Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности строительства домов в близи от водоёма». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В России насчитывается более двух миллионов рек, столько же озер; к водным объектам причисляются водохранилища и моря. Берега всех без исключения водоемов находятся под охраной надзорных ведомств и норм Водного кодекса. Каждый слышал о водоохранной зоне (ВОЗ), внутри которой действуют особые правила. Они касаются всех видов транспорта, земельных участков и объектов недвижимости.
Сколько метров от воды можно строить дом и как узнать границы водоохранной зоны
Перед тем как построить дом у воды, нужно узнать о том, не находится ли на участке водоохранная зона. На это указывают специальные таблички, которые устанавливаются на всем протяжении таких зон. Лакомые и интересные места для застройки обязательно будут иметь такие таблички. Они устанавливаются территориальными бассейновыми водными управлениями Федерального Агентства Водных ресурсов. Каждый БВУ имеет собственный сайт, где можно ознакомиться с информацией о том, как согласовать строительство вблизи водоема.
Сайт водоема можно найти в Государственном водном реестре. Даже если водоем является крошечным и до сих пор не был учтен в реестре, будьте уверены, со временем это произойдет.
Ширина водоохранной зоны зависит от длины водоема: до 10 км (50 м), от 10 до 50 км (100 м), более 50 км (200 м).
Особенности участков у воды
Главная особенность заключается в «сюрпризах», которые может принести близкое соседство здания с водой, например паводок. Также выбирать участок под застройку нужно в период, когда уровень вод на территории достигает максимального значения.
Среди других факторов:
- Высокий уровень грунтовых вод.
- Повышенная влажность воздуха.
- Особенный состав почвы.
- Риск затопления при разливе водоема.
Еще одна особенность – низкая температура воздуха на прибрежных участках. Особенно это ощущается осенью и весной. На таких участках гораздо чаще дуют ветра. По этой причине, гидро- и звукоизоляция дома – серьезная задача, к решению которой нужно подходить ответственно.
Чтобы возвести дом на берегу реки, нужно соблюдать определенные факторы:
- Водный Кодекс РФ.
- Строительные нормы.
- Участок выделен под ИЖС.
- Право собственности на участок.
Водный кодекс прямо разрешает строительство, реконструкцию и использование хозяйственных объектов в границах водоохранных зон. Но они должны быть оборудованы сооружениями, которые обеспечивают охрану речки и озера от вышеперечисленных бед. К таким сооружениям относятся:
- централизованные системы канализации и ливневые системы водоотведения, а также инфраструктура, по которой в эти системы будет отводиться ваша сточная вода. Если к вашему участку подходит такая система и к ней можно подключиться — это сразу решит множество проблем;
- локальные очистные сооружения для очистки всех видов сточных вод, которые смогут обеспечить выполнение нормативов для чистой воды;
- сооружения, которые собирают сточные воды в специальные приемники из водонепроницаемых материалов.
Когда строительство на береговой полосе запрещено
Уполномоченные органы стремятся предотвратить нарушение водного законодательства. Это делается для того, чтобы избежать проблем, с которыми можно столкнуться после завершения строительства на береговой полосе. Неприятности могут возникнуть и при оформлении свидетельства на право собственности. Получая разрешение на застройку, гражданин должен соблюдать нормы закона и быть готов столкнуться с непредвиденными обстоятельствами. Поэтому эксперты рекомендуют выполнить предварительное согласование и получить разрешение на строительство и только потом заниматься непосредственно возведением зданий и сооружений на берегах водохранилищ. В иной ситуации можно столкнуться с потребностью в уплате штрафа за нарушение, которое было доказано.
Что такое земли водоохранной зоны
Обратимся к Водному кодексу (ст. 65) и выясним что такое земли водоохранной зоны. Это земли, которые примыкают к берегам водоемов и ограничения в их использовании связаны в первую очередь с тем, чтобы защитить моря, реки, озера, водохранилища, ручьи и другие водные объекты от загрязнений. Помимо водоохранной зоны, кодекс содержит понятие – прибрежные полосы. Они подлежат особой дополнительной защите. Вот почему, покупая участок у берега следует заранее выяснить можно ли строить дома в водоохранной зоне и какие ограничения есть по строительству.
