Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отмена регистрации ДДУ в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 1 января 2024 года владельцам участков с постройками нужно будет указывать в уведомлении для расчета земельного налога, какой участок земли занимает возведенное на нем строение, и отмечать его кадастровый или инвентарный номер. Это касается объектов жилищного фонда, инфраструктуры ЖКХ и другой недвижимости.
Заработает новая форма уведомления для расчета земельного налога по некоторым видам участков
«Раньше это не указывалось, многие объекты не «привязаны» к земле. В результате возникают ситуации, когда, например, планируют строительство автодороги, прокладывают маршрут строительства и обнаруживают, что по пути следования расположен дом, который не отмечен на карте. Данная поправка позволит сделать процедуру проектирования более прозрачной, зафиксировать все объекты для последующей защиты имущества граждан», — пояснила юрист.
Стратегия и тактика переговоров с застройщиком
Сразу отмечу, что процесс переговоров с застройщиком существенно отличается от формата привычных деловых переговоров. Именно эти особенности (убедилась лично), обычно приводят покупателей к провалу – даже тех, кто как и я, по роду деятельности зачастую проводит с партнерами успешные переговоры. Перечислю главные причины, из-за которых дольщики не добиваются в офисе девелопера уступок (осознала их после анализа ситуации, с которой пришлось столкнуться):
- В большинстве случаев переговоры с дольщиком ведет не тот, кто принимает решения по затронутым в ДДУ вопросам (чаще всего инвестора слушает менеджер).
- Дольщик заинтересован в покупке выбранной квартиры гораздо больше, нежели застройщик в получении денег от одного «мелкого» клиента (особенно если тот покупает студию или «однушку»).
- И выплывающее из предыдущего пункта – застройщик быстрее согласится изменить некоторые положения договора и пойти на уступки инвестору, покупающему несколько квартир, нежели прислушиваться к дольщику, выбравшему ту же крохотную студию.
- Высокий спрос на объект. Когда у застройщика в отделе продаж очередь – вероятность того, что он пойдет вам на уступки, крайне мала.
- Распространяющиеся слухи о том, что в договор внесены изменения. Существует вероятность «сарафанного радио», вследствие чего другие покупатели начнут активно давить на застройщика и требовать правок или изменений в каждом договоре. Чтобы не допустить таких «заморочек», застройщик готов отстаивать свои позиции до последнего, отказывая даже самым перспективным инвесторам.
Все эти моменты необходимо учитывать и продумывать их нейтрализацию заранее. Не менее важно добиться встречи с юристами застройщика, а не с менеджером, который не способен повлиять на договор. Действия дольщика должны быть таковыми:
- Внимательно вычитать предложенный договор – со мной это сделал юрист.
- Выделить положения, которые для вас являются принципиально неприемлемыми или несут серьезные риски. У меня были такие пункты:
- слишком большая неустойка (материальная ответственность дольщика за невыполнение условий договора);
- привязка к курсу доллара (подразумевает возможное увеличение стоимости квартиры);
- указанная в договоре собственная эксплуатационная/управляющая компания застройщика.
- Сформулировать эти положения в других редакциях – так, чтобы найденные риски для инвестора (вас) свести к минимуму. И предоставить их юристам.
Застройщики обычно не хотят соглашаться на следующие изменения в договоре:
- увеличение их материальной ответственности при невыполнении обязательств;
- изменение порядка проведения расчетов (как у меня – нужно было отвязать стоимость квартиры от курса быстрорастущего американского доллара);
- предоставление дольщику права свободы выбора управляющей организации (с этим я еще готова была смириться);
- установление конкретных сроков передачи недвижимости в собственность покупателя (повезло, что в моем договоре они были четко прописаны, иначе бы и в этом месте я возмутилась);
- уменьшение материальной ответственности дольщика в случае ненадлежащего выполнения условий договора (чрезмерная неустойка – тоже пункт «из моей оперы»).
Тогда откуда же такие цифры – 30 тыс. рублей, 60 тыс. рублей, 120 тыс. рублей? Вряд ли дольщиков можно назвать людьми недалекими, особенно, учитывая тот факт, что в это непростое время они нашли деньги на покупку недвижимости. Неужели они охотно отдают свои деньги, даже не пытаясь разобраться – за что именно они платят? И уж тем более странным выглядит поведение дольщиков, которые понимают, что услуга не стоит таких денег, но все равно платят.
