Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок регистрации договора ипотеки в Росреестре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дoгoвop ипoтeки — oфициaльный дoкyмeнт, кoтopый пoдтвepждaeт пoлyчeниe cpeдcтв пoд зaлoг нeдвижимocти, фикcиpyeт ycлoвия coглaшeния и пopядoк пoгaшeния зaймa. Cтopoны пo дoгoвopy ипoтeки — кpeдитop, кoтopый пo ycлoвиям coглaшeния являeтcя зaлoгoдepжaтeлeм, и зaeмщик — зaлoгoдaтeль.
Пoдлeжит ли гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции дoгoвop ипoтeки
Дo 2014 гoдa гocyдapcтвeннaя peгиcтpaция дoгoвopa ипoтeки в Pocpeecтpe былa oбязaтeльным ycлoвиeм oфopмлeния cдeлки. 1 июля 2014 гoдa в зaкoнoдaтeльcтвo PФ были внeceны пoпpaвки, кoтopыe измeнили пopядoк peгиcтpaции зaлoгa и пepexoд пpaв кpeдитopa к дpyгoмy лицy. Bce ипoтeчныe cдeлки, кoтopыe oфopмляютcя пocлe 2014 гoдa, нe пoдлeжaт гocpeгиcтpaции. Bмecтo этoгo, в opгaны Pocpeecтpa пpoвoдят cooтвeтcтвyющyю пpoцeдypy пo oтнoшeнию к нeдвижимocти, кoтopaя пepeдaeтcя в ипoтeкy.
Пpoцeдypa peгиcтpaции пpaв нa нeдвижимocть в Pocpeecтpe — этo юpидичecкий aкт, кoтopый пoдтвepждaeт фaкт oбpeмeнeния нa имyщecтвo. Пpaвoвыe ocнoвы peгиcтpaции зaфикcиpoвaны в зaкoнe № 367-Ф3 «O внeceнии измeнeний в чacть пepвyю ГК PФ и пpизнaнии yтpaтившими cилy oтдeльныx зaкoнoдaтeльныx aктoв (пoлoжeний зaкoнoдaтeльныx aктoв) PФ.
Кpoмe oтмeны peгиcтpaции ипoтeчнoгo дoгoвopa, пpoцeдypa пpeтepпeлa cлeдyющиe измeнeния:
✅ дoпoлнитeльныe coглaшeния пo cдeлкe нe пoдлeжaт peгиcтpaции;
✅ гocпoшлинa oплaчивaeтcя пo кaждoй peгиcтpaциoннoй oпepaции, a знaчит пo кaждoмy oбъeктy нeдвижимocти, кoтopый включeн в cдeлкy;
✅ фaкт гocpeгиcтpaции пoдтвepждaeт cooтвeтcтвyющaя oтмeткa в ипoтeчнoм дoгoвope, a пpи пpoвeдeнии кpeдитнoй oпepaции в cилy зaкoнa — в дoкyмeнтe, кoтopый пoдтвepждaeт пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть;
✅ для oфopмлeния coглacиe cyпpyгa зaлoгoдaтeля нe тpeбyeтcя.
✒ 3aлoгoдaтeль и зaлoгoдepжaтeль пoдaют coвмecтнoe зaявлeниe в opгaны Pocpeгиcтpaции.
✒ К зaявлeнию пpилaгaeтcя пaкeт нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв и выпиcoк.
✒ Пpoвepкa дoкyмeнтoв зaнимaeт oт 1 дня пpи элeктpoннoй peгиcтpaции cдeлки, 3 дня чepeз нoтapиyca, 5 днeй пpи пepeдaчe дoкyмeнтoв в pocpeecтp, 7-9 днeй пpи oфopмлeнии чepeз MФЦ.