Чтобы уточнить, на каком расстоянии от реки (моря, озера, ручья) можно строить дом обратимся снова к Водному кодексу (ст.6). Оказывается, что все водные объекты находятся в государственной и муниципальной собственности и являются местами общего пользования (за редким исключением). Закон устанавливает, что нельзя пресекать никаким сооружением 20 метров до береговой линии любого водоема, а если это ручей или маленькая речка (протяженностью до 10 км), то 5 метров. Таким образом, в 20 метрах от водоемов не только нельзя строить дома, но и ставить заборы для ограждения территории. Покупая участок у водоема – помните об этом! Что касается размеров водоохранной зоны, то в зависимости от водного объекта она варьируется от 50 до 500 метров.
Какие бывают виды водоохранных зон
Прежде всего нужно учесть, что вблизи водных объектов могут быть установлены два вида зон с особыми условиями использования территорий:
- Водоохранная зона — это территория, которая примыкает к береговой линии водоема. Там действует специальный режим для хозяйственной и иной деятельности. Он нужен для того, чтобы предотвратить истощение и загрязнение берега и воды, сохраняя при этом среду обитания местных растений и животных. Ширина водоохранной зоны зависит от вида водоема.
- В пределах водоохранных зон существуют прибрежные защитные полосы — это территории с еще более строгими ограничениями. Эти земли особо привлекательны для желающих построить дом или отель у моря, но они имеют особые правила использования.
Можно ли строить вблизи водоемов
Береговые полосы — это земли общего пользования вдоль береговой линии (границы водного объекта). Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет 20 метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров (их ширина составляет 5 метров). На береговой полосе можно устроить пляж или место для рыбалки, но строить там нельзя. Также нельзя и выкупить у государства эти участки в собственность.
А вот за пределами береговой полосы можно приобрести, сдать в аренду или построить недвижимость при условии соблюдения всех санитарных и водоохранных требований и норм. Это значит, что на участке, расположенном в водоохраной зоне, можно возвести индивидуальный жилой или садовый дом. Но при этом нужно будет оборудовать его сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления, истощения вод. К таким устройствам относятся канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды.
В границах водоохранных зон также запрещается:
- сбрасывать сточные и дренажные воды, использовать сточные воды для удобрения почв;
- размещать кладбища, свалки, заправки;
- сбрасывать из самолета химикаты на насекомых;
- мыть транспортные средства;
- движение допускается только на дорогах, а стоянки — на дорогах и в оборудованных местах с твердым покрытием;
- не допускается распашка земель и выпас сельскохозяйственных животных.
Нарушение водного законодательство карается штрафами, размер которых регулирует Кодекс административных правонарушений. Чаще всего органы контроля фиксируют несоблюдение ограничений для земель водоохранной зоны:
- проезд и парковка транспорта в необорудованных местах;
- распашка земель вблизи водных объектов;
- грунтовые отвалы;
- выпас/водопой/купание скота и т. д.
В качестве справочного материала приводим таблицу административных наказаний.
| Противоправные действия | Штрафы (тыс. руб.) | Статья КоАП РФ | ||
| граждан | долж. лиц | организаций | ||
| Нарушение ограничений | 3-5 | 8-12 | 200-400 | ч. 1 ст. 8.42 |
| Повреждение знаков | 3-5 | 5-10 | 50-100 | ч. 2 ст. 7.2 |
| Отсутствие безопасных стоков | 3-4 | 30-40 | 500-1000 | ст. 8.45 |
| Повреждение водоохранных объектов | 1-1,5 | 2-3 | 20-30 | ст. 7.7 |
| Нарушение режима использования земель | 3-5 | 40-50 | 200-300 | ч 2 ст. 8.12 |
Протоколы о нарушении вправе составлять сотрудники полиции, инспектора Росприроднадзора, Рыбнадзора.
