.
- Нелишним будет изучить информацию об акциях и спецпредложениях. Многие банки активно сотрудничают с застройщиками и на новостройку от компании-партнера вполне можно получить специальную ставку. Для молодых семей, других категорий получателей также иногда есть различные специальные предложения.
- Страховку следует оформлять самостоятельно. Она при ипотеке обязательна и часто банки предлагают сразу приобрести полисы от компаний-партнеров или подключить комплексное страхование. Но если потратить немного времени и выбрать страховщика даже из списка аккредитованных компаний самостоятельно, то можно существенно сэкономить на ипотеке. Тарифы в разных компаниях могут существенно отличаться.
- По возможности стоит пользоваться мерами государственной поддержки. Российские власти активно предлагают поддержку семьям с детьми и другим категориям граждан. По ним можно выгодней взять ипотеку и переплатить значительно меньше.
- Желательно выплачивать кредит максимально быстро, делая досрочное погашение. Проценты банк начисляет ежедневно на остаток задолженности. При досрочном погашении сумма долга сокращается, уменьшается срок кредитования и соответственно снижается переплата.
Рассмотрим доступные ипотечные программы от лучших банков РФ. Из таблицы приведённой ниже вы сможете ознакомиться с условиями кредитования на вторичное жильё.
|
Наименование банка |
Ставка |
Первоначальный взнос |
Возраст заёмщика |
Минимальный стаж |
|
ВТБ Банк |
9,5% |
15% |
21–65 лет |
3 месяца |
|
Газпромбанк |
10% |
15% |
21–60 лет |
6 месяцев |
|
Открытие |
от 10% |
15% |
18–65 лет |
от 3 месяцев |
|
Сбербанк |
от 10% |
15% |
21–75 лет |
от 6 месяцев |
|
Россельхозбанк |
от 10,25% |
15% |
21–65 лет |
от 6 месяцев |
|
Райффайзенбанк |
от 10,99% |
15% |
21–65 лет |
от 3 месяцев |
|
Бинбанк |
от 10,75% |
20% |
21–65 лет |
от 6 месяцев |
|
Абсолют Банк |
11% и выше |
15% |
21–65 лет |
3 месяца |
|
Уралсиб |
11% и выше |
10% |
18–65 лет |
3 месяца |
|
Возрождение |
11,75% |
15% |
18–65 лет |
от 6 месяцев |
|
Промсвязьбанк |
11,75% |
15% |
21–65 лет |
от 4 месяцев |
|
Евразийский банк |
от 11,75% |
15% |
21–65 лет |
от 1 месяца |
|
Российский капитал |
от 11,75% |
15% |
21–65 лет |
от 3 месяцев |
|
СМП банк |
от 11,9% |
15% |
21–65 лет |
6 месяцев |
|
Дельтакредит |
12% |
15% |
20–65 лет |
от 2 месяцев |
|
Транскапиталбанк |
12,25% |
20% |
21–75 лет |
от 3 месяцев |
|
Металлинвестбанк |
от 12,75% |
10% |
18–70 лет |
от 4 месяцев |
|
Ак Барс |
от 12,3% |
10% |
18–70 лет |
от 3 месяцев |
|
Московский кредитный банк |
от 13,4% |
15% |
18–65 лет |
от 4 месяцев |
Нужен ли первоначальный взнос
Все существующие программы по ипотеке предусматривают первоначальный взнос не менее 20% от общей стоимости объекта недвижимого имущества. Поэтому каждому гражданину, планирующему брать квартиру в ипотеку, следует заранее отложить ориентировочную сумму для внесения взноса в банк.
Перед непосредственным оформлением сделки купли-продажи объект оценивает независимый эксперт, прошедший аттестацию в банковском учреждении. Не всегда вердикт оценщика совпадает с предварительным расчётом потенциального покупателя. Почему же так происходит?!
- Эксперт оценивает объект с визуальной точки зрения, учитывая материалы постройки и их теперешнее состояние с истечением срока.
- Немаловажное значение играет инфраструктура (наличие школ, поликлиник, автобусных и маршрутных остановок, детских садов, супермаркетов, магазинов и т. д.).
Это основные составляющие оценки, кроме них существуют дополнительные критерии, которые оценщики не упускают из вида, они также играют немаловажную роль в оценке объекта недвижимого имущества.