✒ B cлyчae пoлoжитeльнoгo peшeния, в peгиcтpaциoннyю зaпиcь и нa дoгoвop ипoтeки внocитcя нaдпиcь ycтaнoвлeннoгo oбpaзцa. Oтмeткa o гocpeгиcтpaции нeдвижимocти coдepжит: пoлнoe нaзвaниe гocyдapcтвeннoй cлyжбы, кoтopaя пpoвeлa peгиcтpaцию, дaтy, мecтo и нoмep peгиcтpaции. Дaнныe зaвepяютcя пoдпиcью дoлжнocтнoгo лицa и cкpeпляютcя пeчaтью.
Сроки регистрации права собственности на квартиру
Срок обращения за регистрацией не регламентируется. Но ограничения накладываются ипотекой и условиями получения материнского капитала.
-
При ипотечном кредитовании после получения первичных документов от застройщика в течение трех месяцев необходимо завершить процедуру оформления прав собственности и предоставить в банк соответствующие документы. Срок можно продлить, если заранее известить банк о невозможности уложиться в отведенное время по независящим от владельца недвижимости причинам. Максимальный срок – 3 года.
-
При привлечении для покупки квартиры сертификата на материнский капитал обязательным условием является оформление квартиры в общую долевую собственность с определением размера долей по соглашению.
Список необходимых документов для регистрации квартиры в собственность
Для того чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, потребуется пакет документов, в который входят:
- Заявка в Росреестр.
- Договор купли-продажи.
- Подписанный ипотечный договор.
- Правоустанавливающее свидетельство предыдущего собственника.
- Документы на недвижимость, в том числе технический паспорт, справка экспликации, прочие выписки.
- Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
При необходимости Росреестр может запросить дополнительные документы, например согласие органов опеки, согласие супруга (если нужно распорядиться недвижимостью, являющейся совместным имуществом) и т.д. Пакет необходимых справок в каждом конкретном случае может изменяться. Если с документами все в порядке, и они не противоречат действующему законодательству, проводится переоформление права собственности.
Следует помнить о причинах, по которым Росреестр может отказать в оформлении права собственности:
- Отсутствие некоторых необходимых документов.
- Неправильное оформление документов.
- Запрет на проведение операций с недвижимостью.
- Подозрение в мошенничестве со стороны заявителя.
Какие документы представляются для государственной регистрации ипотеки в силу договора
Для государственной регистрации ипотеки в силу договора в регистрирующий орган представляются следующие документы (п. 1 ст. 53 закона о регистрации):
- заявления на государственную регистрацию; подаются совместно залогодателем и залогодержателем, либо залогодателем и управляющим залогом, либо нотариусом, удостоверившим договор залога;
- паспорта заявителей либо нотариально удостоверенные доверенности и паспорта представителей;
- договор залога недвижимости;
- закладная при ее наличии;
- договор, на основании которого возникло основное обязательство, обеспечиваемое ипотекой;
- договор управления залогом, если это предусмотрено договором залога недвижимости;
- документ, подтверждающий уплату госпошлины.
Виды ипотечного соглашения
По закону залогом в ипотечном соглашении могут выступить не все недвижимые объекты. Поэтому клиент заранее стоит выяснить то, сколько дней регистрируется ипотечная сделка в Росреестре.
Ипотечное соглашение не формируется на:
- Садовый домик, расположенный на земельном участке.
- Изолированную комнату в квартире.
- Здание, где осуществляется предпринимательская деятельность.
- Воздушные суда.
- Морские суда.
Помимо этого, его нельзя оформлять на землю, которая:
- принадлежит государству;
- не изъята из оборота;
- имеет меньший размер;
- не выделена из земельных владений общественной собственности.
Не стоит забывать о том, что от вида ипотечного соглашения зависит порядок и то, сколько дней будут регистрировать право собственности на квартиру, оформленную по ипотеке.
Условно выделяется 2 вида ипотечного соглашения.