Законодательная регламентация
Ширину и вообще размеры, так называемой водоохранной зоны, внутри которой запрещено любое строительство, регламентирует отдельная статья Водного кодекса РФ за №65. В ней четко прописано, что размеры неприкосновенной площади зависят от размеров водоема или реки, озера или моря.
Водоохранная зона устанавливается как с целью защиты природных вод от загрязнения продуктами жизнедеятельности человека, сточными водами и иными сбросами, так и в целях защиты от разливов, паводков и прочих природных стихий.
В целом прослеживается такая закономерность, что ширина природоохранной зоны в 10-15 раз меньше длинны или ширины водоема. Поэтому, если вам предлагают прекрасный участок у самой кромки воды, стоит задуматься о его законности. Ведь ставить там дом, во-первых, не законно, природоохранная зона колеблется от 50 до 200 м. Во-вторых просто опасно, ведь река или пруд могут разлиться весной. Домик же на «морском берегу», можно поставить не ближе чем за 500 м. от этого самого берега.
Также ширина подобной зоны варьируется в зависимости от берегового скоса. Если он отрицательный или нулевой – 30 м., до 3 град. – 40, свыше – уже 50. Если поблизости имеется рыбное хозяйство вы не сможете поставить дом ближе, чем за 200 м. от его границ.
Конечно, строить дома рядом с водоемами можно и нужно, но только при условии соблюдения всех санитарных и водоочистных требований и норм. Также придется установить особый режим хозяйственной деятельности, если поблизости протекает родник или ручей.
В целом и общем все водные объекты являются государственной и муниципальной собственностью, и общественно доступны. Поэтому организовать свой личный закрытый пляж вы также вряд ли сможете.
Нарушение водного законодательство карается штрафами, размер которых регулирует Кодекс административных правонарушений. Чаще всего органы контроля фиксируют несоблюдение ограничений для земель водоохранной зоны:
- проезд и парковка транспорта в необорудованных местах;
- распашка земель вблизи водных объектов;
- грунтовые отвалы;
- выпас/водопой/купание скота и т. д.
В качестве справочного материала приводим таблицу административных наказаний.
| Противоправные действия | Штрафы (тыс. руб.) | Статья КоАП РФ | ||
| граждан | долж. лиц | организаций | ||
| Нарушение ограничений | 3-5 | 8-12 | 200-400 | ч. 1 ст. 8.42 |
| Повреждение знаков | 3-5 | 5-10 | 50-100 | ч. 2 ст. 7.2 |
| Отсутствие безопасных стоков | 3-4 | 30-40 | 500-1000 | ст. 8.45 |
| Повреждение водоохранных объектов | 1-1,5 | 2-3 | 20-30 | ст. 7.7 |
| Нарушение режима использования земель | 3-5 | 40-50 | 200-300 | ч 2 ст. 8.12 |
Протоколы о нарушении вправе составлять сотрудники полиции, инспектора Росприроднадзора, Рыбнадзора.
Ответственность наступает в тот момент, когда факт нарушения был зафиксирован. Например, мытье автомобиля на запрещенном расстоянии от реки.
Если нарушитель загрязняет водные ресурсы, то может наступить уголовная ответственность. В данном случае будет грозить мера пресечения в виде лишения свободы сроком до 2 лет.
Гражданину сначала требуется выяснить является ли территория охраняемой или нет. Для этого он может обратиться в органы исполнительной власти и уточнить эту информацию либо осмотреть место на наличие знаков.
Размер штрафов (статья 8.42 КоАП РФ):
| Лицо, совершившее правонарушение | Размер санкций, руб. |
| Физическое | 3 000 — 4 500 |
| Должностное | 8 000 — 12 000 |
| Юридическое | 200 000 — 400 000 |
Помимо выплаты штрафа, виновное лицо обязуют устранить после себя все нарушения.