Но стоит отметить, что найти банковское учреждение с ипотечной программой без первоначального взноса можно, но нужно быть готовым к тому, что годовая ставка по кредиту будет выше. Чаще всего банки соглашаются на такие условия, если у потенциального заёмщика уже есть имущество в собственности, которое он может предоставить в залог финансовому учреждению.
Требования к заемщику и объекту недвижимости
В большинстве банков требования к заемщикам стандартны:
- Возрастная категория граждан от 21-65 лет (включительно на момент окончания выплат по ипотеке).
- Гражданство Российской Федерации.
- Постоянная регистрация.
- Стаж работы не менее 6 месяцев на последнем месте работы.
- Наличие постоянного высокого и подтвержденного документально дохода.
Кроме того, все существующие ипотечные программы предусматривают внесение первоначального взноса на покупку жилья (от 20%). Об этом следует позаботиться заранее, поскольку иных программ, позволяющих не вкладывать личные средства, не предусмотрено.
Что же касается самого объекта недвижимости, то перед покупкой его оценивает независимый оценщик, прошедший аттестацию банка. Не всегда эта оценка может совпадать с ожиданиями покупателя. На что именно обращают внимание оценщики и какие пункты этого процесса отражают в своем отчете?
- Во-первых, оценивается сам объект визуально, т.е. из каких материалов построен объект и в каком они состоянии (кирпич, железобетонные панели, дерево и т.д.);
- Во-вторых, дается оценка наличию необходимых коммуникаций (электричество, водопровод, газ, канализационные трубы и т.д.);
- В-третьих, оценивается местоположение объекта или инфраструктура (насколько объект недвижимости удален от главных магистралей, магазинов, больниц и т.д.)
Небольшая процентная ставка среди банковский предложений, разумеется, заинтересует потенциального заемщика.
Тем не менее наряду с процентами следует присмотреться к предложениям банков, самостоятельно предлагающих жилье.
Так как данным предложениям сопутствует залог имущества, то это приводит к уменьшению рисков в результате реализации залога.
А также процентные ставки по таким займам на жилую недвижимость понижены.
Приобретение недвижимости через аккредитованных застройщиков позволяет заемщикам понизить процентную ставку еще на 1-2 пункта.
В общей сложности говорить о процентных ставках банков, то в среднем ипотечные кредиты в них варьируются от 8 до 11%.
Однако следует понимать, что это наименьшая ставка, чтобы получить которую нужно отвечать достаточно строгим требованиям, и осуществить установленные условия.
К примеру, в качестве одного из условий банками предъявляется взнос определенного первоначального взноса, а также страховка на покупаемое жилье и др.
Плюсы вторичного жилья
Говорить о преимуществах вторичного жилья проще всего, как говорят математики, «от противного». Современные застройщики чаще всего не обременяют себя проблемами бытового обустройства квартир. Их задача – построить стены и подвести коммуникации, а установкой необходимого для жизни оборудования (сантехники, газовых или электрических плит) и отделкой квартир занимаются сами покупатели, в зависимости от собственных вкуса и достатка.
Возведение здания и продажа расположенных в нем квартир вовсе не означают, что дом сдан в эксплуатацию, и у собственников не возникнет проблем при государственной регистрации своих имущественных прав. Для того, чтобы сделать новую квартиру пригодной для проживания, требуются время и серьезные деньги на ремонт.
Даже если заемщик выполнит все требования банка, полной гарантии одобрения заявки на ипотеку не имеется.
Не стоит совершать какие-либо предварительные расчеты с продавцом, не получив положительное решение по заявке на выбранное жилье.