Ипотеку оформляют:
- В силу договора. В данном случае в залог отдают жилье, имеющееся у владельца. При этом ему не нужно сообщать о цели оформления ипотечного соглашения. Условия кредитования вписывают в отдельное соглашение. Но такой ипотечный кредит считается рискованным для финансового заведения, т.к. он получает залог только после оформления документов. Регистрация ипотеки проходит 3 месяца. Обычно при оформлении такого ипотечного договора финансовое заведение требует от заемщика предоставить ему поручителей. При этом финансовое заведение повышает ставку.
- В силу закона. Регистрацию ипотеки в силу закона оформляют чаще всего. Заявитель берет у финансового заведения образец заявления на регистрацию ипотеки в силу закона, кредит на жилье, оформляющегося в собственность. Его используют как обеспечительный залог для взятия средств. Дополнительно здесь меняется собственник жилья, ипотека предоставляется из целевых средств финансового заведения. Образец заявления на регистрацию ипотеки в силу закона можно взять в финансовом заведении.
При этом деньги выдаются заявителю только при предоставлении следующего пакета документов.
Это договор долевого участия в строительстве дома или договор ДДУ. Его обязательно предъявляют сотруднику Росреестра при регистрации ипотеки.
Также заявителю нужно показать договор купли-продажи, переуступки прав на недвижимый объект.
Далее — подача документов. Если банки заявляют, что для рассмотрения заявки им необходимо от 1 до 5 рабочих дней, не расслабляйтесь. Как показывает суровая практика: именно на этом этапе сроки затягиваются сильнее всего. Обычно объясняется это следующими причинами:
- Заемщик представил неполный пакет документов. Помните фразу «и прочие документы по требованию банка»? Вполне может статься, что уже после подачи заявки вам придется донести в банке свидетельство о браке, военный билет, справку из бюро кредитных историй и иже с ними.
- Документы представленные заемщиком содержат ошибки/опечатки. Собственно, если бухгалтер ошибся и в справке о доходах неправильно написал ваши инициалы, то вам всенепременно придется нести новую справку. И так — со всеми документами.
- Кредитному сотруднику не удалось связаться с заемщиком по поводу представленных документов. При этом ему не важно, видели вы пропущенный звонок из банка или нет. Неудачно позвонив два-три раза, специалист, скорее всего, оставит попытки до тех пор, пока заемщик не объявится сам.
А теперь давайте посчитаем. Предположим, что спустя 2 рабочих дня у кредитного работника наконец «дошли руки» до вашей заявки, он стал проверять документы и понял, что их не хватает или они содержат ошибки. Он решил известить заемщика о необходимости донести документ, но не дозвонился. Через положенные 5 рабочих дней заемщик замучался ждать ответа и объявился сам, но тут ему сообщили, что документов не хватило. 1-2 дня ему (заемщику) потребуется на то, чтобы собрать документы и принести их в банк.
Особенности ипотечного договора на примере Сбербанка: что требует внимания?
Чтобы не была инициирована процедура признания действительным договора, следует изучить условия кредитования, его особенности и все подводные камни. Это касается не только Сбербанка или ВТБ24, но также и других кредитных организаций. На что обратить внимание при заключении ипотечного договора Сбербанка? Вот основные моменты:
- Объект ипотеки – квартиры или дом. Земельный участок или дача, строения хозяйственного назначения.
- Оформление договора и его регистрацию можно заключать по месту проживания заемщика или по месту приобретаемого в ипотеку жилья.
- Установлены ограничения по возрасту – от 21 до 55 лет.
- Дохода кредитора должно хватать для ежемесячного погашения тела ипотеки и начисленных процентов.
Какие документы необходимы для регистрации ипотеки по договору
Вам потребуется тот же комплект документов, что и для госрегистрации прав на недвижимость. В данном случае в качестве документа, на основании которого будет проводиться госрегистрация, то есть правоустанавливающего документа, нужно представить договор об ипотеке ( ч. 1 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости).
В отдельных случаях потребуется представить дополнительные документы. Например, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то необходимо дополнительно представить (п. 3 ст. 20 Закона об ипотеке):
- закладную и ее копию. Закладная должна соответствовать установленным требованиям;
- документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.