Например, постройка, установленная без соблюдения норм охраняемой территории, должна быть снесена самим гражданином.
Ответственность наступает в тот момент, когда факт нарушения был зафиксирован. Например, мытье автомобиля на запрещенном расстоянии от реки.
Если нарушитель загрязняет водные ресурсы, то может наступить уголовная ответственность. В данном случае будет грозить мера пресечения в виде лишения свободы сроком до 2 лет.
Гражданину сначала требуется выяснить является ли территория охраняемой или нет. Для этого он может обратиться в органы исполнительной власти и уточнить эту информацию либо осмотреть место на наличие знаков.
Размер штрафов (статья 8.42 КоАП РФ):
| Лицо, совершившее правонарушение | Размер санкций, руб. |
| Физическое | 3 000 — 4 500 |
| Должностное | 8 000 — 12 000 |
| Юридическое | 200 000 — 400 000 |
Помимо выплаты штрафа, виновное лицо обязуют устранить после себя все нарушения.
Например, постройка, установленная без соблюдения норм охраняемой территории, должна быть снесена самим гражданином.
Актуальные вопросы, связанные с зонами охраны водных объектов
В зависимости от ситуации, перед правообладателем участка могут стоять различные задачи.
Например, задача по исключению участка из соответствующей зоны охраны водного объекта, если в полученном для целей строительства градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) или в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) содержатся недостоверные сведения о нахождении в границах земельного участка водного объекта или о наложении на участок той или иной зоны охраны водного объекта.
В ряде случаев актуально изменение границ водного объекта. Например, если незначительная часть земельного участка попадает в береговую полосу, что препятствует полноценному использованию участка. Пересмотр границ береговой полосы не только возможен, но и в отдельных случаях обязателен (при наличии факта антропогенных воздействий, естественного изменения русла и в некоторых других случаях).
Кроме того, в последнее время острой проблемой для собственников земельных участков является предъявление органами власти исков о лишении их права собственности в связи с нахождением земельного участка в границах водного объекта (причем как самой акватории, так и береговой полосы). В таких исках требование зачастую касается изъятия в пользу государства всего участка, а не какой-либо его части, соотносимой с размером водного объекта или накладываемой на участок береговой полосы. Принципиальное значение в таких спорах имеет наличие у водного объекта признаков такового (это зависит, в том числе, от наличия факта изменения во времени уровней, расхода и объема воды в нем), квалификация водного объекта (обособленный или имеющий связь с другими поверхностными водными объектами и т. д.), установление границ водного объекта, возможность выделить свободную от водного объекта территорию на участке.
Информация о нахождении участка в водоохранной зоне или другой зоне охраны водного объекта (равно как и в иных ЗОУИТ) далеко не всегда отражается в ЕГРН. Однако, это еще не означает, что участок не обременен режимом соответствующей зоны (например, режимом водоохранной зоны какого-нибудь безымянного ручья).
В этой связи инвесторам, планирующим приобретение земли под коммерческие цели, целесообразно провести предварительную проверку земельного участка на наличие скрытых обременений. Такая возможность имеется в рамках градостроительного аудита земельного участка. В рамках градостроительного аудита юристы «Два М» выявляют все имеющиеся ограничения участка для реализации конкретного проекта. В зависимости от ситуации, вырабатывается механизм действий, направленный на устранение соответствующих препятствий — исключение участка из границ соответствующей зоны охраны водного объекта (при наличии правовых оснований) либо изменение границ такой зоны в интересах клиента.
Разрешение на работы в водоохранной зоне
Глава 26. Порядок производства работ на водных объектах,
водоохранных зонах и полосах
Статья 125. Условия размещения, проектирования,
строительства, реконструкции и ввода в
эксплуатацию предприятий и других сооружений
на водных объектах, водоохранных зонах и
Статья 126. Производство работ на водных объектах
и их водоохранных зонах и полосах
1. Строительные, дноуглубительные и взрывные работы, добыча полезных ископаемых и других ресурсов, прокладка кабелей, трубопроводов и других коммуникаций, рубка леса, буровые и иные работы на водных объектах или водоохранных зонах, влияющие на состояние водных объектов, производятся по согласованию с уполномоченным органом, уполномоченным государственным органом в области охраны окружающей среды, уполномоченным органом в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения, местными исполнительными органами области (города республиканского значения, столицы), на водных объектах, отнесенных к судоходным, — дополнительно и с органами водного транспорта.
2. Порядок производства работ на водных объектах и их водоохранных зонах определяется для каждого водного объекта отдельно с учетом их состояния, требований сохранения экологической устойчивости окружающей среды по согласованию с уполномоченным органом, уполномоченным государственным органом в области охраны окружающей среды, уполномоченным органом в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения, местными исполнительными органами области (города республиканского значения, столицы) и иными заинтересованными государственными органами.
Сноска. В статью 126 внесены изменения — Законом РК от 20 декабря 2004 г. N 13 .
Какую деятельность необходимо согласовывать?
В соответствии со статьей 50 Федерального закона от 20.12.2004 г. №166–ФЗ «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов» (далее – ФЗ «О рыболовстве») при территориальном планировании, градостроительном зонировании, планировке территории, архитектурно–строительном проектировании, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, внедрении новых технологических процессов и осуществлении иной деятельности должны применяться меры по сохранению водных биоресурсов и среды их обитания.
Вышеуказанная деятельность осуществляется только по согласованию с федеральным органом исполнительной власти в области рыболовства.
Правила согласования размещения хозяйственных и иных объектов, а также внедрения новых технологических процессов, влияющих на состояние водных биологических ресурсов и среду их обитания, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 28.07.2008 г. № 569 (далее – Правила), устанавливают порядок согласования размещения хозяйственных и иных объектов, а также внедрения новых технологических процессов, влияющих на состояние водных биологических ресурсов и среду их обитания.
Согласно части 16 статьи 65 ВК РФ использовать ВОЗ для культурных, хозяйственных, строительных нужд можно только при соблюдении ряда условий:
-
прежде чем ввести объект недвижимости в эксплуатации, нужно получить разрешение на его реконструкцию, строительство или проектирование. Его выдадут только при условии, что постройка будет оборудована очистительным сооружением – гарантия защиты от загрязнений;
-
запрещено строительство в пределах береговой линии (зависит от протяженности водоема и колеблется в диапазоне с 5 до 20 метров). ВОЗ составляют с 50 до 200 метров, а санитарные – от 100 метров;
-
земельные участки в прибрежных полосах не подходят для сельского хозяйства. Здесь запрещен выпас скота, вспахивание земли и использование химических и биологических удобрений;
-
возле дома на участке нужно оборудовать парковочную площадку с твердым покрытием.
Получение разрешения на строительство в водоохранной зоне
Большинство застройщиков при строительстве дома все равно допускают серьезные ошибки, поэтому стоит заранее себя обезопасить. Для этого необходимо четко выяснить все ограничения и огородить себя от штрафных санкций и сноса.
Для минимизации риска отказа в возведении дома в водоохранной зоне следует внимательно подготовить проектную документацию. Для этого необходимо:
-
проанализировать саму возможность строительства здания в водоохранной зоне. Поэтому стоит внимательно изучить генеральный план участка. Если он находится в первой санитарной зоне, то не стоит и пробовать;
-
подготовить проект дома. На этом этапе важно отобразить способы водоотведения и водоснабжения;
-
если планируется строительство жилого здания, следует указать меры, которые помогут сохранить биологический ресурс водоема;
-
копию проекта, заявление, план и правоустанавливающие документы нужно отправить в Росрыболовство на согласование. Отказать могут, если участок не соответствует нормам под ИЖС или в документах допущена ошибка.