Увеличить шансы на одобрение заявки от банка можно несколькими способами:
| Предоставление всего необходимого перечня документов | Узнав у сотрудника банка, какие бумаги требуются для кредитования покупки жилья, рекомендуется собрать полный список всех бумаг. На что уйдет какое-либо время, но это повысит шансы на положительное решение банка. Кроме того, собрав максимально возможный список документов, банк может понизить процентную ставку |
| Погашение имеющихся займов | Если у заемщика имеются просроченные займы, то шансы получить одобрение по ипотеке невелики. Поэтому, чтобы увеличить вероятность выдачи ипотеки, следует исправить кредитную историю, вернув все просроченные ссуды |
| Работа в надежной организации | Оформление по трудовому договору у надежного работодателя – крупной фирме, делает отношение банка к заемщику более лояльным. Работа в небольшой фирме или на Частного предпринимателя снижает шансы |
| Наличие в собственности недвижимости | которая обладает ликвидностью, и ее стоимость существенно превышает размер ипотечного займа. Данная недвижимость может выступать как залоговое обеспечение, что повысит шансы на одобрение заявления. |
| Поручительство по договору | В случае оформления поручительства ленов семьи или друзей по кредиту, которые будет нести солидарную ответственность в случае нарушения обязательств по договору ипотечного кредитования, вероятность одобрения заявки также увеличивается |
| Внесение первоначального взноса | Чем больше сумма начального взноса, тем увеличиваются шансы на выдачу ссуды |
Кроме того, следует произвести хорошее впечатление в отделении банка, внешний вид потенциального заемщика также имеет большое значение.
Если заемщик самостоятельно не может выполнить вышеуказанные условия, то единственным вариантом остается обращение к услугам кредитного брокера. Они осуществляют помощь в подборе банка, подготовке документации и оформлении заявления.
Как взять ипотеку по льготной программе?
Самыми выгодными являются программы по ипотеке с господдержкой. Это ряд инструментов, которые помогают оптимизировать условия оформления ипотечного кредита на более выгодных условиях для определенных категорий граждан. То есть, существуют специальные льготы, субсидии и сертификаты, которые значительно помогают ускорить процесс выплат ипотеки и уменьшить ее стоимость.
Программы господдержки молодых семей и защитников отечества являются приоритетными для государства. Практически во всех банках действуют льготные госпрограммы на ипотеку.
В 2019 году имеются следующие программы по получению ипотеки с господдержкой:
- Уменьшение процентной ставки за счет государства;
- Возможность вносить маткапитал в качестве первичного взноса;
- Субсидии по социальной ипотеке;
- Военная ипотека;
- Ипотека для молодых семей;
- Ипотека 6%;
- Реструктуризация ипотечного займа.
Ипотека для молодой семьи пользуется особой популярностью у населения. Участвовать могут супруги в возрасте от 18 до 35 лет, семьи с несовершеннолетними детьми, где одному из супругов еще не исполнилось 35 лет, и многодетные родители, у которых три и более детей. Также сюда относятся льготы на жилплощадь для родителей/усыновителей детей-инвалидов. Для разных регионов условия программы могут значительно отличаться.
Материнский капитал представляет сбой сертификат на определенную денежную сумму, которую получают семьи при рождении второго и последующего ребенка. Это капитал можно использовать в качестве первого взноса по ипотеке, или для выплат по ранее взятой ипотеке. Можно использовать не всю сумму. Важным моментом является то, что при приобретении ипотеки с использованием маткапитала, родители обязаны вписать детей в число собственников недвижимости после того, как кредит будет полностью погашен. Можно снизить платеж на ипотеку с маткапиталом при помощи рефинансирования. Об этом подробнее в видео:
Ипотека под 6% положена родителям, у которых в период с 01.01.2018 по 31.12.2023 года родится 2-ой, 3-ий и т.д. ребенок. Срок льготного кредитования зависит от того, сколько детей в семье: 3 года, если рождается второй ребенок, 5 лет, если третий, 8 лет за двух, трех и более детей, рожденных в указанный период. Такое кредитование предполагает приобретение только на первичном рынке.
Военная ипотека представляет собой льготную помощь для военнослужащих вне зависимости от звания. Участие в этой программе не предусматривает применение маткапитала для оплаты жилплощади. В такой ипотеке могут принимать участие следующие категории лиц:
- Прапорщики и офицеры первоконтрактники в вооруженных силах с 01.01.2005 года;
- Сержанты, старшины, матросы и солдаты, поступившие на службу после 01.01.2005 года после заключения второго контрактного срока;
- Выпускники военных вузов после трех лет выслуги;
- Офицеры запаса, служащие по найму или по призыву.
Документы для оформления ипотеки
Стоит ознакомиться с перечнем документов для получения ипотечного кредита. Основной список выглядит так:
- Заявление. Заполняется в банке или дома. Бланк можно скачать с официального сайта кредитного учреждения.