Запрещает ли закон дольщику самостоятельно подавать документы на регистрацию? Нет, в ФЗ-214, который регулирует правовые отношения застройщика и дольщика, такого запрета нет. Собственно, его и не может быть, так как эта сделка (равно как и другие операции с недвижимостью) вполне может быть проведена двумя сторонами сделки (которые должны вместе явиться к регистратору) или одной стороной (при наличии доверенности от другой стороны).
Законодательная защита инвестора
Инвестор – это дольщик, чьи вклады, представленные в денежном выражении по условиям договора, покрывают стоимость объекта недвижимости. Риски для него могут быть существенными в случае, когда застройщик просит плату за объект сразу после подписания договора. При этом ставит во главу мотивации удобство массового оформления соглашений, заключенных с остальным дольщиками.
Каким бы способом ни обращался бы заявитель, (напр., электронная или реальная регистрация ДДУ), дольщиков защищают следующие законы:
- Основной правовой акт о долевом участии – №214-ФЗ от 30.12.2004г., функционирующий после последней редакции.
- Ключевое законодательное положение о порядке проведения регистрации – №218-ФЗ от 13.07.2015г. (послед. ред.).
В последнем правовом акте интересны следующие статьи:
- ст.12 – общая терминология и кадастровые карты, помогающие найти подходящее жилье;
- ст.13 – порядок внесения сведений по объекту в ЕГРН;
- ст.16 – сроки такой процедуры, как регистрация права собственности по сделке ДДУ;
- ст.17 – госпошлина за проведение постановки на учет;
- ст.25-27 – случаи, когда отказывают в проведении регистрационных процедур.
Необходимость регистрации ДДУ
Долевое участие всегда имеет более высокие риски, чем покупка жилья по договору купли-продажи. Дольщик или покупатель выступает здесь инвестором, который вкладывает свои или заметные денежные средства в постройку недвижимости.
Количество обманутых дольщиков в нашей стране свидетельствует о том, что далеко не каждый застройщик является добропорядочным партнером.
И хоть с 2023 году в стране начинает действовать система эскроу-счетов, на которых будут храниться деньги дольщиков без доступа застройщика, заключение такого договора все равно будет иметь под собой высокие риски для покупателя.
Не стоит передавать деньги застройщику до того момента, пока не зарегистрирован ДДУ в Росреестре. Регистрация ДДУ с ипотекой в Росреестре или без ипотеки проводится в соответствии с ФЗ № 214 «О долевом участии» и ФЗ № 218 о порядке проведения государственной регистрации.
Регистрация ДДУ в росреестре 2024 года
Сроки регистрации ДДУ:
Начиная с 2024 года, срок регистрации ДДУ составляет 30 дней с даты заключения договора. Это означает, что за месяц все необходимые документы должны быть предоставлены в росреестр и процедура регистрации должна быть завершена.
Подробности регистрации ДДУ:
Для регистрации ДДУ необходимо предоставить следующие документы:
- Заявление о регистрации договора долевого участия;
- Оригинал и копию договора долевого участия, заверенные нотариусом;
- Копию паспорта участников ДДУ;
- Документы, подтверждающие право на строительство и использование земельного участка;
- Документы о регистрации застройщика;
- Прочие необходимые документы в зависимости от особенностей сделки.
В процессе регистрации ДДУ росреестр проводит проверку предоставленных документов и выполняет необходимые формальности. После завершения процесса регистрации, участники ДДУ получают свидетельство о регистрации, которое подтверждает законность и действительность договора.
Важно помнить, что обязательное условие регистрации ДДУ в росреестре является отсутствие любых правовых и фактических препятствий для регистрации, включая отсутствие запретов или ограничений на использование недвижимости.
Схема # 1. Предварительный договор купли-продажи
Предварительный договор купли-продажи отличается от стандартного договора тем, что на момент его заключения недвижимость не представлена в правовом поле: квартира физически существует, но еще не оформлена в собственность компании-застройщика, рассказала «РБК-Недвижимости» генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Благодаря предварительному договору покупатель может отдать девелоперу деньги за квартиру, в которую нельзя заехать.
«Договор купли-продажи заключается только при реализации уже сданного дома с оформленным правом собственности, — объяснила Литинецкая. — Как правило, такое оформление занимает длительное время. Поэтому с момента окончания строительства дома (то есть после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию) реализация квартир вполне законно может вестись по предварительному договору купли-продажи».