Основные показатели при которых выносится отказ
Причинами, по которым устанавливается отказ в проведении регистрации ипотеки, являются сделанные погрешности в документах из-за своего невнимания либо неосведомленности в юридических нюансах данного вопроса.
Самыми распространенными ошибками выступают:
- Недостоверная информация о клиенте.
- Неправильно составлен договор или присутствуют исправления.
- Наложен арест на жилплощадь.
- Окончен срок на доверенность у банковской организации.
Во избежание допущения ошибок на завершающей стадии потребуется:
- Сделать ксерокопии всей документации.
- Пересмотреть оформленный договор с кредитором на наличие достоверной информации об юридическом адресе, паспортных данных, адресе приобретаемой недвижимости и т. д.
Сколько оформляется квартира в собственность по ипотеке? Зависит от оформления документации и метода отправки ее в госорганы. В среднем ждать придется 7-10 суток.
Договор перехода права и закладная проходят проверку в Росреестре. Однако подать документы вы сможете и в организациях, уполномоченных принимать их (сам банк, нотариус, МФЦ). В зависимости от места подачи и порядка оформления квартиры в собственность при ипотеке различаются сроки регистрации:
- непосредственно через Росреестр – 7 дней. При наличии договора, заверенного нотариусом – до 3 суток;
- в МФЦ оформление проходит немного дольше – до 9 дней. По нотариальному договору – до 5 дней;
- проверка договора ипотеки занимает до 7 дней.
Список необходимых документов
Граждане, оформляющие ипотечный договор в органах государственной регистрации, должны иметь при себе копии и оригиналы предоставляемых документов. Банк, выдающий ипотечный кредит, со своей стороны также подает необходимый перечень документации, чтобы зарегистрировать ипотечный договор. При этом, копии в обязательном порядке должны иметь нотариальное заверение. Независимо от статуса физические и юридические лица должны предоставить следующие документы:
- Заявление установленного образца о регистрировании договора лицом, выдавшим займ;
- Квитанция об уплате госпошлины;
- Заявление от имени заемщика о выдаче свидетельства касательно регистрации ипотечного кредита;
- Доверенность, разрешающая проводить процедуру регистрации и получения свидетельства;
- Техническая документация на имущество, выданная БТИ с поэтажным планом и экспликацией. Срок давности документа не должен превышать 5 лет;
- Кадастровый план при залоге земельного участка или частного дома;
- Нотариально заверенное согласие арендодателя земельного участка на залог;
- Оригинал и копия договора об ипотеке;
- Копия составленного договора по кредиту.
При регистрации могут потребоваться дополнительный документы, связанные с объектом недвижимости. Например, засвидетельствованные нотариусом соглашения других собственников недвижимого имущества. Процедуре прохождения государственной регистрации поддаются ипотечный договор на приобретение жилья или земельного участка, договор о купле-продаже, закладная, право владения залоговым имуществом. Процедура оформления занимает минимум времени. Это связано с тем, что стороны уже имеют все необходимые документы.
Что такое электронная регистрация ипотеки в Росреестре и как она проходит?
Закон № 218 от 13. 07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает подачу заявления в электронном виде. Этот сервис позволяет людям, покупающим жилой объект, оформить право собственности без траты времени на посещение МФЦ или регистрирующего органа.
К сведению
Электронной регистрацией ипотеки в Росреестре оперирует Сбербанк. Отправить документы можно прямо из банка или офиса застройщика-партнера, непосредственно во время сделки. Регистрация пройдет максимум за неделю и готовые бумаги вышлют всем сторонам на адрес электронной почты. После чего, банк в течение суток перечисляет средства продавцу. Здесь также потребуется оплатить госпошлину (заранее или в течение пяти дней после отправки запроса). Правда стоит такой сервис недешево – около 12 000 руб.