- Анкета банка — форма анкеты у банков может отличаться.
- Копия паспорта заявителя (для сверки надо будет предъявить оригинал).
- Копия свидетельства ИНН.
- Ксерокопия СНИЛС (свидетельство о пенсионном страховании – зеленая ламинированная карточка).
- Для мужчин призывного возраста — копия военного билета.
- Если заявитель состоит в браке — свидетельство о браке, а также брачный контракт при его наличии.
- Свидетельства о рождении детей, если таковые есть.
- Документы об образовании заявителя — дипломы, сертификаты и так далее.
- Бумаги, которые подтверждают уровень доходов по месту работы и из других источников — алименты, средства от сдачи недвижимости, финансовая помощь и прочее.
Единичные финансовые учреждения ограничиваются таким списком. В основном просят предоставить еще ряд документов. Они могут повысить шансы на получение кредита.
Где лучше брать ипотеку, на что обращать внимание при выборе банка
Одна из главных задач, которые ставят перед собой граждане РФ, — это решение жилищного вопроса. Стоимость недвижимости на первичном и вторичном рынке постоянно растет, особенно это ощутимо в крупных городах. А о таких мегаполисах, как Москва и Санкт- Петербург, уж и говорить не стоит, здесь цены лишь за один квадратный метр жилья доходит до астрономических показателей.
Но обзавестись своей недвижимостью все равно когда-нибудь нужно, не мыкаться же всю жизнь по съемным квартирам. Копить по 20 лет на покупку своего жилья — это очень сложное и трудоемкое дело, а с учет того, что недвижимость с каждым годом дорожает, еще и бесполезное, так как через 10−15 лет той суммы, за которую вы могли бы купить квартиру сегодня, может хватить только на несколько квадратных метров.
Платить больше чем нужно
Ипотека – это не дешевое удовольствие, а банки любят, когда клиенты допускают ошибки, поскольку они на этом зарабатывают. Речь идет о пене за просрочку по кредиту. Делайте все, чтобы просрочки отсутствовали. После оформления ипотеки заведите платежный календарь и сверяйтесь с ним. В идеале настройте автоплатеж, который будет автоматически переводить средства на ипотечный счет. Обязательно проверяйте, были ли списаны средства.
Уточните у менеджера банка, не будет ли взиматься комиссия за перевод средств. Данную сумму также нужно учесть в бюджете. Желательно отыскать вариант без комиссии.
Лучшая история, один месяц поднажать и заплатить ипотеку на месяц вперед. Клиент получает фору, за счет этого будет время для выплаты в случае критической ситуации.
Ипотека – это нормальный инструмент, но проблема в том, что многие люди после того, как одобрили, заем расслабляются. Буду платить 15 тыс. рублей ежемесячно, не большая сумма, плюс инфляция ее в дальнейшем подъест. Это неправильный подход. При оформлении ипотеки все силы должны быть направлены на погашение досрочно. Растягивать платежи на весь срок – это как минимум нерационально.
Часто срабатывает еще одна ментальная проблема. При получении новой квартиры, сразу появляется желание сделать ремонт, приобрести новую сантехнику, мебель подороже, заметить окна и двери, а затем уже и техника устарела, ведь новый ремонт и т.д. Далее вы узнаете, что купленная квартира по низкой ставке расположена далеко от метро, о чем вас не предупредил застройщик, соответственно потребуется машина. В результате кроме ипотечного займа, человек оформляет десятки потребительских кредитов – это кредитная яма, из которой сложно выбраться. Поэтому продумывайте свои действия наперед, особенно касающийся оформления заемов.
Помните, что любой кредит – нормальный инструмент, если уметь правильно им пользоваться. Ипотека изначально придумана для богатых людей с активами и стабильной прибыльностью, люди брали заем. В любой ситуации – это риски, о которых нужно помнить и их понимать. Необходимо планировать как вы решите проблемы связанные с рисками. Любые просрочки по кредитам любого типа – это потеря денег, а потеря средств – это потеря личного времени. Подумайте, готовы ли вы дарить свои деньги и время, эпатажному седовласому банкиру, который купит себе новый самолет. Возможно, лучше поднажать и вносить платежи своевременно?