«Предварительные договоры — это способ обозначить обязательства клиента и застройщика перед ним, — уточнил член правления строительной компании «Группа ЛСР» Валерий Забелин. — Средства покупателя, указанные в них, не могут быть направлены на финансирование строительства или освоены каким-либо другим способом».
Если заключение договора долевого участия позволяло покупателям сэкономить деньги за счет раннего входа в проект, то предварительный договор купли-продажи такой возможности не дает: по сравнению со стадией котлована к моменту готовности здания цены на квартиры значительно поднимаются.
Схема # 3. Жилищный сертификат
Жилищная сертификат — это ценная бумага, которую имеет полное право выпустить компания-застройщик. При покупке облигации человек становится инвестором проекта: клиент может приобрести любое количество жилых сертификатов, которые гарантируют ему заранее оговоренный размер жилплощади в еще непостроенном здании. При желании покупатель может стать владельцем всего 10 кв. м, а затем продать ценную бумагу по индексированной цене.
«Жилищный сертификат — это особый вид облигаций, номинальная стоимость которых выражена в единицах общей площади жилья и в денежном эквиваленте. [Жилищные сертификаты] предоставляют их владельцам право на приобретение в собственность квартиры в многоквартирном доме, построенном за счет средств, полученных от размещения таких облигаций, — объяснил управляющий партнер юридической компании Double Pro Ярослав Гафуров. — Это трехсторонний договор, где кроме гражданина и застройщика участвует банковская организация».
Строительным компаниям может быть невыгодна такая схема, так как инвестор вправе в любой момент избавиться от ценной бумаги – в то время как девелопер хочет не просто получить деньги, но и продать квартиру. Зато держателям жилищных сертификатов закон гарантирует несколько уровней защиты. Во-первых, выпустить жилищный сертификат может только компания, которая уже имеет участок под застройку в собственности или в аренде, а также получила разрешение на его застройку. Во-вторых, у жилищного сертификата всегда есть банк-партнер и поручитель. Финансовое учреждение выступает посредником между девелопером и инвестором, а поручитель становится гарантом получения денежных средств в случае проблем у застройщика.
Ценную бумагу под названием «жилищный сертификат» не стоит путать с «государственным жилищным сертификатом» (ГЖС) — документом, который выдается госорганами военным и другим льготным категориям граждан. ГЖС не является ценной бумагой, его невозможно продать, сам документ имеет ограниченный срок использования, а выдается он не больше одного раза в жизни.
Игроки рынка с осторожностью высказывались о перспективах жилищных сертификатов: пока законопроект о запрете ДДУ даже не написан, никто не знает, какие именно запреты могут быть в нем указаны. Не исключено, что жилищные сертификаты также появятся в списке запрещенных механизмов покупки новостроек.
Принудительные «допы»: кто виноват и что делать?
С другой стороны, навязывание услуг – не всегда инициатива менеджмента компании, так как есть много застройщиков, которые соблюдают закон не только «формально». Иногда это просто горячее желание менеджеров, которые получают бонусы за продажу «допов».
Они частенько отдают предпочтение клиентам, которые склонны платить, и всячески препятствуют заключению договоров с теми, кто не хочет дополнительных услуг. В подобных случаях бывает достаточно выйти на вышестоящее руководство и правильно мотивировать свои пожелания, чтобы заключить договор без лишних услуг.
Если переговоры с руководством не принесли желаемого результата – можно направить жалобы в государственные органы, контролирующие деятельность застройщика. Такое поведение застройщиков является нарушением, поэтому власти иногда реагируют на удивление оперативно. Нередко дольщики объединяются и подают групповые иски, что облегчает задачу поиска доказательств того, что застройщик нарушает закон.
Кто обязан осуществлять регистрацию?
Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2023 г. № 389-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме долевого строительства и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» регистрация договора долевого участия (ДДУ) в Росреестре стала обязательной с 1 июля 2024 года.
Обязанность осуществлять регистрацию возлагается на следующие стороны:
- Застройщик — физическое или юридическое лицо, заключившее договор долевого участия с дольщиком.
- Дольщик — физическое или юридическое лицо, приобретающее право на долю в строящемся объекте.
Порядок регистрации ДДУ определен Правительством Российской Федерации и включает в себя предоставление следующих документов:
- Заявление о регистрации договора долевого участия в Росреестре.
- Договор долевого участия.
- Документ, подтверждающий право Застройщика на возведение объекта.
- Документы, подтверждающие права Дольщика на приобретение доли в объекте.
Регистрация ДДУ в Росреестре обязательна для обеспечения защиты прав и интересов дольщиков, а также обеспечения прозрачности и контроля в сфере долевого строительства.
История регистрации договоров долевого участия
Регистрация договоров долевого участия в Росреестре является важной процедурой, обеспечивающей защиту прав застройщика и покупателя объектов недвижимости. История данной процедуры в России имеет ряд важных этапов.
-
2004 год:
Введение в действие Федерального закона «О долевом участии в строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.
-
2005 год:
В этом году был утвержден порядок регистрации прав и ограничений прав на объекты недвижимости. Законом было определено, что договор долевого участия, заключенный до вступления в силу закона, также подлежит государственной регистрации.
-
2006 год:
Вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2005 года № 97-ФЗ «Об исполнительном производстве». В соответствии с этим законом передача застройщику права собственности на общее имущество в многоквартирном доме осуществляется после его государственной регистрации.
-
2010 год:
Вводится единая форма договора долевого участия, утверждаемая Государственной регистрационной палатой. Это позволяет упростить процесс регистрации и унифицировать документы.
-
2017 год:
Вступление в силу Федерального закона от 03.07.2016 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О долевом участии в строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости» и некоторые законодательные акты Российской Федерации. В соответствии с этим законом, государственная регистрация договора долевого участия обязательна и проводится в течение 14 дней с момента подачи заявления.
Таким образом, история регистрации договоров долевого участия в России показывает, что данный процесс постоянно совершенствуется и стремится обеспечить максимальную защиту прав участников долевого строительства.
Можно ли продать незарегистрированный ДДУ
Продажа незарегистрированного договора долевого участия (ДДУ) возможна, но содержит ряд ограничений и рисков для продавца и покупателя. Покупатель может столкнуться с проблемами при попытке зарегистрировать сделку и получить право собственности на объект недвижимости.
Обычно регистрация ДДУ в Росреестре является обязательным этапом, который позволяет официально удостоверить и зафиксировать права и обязанности сторон в отношении долевого участия в строящемся объекте недвижимости. Регистрация позволяет доказать факт совершения сделки, а также устанавливает правила использования и распоряжения долевым участком.
В случае продажи незарегистрированного ДДУ покупатель не получает полноценной законной защиты своих прав. Он может попасть в ситуацию, когда продавец откажется зарегистрировать сделку или не будет выполнять свои обязательства по строительству объекта. Кроме того, покупателю могут быть отказаны включение в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и исполнительные документы.
Незарегистрированный ДДУ также не может служить основанием для регистрации права собственности на объект недвижимости. Покупатель не сможет легально владеть и распоряжаться долевым участком до регистрации ДДУ.
Учитывая эти ограничения и риски, рекомендуется продавать и покупать только зарегистрированные ДДУ, чтобы обеспечить законную защиту интересов обеих сторон сделки. При оформлении сделки также стоит обратиться за юридической консультацией и проверить все документы и условия сделки, чтобы избежать потенциальных проблем в будущем.
Положение о регистрации ДДУ в Росреестре: основные моменты
В соответствии с Положением о регистрации договоров долевого участия, утвержденным приказом Росреестра от 24.12.2018 № 1975/пр, регистрация ДДУ осуществляется органом регистрации прав на недвижимое имущество (Органом Росреестра) в установленном порядке.
Для регистрации ДДУ необходимо подать следующие документы:
| № | Наименование документа |
|---|---|
| 1 | Заявление о регистрации ДДУ |
| 2 | Договор долевого участия |
| 3 | Свидетельство о государственной регистрации застройщика |
| 4 | Правоустанавливающие документы на земельный участок |
| 5 | Документы, подтверждающие полномочия лица, подающего заявление |
Положение о регистрации ДДУ также устанавливает порядок регистрации лицевого счета застройщика, внесения изменений в ДДУ, а также отзыва регистрации ДДУ.
В случае, если Росреестр отказал в регистрации ДДУ, необходимо обратиться в судебные органы или уполномоченные инстанции для защиты своих прав и интересов.