Условия электронной регистрации ипотеки в Росреестре:
- при покупке жилья в строящемся доме регистрации подлежит ДДУ, на вторичном рынке – договор купли-продажи (во втором случае сервис доступен только для объектов, зарегистрированных после 1998 г);
- услуга возможна для прямых сделок;
- есть ограничения в числе созаемщиков – не больше пяти и приобретателей – максимум два;
- обоим сторонам сделки (продавцу и покупателю) присваивают электронную подпись (УКЭП), которой визируется виртуальный договор;
- клиенту на телефон приходит СМС с кодом, который надо сообщить сотруднику Росреестра (это и будет подпись);
- отправка документации должна произойти в течение двух недель с момента внесения оплаты за услугу;
Когда ипотека будет одобрена, надо подъехать в банковское отделение для подписания договора и прочих бумаг. Тут же менеджер предлагает клиенту воспользоваться опцией безопасного расчета (стоит 2000 руб.) – это когда банк отвечает за сохранность денежных средств на время прохождения регистрации в Росреестре. Только после ее окончания он рассчитывается с продавцом. Если же процедура по каким-то причинам не состоится, то деньги вернут покупателю.
Отрицательные стороны электронного учета ипотеки в Росреестре:
- Большая стоимость. Если при личной подаче заявления в Росреестр надо заплатить всего 2 тыс. руб., то использование электронного ресурса обойдется в несколько раз дороже.
- Не везде принимают договора и выписки из ЕГРН в электронном исполнении. Например, покупая вторичку надо резервировать банковскую ячейку. А сделать это возможно только при предъявлении оригинального договора с печатью регистратора. При электронной подаче это невозможно.
- Проблемы часто возникают в ходе регистрации по месту проживания. Ряд МФЦ отказываются принимать электронный вариант выписки из ЕГРН и могут потребовать документ на бумаге с «живой» печатью. Это обусловлено элементарной безопасностью.
- Не каждую сделку можно зарегистрировать таким способом. Если вторичное жилье проходило постановку на учет до 1998 года, то при его покупке в ипотеку придется проходить регистрацию путем личного обращения в Росреестр или МФЦ.
- Электронный сервис не подходит для сделок с недвижимостью, где задействованы несовершеннолетние граждане или лица с доверенностью.
Особенности ДДУ с ипотекой
Регистрация договора долевого участия с ипотекой имеет свои особенности. Поскольку дольщик приобретает еще не построенный объект, то регистрация договора страхует его от двойной продажи квартиры, дает право на требование неустойки при задержке сдачи квартиры.
При покупке квартиры по ДДУ юристы банка тщательно проверяют документы по новостройке, поскольку квартира будет являться предметом залога.
При регистрации ДДУ потребуются документы от застройщика: договор со всеми приложениями, планами дома и продаваемой квартиры, проектной декларацией и т.д.
Если регистрируется первый ДДУ в доме, то застройщиком предоставляются все документы на дом.
Это разрешительная документация (проектная декларация, разрешение на строительство, документы на земельный участок), план дома, документы (учредительные) самого юридического лица, документы о страховании ответственности самого застройщика и много других документов, в зависимости от особенностей самого застройщика.
Конечно же, необходимо будет предоставить договор долевого участия со всеми имеющимися приложениями, и также кредитный договор в двух экземплярах.
От покупателя могут потребоваться дополнительные документы:
- Если сделка регистрируется через Росреестр, то предоставить два экземпляра кредитного договора;
- Нотариально заверенное согласие на покупку со стороны супруга или супруги;
- Если покупка совершается на ребенка, то свидетельство о его рождении;
- Квитанцию об оплате госпошлины, хоть ее и нет в списке обязательных документов, желательно приложить, поскольку если информация об оплате не дойдет до регистратора, то регистрация производиться не будет.
Следует отметить, что при серьезном нарушении застройщиком условий договора – серьезном затягивании строительства, некачественном проведении работ, договор ДДУ может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда.